Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędziowie sędzia WSA Ewa Osipuk sędzia WSA Tadeusz Lipiński po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego lokalu oddala skargę.

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że pismem z dnia 6 sierpnia 2019 r., C. Z. (dalej jako: "Najemca") zwróciła się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego "[...]" (dalej jako: "PINB", "organ I instancji"), z wnioskiem o przeprowadzenie kontroli zamieszkiwanego przez nią lokalu mieszkalnego nr "[...]", w wielorodzinnym budynku mieszkalnym przy ul. L. w O., i o wydanie stosownej decyzji dotyczącej użytkowania tego lokalu.

W trakcie oględzin lokalu mieszkalnego nr "[...]", podczas czynności kontrolnych

w dniu 22 października 2019 r., inspektor PINB stwierdził, że mieszkanie składa się

z 2 pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Jeden pokój i kuchnia zostały pomalowane przez najemców; w drugim pokoju dokonano podziału ścianką G-K i na suficie wykonano okładziny z płyt G-K oraz docieplono styropianem ścianę zewnętrzną;

w przedpokoju i w łazience widoczne były na ścianach i sufitach czarne naloty grzybicze; w pokoju, w którym pomalowano ściany za meblami widoczne zaczernienia ścian; pokoje ogrzewane piecami kaflowymi, pomieszczenie kuchni kuchnią kaflową, pomieszczenie łazienki nie było ogrzewane; w pomieszczeniach kuchni i łazienki widoczne były kratki wentylacyjne; w mieszkaniu było czuć wyraźnie zapach wilgoci

i stęchlizny.

W protokole z ww. przeprowadzonej kontroli, Inspektor PINB polecił właścicielowi budynku – Wspólnocie Mieszkaniowej – przedłożyć w inspektoracie ekspertyzę techniczną, określającą sposób usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego lokalu mieszkalnego nr "[...]", opracowaną przez osobę uprawnioną do oceny stanu technicznego budynków i do oceny mykologicznej budynku. Polecono również zapewnić stały dopływ powietrza zewnętrznego do pomieszczeń, w których są kratki wentylacyjne i użytkowane są urządzenia gazowe oraz piece na opał stały.

Z przedłożonej przez administratora budynku ekspertyzy techniczno-mykologicznej, dotyczącej lokalu mieszkalnego nr "[...]", wynikało, że poziom porażenia przegród grzybami pleśniowymi w przedmiotowym lokalu jest wysoki. Zagrzybienie spowodowane jest zawilgoceniem ścian na skutek nieodpowiedniej eksploatacji lokalu, tj. utrzymywania zbyt niskiej temperatury w pomieszczeniach, co skutkuje zaburzeniem ciągu wentylacji; w okresie zimowym może dochodzić do wykraplania pary wodnej na wewnętrznych powierzchniach przegród; występujące zawilgocenie i zagrzybienie przegród przyspiesza proces niszczenia budynku oraz pogarsza warunki higieniczno-sanitarne pomieszczeń lokalu; w celu likwidacji występujących nieprawidłowości należy zapewnić odpowiednie warunki cieplno-wilgotnościowe w pomieszczeniach poprzez utrzymywanie prawidłowej temperatury oraz zapewnienie wentylacji;

w pomieszczeniach należy skuć wszystkie zagrzybione wyprawy tynkarskie

i przeprowadzić kompleksową impregnację odgrzybieniową ścian. Rzeczoznawca zalecił: wykonanie prac odgrzybiających: usunięcie żaluzji z kratek wentylacyjnych, oczyszczenie kratek, zapewnienie ciągłego napływu powietrza wentylacyjnego; unikanie wysokiej emisji pary wodnej; bezwzględne utrzymywanie norm temperatury powietrza (20°C); zainstalowanie grzejnika elektrycznego w łazience, renowację stolarki okiennej poprzez usunięcie powłok malarskich, wyszpachlowanie szpachlą do drewna

i wykonanie nowych powłok z wcześniejszym odgrzybieniem miejsc porażonych pleśniami, wymianę skorodowanych wypraw tynkarskich na okładziny przeciwkondensacyjne (płyty klimatyczne) wykonane z silikatu wapiennego, a także wykonanie wypraw malarskich z 2 warstw farby krzemianowej paroprzepuszczalnej .

Mając na uwadze treść powołanej ekspertyzy, na podstawie przepisu art. 66 ust. 1 pkt. 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2020, poz. 1333

ze zm.), dalej jako: "Pr. bud.", organ I instancji, decyzją z "[...]" r., znak "[...]", nakazał właścicielowi lokalu mieszkalnego nr "[...]" w wielorodzinnym budynku mieszkalnym przy ul. L. w O. - "[...]" S.A. w W. (dalej jako: "Spółka", "Strona", "Skarżąca") - usunięcie nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego tego lokalu, tj. zawilgocenia

i zagrzybienia ścian, niesprawnej wentylacji grawitacyjnej, poprzez:

1) skucie wszystkich zagrzybionych wypraw tynkarskich;

2) usunięcie wszelkich drewnianych zagrzybionych elementów wyposażenia lokalu i ich utylizację;

3) odbicie tynków w narożach (pasy 1m od naroża) pomieszczeń pokoi, kuchni i wc oraz na ościeżach otworów okiennych;

4) dokładne oczyszczenie powierzchni muru;

5) odkurzenie powierzchni przegrody na sucho;

6) staranne naniesienie pędzlem roztworu (Ceresit CT99 lub środka o parametrach nie gorszych);

7) wykonanie po odczekaniu 8-10 godzin okładzin przeciwkondensacyjnych (przeciwgrzybicznych);

8) renowację z odgrzybieniem drewnianej stolarki okiennej;

9) zainstalowanie grzejnika elektrycznego w łazience, w terminie do dnia 30 kwietnia 2020 r.

Od powyższej decyzji Spółka wniosła odwołanie, na skutek którego "[...]" Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej jako: "WINB", "organ odwoławczy") decyzją z dnia "[...]" r. uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Uzasadniając stanowisko, organ odwoławczy wskazał, że przepisy art. 61 i art. 66 Pr. bud. - co do zasady - odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokalów znajdujących się w tych obiektach. Jednakże w określonych sytuacjach nie można wykluczyć obowiązku wykonania robót budowlanych, czy zabiegów technicznych również w części obiektu lokalu lub lokalach w szczególności, kiedy roboty czy zabiegi te będą miały na celu utrzymanie w należytym stanie higienicznym i sanitarnym obiektu budowlanego jako całości. Podkreślono, że zalecenia autora ekspertyzy w zakresie sposobu usunięcia skutków nieprawidłowości stanu technicznego w lokalu nr "[...]" są bezspornie prawidłowe, konieczne i zasadne. Zwrócono jednak uwagę, że przedmiot ekspertyzy został ograniczony jedynie do lokalu nr "[...]", gdyż taki przedmiot postępowania ustalił organ I instancji oraz zlecający ekspertyzę zarządca budynku przy ul. L. w O. W ocenie organu odwoławczego, PlNB winien w pierwszej kolejności ustalić stan techniczny całego obiektu. Ostatecznie zalecono uzupełnienie materiału dowodowego, mające na celu ustalenie, czy

w budynku zostały przeprowadzone nowe (aktualne) kontrole okresowe stanu technicznego (całego budynku; w szczególności w zakresie drożności wentylacji) oraz czy wykazały one nieprawidłowości, a także czy wykonano zalecenia pokontrolne. Ponadto wskazano, że w ramach uzupełnionego postępowania należy zobowiązać Wspólnotę budynku (lub zarządcę) do uzupełnienia ekspertyzy znajdującej się w aktach sprawy (lub wykonania nowej) w zakresie stanu technicznego budynku w całości, ustalenia (poza sposobem użytkowania lokalu/lokali) innych przyczyn wpływających na występowanie pleśni, wyjaśnienia jakie czynności zabezpieczające (poza zachowaniem przez użytkowników lokalu nr "[...]" odpowiedniej wilgotności powietrzna i utrzymaniem właściwej temperatury) winny być wykonane doraźnie względem stanu technicznego całego budynku.

Od ww. decyzji kasacyjnej, Skarżąca wniosła sprzeciw, który został uwzględniony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z dnia

7 lipca 2020 r., sygn. akt II SA/Ol 393/20. Tutejszy Sąd uchylił zaskarżoną decyzję WINB i wskazał, że w kontrolowanej sprawie nie wystąpiły okoliczności uzasadniające wydanie decyzji kasacyjnej. Z decyzji organu odwoławczego wynikało bowiem, że organ ten stwierdził brak zasadności ograniczenia przedmiotu postępowania jedynie do części obiektu tj. lokalu nr "[...]", skoro protokoły okresowe stwierdzały nieprawidłowości stanu technicznego w innych częściach budynku. Brak w materiale dowodowym informacji, czy uchybienia wskazane w zaleceniach pokontrolnych zostały wykonane oraz czy

w innych częściach budynku nie stwierdzono wykwitów pleśni oraz czy był badany współczynnik przenikania ciepła przegród budynku (jaka jest przyczyna występowania mostków termicznych) mógł być konwalidowany na etapie postępowania odwoławczego. W uzasadnieniu powołanego wyroku podkreślono, że w aktach sprawy znajduje się protokół z kontroli przeprowadzonej 22 października 2019 r. przez PINB oraz protokoły z kontroli okresowych stanu technicznego budynku. Wskazano, że w ponownie prowadzonym postępowaniu, organ odwoławczy winien - zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania - dokonać rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy w jej całokształcie, mając na uwadze materiał dowodowy zgromadzony przez organ

I instancji. Jeżeli w wyniku powyższych czynności organ stwierdzi, że stan faktyczny sprawy jest jasny i pozwala na merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy - ewentualnie konieczne jest przeprowadzenie postępowania uzupełniającego - winien podjąć rozstrzygnięcie o charakterze merytorycznym, w razie konieczności po wcześniejszym postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 136 k.p.a.

W wyniku wykonania wyroku, WINB pismem z 30 października 2020 r. wezwał Wspólnotę Mieszkaniową do przedłożenia aktualnych protokołów kontroli okresowych budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. L. w O. Wspólnota wykonała wezwanie przesyłając protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych z 2019 r., kartę przeglądu stanu technicznego instalacji gazowych, protokół z kontroli prowadzonej na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 Pr. bud. oraz protokół z okresowej "pięcioletniej" kontroli stanu technicznego budynku. Pismem z dnia 18 stycznia 2021 r. ponownie wezwano Wspólnotę do przedłożenia aktualnego protokołu kontroli okresowej przewodów kominowych, wskazując, że z załączonego protokołu wynika, iż kontrola miała być przeprowadzona do 28 listopada 2020 r. Nadto postanowieniem z 18 stycznia 2021 r. WINB zlecił organowi I instancji przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w zakresie przeprowadzenia dowodu z oględzin budynku

w celu ustalenia stanu technicznego całego obiektu wraz ze stanem technicznym poszczególnych lokali mieszkalnych (ustalenie czy w lokalach poza lokalem nr "[...]" również występują zagrzybienia i zawilgocenia ścian). PINB pismem z 29 stycznia

2021 r. poinformował, że dokonał żądanych oględzin; stwierdzono, że zawilgocenie

i zagrzybienie wciąż występuje tylko w lokalu mieszkalnym nr "[...]", wszystkie lokale mieszkalne są ogrzewane. Uzyskano również informację, że w tym roku będzie wykonana pionowa izolacja przeciwwilgociowa budynku oraz zostanie odtworzona opaska budynku.

Po ponownym rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia "[...]" r., znak "[...]", WINB uchylił decyzję organu I instancji w części dotyczącej terminu usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego lokalu nr "[...]" i wyznaczył nowy termin wykonania robót do dnia 30 kwietnia 2021 r., zaś w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu opisano stan faktyczny sprawy oraz powołano przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie. Wyjaśniono, że art. 66 Pr. bud. znajduje się w rozdziale ustawy zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych"; pod pojęciem właściwego utrzymania należy rozumieć zachowanie obiektów budowlanych w dobrej sprawności, w stanie niezmienionym, niepogorszonym, należytym. Powołany wyżej przepis dotyczy takich stanów faktycznych, kiedy obiekt jest w stanie zagrażającym życiu lub zdrowiu ludzi lub ze względu na jego niewłaściwe użytkowanie został doprowadzony do takiego stanu, że znalazł się w nieodpowiednim stanie technicznym. Podniesiono, że przepis art. 66 Pr. bud. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a decyzje wydawane na jego podstawie mają charakter związany, jeśli więc w sprawie zajdzie choćby jedna z przesłanek określonych w ww. normie prawnej, to organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wydania decyzji nakazującej usunięcie zaistniałych nieprawidłowości. Przytaczając orzecznictwo sądów administracyjnych wskazano, że przedmiotowy obowiązek w pewnych sytuacjach może dotyczyć części obiektu (lokalu), chociaż co do zasady przepisy art. 61 i 66 Pr. bud odnoszą się do obiektów budowlanych. Podano, że nałożone na Skarżącą obowiązki wprost wynikają z norm prawnych i wobec faktu, że doprowadzenie części budynku do odpowiedniego stanu technicznego nie wymaga ingerencji w części wspólne, obowiązek ten należało nałożyć na właściciela lokalu nr "[...]" tj. "[...]" S.A.

Od tej decyzji Skarżąca - reprezentowana przez r. pr. W. R. - złożyła skargę do tutejszego Sądu, zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, 11, 12, 64 § 2, 77 § 1 i 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego (brak ekspertyzy działania wentylacji grawitacyjnej w budynku) oraz naruszenie przepisów prawa materialnego, poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 Pr. bud.

i uznanie, że adresatem decyzji jest właściciel lokalu nr "[...]" ("[...]" S.A.), a nie zarządzająca obiektem Wspólnota Mieszkaniowa.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że przepis art. 66 Pr. bud dotyczy utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie. Stosownie zaś do art. 3 ust. 1a Pr. bud., obiektem budowlanym jest budynek z instalacjami i urządzeniami technicznymi, nie zaś poszczególne lokale w nim się znajdujące. Podniesiono, że nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie stanu samego obiektu budowlanego (budynku) i nie może wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu. W świetle przepisów Pr. bud. lokal mieszkalny nie jest obiektem budowlanym, wobec czego nie można na podstawie art. 66 Pr. bud. nałożyć obowiązków na właściciela lokalu. Dodano również, że okoliczność, że każdy lokal ma oddzielny kanał wentylacyjny i spalinowy nie daje podstaw do twierdzenia, że nie jest on częścią nieruchomości wspólnej. Ostatecznie stwierdzono, że w decyzji opartej na podstawie art. 66 Pr. bud. organ nie bada przyczyn, z powodu których obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, jak również nie bada kto ponosi odpowiedzialność za taki stan rzeczy; decyzja ta winna być zatem skierowana do właściciela lub zarządcy budynku, a nie właściciela wyodrębnionego lokalu.

W odpowiedzi na skargę WINB wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodano, że skoro doprowadzenie lokalu do odpowiedniego stanu technicznego nie wymaga ingerencji w części wspólne, to właściciel lokalu jest podmiotem zobowiązanym do usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego tego lokalu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) i art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), dalej jako: "p.p.s.a.", sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, obowiązującymi w dacie jego wydania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie

zaś z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi

i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Rozpoznając wniesioną w niniejszej sprawie skargę tutejszy Sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym - na mocy zarządzenia Przewodniczącej Wydziału, na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1842 ze zm.) - wobec uznania rozpoznania sprawy za konieczne z uwagi na obowiązek terminowego załatwienia sprawy i w związku z uznaniem, że istnieje duże zagrożenie dla życia i zdrowia stron związane z przeprowadzeniem rozprawy oraz w związku

z brakiem możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 30 listopada 2020 r. (sygn. akt II OPS 6/19) "prawo do publicznej rozprawy nie ma charakteru absolutnego i może podlegać ograniczeniu, w tym także ze względu na treść art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, w którym jest mowa o ograniczeniach

w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, gdy jest to unormowane

w ustawie oraz tylko wtedy, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie m. in. dla ochrony zdrowia. Nie ulega wątpliwości, że celem stosowania konstrukcji przewidzianych przepisami COVID-19 jest m. in. ochrona życia i zdrowia ludzkiego

w związku z zapobieganiem i zwalczaniem zakażenia wirusem COVID-19,

a w obecnym stanie faktycznym istnieją takie okoliczności, które w zarządzonym stanie pandemii, w pełni nakazują uwzględnianie rozwiązań powyższej ustawy w praktyce działania organów wymiaru sprawiedliwości. Z perspektywy zachowania prawa do rzetelnego procesu sądowego najistotniejsze jest zachowanie uprawnienia przedstawienia przez stronę swojego stanowiska w sprawie (gwarancja prawa do obrony). (...) Dopuszczalne przepisami szczególnymi odstępstwo od posiedzenia jawnego sądu administracyjnego na rzecz formy niejawnej winno następować

z zachowaniem wymogów rzetelnego procesu sądowego". W rozpoznawanej sprawie ten standard ochrony praw stron został zachowany, ponieważ wskazanym wyżej zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału strony zostały zawiadomione z odpowiednim wyprzedzeniem o terminie posiedzenia niejawnego i poinformowano je o możliwości dodatkowego wypowiedzenia się na piśmie.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowią przepisy ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z art. 66 ust. 1 Pr. bud., w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W rzeczonej sprawie stwierdzić wypada, że ustalony przez organy administracyjne stan faktyczny nie budzi wątpliwości - lokal mieszkalny nr "[...]",

w którym stwierdzono nieprawidłowości dotyczące stanu technicznego i nakazano ich usunięcie, jest własnością Skarżącej; zły stan techniczny lokalu, tj. zawilgocenie

i zagrzybienie ścian, dotyczy tylko przedmiotowego lokalu. Kwestią sporną w niniejszej sprawie pozostaje natomiast ocena, czy i w jakim zakresie, organ nadzoru budowlanego orzekający na podstawie art. 66 ust. 1 Pr. bud. ma obowiązek badania przyczyn powstania nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu, okoliczności ich powstania oraz zakresu odpowiedzialności podmiotów, które są odpowiedzialne za powstanie ww. nieprawidłowości. Skarżąca zarzuciła organom, że - niezależnie od bezspornego faktu, że jest wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego nr "[...]" - obowiązek usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego winien zostać nałożony na wspólnotę mieszkaniową lub zarządcę budynku. Uzasadniając to stanowisko w skardze, Strona podała, że przepis art. 66 ust. 1 Pr. bud. dotyczy utrzymania obiektów, natomiast obiektem jest cały budynek, nie zaś jego poszczególne lokale. Wobec tego, adresatem obowiązków określonych w tym przepisie może być wyłącznie zarządca lub właściciel obiektu budowlanego, jako całości.

W ocenie tutejszego Sądu, stanowisko prezentowane przez Skarżącą - w świetle utrwalonego już orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego na tle wykładni

i stosowania przepisów art. 66 w zw. z art. 61 Pr. bud. - nie zasługuje na uwzględnienie.

W istocie, zgodnie z art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 Pr. bud., adresatem obowiązków w zakresie utrzymywania i użytkowania obiektów budowlanych, zgodnie

z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 Pr. bud., jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W przypadku obiektów budowalnych stanowiących przedmiot współwłasności - tak jak ma to miejsce w rozpoznawanej sprawie - zasadą jest, że decyzja wydawana na podstawie art. 66 ust. 1 Pr. bud. jest kierowana do wszystkich współwłaścicieli tego obiektu (por. np. A. Despot-Mładanowicz [w:] Prawo budowlane. Komentarz, red. A. Gliniecki, Warszawa 2016). Kwestie ewentualnych rozliczeń cywilnoprawnych pomiędzy współwłaścicielami, jak też kwestie ich osobistej odpowiedzialności (np. deliktowej lub karnej) nie należą natomiast do właściwości organów nadzoru budowlanego i nie stanowią przesłanek wydania decyzji konkretyzującej obowiązki określone w art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 Pr. bud.

Podzielając ugruntowane stanowisko judykatury w powyższym zakresie, należy jednak zauważyć, że organ orzekający na podstawie przepisu art. 66 ust. 1 Pr. bud., jest zobowiązany również do oceny możliwości prawnych dobrowolnego lub przymusowego wykonania nałożonego obowiązku przez dany podmiot, będący współwłaścicielem obiektu budowlanego, co do którego stan współwłasności jest ograniczony jedynie do określonej części tego obiektu. Jak słusznie wywiódł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, "jeżeli w takiej sytuacji stan nieprawidłowości w zakresie utrzymywania i użytkowania budynku jako całości jest ograniczony jedynie do określonego samodzielnego lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności (...), to niewątpliwie adresatem obowiązku z art. 66 ust. 1 Pr. bud. nie mogą być ci współwłaściciele nieruchomości wspólnej, którzy nie mają żadnych praw do lokalu stanowiącego wyłączną własność innego współwłaściciela" (wyrok WSA w Rzeszowie z 18 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Rz 864/19, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, CBOSA). Wobec tego, decyzję nakazującą wykonanie określonych prac celem usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego w przedmiotowej sprawie należało skierować do właściciela wyodrębnionego lokalu. Z akt sprawy i niepodważonego przez Skarżącą stanu faktycznego wynika, że nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego nieruchomości i związane z nim zagrożenie życia lub zdrowia, dotyczą jedynie lokalu mieszkalnego

nr "[...]", będącego własnością Skarżącej. W ocenie Sądu organy prawidłowo więc określiły adresata zaskarżonej decyzji, tym bardziej, że jak podkreśla się

w orzecznictwie, adresatami decyzji z art. 66 Pr. bud. są - w zależności od stanu faktycznego sprawy - właściciel, użytkownik wieczysty, zarządca, ale w pewnych sytuacjach adresatem tym może być również inny podmiot. Kryterium wyboru adresata decyzji nakładającej obowiązki z art. 66 ust. 1 Pr. bud. powinno być związane

z posiadaniem prawa do dysponowania nieruchomością. Celem regulacji omawianego przepisu jest bowiem doprowadzenie do wykonania decyzji, nakazującej usunięcie nieprawidłowości, a tylko podmiot, który posiada określone prawa do wejścia na teren nieruchomości i wykonania określonego obowiązku, może być adresatem takiej decyzji (por. wyrok WSA w Rzeszowie z 18 marca 2021 r., sygn. akt II SA/Rz 175/21, CBOSA oraz wyrok NSA z 29 maja 2019 r., sygn. akt II OSK 1791/17, CBOSA). Nałożenie obowiązku wskazanego w zaskarżonej decyzji na pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej nie było dopuszczalne, ponieważ podmioty te nie mają prawnego tytułu do dostępu do lokalu Skarżącej. Natomiast z ustaleń organu I instancji, jak i znajdującej się w aktach sprawy ekspertyzy techniczno-mykologicznej wynika, że konieczne prace przywracające odpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego, mają zostać wykonane wyłącznie w lokalu mieszkalnym nr "[...]". Decyzja konkretyzująca obowiązki z art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 Pr. bud. nie stanowi zaś tytułu prawnego, który upoważniałby podmioty trzecie do dostępu do lokalu, stanowiącego wyłączną własność Skarżącej. Co więcej, skierowanie tego rodzaju decyzji do podmiotu nieposiadającego praw do lokalu, jako prawnie wyodrębnionej części obiektu budowlanego, mogłoby doprowadzić do niewykonalności prawnej decyzji i zaistnienia wady nieważności, określonej w przepisie art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. Podkreślić należy również, że problem odpowiedzialności za stan techniczny nieruchomości wielolokalowych był przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wprost wskazał, że jest on związany z charakterem prawnym tych części budynku, w których nakazane roboty mają być wykonane. Jeśli obowiązkiem zostały objęte części wspólne, w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048), to adresatem nakazu winien być właściciel lub zarządca budynku, jeśli natomiast nakazane roboty naprawcze dotyczą tylko lokali (przedmiotu odrębnej własności), które służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, to zobowiązanym będzie właściciel przedmiotowego lokalu (wyrok NSA z 19 września 2019 r., sygn. akt II OSK 2547/17, CBOSA).

Za prawidłowością rozstrzygnięcia organów nadzoru budowlanego oraz dokonanej wyżej wykładni, przemawia również orzecznictwo - na które zwróciła uwagę sama Skarżąca - w którym jednolicie przyjmuje się, że nakazy określone w przepisie art. 66 Pr. bud. mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co jednak nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach, w sytuacji, gdy chodzi o takie roboty, które mają na celu utrzymanie

w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości lub jego części (por. m.in. wyrok NSA z 28 lutego 2007 r., sygn. akt II OSK 1036/06, LEX nr 505612; wyrok NSA

z 5 lutego 2009 r., sygn. akt II OSK 985/08, LEX nr 516064 a także wyrok NSA

z 20 listopada 2020 r., sygn. akt II OSK 644/20, LEX nr 3087508.). Jak wynika

z ekspertyzy mykologiczno-budowlanej, sporządzonej przez "[...]", na ścianach lokalu

nr "[...]" stwierdzono występowanie zawilgocenia i zagrzybienia ścian; pleśnie koncentrują się w narożach, na styku ścian z sufitem, wokół okien, na ścianie szczytowej łazienki oraz na rurach instalacji wodnej. Rozwój grzybów pleśniowych

w dużych ilościach powoduje uszkodzenia materiałów budowlanych, m.in. zapraw murarskich, tynku, cegły, elementów drewnianych i innych. We wnioskach podano natomiast, że występujące zawilgocenie i zagrzybienie przegród przyspiesza postępujący w czasie proces niszczenia budynku. Stwierdzić więc należy, że

w niniejszej sprawie zły stan techniczny lokalu nr "[...]" wpływa również na utrzymanie całego budynku w należytym stanie. Nieusunięcie zawilgoceń i zagrzybień przez Skarżącą może prowadzić do degradacji części wspólnych budynku, takich jak nieużytkowe poddasze czy elewacja zewnętrzna. Wobec tego stwierdzić należy, że nałożenie obowiązków określonych w decyzji organu I i II instancji na Skarżącą było zasadne i zgodne z przepisami prawa.

Na uwzględnienie nie zasługuje zarzut skargi, dotyczący naruszenia przepisów postępowania. Z akt sprawy wynika, że organy obydwu instancji nie uchybiły żadnym przepisom proceduralnym i przeanalizowały wszystkie okoliczności, które były niezbędne do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, tj. art. 7 k.p.a., w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis art. 77 § 1 k.p.a. nakazuje natomiast wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego. Jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, interpretując ww. przepisy, należy zauważyć, że ustawodawca nałożył na organy administracji publicznej obowiązek podjęcia wyłącznie działań niezbędnych do ustalenia stanu faktycznego. Tym samym organy nie są zobowiązane do dokonywania czynności nieistotnych dla skonkretyzowania praw i obowiązków danego podmiotu. Uwaga ta dotyczy również przepisu art. 77 § 1 k.p.a., będącego uszczegółowieniem zasady prawdy materialnej, wyrażonej w art. 7 k.p.a. W praktyce oznacza to konieczność zgromadzenia i analizy dokumentów, które pozwolą na wydanie rozstrzygnięcia. Natomiast pozyskiwanie dowodów ponad ten wymóg, nie jest już obowiązkiem organów administracji publicznej, (por. wyrok NSA z 21 listopada 2017 r., sygn. akt I OSK 1109/17, dostępny CBOSA).

W ocenie Sądu nie było konieczności występowania przez organy o sporządzenie ekspertyzy działania wentylacji grawitacyjnej w budynku, skoro z akt sprawy wprost wynika, że przewody kominowe we wszystkich lokalach znajdujących się w obiekcie budowlanym są drożne, a w lokalu nr "[...]" i nr "[...]", gdzie mistrz kominiarski przeprowadzający kontrolę, stwierdził niesprawną wentylację grawitacyjną

w pomieszczeniu kuchennym, kratki wentylacyjne oczyszczono według zaleceń (por. pismo PINB z dnia 29 stycznia 2021 r. oraz protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 20 listopada 2020 r.).

Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi stwierdzając, że decyzje organów obu instancji wydane zostały w oparciu o właściwie ustalony stan faktyczny i przy prawidłowym zastosowaniu obowiązujących przepisów prawa.