IV SA/Wa 1829/13 - Wyrok

Data orzeczenia	2014-01-10	
Data wpływu	2013-08-07	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie	
Sędziowie	Agnieszka Łąpieś-Rosińska /przewodniczący/
Małgorzata Małaszewska-Litwiniec /sprawozdawca/
Tomasz Wykowski	
Symbol z opisem	6153 Warunki zabudowy  terenu	
Sygn. powiązane	T	
Skarżony organ	Samorządowe Kolegium Odwoławcze	
Treść wyniku	Oddalono skargę	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 stycznia 2014 r. sprawy ze skargi D. Sp. j. z siedzibą w G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę	
Uzasadnienie
Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...]. czerwca 2013 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działce nr ew. [...], części działki nr. ew. [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w W..

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO wskazało, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjne-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 cyt. ustawy). Jednak dostosowanie nowej zabudowy do cech i parametrów zabudowy istniejącej nie może prowadzić do nadmiernie restrykcyjnego ograniczenia możliwości zabudowy.

Kolegium podkreśliło, że jak wynika z akt sprawy, żadna z działek znajdujących się w obszarze analizowanym nie jest zabudowana, zatem brak jest podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Nie zostały więc, zdaniem organu, spełnione warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy. Terenem inwestycji jest działka nr ew. [...] z obrębu [...] o szerokości ok. 13, zatem trzykrotna szerokość frontu działki wynosi 39 m, zaś zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszar analizowany nie może być mniejszy niż 50 m. Zdaniem Kolegium poszerzenie terenu inwestycji o fragment działki nr ew. [...] oznaczony na mapie stanowiącej załącznik do decyzji literami [...] (część chodnika w ciągu ul. [...]) nastąpiło w celu zwiększenia szerokości frontu działki, bez żadnego merytorycznego uzasadnienia, bowiem działka nr [...] ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...]. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych wyznaczenie obszaru analizowanego w minimalnym rozmiarze nie stanowi naruszenia prawa. Teren sąsiedzki to teren przyległy, pobliski.

Nie można twierdzić, zdaniem SKO, że za teren sąsiedni, czy działkę sąsiednią można uznać działkę położoną w nieokreślonej odległości od działki przeznaczonej pod nową zabudowę. Logiczna interpretacja przepisu § 3 ust. 2 powyższego rozporządzenia, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nakazuje uznać, że określane w nim odległości, pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż", stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanej, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa (działki sąsiedniej) jedynie -w szczególnie uzasadnionych sytuacjach.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że za działkę sąsiednią należy uznać działkę nr ew. [...] otaczającą teren planowanej inwestycji z trzech stron i stanowiącą wraz z terenem planowanej inwestycji jednorodną całość - teren zieleni urządzonej pn. Skwer im. [...]". Wskazana w odwołaniu zabudowa na działce nr ew. [...] nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej (dostępna z ul. [...]) oraz położona w znacznej odległości, należy do większego zespołu zabudowy kubaturowej ograniczonego ulicami [...], [...] i [...], zlokalizowanej poza obszarem analizowanym. Zlokalizowanie zabudowy kubaturowej na działce nr ew. [...] nie stanowiłoby kontynuacji funkcji, bowiem znajduje się tam zieleń urządzona.

Odnosząc się do przesłanki uzasadniającej odmowę wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Kolegium uznało, że nie znajduje ona uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa. Zakaz zabudowy Skweru im. [...]" nie wynika ani z uchwały w sprawie nadania nazwy skwerowi, ani też z Programu Ochrony Środowiska dla W. na lata 2009-2012 z uwzględnieniem perspektywy do 2016r.

Na tę decyzję SKO w W. z dnia [...] czerwca 2013 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła spółka D. sp.j. reprezentowana przez radcę prawnego, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:

a) art. 7 i 77 § 1 i 80 K.p.a. poprzez błędne ustalenia faktyczne polegające na przyjęciu, że:

- zabudowa wielorodzinna dostępna z tej samej drogi publicznej, pozwalająca ustalić wymagania dla nowej zabudowy w myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp znajduje się w znacznej odległości, od działki będącej przedmiotem wniosku o wydanie warunków zabudowy (dz. [...]), w sytuacji gdy w rzeczywistości ta zabudowa znajduje się w obszarze analizowanym co wprost wynika z załącznika graficznego do analizy;

- zabudowa na dz. nr [...] znajdującej się w obszarze analizowany, nie jest dostępna z ulicy [...], podczas gdy w rzeczywistości wejście do budynku odbywa się z ulicy [...] jak i [...];

b) art.107 § 3 K.p.a. poprzez nieodniesienie się do wszystkich zarzutów i twierdzeń skarżącej podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a mianowicie co do występowania linii rozgraniczających ulic [...] na odcinku objętym analizą, co w konsekwencji uniemożliwia kontrolę zaskarżonej decyzji w tym zakresie;

c) art. 107 ust.3 K.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia które de facto ogranicza się w zdecydowanej większości do przytoczenia treści orzeczeń sadów administracyjnych zapadłych w innych sprawach, a zatem nie odpowiadającego wymogom tego przepisu.

W ocenie skarżącego, jak wynika z zebranego materiału dowodowego, w szczególności załącznika graficznego do "Analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy" na działce nr [...], dostępnej z ulicy [...], znajduje się zabudowa wielorodzinna pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Fakt ten nie był kwestionowany przez organ I instancji, który to wprost potwierdził występowanie na działce nr [...] zabudowy, w obszarze analizy sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy.

Jednakże SKO w W. całkowicie odmiennie i co więcej sprzecznie z zebranym materiałem dowodowym uznało, iż zabudowana działka nr [...] jest poza obszarem analizy. Jak wynika z legendy sporządzonej na potrzeby załącznika graficznego do analizy, granicę obszaru analizy wyznacza linia przerywana. Niewątpliwie w zakresie tego obszaru, wyodrębnionego linią przerywaną jest także działka nr [...] wraz ze znajdującą się na niej zabudową wielorodzinną

Skarżący nie godzi się z ustaleniami SKO co do tego, iż działka nr [...] nie jest dostępna również z ulicy [...]. Ustalenia SKO w tym zakresie wskazujące na dostępność działki [...] wyłącznie z ulicy [...] są sprzeczne ze stanem rzeczywistym, gdyż znajdujący się na tej nieruchomości budynek jest dostępny zarówno od ulicy [...] jak i od ulicy [...], gdyż właśnie od strony ulicy [...] znajdują się na parterze budynku lokale usługowe, do których wejście odbywa się właśnie od tej ulicy.

Skoro zatem za dostępność działki z ulicy publicznej (w tym przypadku [...]) należy uznać także dojście, a nie tylko dojazd czy też dojście oraz dojazd, to tym samym dz. [...], na której występuje zabudowa wielorodzinna i która to działka jednocześnie znajduje się z obszarze analizy, to tym należy wskazać, iż inaczej niż to wskazało SKO działka nr [...] jest dostępna z ulicy [...], czyli tej samej drogi publicznej, z której ma odbywać dojazd na działkę nr [...].

Zdaniem skarżącego również uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie spełnia wymogów przewidzianych w art. 107 § 3 K.p.a. z uwagi na to, iż w odwołaniu od decyzji organu I instancji podniesiono m.in. kwestii występowania linii rozgraniczających na odcinku ulicy [...] objętej analizą, a tymczasem SKO całkowicie pominęło tę kwestię.

Z uwagi na to, iż działka nr [...] nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, organ I instancji nie powołał się na jakąkolwiek decyzję o warunkach zabudowy należało uznać, iż linie rozgraniczające nie zostały ustalone na tym obszarze. Analiza mapy zasadniczej dla działki [...], pozwala ustalić, zdaniem skarżącego, iż linie rozgraniczające powinny przebiegać po granicy pomiędzy działkami nr [...] i [...], ponieważ w obrębie dz. nr [...] przylegającej na tym odcinku do granicy dz. nr [...] biegnie pas chodnika. Tymczasem autor analizy poprowadził "linie rozgraniczenia" w obrębie dz. nr [...] w pewnym oddaleniu od granicy z działką nr [...] wskutek czego przebiega ona po zaznaczonym na mapie zasadniczej istniejącym uzbrojeniu.

W ocenie skarżącego uzasadnienie zaskarżonej decyzji niemalże w całości sprowadza się do zacytowania orzeczeń sądów administracyjnych, zapadłych co więcej w innych sprawach, bez podania jaki mają one wpływ na niniejszą sprawę oraz czy organ uznaje je za słuszne i miarodajne dla niniejszej sprawy, czy też może istnieją inne powody ich przywołania w niniejszej sprawie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia [...] listopada 2013 r. pełnomocnik skarżącego wskazał dodatkowo, że działka będąca przedmiotem wniosku o ustalenie warunków zabudowy została przejęta na podstawie tzw. dekretu warszawskiego. Na działce tej stała mała kamienica, która została zburzona w 1944 r. W ocenie skarżącego dokonany zwrot działki będzie w sensie ekonomicznym tylko pozory, gdy resystuowany właściciel nie będzie mógł jej zabudować choćby w sposób zbliżony do tego jaki istniał do 1944 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...]. czerwca 2013 r., utrzymująca w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działkach nr. ew. [...], części działki [...] przy ul. [...] w W..

Z uwagi na to, że dla terenu, na którym planowana jest inwestycja nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zastosowanie w sprawie znajdowały przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 poz. 647 ze zm. dalej zwanej "upzp"). Podkreślić należy, że celem postępowania o ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy planowana przez inwestora zmiana terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Wobec tego ocena taka musi zostać poprzedzona postępowaniem wyjaśniającym w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa art. 61 ust. 1 upzp.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 upzp, wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest w przypadku gdy łącznie są spełnione następujące przesłanki:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W art. 61 ust. 5 upzp uszczegółowiono, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

W celu zapewnienia realizacji tych wymagań organ wydający decyzję przeprowadza analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Cechy jakim odpowiadać musi nowa zabudowa określone zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588). Określenie cech nowej zabudowy dostosowanych do warunków zabudowy istniejącej, w sposób określony w rozporządzeniu - stanowi obowiązek organu. Zgodnie z § 3 wymienionego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 upzp (ust. 1 ). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Z kolei w orzecznictwie sądów administracyjny przyjmuje się, że front działki, o którym mowa w § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przez określenie, z której drogi odbywać się ma główny wjazd lub wejście na działkę (zob. wyrok NSA z dnia 1 września 2009 r., sygn. akt II OSK 1336/08). Ponadto określenie, umiejscowienia frontu działki przesądza o tym gdzie powinno zostać umieszczone główne wejście do budynku.

Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego sprawy we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] listopada 2012 r. pełnomocnik inwestora podał, że dojazd do planowanej inwestycja ma odbywać się z ulicy [...]. Potwierdza to także załącznik nr 2 do złożonego wniosku.

Wobec tego organy orzekające w niniejszej sprawie prawidłowo przyjęły, że skoro szerokość działki wynosi 13 m, to trzykrotna jej szerokość wynosi 39 m. Jednak jak już wskazano, § 3 ust. 2 wymienionego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. stanowi, że obszar analizowany nie może być mniejszy niż 50 metrów. Taki właśnie obszar został w niniejszej sprawie wyznaczony. Co prawda działka inwestora ma kształt litery L, bowiem jako teren inwestycji włączono cześć chodnika przy ul. [...], jednak w ocenie Sądu dokonano tego w sposób pozorny, w celu zwiększenia szerokości frontu działki i tym samym wyznaczenia znacznie obszerniejszego obszaru analizowanego. Inwestor w żaden sposób nie uzasadnił, czemu miało posłużyć włączenie jako terenu inwestycji wąskiego paska terenu, na którym znajduje się chodnik. Z akt sprawy wynika jedynie, że na tym wąskim pasku inwestor zaplanował zjazd na działkę. Uwzględnienie jako frontu działki obszaru oznaczonego lit. B,A w załączniku graficznym do analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy i wyznaczenie obszaru analizowanego w stosunku do tak przyjętego frontu działki, prowadziłoby do nieuprawnionego wyznaczenia znacznie szerszego obszaru analizowanego.

Skoro Sąd uznał, że organy prawidłowo wyznaczyły obszar analizowany w dalszej kolejności rozważeniu podlegało, czy w obszarze tym znajdowały się obiekty nawiązujące do planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp wyraża tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania nowej zabudowy do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ogólnie pojętego ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu przestrzennym ("Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2006, s. 491). Zasada dobrego sąsiedztwa nie może być realizowana w oderwaniu od dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu.

Jak wynika z akt sprawy teren, na którym skarżący planuje inwestycję obejmuje część skweru im. [...] zagospodarowanego zielenią wysoką oraz zielenią niską, tworzących określony układ kompozycyjny. Jednocześnie obszar analizowany obejmuje pozostałą część wspomnianego skweru, część obszaru Parku K. oraz zabudowę ul. [...]. Działka skarżącego (nr [...]) leży w centralnej części wspomnianego skweru, a działka o nr [...] otacza ją z trzech stron. Z akt sprawy wynika, że całość stanowi kompleks o funkcji zieleni urządzonej. Co prawa w obszarze analizowanym znajduje się również zabudowa kubaturowa, jednak jest ona oddzielona od wskazanego skweru ulicą [...], w dodatku należy do większego zespołu zabudowy kubaturowej, zlokalizowanego poza obszarem analizowanym. Dlatego Sąd podziela stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że znaczna odległość budynków położonych przy ul. [...] oraz to, iż stanowią one część zespołu zabudowy kubaturowej ograniczonego ulicami [...], [...] i [...] prowadzi do stwierdzenia, że jednorodne zagospodarowanie działek [...] i [...] o funkcji zieleni urządzonej przesądza, o urbanistycznej całości tego obszaru i do tej okoliczności należy się odwoływać. Organy wykazały, że realizacja planowanej inwestycji nie będzie stanowiła o spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie. Wobec tego zlokalizowanie zabudowy kubaturowej na działce o nr ew. [...] nie stanowiłoby kontynuacji funkcji. Funkcją terenu objętego analizą, co zostało wykazane, jest bowiem zieleń urządzona. Ponadto należy podkreślić, że również Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. przewiduje przeznaczenie tego terenu pod tereny zieleni urządzonej.

W ocenie Sądu to, że w obszarze analizowanym znalazła się działka zabudowana (nr [...]) nie przesądza o automatycznym spełnieniu warunków tzw. dobrego sąsiedztwa oraz o tym, że do tej istniejącej zabudowy należy odnieść się ustalając wymagania dotyczące nowej zabudowy. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 3 października 2006 r., sygn. akt II OSK 196/06, z 4 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 997/06, z 17 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 646/06, z 22 lutego 2006 r., sygn. akt II OSK 551/05). W ocenie Sądu z materiałów sprawy nie wynika, aby działka nr [...], do której nawiązuje skarżący dostępna była z tej samej drogi publicznej. Znajdujący się tam budynek nosi adres [...]. Przyjąć zatem należy, że z tej ulicy odbywa się główne wejście i wjazd do tego budynku. Przedłożona przez pełnomocnika dodatkowa dokumentacja nie potwierdza, że wejście do budynku odbywa się również z ulicy [...]. Okoliczność, że w budynku tym znajdują się drzwi od ulicy [...] nie przesądza, że są to drzwi którymi odbywa się normalna komunikacja. Wobec tego za trafne należało uznać stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że nie jest możliwe określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Jednocześnie odnosząc się do zarzutu dotyczącego wyznaczenia linii rozgraniczających wskazać należy, że z uwagi na to, że w sprawie wykazano, iż planowana inwestycja nie spełnia cech zasady dobrego sąsiedztwa, kwestia dotycząca linii rozgraniczających nie ma znaczenia dla jej rozstrzygnięcia.

Sąd uznał zatem zarzut naruszenia art. 7 i 77 § 1 oraz 80 K.p.a. i 107 § 3 za niezasadny. Postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy, projekt decyzji organu I instancji sporządziła osoba uprawniona. Z zebranego materiału dowodowego organy wyciągnęły prawidłowe wnioski. Co prawda uzasadnienie decyzji organu odwoławczego jest nieco lakoniczne i nie odnosi się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu, jednakże nie miało to wpływu na wynik sprawy, bowiem samo rozstrzygnięcie jest prawidłowe.

Odnosząc się zaś do podniesionych w piśmie procesowym z dnia [...] listopada 2013 r. argumentów, że skoro działka inwestora, która została przejęta na podstawie tzw. dekretu warszawskiego, była w chwili przejęcia zabudowana niewielką kamieniczką, to w świetle obecnych standardów dokonany zwrot działki będzie w sensie ekonomicznym tylko pozory. Zważywszy, że resystuowany właściciel nie będzie mógł jej zabudować choćby w sposób zbliżony do tego jaki istniał do 1944 r., stwierdzić należy, iż okoliczności te nie mogą wpłynąć na treść rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. W ocenie Sądu takie argumenty mógłby podnosić pierwotny właściciel działki, lub jego następcy prawni, którym nieruchomość została zwrócona. Natomiast, co przyznał na rozprawie pełnomocnik skarżącego, skarżąca spółka odkupiła przedmiotową działkę od następców prawnych osoby będącej jej pierwotnym właścicielem.

Sąd działając z urzędu nie dostrzegł innych naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uwzględnienia skargi.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) należało orzec jak w sentencji.