Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie : WSA Jacek Bursa WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) po rozpoznaniu w dniu 15 września 2020 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi J. B. i J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 kwietnia 2020 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 16 kwietnia 2020 r., znak [...], działając na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania J. B. i J. K. od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 4 lutego 2020 r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego z wniosku Z. Z. pn.: "Budowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do trzech budynków) z garażami podziemnymi i naziemnymi miejscami postojowymi na działkach [...], [...] obr. [...], budowa zjazdów oraz chodnika ogólnodostępnego na działkach nr [...], [...] obr. jw., budowa i rozbudowa infrastruktury technicznej na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. jw., przy ul. [...] w Krakowie" – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Powyższa decyzja, która jest przedmiotem skargi, zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Prezydent Miasta Krakowa, po rozpoznaniu sprawy po raz kolejny na skutek kasacyjnych rozstrzygnięć organu odwoławczego, decyzją nr [...] z dnia 4 lutego 2020 r., znak [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2018 r. poz. 1945 ze zm.), §1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 Nr 164 poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1589) oraz art. 104 k.p.a., po rozpatrzeniu wniosku Z. Z. z dnia 30 lipca 2014 r. – ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych (do trzech budynków) z garażami podziemnymi i naziemnymi miejscami postojowymi na działkach [...], [...] obr. [...], budowa zjazdów oraz chodnika ogólnodostępnego na działkach nr [...], [...] obr. jw., budowa i rozbudowa infrastruktury technicznej na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. jw., przy ul. [...] w Krakowie". Do decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik Nr 1 – warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, Załącznik Nr 2 – część graficzna warunków zabudowy, Załącznik Nr 3 – część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Załącznik Nr 4 – część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ I instancji przedstawił przebieg postępowania i wskazał w szczególności, że teren określony we wniosku nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia. Organ I instancji ocenił, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Od powyższej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa odwołanie złożyli J. B. i J. K.. W uzasadnieniu odwołania zakwestionowano sposób wyznaczenia linii zabudowy. Zwrócono uwagę, że treść decyzji i rysunki nie są spójne i niemożliwe do zaakceptowania w takim zbliżeniu do ulicy. Podkreślono, że nie zabezpieczono mieszkańcom sąsiedniej ulicy godnych warunków życia, nie zabezpieczono interesów osób trzecich poprzez zapewnienie właściwego dostępu do drogi publicznej, która zgodnie z przepisami powinna wynosić 6 m + 2 m chodnik. W chwili obecnej droga ma szerokość około 2 m, nie jest przejezdna dla 2 samochodów, jest ulicą ślepą bez możliwości zawracania, utrudniony pozostaje dojazd służb ratowniczych. Zaniechano załatwienia sprawy poszerzenia ulicy [...]; nie zachowano warunków ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody, krajobrazu. Ponadto podkreślanie i powoływanie się na odpowiednich pracowników posiadających wiadomości specjalne, szeroką wiedzę, doświadczenie i przygotowanie merytoryczne do analizy i wydania warunków zabudowy jest – w ocenie odwołujących się – przesadzone, a świadczą o tym wielokrotnie uchylane decyzje o warunkach zabudowy oraz decyzje o pozwoleniu na budowę przez organy II instancji.

Działając na skutek odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wydało opisaną na wstępie decyzję z dnia 16 kwietnia 2020 r., którą utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta Krakowa. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy zreferował przebieg postępowania i przedstawił uwarunkowania prawne i istotę rozstrzygnięcia o ustaleniu warunków zabudowy. Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wskazało w szczególności, że w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Analiza zawiera część graficzną – mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy, w tym w szczególności dotyczące ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zasadę dobrego sąsiedztwa na grunt prawa polskiego wprowadza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego.

W ocenie organu odwoławczego, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa we wspomnianym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Z uwagi na fakt, że szerokość frontu terenu inwestycji kubaturowej wynosi ok. 36m, promień obszaru analizowanego wyznaczono na około 108m (z każdego wierzchołka działki przedmiotowej poprowadzono promień o długości ok. 108m, czyli z każdego punktu na prostej łączącej wierzchołki działki poprowadzono promienie o długości ok. 108m). W obszarze analizowanym występuje zabudowa wielorodzinna i jednorodzinna (ul. [...], ul. [...] ) o typie wolnostojącej, bliźniaczej oraz szeregowej. Zabudowa wykazuje cechy zdefiniowanej zabudowy osiedlowej, której układ wynika z geometrii pierwotnie działek rolniczych pozostających w układzie łanowym, które uległy przekształceniu na działki budowlane. Geometrię tych działek cechowały wydłużone układy mające zasadniczy wpływ na kompozycje nowej zabudowy. W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]+[...], [...], [...], [...] obr. [...]. Z przeprowadzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika, że realizacja planowanej zabudowy pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. Parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Parametry urbanistyczne w większości zostały ustalone poprzez nawiązanie do zabudowy sąsiadującej. Bezspornym jest, że projektowana zabudowa stanowić będzie uzupełnienie dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji mieszkalnej.

Przechodząc do weryfikacji kolejnych wskaźników architektoniczno - urbanistycznych, organ odwoławczy zauważył, że nie została wyznaczona linia zabudowy od strony ul. [...] ze względu na usytuowanie planowanej inwestycji w drugiej linii zabudowy poza terenem działek, na których zlokalizowano budynki pierwszej linii zabudowy od strony ul. [...] (budynki położone w kolejnych liniach zabudowy są ukształtowane w sposób, który nie narzuca żadnego rozwiązania przestrzennego dla działki inwestora). Jest to rozwiązanie zgodne z orzecznictwem oraz uzasadnione przestrzennie. Z kolei wyznaczono dwie linie nieprzekraczalne od strony ul. [...] – 6m do granicy z dz. nr [...], na której zlokalizowano ul. [...], a od strony ul. dojazdowej – 4m do granicy z dz. [...], na której będzie zlokalizowana ulica [...]. Działka inwestycyjna sąsiaduje od dwóch stron z działkami drogowymi, które stanowią ulicę Słowiczą (dz.[...]) i ulicę [...] (dz. [...]). Zatem ze względów urbanistycznych przewidując konieczną rezerwę terenową na realizację ciągów pieszych na terenie działek [...] i dz. [...] i [...] i terenie działki [...] - ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6m do granicy z dz. [...] i w odległości 4m od granicy działki nr [...]. Od ulicy [...] występuje większe przybliżenie do zabudowy jednorodzinnej po zachodniej stronie. Ponadto zakres inwestycji w przedmiotowej sprawie jest większy, bo obejmuje do 3 budynków usytuowanych na terenie lekko pochyłym. Z uwagi na powyższe dopuszczono przekroczenie linii zabudowy elementami budynku, których głębokość nie jest większa niż 1,2m. Elementy takie jak rampy wjazdowe i wejściowe od strony ul. [...] nie występują. Schody zewnętrzne mogą zawężać budowę i przebudowę drogi. Uwzględniając powyższe, stwierdzono, że od strony dz. [...] - przed linie zabudowy mogą być wysunięte takie naziemne części budynku jak: gzymsy, okapy, zadaszenia nad wejściami – pod warunkiem że nie przekraczają głębokości 1,2m, od strony dz. [...] - przed linie zabudowy mogą być wysunięte takie naziemne części budynku jak: gzymsy, okapy, zadaszenia nad wejściami pod warunkiem że nie przekraczają głębokości 1.2m. Linia zabudowy może zostać przekroczona przez części budynku lokalizowane całkowicie pod powierzchnią istniejącego terenu (przed każdym z budynków), o ile będzie to zgodne z przepisami właściwymi dla dalszych etapów przygotowania realizacji inwestycji. Organ odwoławczy zaakceptował przyjęte przez organ I instancji rozwiązanie, które stanowi rezultat szerokiej weryfikacji planowanego zamierzenia pod kątem istniejącego układu przestrzennego oraz drogowego. Uzasadnienie organu I instancji zasługuje na uwzględnienie i brak jest podstaw do jego kwestionowania.

Dalej organ odwoławczy wskazał, że dla inwestycji ustalono wskaźnik zabudowy w przedziale od 25% do 32%, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 42%, z kolei średni wskaźnik dla zabudowy wielorodzinnej wynosi 38%. Co istotne, najbliżej zlokalizowaną zabudową wielorodzinną jest zabudowa po wschodniej stronie przedmiotowej działki, na dz.: [...] [...] (działki zabudowane zespołami zabudowy), których wskaźnik kształtuje się na poziomie 25% oraz sąsiednia zabudowa na działkach [...],[...]+[...]. Średni wskaźnik zabudowy tych zespołów kształtuje się na poziomie 32%. Organ odwoławczy uznał zatem trafność przyjętego przez organ I instancji poglądu, że najbardziej optymalne dla wnioskowanej inwestycji jest wyznaczenie wskaźnika w przedziale 25% do 32%, czyli na podstawie wskaźnika zabudowy wielorodzinnej tworzącej zespoły, który jest równocześnie jedynym powtarzalnym czterokrotnie parametrem w obszarze analizowanym oraz jako średni wskaźnik działek okalających teren inwestycji. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono jako 19m +-20% (od 15,2m do 22,8m). Szerokość tę wyznaczono zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia. Ze względów przestrzennych szerokość elewacji budynków, tj. części nadziemnych połączonych garażem podziemnym od strony ul. [...] wyznaczono w przedziale od 20m do 31m. Średnia szerokość w całym obszarze wynosi około 19 (od 6m do 86m), a średnia szerokość dla zabudowy wielorodzinnej wynosi około 34m (od około 13m do około 57m). Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki ustalono na 8,5m +-1m, a wysokość kalenicy 12m +-1m. Rozwiązanie takie pozwoli zachować ład przestrzenny i zostało prawidłowo uzasadnione.

Podsumowując część uzasadnienia decyzji dotyczącą wskaźników architektoniczno-urbanistycznych, organ odwoławczy stwierdził, że sporządzona w toku postępowania przed organem I instancji analiza architektoniczno-urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej; zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Ustalenie przyjętych parametrów pozostaje zatem w zupełnej zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, a konkretne wartości parametrów urbanistycznych określono w sposób wyważony. Organ I instancji uwzględnił uprzednie zalecenia organu odwoławczego. Organ odwoławczy zaznaczył, że nie podziela w tym zakresie zarzutów odwołania.

Organ odwoławczy wyjaśnił następnie, że nie stoi w sprzeczności z przepisami określenie parametrów w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem jednakże odpowiedniego określenia tych wielkości ze wskazaniem przekonującej argumentacji. Ponadto ustalone w załączniku nr 1 do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym w sposób jasny uzasadniono sposób ich wyliczenia. Zresztą zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Załączniki do decyzji o warunkach zabudowy stanowią jej integralną część, a w związku z tym parametry urbanistyczne oraz inne warunki zabudowy mogą być określane w załącznikach. Nie budzi ponadto wątpliwości, że osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów uczestniczyła w procesie orzeczniczym sporządzając analizę architektoniczno-urbanistyczną oraz projekt decyzji. Osoba ta wskazana jest również w samej decyzji kończącej postępowanie.

Organ odwoławczy wskazał, że zamierzenie posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...] poprzez projektowany zjazd i realizuje również przesłankę z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.; spełniona jest również przesłanka, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zgodnie z zaleceniami Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie postanowieniem z dnia 29 listopada 2017 r. nałożono na wnioskodawcę obowiązek przedłożenia dowodu w sprawie tj. przedłożenia dokumentów dających podstawę do stwierdzenia, iż spełniony został warunek o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W dniu 5 marca 2018 r. wnioskodawca dołączył do akt sprawy oświadczenie o możliwości przyłączenia planowanej zabudowy do sieci elektroenergetycznej oraz informację techniczną określającą warunki przyłączenia do sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej określone dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. W ocenie organu odwoławczego wskaźnik wymaganej ilości miejsc parkingowych określony został w sposób zgodny z uchwałą z dnia 29 sierpnia 2012 r. nr LIII/723/12 Rady Miasta Krakowa. Dla przedmiotowej lokalizacji i rodzaju zabudowy przyjmuje się wskaźnik liczby miejsc postojowych: na 1 mieszkanie: 1,2 miejsc postojowych. Ponadto przedmiotem inwestycji jest realizacja między innymi garażu podziemnego, co z pewnością przyczyni się do łatwiejszej obsługi komunikacyjnej planowanego obiektu. Organ odwoławczy zaznaczył, że nie kwestionuje również dokonanych w trybie art. 53 ust. 4 u.p.z.p. uzgodnień, dokonanych także w trybie milczącej zgody.

W konkluzji organ odwoławczy stwierdził, że zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w kodeksie postępowania administracyjnego, w tym zasady prawdy obiektywnej (art. 7 i art. 77 k.p.a.) oraz zasady przekonywania stron. Decyzja ta nie narusza interesów osób trzecich. Decyzja została w sposób prawidłowy uzasadniona (spełnia wymogi art. 107 § 3 k.p.a.), a z ustaleń organu I instancji wynika, że zamierzenie realizuje przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 powyższej ustawy.

Pismem z dnia 8 czerwca 2020 r. J. B. i J. K. wnieśli skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie. Skarżący zarzucili zaskarżonej decyzji: 1) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to: a) § 4 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z § 7 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Transportu i gospodarki morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie w zw. z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych poprzez wyznaczenie linii nieprzekraczalnej od strony ul. [...] – 6m w sytuacji, gdy w chwili obecnej ulica ta ma szerokość około 2m, zaś zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi najmniejsza szerokość ulicy w przypadku drogi dojazdowej winna wynosić 10m, zaś odległość obiektu budowlanego od zewnętrznej krawędzi jezdni powinna wynosić 6m, co w konsekwencji winno prowadzić do ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości co najmniej 14m od granicy z działką [...]; b) § 4 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ustalenie, iż od strony dz. [...] przed limę zabudowy mogą być wysunięte takie naziemne części budynku, jak: gzymsy, okapy, zadaszenia nad wejściami pod warunkiem, że nie przekraczają głębokości 1,2 m w sytuacji, gdy ustalenie to nie zapewnia koniecznej rezerwy terenowej na realizację ciągów pieszych oraz uniemożliwia właściwy dojazd do budynków mieszkalnych jednorodzinnych usytuowanych przy ul. [...], a nadto jest niezgodne z przepisami odrębnymi, tj. §7 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Transportu i gospodarki morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie oraz z art. 43 ust. 1 Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych; 2) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to: a) art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a przede wszystkim okoliczności czy zmiana w zagospodarowaniu terenu uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne w sytuacji, gdy wzmiankowane uwarunkowania i wymagania mają istotne znaczenie dla zagwarantowania ładu przestrzennego, a nadto pominięciu w ustaleniach negatywnej opinii Rady Dzielnicy [...], co w konsekwencji doprowadziło do bezpodstawnego przyjęcia, iż realizacja planowanej zabudowy odpowiada zasadzie dobrego sąsiedztwa, o której stanowi art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; b) art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a przede wszystkim okoliczności czy istniejące uzbrojenie terenu w postaci drogi wewnętrznej przebiegającej po terenie działki nr [...] obr. [...] jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego i bezkrytyczne przyjęcie lakonicznej opinii ZIKiT z dnia 17 maja 2018 r., znak: [...], iż obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji odbywa się od drogi publicznej jaką jest ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną przebiegającą po terenie działki nr [...] obr. [...] w sytuacji, gdy organ powinien poczynić ustalenia czy droga na działce [...] zapewnia prawidłową obsługę komunikacyjną inwestycji, możliwość zawracania, a nadto właściwy dojazd do inwestycji zarówno samochodów osobowych, jak i ciężarowych; c) art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego poprzez pominięcie istotnej dla rozstrzygnięcia niniejszej spraw okoliczności, iż w fazie końcowej znajdują się prace nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]", którym objęty został również obszar przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 6m od granicy z działką [...], na której zlokalizowana jest ul. [...], która w chwili obecnej ma szerokość około 2m w sytuacji, gdy zgodnie z projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" szerokość ul. [...] jako drogi klasy dojazdowej KDD.4 wynosić winna do 14m, a zatem nieprzekraczalna linia zabudowy ustalona winna zostać w odległości 18m od granicy z działką [...], przy uwzględnieniu konieczności usytuowania budynku w odległości 6m od krawędzi jezdni; d) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie zaskarżonej decyzji w mocy w sytuacji, gdy organ winien był na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżący przestawili argumentację na poparcie sformułowanych zarzutów i wniosków.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o oddalenie skargi, w całości podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy ustosunkował się także do zarzutów skargi, uznając je za niezasadne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293, dalej "u.p.z.p."), a w szczególności art. 61 tej ustawy. Organy administracji słusznie, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., II OSK 657/06, LEX nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., II SA/Kr 1076/10, LEX nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, s. 489).

Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie.

Na użytek niniejszej sprawy sporządzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna przez osobę uprawnioną – mgr inż. arch. A. P.; analiza ta, w ocenie Sądu, nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Prawidłowo, zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, wyznaczony został obszar analizowany. W tym zakresie w analizie wyjaśniono, że szerokość frontu terenu inwestycji kubaturowej wynosi ok. 36 m, wobec czego promień obszaru analizowanego wyznaczono na ok. 108 m. Z każdego wierzchołka przedmiotowej działki poprowadzono promień o długości ok. 108 m, czyli z każdego punktu na prostej łączącej wierzchołki działki poprowadzono promienie o długości ok. 108m. Punkty te połączono tworząc w ten sposób granice obszaru analizowanego. Ponieważ kształt działki budowlanej posiada nieregularny obrys, obszar analizy wyznaczono o kształcie nieregularnym zbliżonym do elipsy. W granicach tego obszaru znalazły się działki i budynki tworzące charakterystyczne całości, tereny zabudowane mieszkaniowo, uzupełnione zabudową usługową. Granice obszaru przedstawiono na kopii mapy zasadniczej dla [...], w skali 1: 1000, stanowiącej załącznik graficzny nr 2 do analizy.

W obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej oraz stanowiące sąsiedztwo w sensie urbanistycznym dla planowanej inwestycji, które zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Są m. in. działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]+[...], [...], [...], [...] obr. [...]. Ta konstatacja sformułowana w wynikach analizy i w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jawi się jako prawidłowa i nie budzi – zdaniem Sądu – wątpliwości. Implikuje ona spełnienie przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Warto w tym kontekście zauważyć, że pojęcie funkcji zabudowy, na gruncie powołanego przepisu, rozumiane jest szeroko; w doktrynie i orzecznictwie wskazuje się też na dopuszczalność wprowadzania funkcji uzupełniającej czy też komplementarnej.

Sąd podziela również stanowisko organów administracji co do tego, że spełniona została przesłanka ustalenia warunków zabudowy w postaci dostępu przedmiotowego terenu do drogi publicznej. Teren posiada pośredni dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...], poprzez drogę wewnętrzną przebiegającą po terenie działki nr [...] obr. [...]. Z kolei warunki w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji ukształtowane zostały z uwzględnieniem opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 17 maja 2018 r. W świetle tej opinii istniejące i projektowane uzbrojenie terenu w zakresie obsługi komunikacyjnej uznać należy za wystarczające dla przedmiotowego zamierzenia. Obsługa komunikacyjna ma się odbywać od drogi publicznej jaką jest ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną przebiegającą po terenie działki nr [...] obr. [...], a następnie projektowany zjazd na teren inwestycji. Zastrzeżono dodatkowo, że inwestor zapewni obsługę ruchu pieszego drogi wewnętrznej, poprzez zrealizowanie ogólnodostępnego chodnika na części działki nr [...], [...] oraz nr [...] obr. [...] tj. od drogi publicznej ul. [...] do granic terenu objętego zakresem wniosku pod inwestycję kubaturową; chodnik ten inwestor zrealizuje we własnym zakresie i na własny koszt; projekt budowlany zjazdu z drogi wewnętrznej oraz projekt ogólnodostępnego chodnika należy uzgodnić z zarządem drogi oraz uzyskać zgodę na wejście w teren na działkę nr [...] obr. [...] projekt budowlany winien być opracowany w oparciu o rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Marskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. W ocenie Sądu, ustalenia te należy uznać za prawidłowe i w pełni wystarczające. W tym kontekście warto dodać, że – zdaniem Sądu – prawidłowe są również ustalone w decyzji warunki co do miejsc parkingowych (pkt II.4.d), przy czym wynikają one z transponowanych do decyzji postanowień uchwały Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r., określającej politykę przestrzenną Gminy w tym zakresie ("Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa").

Odnosząc się do poszczególnych parametrów nowej zabudowy, stwierdzić wypada, że zostały one ustalone prawidłowo. Ustalenia dotyczące linii zabudowy zdeterminowane zostały przez dwie okoliczności: okoliczność, że teren przeznaczony pod zabudowę znajduje się w głębi, w znacznej odległości od ul. [...] – i okoliczność, że działka inwestycyjna sąsiaduje z dwóch stron z działkami drogowymi, tj. ul. [...] (dz. [...]) i ul. [...] (dz. [...]). Mając na uwadze pierwszą okoliczność, linii zabudowy od strony ul. [...] nie wyznaczono. Z kolei mając na uwadze drugą okoliczność, ze względów urbanistycznych wyznaczono następujące linie zabudowy - jako linie zabudowy o charakterze nieprzekraczalnym: od strony ul. [...] - 6m do granicy z dz. nr [...], na której zlokalizowano ul. [...]; od strony ul. dojazdowej - 4m do granicy z dz. [...], na której będzie zlokalizowana ulica [...]. Ponadto zastrzeżono, że: od strony dz. [...] – przed linię zabudowy mogą być wysunięte takie naziemne części budynku jak: gzymsy, okapy, zadaszenia nad wejściami oraz balkony wspornikowe, pod warunkiem że nie przekraczają głębokości 1.2m; od strony dz. [...] - przed linię zabudowy mogą być wysunięte takie naziemne części budynku jak: gzymsy, okapy, zadaszenia nad wejściami oraz balkony wspornikowe, pod warunkiem że nie przekraczają głębokości 1.2m. Linia zabudowy może zostać przekroczona przez części budynku lokalizowane całkowicie pod powierzchnią istniejącego terenu (przed każdym z budynków), o ile będzie to zgodne z przepisami właściwymi dla dalszych etapów przygotowania realizacji inwestycji. W ocenie Sądu, nie ma podstaw do kwestionowania tych ustaleń – zostały one przekonująco uzasadnione w wynikach analizy (s. 5-7) oraz w decyzjach obu instancji, zwłaszcza w decyzji pierwszoinstancyjnej (s. 6). Podkreślić w tym kontekście należy w szczególności, że linie zabudowy zostały wyznaczone ze względów urbanistycznych, mają charakter linii nieprzekraczalnych, uwzględniają wytyczne zarządcy drogi, uwzględniają rezerwę terenową na realizację ciągów pieszych, a także – co warto zauważyć – nie znoszą ewentualnych ograniczeń wynikających z przepisów, w tym warunków technicznych, obowiązujących na etapie udzielania pozwolenia na budowę. Określenie elementów, które mogą przekraczać linię zabudowy, znajduje uzasadnienie m.in. w ukształtowaniu terenu, przy czym także w tym przypadku chodzi jedynie o możliwość – a to czy inwestor będzie mógł z niej skorzystać, czy też nie, zależeć będzie również od wspomnianych ograniczeń.

Zdaniem Sądu, na aprobatę zasługuje także zreferowana wyżej pozytywna ocena organu odwoławczego co do pozostałych parametrów planowanej zabudowy. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji dz. nr [...], [...] obr. [...] wyznaczono – na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia – od 25% do 32%. Udział powierzchni biologicznie czynnej dla dz. nr [...], [...], [...], [...] obr. [...] ustalono w wysokości min. 30%. Zgodzić się należy co do tego, że zasadne było przyjęcie w tej mierze za główny punkt odniesienia wskaźnika zabudowy wielorodzinnej tworzącej zespoły, który jest równocześnie jedynym powtarzalnym czterokrotnie parametrem w obszarze analizowanym, oraz średniego wskaźnika działek okalających teren inwestycji. Przekonująco uargumentowano też poziom wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. "Projektowany wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w wysokości wskaźnika średniego na działce przedmiotowej będzie stanowił kontynuację średniego wskaźnika – tworząc układ zieleni urządzonej o walorach estetycznych i krajobrazowych".

Wskaźnik szerokości elewacji frontowej od ul. [...] ustalono jako 19m +-20% (od 15,2m do 22,8m). Szerokość tę wyznaczono zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia. Ze względów przestrzennych szerokość elewacji budynków, tj. części nadziemnych połączonych garażem podziemnym od strony ul. [...] wyznaczono – na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia – w przedziale od 20m do 31m. Ustalenia te znajdują uzasadnienie w wynikach analizy, w ramach których uwzględniono w tym kontekście również geometrię terenu oraz nieprzekraczalne linie zabudowy. Średnia szerokość w całym obszarze wynosi około 19 (od 6m do 86m), a średnia szerokość dla zabudowy wielorodzinnej wynosi około 34m (od około 13m do około 57m).

Gdy idzie o parametr wysokościowy – na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia – ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki – na poziomie 8,5m z tolerancją +-1m. Parametr ten ustalono w oparciu o średnią z obszaru (8,5m), a przewidziana tolerancja wynika "z konieczności dostosowania projektowanej zabudowy do sąsiedztwa zabudowy jednorodzinnej (dolna granica) oraz uwzględnienia wymagającej lokalizacji, której zabudowę determinują obowiązujące przepisy na etapie projektu budowlanego dotyczące ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi". Zdaniem Sądu, omawiany parametr został ustalony prawidłowo. Nie budzi wątpliwości także rozstrzygnięcie co do geometrii dachu, które jest zgodne z § 8 rozporządzenia. Zdaniem Sądu, w zaskarżonej decyzji organ prawidłowo ocenił, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Powyższe rozważania zwierają już w dużej mierze odniesienie się do zarzutów skargi, które Sąd uznał za niezasadne. Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja nie narusza prawa, a w szczególności nie narusza przepisów powołanych w skardze; relewantne okoliczności faktyczne zostały należycie wyjaśnione; uzasadnienie decyzji odpowiada wymogom prawa procesowego.

Naruszenia prawa materialnego skarżący upatrują w wadliwym – w ocenie skarżących – wyznaczeniu linii zabudowy od strony ul. [...]. W ocenie skarżących linia ta powinna być ustalona z uwzględnieniem odległości, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, i – co więcej – odległości te nie powinny być liczone nie od obecnej krawędzi drogi, lecz od krawędzi drogi niejako przyszłej, o normatywnych wymiarach. Zdaniem Sądu, stanowisko skarżących nie jest uzasadnione. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w zasadzie nie ma podstaw do weryfikowania przez organ parametrów drogi publicznej pod kątem ich zgodności z wymogami prawa ani odnoszenia się do jej antycypowanych wymiarów. Ale, niezależnie od tego, zarzut skarżących jawi się jako niezasadny w obliczu wyeksponowanych już wcześniej okoliczności. Wszak linie zabudowy zostały wyznaczone ze względów urbanistycznych, mają charakter linii nieprzekraczalnych (a nie obowiązujących), uwzględniają wytyczne zarządcy drogi, uwzględniają rezerwę terenową na realizację ciągów pieszych, a także – co ważne – nie znoszą ewentualnych ograniczeń wynikających z przepisów, w tym warunków technicznych, obowiązujących na etapie udzielania pozwolenia na budowę, tudzież art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych. Nie można zatem wykluczyć, że wspomniane przepisy implikować będą dalej idące odsunięcie zabudowy od działki drogowej – ale jest to materia postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę. O takim ulokowaniu tej materii pośrednio świadczy art. 43 ust. 2 i 2a ustawy o drogach publicznych. Na marginesie warto zauważyć, iż z przepisu tego wynika, że akty planistyczne mogą dozwalać na usytuowanie obiektu budowalnego nawet w bliższej odległości od krawędzi jezdni niż określona w art. 43 ust. 1 lp. 3 ustawy o drogach publicznych (w przeciwnym razie art. 43 ust. 2 i 2a nie miałby racji bytu), przy czym to, czy inwestor będzie mógł z takiego dozwolenia skorzystać, zależy jeszcze od innych uwarunkowań.

Za niezasadny – z podobnych przyczyn – Sąd uznał zarzut skargi, kwestionujący dopuszczalność wysunięcia określonych części budynku przed ustalone linie zabudowy. Rozwiązanie to nie budzi wątpliwości z puntu widzenia ładu przestrzennego; wbrew twierdzeniom skargi, nie można też stwierdzić, że uniemożliwia ono realizację ciągów pieszych bądź uniemożliwia właściwy dojazd do budynków mieszkalnych przy ul. [...]. Także tu trzeba podkreślić, że zaskarżona decyzja kreuje jedynie dozwolenie z punktu widzenia urbanistycznego i nie zwalnia inwestora z przestrzegania relewantnych przepisów w tej mierze, co też będzie podlegało weryfikacji na etapie postępowania w sprawie o pozwolenie budowę.

W ocenie Sądu, niezasadne są sformułowane w skardze zarzuty naruszenia prawa procesowego (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.). Stan faktyczny został należycie i wyczerpująco wyjaśniony – o czym stanowi przede wszystkim prawidłowo sporządzona analiza urbanistyczno-architektoniczna, która w sposób niebudzący wątpliwości wskazuje spełnienie przesłanek ustalenia warunków zabudowy, w tym przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Uchwałę Rady Dzielnicy organy miały na względzie, aczkolwiek w świetle obowiązujących przepisów prawa nie ma ona charakteru wiążącego ani rozstrzygającego. Kwestia dostępu do drogi publicznej oraz obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji została – o czym była mowa wyżej – również należycie wyjaśniona. Będąca w toku procedura planistyczna tudzież rozwiązania rozważane w jej toku nie stanowią determinanty faktycznej ani determinanty prawnej decyzji o warunkach zabudowy.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.