Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Szymanowicz-Nowak, Sędziowie Sędzia WSA Justyna Mazur (sprawozdawca), Sędzia WSA Marek Wroczyński, , Protokolant starszy sekretarz sądowy Dominika Jeromin, , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2026 r. w Radomiu sprawy ze skargi A. D. i M. D. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w W. z dnia 29 lipca 2024 r. nr [...] w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych 1) uchyla zaskarżone postanowienie; 2) zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w W. na rzecz skarżących A. D. i M. D. solidarnie kwotę 580 (pięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w W. (dalej także: Dyrektor IAS, organ odwoławczy, DIAS) postanowieniem z 29 lipca 2024 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572; dalej: k.p.a.) w związku z art. 144 k.p.a., art. 18 pkt 2 i art. 110u ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2505 ze zm.; dalej: u.p.e.a.) po rozpatrzeniu zażalenia A. D. i M. D. (dalej także: skarżący, strona) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika [...] Urzędu Skarbowego w R. (dalej: Naczelnik US, organ I instancji, organ egzekucyjny) z 6 czerwca 2024 r. w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości.

Powyższe postanowienia zostały wydane w następującym stanie faktycznym

i prawnym:

Organ egzekucyjny prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec majątku skarżących, na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych wobec skarżącego jako zobowiązanego oraz wobec skarżącej jako małżonki zobowiązanego, odpowiedzialnej majątkiem wspólnym za dochodzone zobowiązania.

Zawiadomieniem z 16.02.2016 r. nr [...] o zajęciu nieruchomości, organ egzekucyjny wezwał skarżących do zapłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania egzekwowanych należności pieniężnych wraz z odsetkami za zwłokę, kosztami egzekucyjnymi oraz kosztami upomnienia w łącznej kwocie na dzień wystawienia zawiadomienia 2.756.856.68 zł, pod rygorem przystąpienia do opisu

i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej położonej w K., gmina I. (dalej także: nieruchomość), dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Zawiadomienie doręczono na adres skarżących 19.02.2016 r. Wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dokonano zaś 18.03.2016 r.

Postanowieniem z 22.08.2023 r. nr [...] Naczelnik US wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego – M. J. do oszacowania wartości nieruchomości objętej oznaczoną wyżej księgą wieczystą.

Rzeczoznawca majątkowy sporządził 3.02.2024 r. operat szacunkowy, dotyczący przedmiotowej nieruchomości, składającej się z zabudowanej działki o numerze [...] o powierzchni 0,8600 ha oraz niezabudowanej działki oznaczonej numerem [...] o powierzchni 0,3200 ha, położonej w miejscowości K., gmina I., powiat r., województwo mazowieckie. Wartość całej nieruchomości oszacował na łączną kwotę 825.000,00 zł.

27.02.2024 r. Naczelnik US sporządził Protokół opisu i oszacowania nieruchomości gruntowej zabudowanej, który wraz z operatem szacunkowym doręczył na adres skarżących 1.03.2024 r.

Pismem z 11.03.2024 r., w ustawowym terminie, skarżący wnieśli zarzuty do ww. opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zarzucając, że został oparty na nieprawidłowym operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę w oparciu o błędne założenia i wadliwe obliczenia, bez uwzględnienia wszystkich istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości okoliczności, w konsekwencji czego wartość nieruchomości została znacznie zaniżona. Wskazali, że wartość nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu błędnych metod, bez uwzględnienia znajdujących się na nieruchomości drzew oraz wszystkich istniejących tam obiektów. Rzeczoznawca majątkowy, dla celów porównawczych, posłużył się nieruchomościami, które w ocenie skarżących nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, a oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości nie są oparte na obiektywnych kryteriach, a całkowicie dowolnie przyjęte przez rzeczoznawcę. W ocenie skarżących opis i oszacowanie wartości nieruchomości dokonane na podstawie zakwestionowanego operatu szacunkowego jest wadliwe i nie może stanowić podstawy do dalszych czynności egzekucyjnych. Wobec powyższego wnieśli o uwzględnienie zarzutów i dokonanie kolejnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego.

Pismem z 14.03.2024 r. Naczelnik US wystąpił do wyznaczonego rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w sprawie wniesionych zarzutów.

Pismem z 31.05.2024 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do zarzutów odnoszących się do sporządzonego operatu szacunkowego i podtrzymał w pełni oszacowaną wartość nieruchomości w operacie szacunkowym z 3.02.2024 r.

Z tej przyczyny, oznaczonym na wstępie postanowieniem z 6.06.2024 r. Naczelnik US oddalił w całości wniesione zarzuty.

W uzasadnieniu, organ egzekucyjny wyjaśnił, że dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Sprawdził, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków. Nie stwierdził w tym zakresie nieprawidłowości. Z uwagi, że zarzuty dotyczyły dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości, odniósł się do tych zarzutów w oparciu o uzyskane od rzeczoznawcy majątkowego w piśmie z 31.05.2024 r. wyjaśnienia, w których rzeczoznawca podtrzymał w całości treść operatu szacunkowego i jego zawartość merytoryczną. Organ egzekucyjny podkreślił, że nie jest uprawniony do podważania specjalistycznej wiedzy rzeczoznawcy majątkowego, nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, dlatego nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wyjaśnił także, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Powołując się na orzecznictwo sądowe wskazał, że jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzonego operatu. Nie może natomiast oczekiwać od organu by występował do wskazanej organizacji, gdy nie ma wątpliwości co do prawidłowości operatu. W ocenie organu egzekucyjnego, mając na uwadze stanowisko rzeczoznawcy, wyniki analizy formalnej organu egzekucyjnego oraz orzecznictwo w sprawie, brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego.

W zażaleniu na to postanowienie, skarżący ponownie wnieśli zarzut sporządzenia opisu i oszacowania na podstawie błędnego operatu szacunkowego, wskazując na te same okoliczności co w zarzutach z 11.03.2024 r.

Dyrektor IAS postanowieniem z 29 lipca 2024 r., wskazanym na wstępie i zaskarżonym w niniejszej sprawie, utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia przedstawił na wstępie dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie, jak również określił jej ramy prawne cytując treść art. 110u § 1, art. 110m § 1, art. 110s § 1 oraz powołał się na przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.), to jest art. 193 ust. 1 w zw. z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 oraz art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 i art. 151 ust. 1 tej ustawy, jak również art. 110r § 1 u.p.e.a.

Przypomniał, że jak wynika z ustaleń dokonanych w sprawie, 3.02.2024 r. rzeczoznawca majątkowy M. J. sporządził operat szacunkowy, określając wartość rynkową nieruchomości na łączną kwotę 825.000,00 zł. Do wyceny rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę korygowanej ceny średniej. Na jego podstawie, Naczelnik US sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, będącej przedmiotem egzekucji. Pomimo prawidłowego zawiadomienia pismem z 11.01.2024 r. nr [...] (doręczonym 16.01.2024 r.) skarżący nie brali udziału przy jego zakończeniu. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono stronie 1.03.2024 r.

Zarówno w zarzutach, jak i w zażaleniu skarżący zakwestionowali prawidłowość sporządzonego opisu i oszacowania nieruchomości zarzucając, że został oparty na nieprawidłowym operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę w oparciu o błędne założenia i wadliwe obliczenia, bez uwzględnienia wszystkich istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości okoliczności, w konsekwencji czego wartość nieruchomości została znacznie zaniżona. Wskazali, że wartość nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu błędnych metod, bez uwzględnienia znajdujących się na nieruchomości drzew oraz wszystkich istniejących tam obiektów. Rzeczoznawca majątkowy, dla celów porównawczych, posłużył się nieruchomościami, które w ocenie strony nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, a oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości nie są oparte na obiektywnych kryteriach, a całkowicie dowolnie przyjęte przez rzeczoznawcę. W ocenie skarżących opis i oszacowanie wartości nieruchomości dokonane na podstawie zakwestionowanego operatu szacunkowego jest wadliwe i nie może stanowić podstawy do dalszych czynności egzekucyjnych. Wobec powyższego skarżący wnieśli o uwzględnienie zarzutów i dokonanie kolejnego opisu i oszacowania wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego.

Odnosząc się do powyższego DIAS wyjaśnił, że ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy, nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym.

Merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organ administracji publicznej, jak i sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym zakresie operat może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 ustawy

o gospodarce nieruchomościami, z więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok NSA z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3145/18). Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przypadku istnienia wątpliwości co do prawidłowości operatu, organ egzekucyjny powinien wezwać rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień lub do uzupełninia opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy (por. wyrok WSA w Warszawie 12.02.2021 r. sygn. akt III SA/Wa 1587/20). Podniósł także, iż o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tylko rzeczoznawca decyduje również o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, i które przyjmuje do porównania. Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest jedynie biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym (por. wyrok NSA z 19.10.2021 r. sygn. akt I OSK 578/21).

Prawidłowym działaniem Naczelnika US było więc wystąpienie do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do wniesionych zarzutów. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, biegły nie kreuje rynku nieruchomości i cen transakcyjnych tylko wykorzystuje do analizy ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości, jakie miały faktycznie miejsce na rynku. Stwierdził, że podobieństwo nieruchomości w zbiorach nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny położnych w obszarze analizowanego rynku nie budzi żadnych wątpliwości. W tabeli na stronie 27-28 wskazane i opisane są nieruchomości stanowiące podstawę wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej, które są zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz ewentualnie dodatkową zabudową, tak jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny. W tabeli na stronie 35 wskazane i opisane są nieruchomości stanowiące podstawę wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej, gdyż budynków, które przekraczają granicę działki szacowanej nie bierze się pod uwagę, ponieważ są one przypisane do działki sąsiedniej oznaczonej numerem ewidencyjnym [...]. Wszystkie nieruchomości wskazane w tabeli są niezabudowane i mają taki sam charakter jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny. Podkreślił, że przepisy prawa oraz zasady praktyki rzeczoznawczej nie przewidują takiej sytuacji, aby w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej opisywać szczegółowo każdą nieruchomość ze zbioru nieruchomości podobnych, tylko przewidują, aby opisać nieruchomości o skrajnych cenach transakcyjnych. Ponadto, że ustawodawca nie wskazał w przepisach prawa dotyczących wyceny, aby nieruchomości porównawcze były identyczne z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny tylko, aby były podobne. W ocenie biegłego podobieństwo nie budzi żadnych wątpliwości,

a ewentualne różnice, poprzez cechy różnicujące zostały uwzględnione w analizie porównawczej. Wskazał, że kryterium doboru cech różnicujących zostało przyjęte takie same jak przy szacowaniu wag cech rynkowych, a nadto poparte ponad dwudziestoletnim doświadczeniem zawodowym biegłego także jako licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami. Cecha stan techniczny budynku została przyjęta prawie w najwyżej ocenie, gdyż na podstawie uzyskanych informacji część budynku mieszkalnego jest stara i budynek został rozbudowany i nadbudowany.

Co do oceny cechy standard wykończenia na średnim poziomie, wskazał, że podczas czynności oględzin nie dostrzegł w pomieszczeniach materiałów wykończeniowych ponadstandardowych. Z kolei, co do oceny wpływu wielkości jednostki porównawczej na wartość nieruchomości wskazał, że ocena jest poparta ponad dwudziestoletnim doświadczeniem zawodowym biegłego, także jako licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wyjaśnił ponadto, że umowną wielkością jednostki porównawczej była powierzchnia użytkowa parteru i piętra budynku mieszkalnego (o czym jest wzmianka na stronie 30 sporządzonej opinii), a nie powierzchnia ogólna budynku obejmująca także kondygnację podziemną tj. piwnice. Wskazał, że wszystkie części składowe nieruchomości zostały uwzględnione w atrybucie stan zagospodarowania, który otrzymał ocenę maksymalną co miało wpływ na zwiększenie szacowanej wartości nieruchomości. Negatywnie ocenił również pozostałe twierdzenia i w przedstawionym stanie rzeczy biegły podtrzymał w pełni oszacowaną wartość nieruchomości zawartą w operacie szacunkowym z 3.02.2024 r.

Organ odwoławczy stwierdził, że strona nie godząc się z operatem szacunkowym może zlecić jego ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub zlecić kontroperat. Ponadto, ostateczną cenę rynkową nieruchomości wyznaczy licytacja i ewentualny popyt na przedmiotową nieruchomość, zaś sam operat szacunkowy i dokonana wycena stanowią jedynie podstawę ustalenia ceny wywołania przedmiotu licytacji (por. wyrok NSA z dnia 24.11.2020, sygn. akt II FSK 1952/18).

Zatem samo stwierdzenie przez skarżących, iż operat został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wadliwie i została w nim zaniżona cena nieruchomości, nie stanowi podstawy do uznania zarzutów za uzasadnione. W toku postępowania skarżący powinni bowiem przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu podważenia sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny oraz organ nadzoru nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości organy nie mogą wkraczać w merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń prowadzących do określenia wartości rynkowej nieruchomości) – por. wyrok NSA z 31.08.2022 r., sygn. akt III FSK 846/21.

Z tych wszystkich względów, w podsumowaniu DIAS stwierdził, że przedmiotowy w sprawie operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości, tj. został sporządzony przez uprawnioną osobę, w sposób przejrzysty określa wycenianą nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, jak również jest wyczerpująco uzasadniony w sferze faktycznej i prawnej, jak również zawiera wszystkie dane niezbędne do ustalenia wartości wycenianej nieruchomości, jak również wyjaśnienia dotyczące wyboru metody wyceny oraz rzetelne obliczenia i logiczne wnioski. Ponadto został wykonany na potrzeby dokonania egzekucji z nieruchomości i zawiera elementy określone w art. 110s § 2 u.p.e.a. Na stronie 2 i 42 podana została wartość całej nieruchomości – 825.000,00 zł oraz odrębnie wartość każdej z działek. Na podstawie powyższego operatu sporządzono protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który zawiera wszystkie elementy wymienione w art. 110r u.p.e.a.

i został doręczony na adres skarżących wraz z operatem szacunkowym.

Tym samym zarzuty zażalenia, zdaniem DIAS są nieuzasadnione, co oznacza, że nie wystąpiły w sprawie podstawy do zmiany zaskarżonego postanowienia.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc

o uchylenie postanowień organów obydwu instancji i zasądzenie kosztów postępowania, skarżący postawili zarzuty naruszenia przepisów:

art. 6 k.p.a., 7 k.p.a., 8 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez przeprowadzenie przedmiotowego postępowania w sposób niepogłębiający zaufania do organów Państwa, niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego

w sprawie, brak dążenia do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy,

a w konsekwencji błędną ocenę wartości dowodowej sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego jako sporządzonego prawidłowo, pełnego, kompletnego i przydatnego do prawidłowego określenia wartości należącej do nich nieruchomości składającej się z dwóch działek gruntu i wadliwe uznanie prawidłowości jej określenia zgodnie z treścią operatu i w konsekwencji niesłuszne zaakceptowanie ustalonej przez organ I instancji wartości nieruchomości podlegającej oszacowaniu zgodnie z treścią operatu, w sytuacji w której wobec faktu, iż przedmiotowy operat został sporządzony

w sposób nieprawidłowy, w oparciu o błędne założenia, nieprawidłowe kryteria

i wadliwe obliczenia oraz nie uwzględnia wszystkich istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości okoliczności, w konsekwencji czego określona w nim wartość nieruchomości jest nieprawidłowa, została znacznie zaniżona i nie odzwierciedla faktycznej wartości nieruchomości, przedmiotowy operat jako nieprzydatny do ustalenia wartości należącej do skarżących nieruchomości nie powinien zostać uwzględniony, zaś wniesione przez skarżących zażalenie na oddalenie zarzutów do opisu

i oszacowania wartości nieruchomości winno zostać uwzględnione i skutkować dokonaniem kolejnego opisu i oszacowania wartości stanowiącej własność skarżących nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego,

art. 81a § 1 k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie niedających się usunąć wątpliwości co do stanu faktycznego na niekorzyść strony,

naruszenie art. 7 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nierozważenie przez organ

II instancji wszystkich zarzutów podniesionych przez skarżącego w toku niniejszego postępowania oraz nie odniesienie się do nich w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia,

naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez niezasadne utrzymanie w mocy wadliwego postanowienia organu

I instancji, w sytuacji w której winno ono zostać przez organ II instancji w całości uchylone, zaś zarzuty skarżących do opisu i oszacowania nieruchomości winny zostać uwzględnione, co skutkować winno z kolei dokonaniem kolejnego opisu i oszacowania wartości stanowiącej własność skarżących nieruchomości, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego,

naruszenie art. 152, art. 153 § 1 i art. 154 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344) w zw. z § 4 - § 7 i § 8 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832), polegające na zaakceptowaniu przez organy postępowania egzekucyjnego oszacowania wartości nieruchomości dokonanego z naruszeniem przepisów prawa, w sytuacji w której wobec sporządzenia operatu w sposób sprzeczny z przepisami prawa zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości winny zostać uwzględnione, co skutkować winno z kolei dokonaniem kolejnego opisu i oszacowania wartości stanowiącej własność skarżących nieruchomości, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów prawa;

art. 7a § 1 k.p.a. przez dokonanie wykładni przepisów i rozstrzygnięcie wątpliwości w tym zakresie na niekorzyść skarżącego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 14.11.2024r., sygn. akt VIII SA/Wa 703/24 oddalił skargę.

W uzasadnieniu wyroku wskazał, że spór w sprawie zasadniczo sprowadza się do kwestii, że skarżący we wniesionych na podstawie art. 110u u.p.e.a. zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej ich własność kwestionują wartość tej nieruchomości określoną przez wyznaczonego w postępowaniu przez organ egzekucyjny rzeczoznawcy majątkowego, zawartą w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym z 3 lutego 2024 r.

Zdaniem strony, wartość tej nieruchomości została zaniżona, w wyniku wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego, co skarżący podnoszą konsekwentnie w toku postępowania przed organami, jak i w skardze. Odpierając argumentację skarżących organy egzekucyjne stoją zaś na stanowisku, że ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny oraz organ nadzoru nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Biegły rzeczoznawca odpowiadając na zgłoszone zarzuty podtrzymał oszacowaną wartość nieruchomości. Strona zaś nie godząc się z operatem mogła zlecić jego ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub zlecić kontroperat, czego w sprawie nie uczyniła. Sporządzony operat zawiera wszystkie elementy wymienione w art. 110r u.p.e.a.

Sąd pierwszej instancji uznał, że nie jest uprawniony do oceny merytorycznej operatu szacunkowego, a zatem w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, gdyż jedynie kontroluje w spornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. W ocenie Sądu, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia powyższe wymogi. Treść operatu jest logiczna, spójna

i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona co do przyjętej wartości wycenianej nieruchomości. Zastrzeżenia skarżących co do jego prawidłowości w większości wykraczają poza zakres oceny jakiej są zobligowane dokonać orzekające w sprawie organy. Niezasadne są zatem zarzuty skargi naruszenia art. 152, art. 153 § 1 i art. 154 § 1 w zw. z § 4 - § 7 – 8 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Zdaniem Sądu, organy podjęły wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy, zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy nie naruszając przy tym naczelnych zasad prowadzenia postępowania administracyjnego, o których mowa w art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.) oraz przede wszystkim dokonały prawidłowej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, który w ocenie Sądu pierwszej instancji zawiera wszystkie elementy wymienione w treści art. 110r u.p.e.a.

Naczelny Sąd Administracyjny, wyrokiem z 16.10.2025r., sygn. akt III FSK 268/25 po rozpoznaniu skargi kasacyjnej skarżących od ww. wyroku WSA

w Warszawie, uchylił zaskarżony wyrok w całości i przekazał sprawę temu sądowi do ponownego rozpoznania, orzekł o kosztach postępowania kasacyjnego.

W uzasadnieniu wyroku NSA wskazał, że istota tej sprawy sprowadzała się do ustalenia, czy Wojewódzki Sąd Administracyjny prawidłowo uznał, że opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego podlega ocenie jedynie z punktu widzenia jej poprawnej formalnie jakości. Nie podlega natomiast merytorycznej ocenie jak każdy dowód. W ocenie sądu pierwszej instancji, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia wymogi wskazane w powyższych przepisach. Treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona co do przyjętej wartości wycenianej nieruchomości. Zastrzeżenia skarżących co do jego prawidłowości w większości wykraczają poza zakres oceny jakiej są zobligowane dokonać orzekające w sprawie organy.

Powyższego twierdzenia NSA nie podzielił wywodząc, że na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z 12 stycznia 2011 r., sygn. akt

I OSK 379/10; z 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10).

NSA wskazał, iż zgodnie z art. 152 ust. 3 u.g.n., przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rozporządzenie Ministra Rozwoju

i Technologii z 5 września 2023 r. określa szczegółowo rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu tym prawodawca przesądził generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest, wynikający z § 4 tego aktu, obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany

w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok NSA, sygn. akt I OSK 417/06). Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2 w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzenia operatu).

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości,

a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat natomiast powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (wyrok WSA we Wrocławiu z 28 kwietnia 2008 r.,

II SA/Wr 31/08 oraz WSA w Krakowie z 5 lipca 2013 r., II SA/Kr 1472/12).

NSA podkreślił nadto, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, LEX nr 2461047, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13 oraz z 5 lutego 2015 r.,

I OSK 1224/13, z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11, LEX nr 1270183).

W ocenie NSA konieczność posiadania specjalistycznej wiedzy przez biegłego rzeczoznawcę, którą nie dysponuje organ w pewnym zakresie ogranicza możliwość oceny operatu szacunkowego, jednak w żadnym razie nie zwalnia organu

z konieczności dokonania jego oceny jak każdego dowodu w sprawie zgodnie

z zasadami postępowania dowodowego, a w szczególności zasady swobodnej oceny dowodów. Wyrażona w art. 80 k.p.a. zasada swobodnej oceny dowodów oznacza, że do organu prowadzącego postępowanie należy uznanie faktów za udowodnione oraz wskazanie dowodów, na których organ się oparł oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Stwierdzenia te zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. powinny znaleźć odbicie w uzasadnieniu decyzji (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 11 kwietnia 1997 r. I SA/Lu 441/96). Zasada swobodnej oceny dowodów w rozumieniu przepisu art. 80 k.p.a. polega na tym, że organ podatkowy analizuje cały materiał dowodowy i na podstawie rozpatrywania wszystkich dowodów w ich wzajemnym powiązaniu formułuje ocenę danego konkretnego dowodu. Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się uchybień organów administracji

w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego. Nie wyjaśniono bowiem wszystkich istotnych okoliczności sprawy, a zgromadzony materiał dowodowy nie został należycie rozpatrzony, przez co stan faktyczny nie został dostatecznie ustalony.

W konsekwencji organy określiły go jedynie w minimalnym zakresie i w sposób wadliwy, co doprowadziło do braku oceny wartości dowodowej sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, uznanego niesłusznie za prawidłowy, kompletny i przydatny do ustalenia wartości należącej do skarżących nieruchomości. Wobec zgłaszanych do operatu szacunkowego istotnych zastrzeżeń rzeczą organu egzekucyjnego było dokonanie merytorycznej oceny wyceny jak każdego innego dowodu w sprawie.

Reasumując, w ocenie NSA doszło do naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 i 2 k.p.a.

w zw. z art. 144 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., art. 7 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. w zw.

z art. 18 u.p.e.a. oraz art. 6 k.p.a., 7 k.p.a., 8 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zw.

z art. 18 u.p.e.a., co spowodowało konieczność uchylenia wyroku WSA i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. W ocenie NSA nie mógł przy tym odnieść skutku zarzut naruszenia art. 151 p.p.s.a.. Zarzut ten został wadliwie skonstruowany. Wskazany przepis dotyczy samego rozstrzygnięcia sądu i zarzut jego naruszenia wymaga uprzedniego wykazania, że w sprawie doszło do naruszenia prawa materialnego.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Naczelny Sąd Administracyjny nakazał Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie uwzględnić wykładnię prawa dokonaną przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Pismem z 12.01.2026r., działając na podstawie art. 3 § 1 pkt 3 i 7 i art. 5 ustawy z dnia 28 stycznia 2016 r. - Prawo o prokuraturze (Dz.U z 2024 r., poz. 390 ze zm.) oraz art. 8 § 1 p.p.s.a.) - przez wzgląd na ochronę praworządności oraz praw człowieka

i obywatela swój udział w niniejszej sprawie zgłosił Prokurator Prokuratury Krajowej. Prokurator wniósł o zawiadamianie o terminach posiedzeń i rozpraw oraz doręczanie wydanych w sprawie orzeczeń oraz o skierowanie do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) na podstawie art. 267 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (TFUE) pytania prawnego:

Czy art. 19 ust. 1 akapit drugi, art. 2, art. 4 ust. 3 oraz art. 6 ust. 3 Traktatu o Unii Europejskiej (TUE) w zw. z ark 47 Karty Praw Podstawowych Unii Europejskiej i z art. 267 TFUE należy interpretować w ten sposób, że sąd administracyjny spełniający wymogi stawiane sądowi w rozumieniu przepisów unijnych, nie jest związany - wydanym na skutek środka zaskarżenia (skargi kasacyjnej), uchylającym prawomocne orzeczenie i przekazującym sprawę do ponownego rozpoznania - wyrokiem sądu administracyjnego ostatniej instancji, w którego składzie zasiadają członkowie powołani na urząd sędziego tego sądu na wniosek organu krajowego (Krajowej Rady Sądownictwa) wykreowanego w sposób niezgodny z wymogami prawa krajowego przewidzianymi w Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej i niespełniającego wymogów niezależności wynikających z prawa Unii Europejskiej, a zatem z rażącym naruszeniem prawa krajowego regulującego postępowanie nominacyjne na urząd sędziego Naczelnego Sądu Administracyjnego i tym samym, czy w świetle przywołanych przepisów skład orzekający z udziałem osoby tak powołanej na urząd sędziego Naczelnego Sądu Administracyjnego nie spełnia wymogu sądu niezawisłego, bezstronnego, ustanowionego uprzednio na mocy ustawy i zapewniającego jednostkom skuteczną ochronę prawną?

a w tym:

Czy prawo Unii Europejskiej (UE), a zwłaszcza przepisy art. 19 ust. 1 akapit drugi, art. 2, art. 4 ust. 3 oraz art. 6 ust. 3 TUE w zw. z art. 47 Karty Praw Podstawowych UE i z art. 267 TFUE, dopuszcza, aby sąd administracyjny pierwszej instancji był związany oceną prawną oraz wskazaniami co do dalszego postępowania zawartymi w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) jako sądu administracyjnego ostatniej instancji oraz aby orzeczenie NSA wpływało na prawa

i obowiązki stron postępowania sądowoadministracyjnego, jeżeli istnieją poważne

i potwierdzone okoliczności podważające niezawisłość i bezstronność składu orzekającego, wynikające z udziału w tym składzie osób powołanych na urząd sędziego NSA z udziałem Krajowej Rady Sądownictwa (KRS) jako organu krajowego nieodpowiadającego standardom niezależności i bezstronności w kontekście zobowiązań wynikających dla państwa członkowskiego z art. 19 ust. 1 TUE, zwłaszcza jeżeli osoby te aktywnie uczestniczyły w działaniach władzy wykonawczej

i ustawodawczej skład tego organu kształtujących?

> Czy art. 19 ust. 1 akapit drugi, art. 2, art. 4 ust. 3 i art. 6 ust. 3 TUE w zw. z art. 47 Karty Praw Podstawowych UE i z art. 267 TFUE należy interpretować w ten sposób, że brak związania orzeczeniem oznacza, że orzeczenie wydane przez sąd administracyjny ostatniej instancji, ukształtowany w opisany wyżej sposób, nie jest orzeczeniem w sensie prawnym (jest orzeczeniem nieistniejącym) w rozumieniu przepisów prawa UE, a oceny w tym zakresie może dokonać sąd administracyjny pierwszej instancji spełniający wymogi stawiane sądowi w rozumieniu przepisów unijnych, czy też orzeczenie wydane przez sąd administracyjny ostatniej instancji, ukształtowany w sposób opisany wyżej, jest orzeczeniem istniejącym, ale sąd administracyjny rozpoznający ponownie sprawę jest uprawniony i zobligowany do odmowy zastosowania przepisów prawa krajowego dotyczących konsekwencji tego orzeczenia, w zakresie niezbędnym do zapewnienia jednostkom skutecznej ochrony prawnej?

Postanowieniem z dnia 26 lutego 2026 r. ogłoszonym na rozprawie Sąd oddalił wniosek Prokuratora Krajowego o skierowanie pytania prawnego do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej zawarty w ww. piśmie z 12.01.2026r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie ponownie rozpoznając sprawę zważył, co następuje:

Kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej: "p.p.s.a.") stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267, dalej: "p.u.s.a."), sprawowana jest

w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować

z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia, bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) – c) p.p.s.a.). Przy czym, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i nie jest związany zarzutami skargi ani jej wnioskami, z zastrzeżeniem zawartym w treści art. 57a, który

w niniejszej sprawie nie ma zastosowania. Ponadto wskazać należy, iż jak wynika z art. 2 p.u.s.a. sądami administracyjnymi są Naczelny Sąd Administracyjny oraz wojewódzkie sądy administracyjne. W myśl zaś art. 3 § 1 p.u.s.a. sprawy należące do właściwości sądów administracyjnych rozpoznają, w pierwszej instancji, wojewódzkie sądy administracyjne. Zgodnie z art. 3 § 2 p.u.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny sprawuje nadzór nad działalnością wojewódzkich sądów administracyjnych w zakresie orzekania w trybie określonym ustawami, a w szczególności rozpoznaje środki odwoławcze od orzeczeń tych sądów i podejmuje uchwały wyjaśniające zagadnienia prawne oraz rozpoznaje inne sprawy należące do właściwości Naczelnego Sądu Administracyjnego na mocy innych ustaw. Zgodnie z art. 185 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny w razie uwzględnienia skargi kasacyjnej uchyla zaskarżone orzeczenie w całości lub w części i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania sądowi, który wydał orzeczenie, a gdyby sąd ten nie mógł rozpoznać jej w innym składzie innemu sądowi. W myśl zaś art. 190 p.p.s.a. Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Nie można oprzeć skargi kasacyjnej od orzeczenia wydanego po ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa ustaloną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

W ocenie Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy brak było podstaw do uwzględnienia wniosku Prokuratora Krajowego o skierowanie pytania prawnego do TSUE. Jak bowiem wynika z przywołanych powyżej przepisów Sąd orzekający

w niniejszej sprawie orzeka jako sąd pierwszej instancji. Nie dokonuje zatem oceny, ani kontroli orzeczeń wydawanych przez sąd orzekający w sprawie jako sąd rozpoznający środek odwoławczy od orzeczenia sądu pierwszej instancji. Wyrok sądu pierwszej instancji jest nieprawomocny i podlega zaskarżeniu do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który rozpoznaje środki odwoławcze od orzeczeń sądów pierwszej instancji zgodnie z przyznanymi jemu kompetencjami. Zagadnienia wskazywane przez Prokuratora Krajowego mogą zatem stanowić przedmiot rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego w przypadku dokonywania kontroli instancyjnej wydanego w sprawie rozstrzygnięcia. Zauważyć jednocześnie należy, iż jak wynika z akt sprawy wyznaczenie terminu rozpoznania sprawy przed Naczelnym Sądem Administracyjnym (sygn. akt III FSK 268/25) miało miejsce z wykorzystaniem możliwości wynikającej z § 26 ust. 5 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 4 lipca 2020 r. – Regulamin Naczelnego Sądu Administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 1202 ze zm.),

w związku z pismem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w W. z dnia

4 czerwca 2025 r. o wyznaczenie terminu rozprawy poza kolejnością wpływu, w którym organ zasadność przyśpieszenia rozpoznania sprawy upatruje w korelacji między rozstrzygnięciem sporu zawisłego w Sądzie a wymagalnością zobowiązań, co przekłada się na zagrożenie doprowadzenia do sprzedaży nieruchomości na poczet zobowiązań, których egzekucja nie byłaby dopuszczalna. Biorąc zatem pod uwagę wszystkie te okoliczności tamowanie postępowania przed sądem pierwszej instancji nie służyłoby ani ochronie praworządności, ani ochronie praw człowieka i obywatela.

Z uwagi zatem na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 października 2025 r. wydany w sprawie III FSK 268/25, którym został uchylony wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 listopada 2024 r. wydany w sprawie sygn. akt VIII SA/Wa 703/24, zgodnie z art. 190 p.p.s.a. Sąd orzekający w niniejszej sprawie jest związany wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym w sprawie sygn. akt III FSK 268/25.

Będąc związanym wykładnią prawą dokonaną w wyroku NSA w sprawie sygn. akt III FSK 268/25, wskazać należy, iż sporem w sprawie objęta jest prawidłowość sporządzonego w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym wobec majątku skarżących operatu szacunkowego z dnia 3 lutego 2024 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. J..

W ocenie skarżących operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem art. 152, art. 153 § 1 i art. 154 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344) w zw. z § 4 - § 7 i § 8 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości

z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832), albowiem został sporządzony

w sposób nieprawidłowy, w oparciu o błędne założenia, nieprawidłowe kryteria

i wadliwe obliczenia oraz nie uwzględnia wszystkich istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości okoliczności. W konsekwencji czego określona w nim wartość nieruchomości jest nieprawidłowa, została znacznie zaniżona i nie odzwierciedla faktycznej wartości nieruchomości. Przedmiotowy operat jako nieprzydatny do ustalenia wartości należącej do skarżących nieruchomości nie powinien zostać uwzględniony przez organ podatkowy w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym. Ocena wartość dowodowej operatu, została zdaniem skarżących dokonana z naruszeniem art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Nierozważenie wszystkich zarzutów podniesionych przez skarżących doprowadziło do naruszenia art. 7 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a., zaś przez niezasadne utrzymanie w mocy wadliwego postanowienia organu I instancji, organ odwoławczy naruszył także art., 138 § 1 pkt 1 i 2 k.p.a. w zw.

z art. 144 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.

W ocenie orzekających w sprawie organów możliwe jest dokonane oceny operatu szacunkowego jedynie pod względem formalnym, albowiem ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły i dlatego w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości nie mogą wkraczać w merytoryczna zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Organ odwoławczy przywołując wyjaśnienia biegłego rzeczoznawcy z dnia 31 maja 2024 r. sporządzonych w odpowiedzi na zarzuty skarżących do opisu i oszacowania nieruchomość zawartych w piśmie z dnia 11 marca 2024 r. uznał sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. operat szacunkowy z dnia 3 lutego 2024 r. za prawidłowy i mogący stanowić podstawę do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 110r u.p.e.a.

Realizując wykładnię prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym w sprawie sygn. akt III FSK 268/25 wskazać należy, że na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organy są zatem zobligowane ocenić wartość operatu szacunkowego i dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny.

Zgodnie z art. 152 ust. 3 u.g.n., przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rozporządzenie Ministra Rozwoju

i Technologii z 5 września 2023 r. określa szczegółowo rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu tym prawodawca przesądził generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest, wynikający z § 4 tego aktu, obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany

w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok NSA, sygn. akt I OSK 417/06). Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2 w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzenia operatu).

Wskazać należy, iż jak podniósł Naczelny Sąd Administracyjny, operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat natomiast powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy. Organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Konieczność posiadania specjalistycznej wiedzy przez biegłego rzeczoznawcę, którą nie dysponuje organ

w pewnym zakresie ogranicza możliwość oceny operatu szacunkowego, jednak

w żadnym razie nie zwalnia organu z konieczności dokonania jego oceny jak każdego dowodu w sprawie zgodnie z zasadami postępowania dowodowego, a w szczególności zasady swobodnej oceny dowodów. Wyrażona w art. 80 k.p.a. zasada swobodnej oceny dowodów oznacza, że do organu prowadzącego postępowanie należy uznanie faktów za udowodnione oraz wskazanie dowodów, na których organ się oparł oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a stwierdzenia te zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. powinny znaleźć odbicie w uzasadnieniu decyzji. Zasada swobodnej oceny dowodów w rozumieniu przepisu art. 80 k.p.a. polega na tym, że organ podatkowy analizuje cały materiał dowodowy i na podstawie rozpatrywania wszystkich dowodów w ich wzajemnym powiązaniu formułuje ocenę danego konkretnego dowodu.

W świetle powyższej wykładni wskazać należy, iż wbrew twierdzeniom organu odwoławczego nie wyjaśniono wszystkich istotnych okoliczności sprawy,

a zgromadzony materiał dowodowy nie został należycie rozpatrzony, przez co stan faktyczny nie został dostatecznie ustalony. W konsekwencji organy określiły go jedynie w minimalnym zakresie i w sposób wadliwy, co doprowadziło do braku oceny wartości dowodowej sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, uznanego niesłusznie za prawidłowy, kompletny i przydatny do ustalenia wartości należącej do skarżących nieruchomości. Wobec zgłaszanych do operatu szacunkowego istotnych zastrzeżeń rzeczą organu egzekucyjnego było bowiem dokonanie merytorycznej oceny wyceny jak każdego innego dowodu w sprawie.

W świetle powyższego doszło do naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 i 2 k.p.a.

w zw. z art. 144 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., art. 7 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. w zw.

z art. 18 u.p.e.a. oraz art. 6 k.p.a., 7 k.p.a., 8 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zw.

z art. 18 u.p.e.a., co czyni uznanie skargi za zasługującą na uwzględnienie.

W tych okolicznościach odnoszenie się do pozostałych zarzutów należało

w ocenie Sądu uznać za przedwczesne. Ocena taka może bowiem zostać dokonana po wyeliminowaniu stwierdzonych w sprawie naruszeń przepisów postępowania

i prawidłowym ustaleniu stanu faktycznego w sprawie.

Z uwagi na powyższe Sąd uchylił zaskarżone postanowienie, albowiem zachodzi konieczność dokonania oceny sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego

z uwzględnieniem zasad wyrażonych art. 80 k.p.a. i uczynieniu zadość zasadom wyrażonym w art. 6 k.p.a., 7 k.p.a., 8 k.p.a., 77 § 1 k.p.a, art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy winien uwzględnić przedstawioną powyżej wykładnię przepisów prawa i powyższe wskazania oraz wskazania i wykładnię przepisów prawa wynikające z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt III FSK 268/25.

Sąd uchylił zaskarżone postanowienie, albowiem nie jest wykluczone, iż stwierdzone uchybienia będą mogły zostać wyeliminowane przez organ odwoławczy samodzielnie lub przy zastosowaniu stosownych zapisów art. 136 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.a. Organ odwoławczy, w przypadku stwierdzenia przesłanek do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.a. nie jest też pozbawiony możliwości zastosowania tej podstawy prawnej rozstrzygnięcia.

Z tych względów Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak

w punkcie 1 wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200, art. 205 § 1 i 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964), przy zastosowaniu art. 206 p.p.s.a. Na wskazaną w puncie 2 wyroku kwotę składają się kwota należnego uiszczonego wpisu od skargi (100 złotych) oraz wynagrodzenie pełnomocnika (480 zł). W ocenie Sądu złożenie dwóch dokumentów pełnomocnictwa od każdego ze skarżących z osobna, nie wymagało zwiększonego nakładu pracy pełnomocnika. Z tego względu wynagrodzenie pełnomocnika zostało zasądzone w pojedynczej stawce.