II SA/Rz 528/16 - Wyrok

Data orzeczenia	2016-12-20	
Data wpływu	2016-04-28	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie	
Sędziowie	Maciej Kobak
Marcin Kamiński
Paweł Zaborniak /przewodniczący sprawozdawca/	
Symbol z opisem	6153 Warunki zabudowy  terenu	
Hasła tematyczne	Administracyjne postępowanie	
Skarżony organ	Samorządowe Kolegium Odwoławcze	
Treść wyniku	Uchylono decyzję I i II instancji	
Powołane przepisy	Dz.U. 2012 nr 0 poz 270; art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c; Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
Dz.U. 2015 nr 0 poz 199; art. 61 ust. 1; Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588; § 3 ust. 1 i 2; Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Paweł Zaborniak /spr./ Sędziowie WSA Marcin Kamiński WSA Maciej Kobak Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi M. J. i W. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] października 2015 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących M. J. i W. J. solidarnie kwotę 997 zł /słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.	
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi M.J. i W.J. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, dalej Kolegium lub SKO z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy terenu.

Z akt administracyjnych sprawy wynika, że w dniu [...] października 2014r. do Prezydenta Miasta [...] wpłynął wniosek K.M. – M.i D.M. oraz S.M. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą: "9 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, droga wewnętrzna, na działkach nr 2657/2, 2652/3, 2652/4, 2653, 2656, 2655, 2657/1 obr. [...], zjazd z ul. [...] na działkach nr 2691, 2657/1, 2657/2 obr. 209, zjazd z ul. [...] na działkach nr 2604, 2655 obr. [...] w R. przy ul. [...] i ul. [...]". Po rozpatrzeniu wniosku decyzją z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] Prezydent Miasta [...] ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja ta została decyzją Kolegium z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] uchylona.

Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] października 2015 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji uznawszy, że wniosek jest kompletny, a planowana inwestycja jest zgodna z wymogami określonymi ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm., dalej: "u.p.z.p.").

W odwołaniu M.i W.J. oraz M.S. zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 60 i 61 u.p.z.p. w związku z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisów postępowania, tj. art. 7 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23, dalej "k.p.a.")

K.i T.W. w odwołaniu ponieśli, że nowa zabudowa powinna być zbliżona do istniejącej w najbliższym terenie. Zaplanowane bloki zlokalizowane są zbyt blisko granicy z działką nr 2646, ograniczą odwołującym się dostęp do światła słonecznego, a planowana inwestycja jest zaprzeczeniem planów zabudowy przedmiotowego terenu. Budowa bloków obniży wartość posesji sąsiednich, pogorszy jakość zamieszkania, spowoduje zmianę stosunków wodnych oraz utrudni dojazd z uwagi na to, że ul. [...] jest wąska.

Kolegium opisaną na wstępie decyzją na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i 2 k.p.a. oraz art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w pkt 1. uchyliło zaskarżoną decyzję w części oznaczonej jako punkt 2.a) odnośnik 3 o treści: "wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - nie więcej niż 0,12", w pkt 2. orzekło w tym zakresie: "wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - od 0,10 do 0,12", w pkt 3. w pozostałym zakresie utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium co do zasady podzieliło ustalenia faktyczne i ich ocenę prawną dokonaną przez organ I instancji wskazując, że planowana inwestycja, poza sposobem określenia przez organ I instancji wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy spełnia wszystkie wymagania określone w art. 61 u.p.z.p. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji usunął dostrzeżone przez Kolegium w uprzednio wydanej decyzji kasacyjnej uchybienia, a analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona prawidłowo podobnie jak prawidłowo wyznaczono granice obszaru analizowanego. Za chybione uznał organ odwoławczy zarzuty naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa wyjaśniając, że na działce nr 2651/3 objętej obszarem analizowanym zlokalizowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny, a działką sąsiednią w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest każda działka w położona w granicach tego obszaru. Wskazał, że kwestia parametrów drogi dojazdowej ul. [...] leży poza zakresem tego postępowania.

Odnosząc się do zarzutów K. i T.W. Kolegium wyjaśniło, że na tym etapie inwestycyjnym organ był uprawniony do sformułowania jedynie ogólnego warunku w zakresie poszanowania interesów osób trzecich, zatem zarzuty ograniczenia dostępu do światła słonecznego oraz odległości planowanych budynków w stosunku do działki odwołujących, w tym jej ekspozycji na okna mieszkań w planowanym budynku mogą być podnoszone dopiero na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, podobnie jak zarzuty naruszenia stosunków wodnych wskutek zwiększenia obszarów nie odbierających wody deszczowej. Decyzja zawiera wytyczne dla inwestora w zakresie odprowadzania wód opadowych, a przyjęte w tym zakresie rozwiązania zawarte w projekcie budowalnym będą przedmiotem oceny organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę. Ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania nie są wiążące przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Za zasadny uznał zarzut M.S. dot. błędnego określenia wskaźnika nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wskazując, że nie odpowiada on ani średniemu wskaźnikowi zabudowy dla obszaru analizowanego (wg analizy wynosi on od około 0,03 do około 0,19, a zatem średnia arytmetyczna po zaokrągleniu wynosi 0,11) ani nie ma pokrycia w analizie. Prawidłowym jest określenie tego wskaźnika w formie przedziału "od 0,10 do 0,12". Wbrew zarzutom odwołania organ prawidłowo określił natomiast wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz szerokość elewacji frontowej oraz nie naruszył art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.. Celem tej regulacji jest jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych, a o spełnieniu tego warunku świadczą dołączone do wniosku inwestora oświadczenie o zapewnieniu dostawy energii elektrycznej, warunki włączenia planowanej inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej oraz istniejącego gazociągu, zaś istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Wbrew zarzutom odwołania nie doszło także do naruszenia w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi i nie pomija regulacji w zakresie ochrony środowiska, ochrony fauny i flory, co wynika zarówno z analizy urbanistycznej, jak i treści decyzji. Co do obaw naruszenia stosunków wodnych organ wyjaśnił, że przyjęte w decyzji warunki dotyczące zachowania powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki czy też nałożone na inwestora obowiązki przedstawienia stosownych wyliczeń w zakresie odprowadzania i wchłaniania wód opadowych oraz uwzględnienia zapewnienia przez inwestora aktualnego stanu stosunków wodnych stanowić będą dla inwestora wskazania na etapie opracowania projektu budowalnego.

Zarzuty odwołania M. i W.J. są zbieżne z zarzutami odwołania M.S. i nie zasługują na uwzględnienie.

M.J., W.J., A.S., M.W. w wystosowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie skardze zażądali uchylenia decyzji obu instancji, orzeczenie, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku oraz zwrotu kosztów sądowych. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 64 poz. 1588 ze zm. dalej "Rozporządzenie") poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji pomimo, że organ ten nie wyznaczył na kopii mapy, o której mowa w 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. załączonej do decyzji granic obszaru analizowanego, do czego był zobligowany zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia,

2) art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3, § 5, § 6 i § 7 Rozporządzenia poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego i niedostateczne wyjaśnienie sprawy z uwagi na:

a) brak określenia sposobu obliczenia granic obszaru analizowanego, a tym samym sposobu obliczenia wielkości frontu działki objętej wnioskiem wykorzystanej do ustalenia obszaru analizowanego,

b) brak wyznaczenia obszaru analizowanego dla każdej z działek objętych zamierzeniem inwestycyjnym oddzielnie, ale przyjęcie jednego obszaru analizowanego dla całego terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym, w sytuacji kiedy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki przylegającej do ul. [...] będzie zupełnie inna niż dla działki przylegającej do ul. [...] przy zastosowaniu tej samej skali (100 m) obszaru analizowanego,

c) przyjęcie, że średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi od 0,10 do 0,12, kiedy powinien wynosić 0,10,

d) brak określenia sposobu obliczenia jaka jest średnia wysokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze zabudowanym,

e) brak określenia sposobu obliczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.

3) art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 3 i art. 61 ust. 5 u.p.z.p. poprzez uznanie przez organ, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Postanowieniem z dnia 7 czerwca 2016 r. odrzucił skargi A.S. i M.W. z uwagi na nieuzupełnienie braków fiskalnych skargi.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Skarga jako zasadna została przez Sąd uwzględniona.

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1660). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718; zwana dalej w skrócie p.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Natomiast w myśl art. 145 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

W ramach kontroli legalności decyzji Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Sąd zobligowany był do uchylenia decyzji Organów obu instancji ze względu na stwierdzone uchybienia stosowania przepisów o postępowaniu wyjaśniającym - art. 7, 77 i 80 K.p.a. - co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ze względu na treść § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia.

W myśl art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. w przypadku gdy dla inwestowanego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, w szczególności jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - zasada dobrego sąsiedztwa. Najogólniej rzecz biorąc zasada dobrego sąsiedztwa stawia przed inwestorem konieczność takiego ukształtowania nowej zabudowy, aby współgrała ze stanem wyznaczonym w obszarze najbliższego sąsiedztwa, pod względem wypełnianych funkcji, zagospodarowania oraz formy architektonicznej planowanej inwestycji. Badanie spełnienia wymogów dobrego sąsiedztwa odbywa się obowiązkowo przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, poprzez analizę istotnych dla prawa uwarunkowań istniejącego stanu zagospodarowania terenu. W tym celu w oparciu o przepisy Rozporządzenia, wokół terenu objętego wnioskiem wyznacza się tzw. obszar analizowany. Legalną definicję tego obszaru wyraża § 2 pkt 4 Rozporządzenia. Obszar analizowany jest istniejącym stanem zagospodarowania terenów sąsiadujących z obszarem inwestowanym, wyznaczającym organom pole dla sformułowania wniosku o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa oraz władczego kształtowania wymogów dotyczących planowanej inwestycji. Prawidłowe wyznaczenie tego obszaru, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy zgodnie wymogami art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tj. zasadą "dobrego sąsiedztwa".

Organ prowadząc postępowanie w sprawie decyzyjnego ustalenia warunków zabudowy, przy określaniu granic obszaru analizowanego, nie może działać dowolnie. W myśl § 3 ust. 2 Rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przez front działki prawodawca nakazuje rozumieć tą część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę - § 2 pkt 5 Rozporządzenia.

Wyznacznikiem frontu działki jest ta część działki budowlanej (nie terenu inwestycyjnego), z której odbywa się główny wjazd lub wejście na jej teren. Należy podkreślić, iż prawodawca posługuje się w liczbie pojedynczej wyrażeniem "wjazd główny" i "wejście główne". Z redakcji powyższej regulacji wynikają dwa istotne dla sprawy wnioski. Po pierwsze, teren inwestycji może mieć jedynie jeden front, choćby przylegał do kilku szlaków komunikacyjnych (zob. wyrok NSA z dnia 19 marca 2015 r., sygn. II OSK 1987/13, LEX). Po drugie, to wnioskodawca będąc dysponentem inwestycji, powinien zdecydować gdzie znajduje się wjazd lub wejście główne, zwłaszcza gdy teren przylega do więcej niż jednej drogi dając tym samym możliwość dokonania wyboru miejsca głównego wjazdu lub wejścia na teren inwestycji. Dopiero po ustaleniu gdzie będzie znajdował się wjazd lub wejście główne na teren inwestycji, właściwy organ może ustalić front działki, jego szerokość a następnie wyznaczyć, kierując się § 3 ust. 2 Rozporządzenia, granice obszaru analizowanego. Granice tego obszaru powinny wynosić co najmniej trzykrotność tej szerokości, przy czym ewentualność poszerzenia jest dopuszczalna i może być uzasadniona ponad tą wartość, o ile zostanie to przekonująco uzasadnione w treści analizy.

Na podstawie przesłanych akt administracyjnych, Sąd ustalił, że wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, inwestorzy objęli teren składający się z kilkunastu działek. Teren tych działek jest terenem, o którym mowa w art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. W takiej sytuacji, granice obszaru analizowanego wyznacza się nie dla każdej z działek inwestycyjnych z osobna, lecz mając na względzie granice działek wspólnie stanowiących teren inwestycji. Pamiętać bowiem należy, iż warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się dla terenu, na którym ma nastąpić zmiana sposobu zagospodarowania, nie zaś indywidulanie dla każdej z działek ewidencyjnych objętych wnioskiem. Z tej przyczyny ustawodawca nakłada na wnioskodawcę obowiązek określenia we wniosku o wydanie decyzji granic terenu objętego wnioskiem, nie zaś granic działki czy działek tworzących ten teren. Dlatego nie można przyznać racji skarżącym stronom, co do naruszenia obowiązujących przepisów poprzez nie wyznaczenie obszaru analizowanego dla każdej z działek oddzielnie.

W sprawie stanowiącej przedmiot kontroli Sądu, Organy obu instancji naruszyły w sposób istotny art. 7, 77 i 80 K.p.a. w zw. z § 3 ust. 2 Rozporządzenia, nie wyjaśniając który wjazd na teren inwestycji pełni funkcje wjazdu lub wejścia głównego a w konsekwencji nie wyjaśniając zgodnie z przepisami Rozporządzenia szerokości frontu działki i granic obszaru analizowanego. Organ pierwszej instancji zaaprobował ustalenie autora analizy, że szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi od ul. [...] około 18 m zaś od ul. [...] około 35 m. Autor analizy przyjął za granicę obszaru analizowanego 100 m od wnioskowanego terenu, w sytuacji gdy wartość ta nie odpowiada trzykrotności zarówno frontu terenu od strony ul. [...] jak również od strony ul. [...]. W przedmiotowej sytuacji, należało w pierwszej kolejności wyjaśnić gdzie według wnioskodawców będzie znajdował się wjazd główny (ewentualnie wejście główne) na teren inwestycji i dopiero w oparciu o to ustalenie należało określić odległość granic obszaru analizowanego, przyjmując trzykrotność tej szerokości. W konsekwencji dostrzeżonego zaniechania w sprawie nie określono w sposób zgodny z przepisami granic obszaru analizowanego, co nie mogło doprowadzić do należytego wyznaczenia parametrów architektonicznych i urbanistycznych planowanej inwestycji. Należało podzielić to stanowisko stron skarżących, które zarzuca Organom naruszenie art. 7, 77, 80 K.p.a. w związku z § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia. SKO dodatkowo naruszyło art. 138 § 2 K.p.a., nie stosując tej regulacji, gdyż konsekwencją stwierdzonego przez Sąd błędu winno być wydanie decyzji opartej na art. 138 § 2 k.p.a., czyli decyzji o uchyleniu decyzji organu pierwszej instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Wobec ewidentnie błędnie wyznaczonych granic obszaru analizowanego, określone przez Organy wymagania dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, także nie mogą zostać uznane za prawidłowe. Wynika to bezpośrednio z treści § 3 ust. 1 Rozporządzenia, który to przepis obliguje organ do przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. w obszarze analizowanym. Innymi słowy, naruszenie § 3 ust. 2 Rozporządzenia, prowadzi do naruszenia pozostałych regulacji rozporządzenia określających dla właściwego organu wytyczne w zakresie definiowania wymagań dla nowej zabudowy i nowego zagospodarowania terenu. Z tej przyczyny Sąd zwolniony jest z oceny zarzutów skargi podnoszących określone w niej naruszenia § 3, 5, 6 i 7 Rozporządzenia.

Ponownie prowadząc postępowanie Organy zobligowane będą do uwzględnienia stwierdzonych naruszeń przepisów o postępowaniu wyjaśniającym w administracji w związku z § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia. Określając wymagania urbanistyczne i architektoniczne, należało będzie bezwzględnie przestrzegać reguł wyznaczonych treścią przepisów Rozporządzenia.

Według § 5 ust. 1 Rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W § 5 ust. 2 Rozporządzenia, prawodawca wyraźnie dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W rezultacie także widełkowy sposób określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy (od – do), jako odbiegający od wyraźnie określonego średniego wskaźnika tej wielkości, jest w świetle w/w regulacji dopuszczalny pod warunkiem, że treść analizy takie odstępstwo przewiduje. Słuszność przypisać należy stanowisku WSA w Łodzi, iż określenie parametrów nowej zabudowy w decyzji ustalającej warunki zabudowy może przybrać postać wskazania wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych) tzw. "widełek" (od - do), których inwestorowi nie wolno przekroczyć i w każdym przypadku takie ustalenie owych wskaźników musi mieć swoje uzasadnienie w analizie urbanistycznej (wyrok WSA w Łodzi z dnia 16 grudnia 2015 r., sygn. II SA/Łd 959/15, LEX). Innymi słowy, odstępstwa jako wyjątki od zasady winny być umotywowane zgodnie z Rozporządzeniem w pierwszej kolejności w treści analizy urbanistycznej. SKO kontrolowaną decyzją dokonało modyfikacji wskaźnika powierzchni zabudowy, określając go w sposób widełkowy, pomimo że takie odstępstwo nie zostało przez autora analizy jednoznacznie dopuszczone. We wnioskach wynikających z analizy, jej autor określił wskaźnik wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na maksymalnie do 0,12%, nie podając jednak dolnej dopuszczalnej wartości tej wielkości.

Nie został naruszony przez Organy przepis 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., który stanowi: wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jeżeli istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 art. 61 u.p.z.p., jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Wykładnia tych norm musi uwzględniać specyfikę decyzji o warunkach zabudowy, która nie przesądza o możliwości rozpoczęcia inwestycji, lecz o możliwości jej powstania na oznaczonym terenie oraz o podstawowych warunkach jej wykonania. Na gruncie art. 61 ust. 5 u.p.z.p. istotne jest, aby warunek zapewnienia obsługi w zakresie infrastruktury został wypełniony poprzez posiadanie gwarancji, że obsługa inwestycji w zakresie infrastruktury będzie realizowana. W świetle ugruntowanego orzecznictwa sądów administracyjnych, gwarancja ta może polegać na zapewnieniu, że zostanie zawarta umowa zapewniająca obsługę, o czym świadczyć może każdy dokument wydany przez uprawnioną jednostkę, który określa rozwiązanie, jakie będzie realizowane w odniesieniu do tej inwestycji (tak WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 4 grudnia 2012 r., sygn. II SA/Po 255/12, LEX). Inwestorzy przedłożyli w toku postępowania przed organem pierwszej instancji dokumenty zawierające pisemne oświadczenia odpowiednich jednostek organizacyjnych, które jednoznacznie potwierdzają wystarczający stan uzbrojenia terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla projektowanego przedsięwzięcia. Dlatego też art. 61 ust. 1 pkt 3, ust. 5 u.p.z.p. nie został przez organy naruszony.

Do nielegalności rozstrzygnięcia nie przekonują też zarzuty skargi sformułowane na stronie nr 9 skargi. Otóż na aktualnym etapie realizacji zamiarów inwestorów, organy administracji nie mogą rozstrzygać o takich kwestiach jak ewentualne naruszenia : stanu wody na gruncie, norm dotyczących dostępu do światła słonecznego, jak również o szerokości i przepustowości dróg dojazdowych. Teren ma niewątpliwie dostęp do drogi publicznej, co potwierdzają znajdujące się w aktach administracyjnych dowody. Warunek decyzji odnoszący się do odprowadzania wód opadowych z połaci dachowych i z powierzchni o zmniejszonej chłonności nie narusza treści § 28 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm.). W myśl § 28 ust. 2 tego rozporządzenia w razie braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzanie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych. Określone w decyzji wytyczne, w tym nałożenie obowiązku dołączenia wyliczeń potwierdzających możliwość wchłonięcia wody opadowej przez teren biologicznie czynny, mieszą się w granicach przytoczonej regulacji.

Z wyżej przedstawionych przyczyn, Sąd zobligowany był uchylić decyzje organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. O kosztach postępowania przed WSA orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. Stosownie do art. 152 § 1 p.p.s.a. uchylone decyzje nie wywołują skutków prawnych do chwili uprawomocnienia się wyroku.