I SA/Ol 558/25 - Wyrok

Data orzeczenia	2026-02-25	
Data wpływu	2025-12-31	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie	
Sędziowie	Andrzej Brzuzy
Jolanta Strumiłło /przewodniczący/
Przemysław Krzykowski /sprawozdawca/	
Symbol z opisem	6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych	
Hasła tematyczne	Egzekucyjne postępowanie	
Skarżony organ	Dyrektor Izby Administracji Skarbowej	
Treść wyniku	Oddalono skargę	
Powołane przepisy	Dz.U. 2025 nr 0 poz 132; art. 110r par.1 pkt 7, art. 110s par.1, art.110c par.1, art. 110u par.1 i 2; Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j.)	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Jolanta Strumiłło Sędziowie sędzia WSA Andrzej Brzuzy sędzia WSA Przemysław Krzykowski (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 25 lutego 2026 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi M. L. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z dnia 8 października 2025 r., nr 2801-IEE.7192.87.2025 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.	
Uzasadnienie
M. L. (dalej jako skarżąca, strona) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej jako WSA) w Olsztynie skargę na postanowienie z 8 października 2025 r., którym Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie (dalej jako Dyrektor IAS, Dyrektor, organu drugiej instancji) utrzymał w mocy postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w E. (dalej jako Naczelnik US, Naczelnik, organ pierwszej instancji, organ egzekucyjny) z 4 lipca 2025 r. nr 2806-SEE.7113.7-2.2025 i nr 2806-SEE.7113.8-2.2025 o oddaleniu zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości.

Sprawa już była przedmiotem kontroli przez WSA w Olsztynie, który wyrokami z 12 czerwca 2025 r., I SA/OI 149/25 oraz I SA/OI 151/25, oddalił skargi skarżącej.

Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia z 8 października 2025 r. oraz przekazanych sądowi wraz ze skargą akt sprawy wynika, że Naczelnik US na podstawie kolejnych tytułów wykonawczych z 27 stycznia 2023 r. nr [...] i [...] wystawionych wobec A. L. (dalej jako zobowiązany) prowadzi egzekucję administracyjną z nieruchomości położonych w miejscowości B. , dla których Sąd Rejonowy w E. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste nr: [...] (działka nr [...] o powierzchni 0,9507 ha) oraz [...] (działka nr [...] o powierzchni 1,6055 ha).

Podstawę prowadzenia egzekucji administracyjnej z nieruchomości stanowi prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w S. I Wydział Cywilny z [...] ., [...] o uznaniu umowy z 19 lipca 2016 r. o podział majątku wspólnego za bezskuteczną wobec Skarbu Państwa – Naczelnika US. Na podstawie tej umowy skarżąca stała się właścicielką nieruchomości opisanych we wskazanych wyżej księgach wieczystych. Jednocześnie Sąd zastrzegł, że czynność prawna została uznana za bezskuteczną wobec Naczelnika US w celu zaspokojenia zaległych zobowiązań stwierdzonych decyzją Naczelnika Warmińsko-Mazurskiego Urzędu Celno-Skarbowego w Olsztynie z 2 listopada 2017 r., utrzymaną w mocy decyzją Dyrektora IAS z 12 lutego 2018 r.

Dwoma postanowieniami z 2 października 2024 r. Naczelnik US uznał za uzasadniony zgłoszony przez skarżącą w piśmie z 5 lipca 2024 r. zarzut do opisu i oszacowania wartości nieruchomości:

- działki nr [...] odnośnie braku opisu sposobu szacowania altany (drewutni), zaś za nieuzasadnione uznał zarzuty w pozostałym zakresie, a ponadto

- działki nr [...] odnośnie braku opisu nieruchomości przyjętych do porównania parami w aspekcie cech rynkowych, braku wyceny nasadzeń i braku opisu wyceny drewnianej kładki (mostku), za nieuzasadnione uznał zarzuty w pozostałym zakresie.

Następnie postanowienia Dyrektora IAS z 7 stycznia 2025 r. o utrzymaniu w mocy rozstrzygnięć organu pierwszej instancji stały się przedmiotem kontroli tut. Sądu. WSA w Olsztynie wyrokami z 12 czerwca 2025 r., I SA/OI 149/25 oraz I SA/OI 151/25, oddalił skargi skarżącej.

W międzyczasie protokołami z 14 maja 2025 r. organ egzekucyjny zakończył opis i oszacowanie wartości zajętych nieruchomości. Podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowiły operaty szacunkowe z [...] sporządzone przez J. S. , rzeczoznawcę majątkowego.

Pismami z 27 maja 2025 r. skarżąca zgłosiła do opisu i oszacowania zarzuty. Zakwestionowała prawidłowość sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego operatów szacunkowych z [...] Zażądała:

- uchylenia opisu i oszacowania zajętych nieruchomości,

- sporządzenia nowych operatów szacunkowych zajętych nieruchomości, a tym samym dokonanie ponownego opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości,

- uwzględnienia, że działki nr [...] i [...] stanowią funkcjonalną całość,

- przeprowadzenia w odniesieniu do działki nr [...] dowodu z dokumentów: decyzji w sprawie łącznego zobowiązania z 24 stycznia 2024 r. oraz wypisu z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej dotyczącego działalności gospodarczej prowadzonej przez skarżącą.

Skarżąca zakwestionowała procedurę szacowania zajętych nieruchomości, wskazała na nieprawidłowości dotyczące bezpośrednio operatów szacunkowych z 15 sierpnia 2024 r.

Po ustosunkowaniu się przez rzeczoznawcę majątkowego do zarzutów skarżącej, Naczelnik US postanowieniami z 4 lipca 2025 r. nr 2806-SEE.7113.7-2.2025 i nr 2806-SEE.7113.8-2.2025, uznał za niezasadne zarzuty zgłoszone do opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości. Organ egzekucyjny w uzasadnieniu podjętych rozstrzygnięć wskazał, że operaty szacunkowe sporządzone [...] są prawidłowe. Zawierają wyjaśnienie zastosowanego podejścia, metody i techniki wyceny, rodzaj nieruchomości, ich wartość rynkową i daty na które ich wartość określono.

Postanowieniem z 8 października 2025 r. Dyrektor IAS, po rozpatrzeniu zażaleń na dwa ww. postanowienia Naczelnika z 4 lipca 2025 r. podjął następujące rozstrzygnięcie: "utrzymuję zaskarżone postanowienie w mocy". Zarzuty dotyczące ustaleń rzeczoznawcy w operatach szacunkowych organ uznał za niezasadne. Ocenił, że zarzuty te nie wpływają na oszacowaną wartość zajętych nieruchomości. Nie ma podstaw do kolejnego powtórzenia opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości w sytuacji, gdy operaty szacunkowe z [...] uwzględniają już wcześniej zgłaszane przez stronę zarzuty.

Organ odwoławczy przedstawił sposób ustalenia przez rzeczoznawcę wartości rynkowej nieruchomości:

- KW nr [...] na łączną kwotę 1.882.500 zł, w tym wartość nieruchomości gruntowej bez uwzględnienia naniesień na kwotę 446.000 zł, budynku mieszkalnego na kwotę 987.000 zł, budynku gospodarczego o funkcji mieszkalnej na kwotę 207.000 zł, budynku gospodarczego na kwotę 168.000 zł, altany i drewutni na kwotę 33.000 zł oraz drzewostanu i nasadzeń ozdobnych na kwotę 41.500 zł,

- KW nr [...] na łączną kwotę 369.500 zł, w tym wartość nieruchomości gruntowej bez uwzględnienia naniesień na kwotę 304.900 zł, naniesień – mostek na kwotę 50.000 zł, drzewostanu na kwotę 14.600 zł. Przy określaniu wartości nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął, że wartość 1 m2 gruntów jest równa 50% wartości 1 m2 gruntów, zgodnie z § 63 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Jak podał Dyrektor IAS, organ egzekucyjny i organ odwoławczy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. To autor operatu a nie pracownik organu, dokonuje wyceny nieruchomości na dany dzień. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie administracyjnej, który zgodnie z art. 80 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (w skrócie: k.p.a.) podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest zatem dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego, czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności danej sprawy.

Dyrektor uznał, że procedura szacowania nieruchomości przedstawiona w operatach szacunkowych z [...] została zaprezentowana przez rzeczoznawcę w sposób wystarczający, zrozumiały i logiczny. Rzeczoznawca dokonał 8 lutego 2024 r. oględzin zajętych nieruchomości, znał stan faktyczny i prawny wycenianych nieruchomości, a następnie uwzględnił to w operatach szacunkowych. Do opinii rzeczoznawca załączył materiał zdjęciowy dokumentujący zajęte nieruchomości na dzień wizji lokalnej. W wyniku zgłoszonych przez stronę zarzutów rzeczoznawca podtrzymał sporządzone [...] operaty szacunkowe i określoną wartość nieruchomości.

W szczególności rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że ryby w naturalnym lub rekreacyjnym stawie nie stanowią części składowych nieruchomości, w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego, a strona nie przedstawiła żadnych dowodów potwierdzających, że ryby te mają wymierną wartość rynkową jako element niezależnej hodowli. Staw ma charakter wyłącznie rekreacyjny, a nie produkcyjny. Ryby stanowią element środowiska naturalnego, a nie majątek gospodarczy.

Nie ma też podstaw do uznania, że zaniżono w operacie szacunkowym z [...] wartość rynkową nieruchomości KW nr [...]. Prowadzona przez skarżącą działalność gospodarcza nie zmienia podstawowej funkcji budynku mieszkalnego, jego funkcjonalności i możliwości pełnienia w przyszłości funkcji mieszkalnej bez ponoszenia dodatkowych nakładów. Zdaniem rzeczoznawcy określona wartość rynkowa nieruchomości nie odbiega od cen przyjętych do porównania nieruchomości podobnych.

Rzeczoznawca w odpowiedzi na zgłoszone wcześniej zarzuty strony uzupełnił operaty z 28 marca 2024 r. i sporządził [...] nowe operaty szacunkowe, w których podniósł wartość szacowanych nieruchomości KW nr [...] do kwoty 1.882.500 zł oraz KW nr [...] do kwoty 369.500 zł. W związku z tym Naczelnik US 2 października 2024 r. uznał zgłoszone zarzuty w części za zasadne, stwierdzając jednocześnie, że podwyższenie wartości nieruchomości skutkuje koniecznością przeprowadzenia ponownego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zatem organ egzekucyjny powtórzył etap opisu i oszacowania zajętych nieruchomości na bazie nowych operatów szacunkowych z [...] Jak podkreślono, w pismach z 27 maja 2025 r. strona nie wskazała na żadne zmiany w stanie faktycznym i prawnym zajętych nieruchomości, mające wpływ na zmianę ich wartości. W niniejszym postępowaniu podstawę opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości stanowią sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego operaty szacunkowe z [...] Tym samym Naczelnik US, wbrew twierdzeniu strony, nie naruszył zasad postępowania administracyjnego, w tym przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (w skrócie: u.p.e.a.), tj. art. 18, art. 110r § 1, art. 110d § 1 oraz k.p.a., tj.: art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3, a także przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami: art. 153 -155 u.g.n.

W skardze do WSA w Olsztynie strona skarżąca wniosła o uchylenie postanowienia Dyrektora IAS w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia organowi pierwszej instancji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie szeregu przepisów: art. 18, art. 110d § 1, art. 110r § 1 pkt 7, art. 110s § 1 u.p.e.a., art. 7, art. 8 § 1, art. 15, art.77 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i 3, art.138 § 1 pkt 1, art. 144 k.p.a., art. 4 pkt 16, art. 153-155, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156, art. 156 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). W ramach zarzutów skargi podniosła:

- bezpodstawne połączenie dwóch odrębnych postępowań dotyczących dwóch różnych nieruchomości, objętych dwoma odrębnymi postanowieniami organu pierwszej instancji oraz dwoma odrębnymi zażaleniami mimo braku ustawowych przesłanek do łączenia spraw (art. 18 u.p.e.a.);

- arbitralne przyjęcie, że oba postępowania dotyczą tego samego stanu faktycznego, jak też, że operaty szacunkowe z 2025 r. mogą być traktowane jako aktualne wyłącznie na podstawie deklaracji rzeczoznawcy (art. 8 § 1 k.p.a.);

- pozbawienie strony prawa do odrębnego i merytorycznego rozpoznania każdego z zażaleń (art. 15 k.p.a.);

- wadliwą i niejednoznaczną sentencję zaskarżonego postanowienia Dyrektora IAS, polegające na sformułowaniu w liczbie pojedynczej o utrzymaniu w mocy zaskarżonego postanowienia (art. 107 § 1 i § 3 k.p.a.);

- niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego, w szczególności, czy z uwagi na upływ roku od sporządzenia operatów, klauzule aktualizacyjne do tych operatów w ogóle istnieją, czy znajdują się w aktach sprawy oraz czy zostały doręczone stronie, a także na oparciu rozstrzygnięcia na nieaktualnych operatach szacunkowych (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.);

- sporządzenie uzasadnienia wyłącznie z ogólnikowym stwierdzeniem, że operaty są aktualne, bez przedstawienia dokumentów potwierdzających tę tezę i bez wyjaśnienia dlaczego organ uznał je za ważne pomimo braku klauzul aktualizacyjnych w aktach (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.);

- pominięcie, że rzeczoznawca majątkowy nie przeprowadził żadnych oględzin nieruchomości, nie zweryfikował jej stanu fizycznego, prawnego ani funkcjonalnego na dzień sporządzenia klauzuli oraz nie przeprowadził lokalnej analizy rynku (art. 7 k.p.a.);

- wydanie rozstrzygnięcia bez należytego wyjaśnienia okoliczności faktycznych każdej ze spraw, bez odniesienia się do poszczególnych zarzutów skarżącej, z pominięciem odmienności obu operatów szacunkowych i odmienności zarzutów wobec każdego z nich (art. 7, art. 8 § 1 oraz art. 77 § 1 k.p.a.);

- brak własnych ustaleń, niedopatrzenie się nieprawidłowości, przyjęcie ustaleń z postępowania pierwszoinstancyjnego i pobieżne odniesienie się do zarzutów zażalenia (art. 15 w związku z art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. i z art. 18 u.p.e.a.),

- uznanie operatu szacunkowego za dowód pomimo, że operat nie spełnia wymogów § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w szczególności z uwagi na nieprzedstawienie części rozwiązań merytorycznych i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń (art. 80 k.p.a.).

Zarzuciła ponadto w pkt 12-17 petitum skargi utrzymanie zaskarżonego postanowienia w mocy i zaakceptowanie szeregu ustaleń organu, w tym błędne przyjęcie wartości nieruchomości oraz pominięcie, że nieruchomości są wspólnie użytkowane jako jedna całość i taką całość tworzą.

W treści skargi zaznaczono, że organ odwoławczy w sentencji rozstrzygnięcia wskazał: "utrzymuję zaskarżone postanowienie w mocy" – trudno więc ustalić, które z postanowień zostało utrzymane w mocy. Według skarżącej organ odwoławczy w sposób nieuprawniony uznał, że zachodzą przesłanki do wszczęcia i prowadzenia jednego postępowania w sytuacji, gdy postępowania dotyczą odrębnych przedmiotów, a zażalenia nie zawierają tożsamej treści zarzutów i żądań. W przekonaniu strony skarżącej, skoro odrębnie zgłoszono zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości kwestionując prawidłowość operatów szacunkowych, to organ odwoławczy powinien odnieść się merytorycznie do zarzutów także odrębnie, gdyż zarzuty dotyczą innego stanu faktycznego oraz różnych błędów w operatach. Dyrektor IAS nie odniósł się merytorycznie do argumentacji zawartej w treści zażaleń, a uzasadnienie postanowienia organu odwoławczego nie pozwala ustalić w odniesieniu do której nieruchomości organ przeprowadził rozważania. Zakwestionowano w skardze także aktualność operatów szacunkowych zarzucając organowi odwoławczemu, że w chwili orzekania w niniejszych sprawach nie zweryfikował, czy rzeczoznawca majątkowy potwierdził ich aktualność oraz czy stosowne klauzule znajdują się w aktach sprawy. W opinii strony skarżącej operaty szacunkowe z [...] zawierają ewidentne błędy, które dyskwalifikują ich walory dowodowe i w konsekwencji zaniżają wartość zajętych nieruchomości. Strona twierdzi, że organy nie mogą ograniczać się wyłącznie do oceny formalnej sporządzonych operatów szacunkowych, ponieważ ocena operatów wymaga uwzględnienia zarówno formalnych, jak i merytorycznych aspektów wyceny, w szczególności gdy przyjęte w operacie założenia znacząco odbiegają od realnych warunków rynkowych, faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości oraz zasad wyceny nieruchomości tworzących funkcjonalną całość gospodarczą. Zakwestionowano w skardze także prawidłowość klauzul potwierdzających aktualność sporządzonych operatów szacunkowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Dyrektora IAS utrzymujące w mocy postanowienie organu egzekucyjnego w zakresie zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że podstawę materialnoprawną rozstrzygnięć organów administracyjnych w tej sprawie stanowiły przepisy ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 ze zm.), dalej jako u.p.e.a.

Zgodnie z art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje się określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw.

Według art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 110c § 1 u.p.e.a. organ egzekucyjny przystępuje do egzekucji administracyjnej z nieruchomości przez zajęcie nieruchomości.

Z art. 110u § 1 i 2 u.p.e.a. wynika natomiast, że zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie (§ 1). Jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości (§ 2).

Sąd nie znalazł podstaw do stwierdzenia, że rozstrzygnięcie organu drugiej instancji zostało wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego lub z naruszeniem przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec braku naruszeń prawa o takim ciężarze gatunkowym, nie było podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia.

W ocenie Sądu trafne w kontrolowanej sprawie Dyrektor w pełni wyjaśnił skarżącej motywy podjętego rozstrzygnięcia i wbrew twierdzeniom strony wskazał w jego sentencji, że utrzymuje w mocy zaskarżone postanowienie Naczelnika US z 4 lipca 2025 r., zarówno nr 2806-SEE.7113.7-2.2025 i nr 2806-SEE.7113.8-2.2025, oddalające zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w E. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste nr [...] oraz nr [...]. Sentencja oraz okoliczności przywołane w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia nie nasuwają żadnych wątpliwości co do tego, że organ odwoławczy postanowił utrzymać w mocy konkretne postanowienia organu pierwszej instancji. Podkreślić należy, że w jednym postępowaniu można prowadzić także kilka spraw administracyjnych dotyczących tego samego wnioskodawcy, a więc tak jak w niniejszym postępowaniu, tj. gdy zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości dotyczą dwóch odrębnych nieruchomości (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 grudnia 2010 r., I OSK 1155/10, z 23 marca 2017 r., I OSK 2550/15 oraz wyrok WSA w Olsztynie z 30 sierpnia 2023 r., I SA/OI 269/23).

W ocenie Sądu kwestionowane przez stronę skarżącą operaty szacunkowe zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i mogły stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości, tj. działki nr [...] (KW nr [...]) oraz nr [...] (KW nr [...] ). Godzi się zauważyć, że w kontrolowanej sprawie organ pierwszej instancji, rozpatrując zgłoszone przez skarżącą zarzuty, wystąpił do autora kwestionowanego operatu szacunkowego o ustosunkowanie się do nich. W piśmie z 16 czerwca 2025 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił bardzo szczegółowo stanowisko w sprawie zgłoszonych przez skarżącą zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości, które to stanowisko znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonych postanowień organu pierwszej oraz drugiej instancji. Należy zwrócić uwagę, że w przedmiotowej sprawie klauzulami z 11 sierpnia 2025 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność sporządzonych operatów szacunkowych.

W ocenie Sądu procedura szacowania nieruchomości przedstawiona w operatach szacunkowych z [...] została zaprezentowana przez rzeczoznawcę w sposób wystarczający, zrozumiały i logiczny. W analizowanej sprawie opis i oszacowanie wartości zajętych nieruchomości został dokonany zgodnie z przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, sporządzonych [...] w formie operatów szacunkowych. Wskazane operaty stanowią integralną część protokołów opisu i oszacowania wartości nieruchomości z 14 maja 2025 r. Oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona, to jest posiadająca odpowiednią licencję rzeczoznawcy majątkowego (uprawnienie nr [...] ). Operaty szacunkowe dotyczące określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w E. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste nr [...] oraz nr [...], zostały sporządzone w oparciu o przepisy prawa, tj. ustawę z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832). Zgodnie z powyższymi przepisami, rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy na potrzeby wyceny określił właściwy rynek nieruchomości podobnych, wskazując konkretny rodzaj rynku, obszar rynku oraz okres badania rynku z możliwie najbliższą datą transakcyjną. Podstawę przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości stanowiły informacje uzyskane z baz danych prowadzonych przez Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w E. . W wyniku przeprowadzonej analizy rynku lokalnego rzeczoznawca majątkowy do wyceny zajętych nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Analizując dostępne dane rynkowe, rzeczoznawca majątkowy utworzył dwa odrębne zbiory (bazy transakcji) nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiące podstawę wyceny zajętych nieruchomości, a następnie dokonał ich selekcji pod kątem lokalizacji, cech fizycznych oraz funkcjonalnych porównywanych nieruchomości, zaznaczając, że rynek nieruchomości nie jest rynkiem jednorodnym ani doskonale uporządkowanym, co oznacza, że naturalną jego cechą jest występowanie różnic w cenach transakcyjnych, nawet w obrębie tego samego segmentu czy lokalizacji. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że podczas sporządzania wyceny kierował się zasadą wyboru nieruchomości możliwie najbardziej zbliżonych pod względem cech istotnych dla wartości, takich jak lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, stopień zagospodarowania oraz potencjał inwestycyjny. Nieruchomości przyjęte do porównania wykazywały właśnie tego typu podobieństwo — znajdowały się w obrębach o podobnym charakterze urbanistycznym, w sąsiedztwie terenów rekreacyjnych, w pobliżu miasta E., jezior lub wsi o rozbudowanej funkcji mieszkaniowej i rekreacyjnej. Choć powierzchnia nieruchomości porównawczych była mniejsza niż powierzchnia nieruchomości wycenianej, to wybór takich nieruchomości był świadomy i uzasadniony merytorycznie — pozwalał na zachowanie istotnej spójności rynkowej pod względem lokalizacji i przeznaczenia.

W kontrolowanej sprawie przyjęte do analizy nieruchomości podobne rzeczoznawca majątkowy przedstawił w tabelach zatytułowanych "Zestawienie obiektów pomocniczych". Do bezpośredniego porównania rzeczoznawca majątkowy wybrał po pięć nieruchomości, które w jego opinii były najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz przedstawił ich niezbędną charakterystykę, umożliwiającą weryfikację prawidłowości przyjętych nieruchomości porównawczych, a za pomocą regresji liniowej prostej określił trend zmiany cen nieruchomości jako ustabilizowany, tj. na poziomie 0,0% oraz 0,5%, w skali miesiąca. W oparciu o utworzone zestawienie obiektów pomocniczych rzeczoznawca majątkowy obliczył przedział cen, wskazując cenę minimalną, cenę maksymalną, różnicę cen, a następnie ustalił cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, ocenił wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz ustalił zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, w tym również cechy dotyczącej potencjału budowlanego nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...]. Do porównań rzeczoznawca majątkowy przyjął nieruchomości wykazujące cechy inwestycyjne, zatem różnice pomiędzy nimi a przedmiotem wyceny zostały uwzględnione poprzez korekty wartości w procesie porównania. W opinii rzeczoznawcy majątkowego takie podejście jest zgodne z zasadami wyceny i zapewnia rzetelność oraz adekwatność oszacowanej wartości. Transakcje przyjęte do porównania zostały skorygowane o cechy różniące je od przedmiotu wyceny, w tym również powierzchnię, zgodnie z przyjętą metodologią i zakresem ocen cech rynkowych, a poprawki wyrażono kwotowo.

Wartość odtworzeniowa poszczególnych budynków i budowli (altana, mostek/kładka) została oszacowana techniką wskaźnikową, w oparciu o analizy rynku lokalnego i ogólnopolskiego w zakresie budowy obiektów podobnych oraz katalog cen jednostkowych za II kwartał 2024 r. zawarte w publikacji [...] oraz w literaturze fachowej (m.in. wydawnictwo "[...] "). Jak wskazał rzeczoznawca majątkowy transakcje kupna/sprzedaży powyższych obiektów nie zdarzają się na tyle często, aby mogły posłużyć do wyceny odzwierciedlającej realną wartość, dlatego do obliczeń przyjął średnią cenę wytworzenia 1 m2 obiektu nowego skorygowaną o stopień zużycia. Z kolei wartość drzewostanu została oszacowana jako suma wartości nasadzeń drzew iglastych i drzew liściastych (odmiany dominujące: świerki, brzozy i jodły), określona na podstawie średniego pokrycia terenu oraz wartości krzewów ozdobnych. Metodę odtworzenia/wyhodowania drzewostanu rzeczoznawca majątkowy zastosował w oparciu o dane pochodzące z nadleśnictw, bowiem ta metoda realnie odzwierciedla koszty jakie należałoby ponieść dla odtworzenia tego typu nasadzeń znajdujących się na posesji, inne nasadzenia (tuje, jałowiec) znajdujące się w pobliżu budynku oszacowano odrębnie w oparciu o branżową literaturę. W ten sposób rzeczoznawca ustalił wartość rynkową nieruchomości KW nr [...] na łączną kwotę 1.882.500 zł, w tym wartość nieruchomości gruntowej bez uwzględnienia naniesień na kwotę 446.000 zł, budynku mieszkalnego na kwotę 987.000 zł, budynku gospodarczego o funkcji mieszkalnej na kwotę 207.000 zł, budynku gospodarczego na kwotę 168.000 zł, altany i drewutni na kwotę 33.000 zł oraz drzewostanu i nasadzeń ozdobnych na kwotę 41.500 zł, a nieruchomości KW nr [...] na łączną kwotę 369.500 zł, w tym wartość nieruchomości gruntowej bez uwzględnienia naniesień na kwotę 304.900 zł naniesień – mostek na kwotę 50.000 zł, drzewostanu na kwotę 14.600 zł. Przy określaniu wartości nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął, zgodnie z § 63 ust. 1 pkt 1 powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, że wartość 1 m2 gruntów jest równa 50% wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Oszacowania wartości nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...] rzeczoznawca majątkowy dokonał bez uwzględnia w wycenie ryb znajdujących się w stawie, gdyż według jego opinii staw ma charakter wyłącznie rekreacyjny, a nie produkcyjny. Ryby stanowią element środowiska naturalnego, a nie majątek gospodarczy. Ryby w naturalnym lub rekreacyjnym stawie nie stanowią części składowych nieruchomości, w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego, a skarżąca nie przedstawiła żadnych dowodów potwierdzających, że ryby te mają wymierną wartość rynkową jako element niezależnej hodowli. W ocenie rzeczoznawcy majątkowego nie istnieją podstawy do wyceny czegoś, czego istnienie i wartość nie zostały udokumentowane – nie ma to uzasadnienia ekonomicznego ani prawnego.

W kontrolowanej sprawie procedurę szacowania zajętych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy szczegółowo opisał na stronach 22-42 (KW nr [...] ) oraz na stronach 9-20 (KW nr [...]) operatów szacunkowych. Według rzeczoznawcy majątkowego, pomimo występującej rozpiętości cenowej, zastosowane korekty i przypisane wagi dla poszczególnych cech doprowadziły do uzyskania spójnej i uzasadnionej wyceny, która mieści się w granicach wartości rynkowej i nie odbiega od obserwowanego poziomu cen w danej lokalizacji i czasie. Okoliczność prowadzenia przez skarżącą w miejscu zamieszkania działalności gospodarczej, która w przekonaniu skarżącej stanowi, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest nieprawidłowy, nie oznacza, że nieruchomość wyjątkowo różni się od innych nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, które zostały przyjęte do wyceny jako obiekty porównawcze. Prowadzona przez skarżącą działalność gospodarcza nie zmienia podstawowej funkcji budynku mieszkalnego, jego funkcjonalności i możliwości pełnienia w przyszłości funkcji mieszkalnej bez ponoszenia dodatkowych nakładów. W opinii rzeczoznawcy majątkowego określona wartość rynkowa zajętych nieruchomości nie odbiega od cen przyjętych do porównania nieruchomości podobnych.

Sąd w składzie rozpoznającym sprawę podziela stanowisko organów orzekających w przedmiotowej sprawie, które przeprowadzając ocenę dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego uznały, że zawierają one elementy przewidziane prawem, są spójne i logiczne, a procedura szacowania zajętych nieruchomości została przedstawiona z uwzględnieniem "Standardów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych", stanowiących zbiór norm zawodowych, tym samym mogły stanowić podstawę sporządzenia opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości.

Wobec powyższego nie ma podstaw do sporządzenia ponownego oszacowania wartości zajętych nieruchomości, a w konsekwencji do powtórzenia procesu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zwłaszcza, że opis i oszacowanie zajętych nieruchomości został zgodnie z żądaniem skarżącej już powtórzony. Godzi się zauważyć, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy w odpowiedzi na zgłoszone wcześniej przez skarżącej zarzuty uzupełnił operaty z 28 marca 2024 r., a następnie [...] sporządził nowe operaty szacunkowe, w których podniósł wartość szacowanych nieruchomości KW nr [...]do kwoty 1.882.500 zł oraz KW nr [...] do kwoty 369.500 zł. W związku ze sporządzeniem przez rzeczoznawcę majątkowego nowych operatów szacunkowych zajętych nieruchomości, postanowieniami z 2 października 2024 r. Naczelnik US stwierdził konieczność przeprowadzenia ponownego opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości na bazie nowych operatów szacunkowych z [...]

Wskazać należy, że zaskarżone postanowienia organu pierwszej instancji zostały przez Dyrektora IAS utrzymane w mocy postanowieniami z 7 stycznia 2025 r. nr 2801-IEE.7192.206.2024.7 oraz nr 2801-IEE.7192.208.2024.7, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokami z 12 czerwca 2025 r., I SA/OI 149/25 oraz I SA/OI 151/25 oddalił skargi na postanowienia organu odwoławczego. Na uwagę zasługuje fakt, że skarżąca w podaniach z 27 maja 2025 r. oraz zażaleniach z 25 lipca 2025 r. nie wskazała na żadne zmiany w stanie faktycznym i prawnym zajętych nieruchomości, mających wpływ na zmianę ich wartości, a zatem nie ma podstaw do sporządzenia po raz kolejny nowych operatów szacunkowych, jak żąda tego strona skarżąca, uwzględniających inną, wyższą wartość nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy w niniejszym postępowaniu protokołami z 14 maja 2025 r. organ egzekucyjny zakończył opis i oszacowanie wartości zajętych nieruchomości, a podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowiły sporządzone [...] operaty szacunkowe. Ponieważ operaty szacunkowe zostały wykorzystane do celu, dla którego zostały sporządzone w okresie 9 miesięcy od daty ich sporządzenia – wbrew przekonaniu strony skarżącej – w rozpatrywanej sprawie Naczelnik US zgodnie z art. 156 ust. 3-4 u.g.n. nie był zobowiązany do potwierdzenia przez rzeczoznawcę majątkowego aktualności sporządzonych operatów szacunkowych oraz sporządzenia analizy potwierdzającej brak zmian uwarunkowań prawnych lub istotnych czynników określonych ww. ustawą. Niemniej klauzulami z 11 sierpnia 2025 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatów szacunków z 15 sierpnia 2024 r.

W świetle powyższych okoliczności, wbrew wywodom zawartym w skardze, zdaniem Sądu nie ma podstaw do sporządzenia ponownego oszacowania wartości zajętych nieruchomości, a w konsekwencji do powtórzenia procesu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zwłaszcza, że opis i oszacowanie zajętych nieruchomości został zgodnie z żądaniem skarżącej już powtórzony.

Podkreślić przy tym należy, że operat szacunkowy jest integralną częścią protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stanowi też wyłączny środek dowodowy, za pomocą którego organ egzekucyjny może wykazać wartość nieruchomości.

Należy również zauważyć (czyniąc tym samym również zarzuty zgłoszone w skardze za bezzasadne), że rolą organu, na potrzeby którego sporządzany jest operat szacunkowy w postępowaniu egzekucyjnym, jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków określonych w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami, bez wkraczania w sferę wiadomości specjalnych (wyroki NSA z 22 maja 2014 r., I OSK 2706/12 i z 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14). Wskazania również wymaga, że do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. (zob. wyrok NSA z 3 marca 2010 r., II OSK 481/09). Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., lecz merytorycznie wiąże w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (wyroki: WSA w Krakowie z 11 grudnia 2017 r. I SA/Kr 833/17; NSA z 23 lutego 2021 r., III FSK 2284/21), a także zweryfikować treść operatu szacunkowego celem ustalenia czy jest on jasny, logiczny i spójny czy nie zawiera błędów (także rachunkowych). W przypadku stwierdzenia braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać rzeczoznawcę majątkowego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Natomiast organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i nast. u.g.n.; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., SK 20/01; OTK-A 2003/9/105). Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, że to organ egzekucyjny zakwestionuje jego prawidłowość. W konsekwencji zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Podsumowując stwierdzić należy, że organy egzekucyjne obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie, ustaliły wszystkie istotne okoliczności sprawy i prawidłowo zastosowały zarówno przepisy prawa materialnego, jak i prawa procesowego. Przeprowadzona przez Sąd w rozpoznawanej sprawie kontrola nie wykazała również, aby zaskarżone postanowienie, jak i poprzedzające je rozstrzygnięcie, wydane zostały z naruszeniem prawa w stopniu obligującym do ich wyeliminowania z obrotu prawnego.

Samo niezadowolenie skarżącej z opinii biegłego czy też jej subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia wiarygodności operatu szacunkowego.

Uwzględniając dotychczasowe rozważania wskazać należy, że zarzuty podniesione w skardze w żaden sposób nie wpływają na prawidłowość zaskarżonego rozstrzygnięcia. Stanowią natomiast niczym nie popartą polemikę, pozostającą bez istotnego znaczenia dla sprawy. Sąd, nie będąc jednocześnie związany zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, nie dopatrzył się również innych błędów w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia ani też naruszeń przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.

Przywoływane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl.