Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak Sędziowie: Sędzia NSA Halina Kremis (spr.) Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Protokolant Edyta Forysiak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 czerwca 2012 r. sprawy ze skargi A. Sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 19 stycznia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowo-usługowego I. uchyla zaskarżoną decyzję w całości; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.

A. sp. z o.o. z siedzibą w P. złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 19 stycznia 2012 r. nr [...], którą organ odwoławczy po rozparzeniu odwołania J.G. uchylił decyzję Prezydenta W. z dnia 27 lipca 2010 r. nr [...] i ustalił na rzecz odwołującego się warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilony handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, przewidzianej do realizacji we W. przy ul. gen. J. H. na działce nr [...] dr i części działki nr [...], AM- 24, obręb G..

Postępowanie administracyjne, w którym wydano zaskarżoną do sądu ostateczną decyzję, zostało wszczęte na wniosek J.G. z dnia 8 sierpnia 2008 r. Rozpatrując ten wiosek Prezydent W. decyzją z dnia 30 września 2009 r. nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Po rozpatrzeniu odwołania złożonego przez wnioskodawcę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzją z dnia 7 kwietnia 2010 nr [...] uchyliło decyzję i sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Ponownie rozpoznając sprawę Prezydent W. decyzją z dnia 27 lipca 2010 r. nr [...] raz jeszcze odmówił ustalenia na rzecz J.G. warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Odmawiając ustalenia warunków zabudowy organ pierwszej instancji wskazał, że w sprawie nie zostały spełnione przesłanki przewidziane w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.), dotyczące kontynuacji części cech zabudowy.

Po rozpatrzeniu odwołania J.G. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. oraz art. 59 ust. 1, art. 54, w związku z 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekając co do istoty sprawy – ustaliło na rzecz odwołującego się warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowo-usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu, przewidzianej do realizacji we W. przy al. gen. J. H., na działce nr [...] dr i części działki nr [...], AM-24, obręb G..

Badając spełnienie warunku określonego art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, Kolegium uznało za prawidłowy sposób wyznaczenia przez organ I instancji terenu poddanego analizie urbanistycznej i zastosowania zasad wynikających z rozporządzenia planistycznego (§ 2 pkt 6 § 3 ust. 1 i 2), co stworzyło możliwość wykorzystania powstałego w ten sposób materiału dowodowego także w postępowaniu przed organem odwoławczym. Organ odwoławczy wskazał, że wjazd na teren planowanej inwestycji obywać się będzie poprzez pozostałą cześć działki nr [...] od ul. G., poprzez istniejący zjazd na teren stacji paliw [...] (działka nr [...]), a wyjazd przez działki nr [...] i nr [...] dr do al. gen J. H.. Organ odwoławczy przyjął w tej sytuacji, że wymiar ok. 75 m (orientacyjna długość styku w linii prostej działki nr [...] dr i działki drogowej nr [...] dr) może zostać uznany za front działki, w rozumieniu § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) - zwanym dalej rozporządzeniem planistycznym - a tym samym może być traktowany jako punkt wyjścia do wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Biorąc pod uwagę powyższe granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały w odległości trzykrotnej szerokości odcinka 75 m i winny zamykać się w odległości ok. 225 m (75 m x 3 = 225 m), licząc w każdym kierunku od zewnętrznych granic terenu inwestycji. Kolegium wyznaczyło granice obszaru analizowanego od strony zachodniej w odległości ok. 230 m, od strony północnej w odległości od ok. 340 m do ok. 400 m, a od strony wschodniej na poziomie ok. 230 m do ok. 280 m. Jednocześnie Kolegium wyjaśniło, że w ten sposób wyznaczone granice obszaru poddanego analizie urbanistycznej, nie dzielą działek zabudowanych, lecz przebiegają z uwzględnieniem pełnego obrysu granic tych działek, które wchodzą w obszar analizowany. Kolegium wskazało również, że niektóre z tych działek posiadają znaczne rozmiary i dlatego też wyznaczone granice obszaru analizowanego, na niektórych fragmentach podlegały pewnemu rozszerzeniu. Natomiast granice obszaru analizowanego od strony południowej Kolegium wyznaczyło na poziomie od ok. 120 m do ok. 140 m. Organ odwoławczy wyjaśnił, że wyznaczenie od tej strony granicy obszaru na poziomie mniejszym, niż normatywne minimum wynikało z faktu, iż od strony południowej rozciąga się teren Parku G. (znacznych rozmiarów działka nr [...]), który, jako teren zielony, pozbawiony jest zabudowy. W tej sytuacji organ odwoławczy przyjął, że zmniejszenie granic obszaru analizowanego od strony południowej, nie ma wpływu na wyniki analizy urbanistycznej. W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy wyjaśnił, że wyznaczając obszar analizowany organ lokalizacyjny w zestawieniu określającym wyniki analizy (parametry i współczynniki istniejącej zabudowy) uwzględnił całą zabudowę znajdującą się na tym obszarze. Powyższe działanie zapewniło prawidłowe wyliczenie średnich parametrów urbanistycznych, stanowiących podstawę do określenia cech i parametrów planowanej zabudowy. Na tak wyznaczonym obszarze organ odwoławczy przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Konfrontując normatywne parametry i wskaźniki projektowanej zabudowy z wynikami przeprowadzonej analizy obejmującej istniejącą w sąsiedztwie zabudowę w zakresie funkcji zabudowy, linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) organ odwoławczy ustalił, że w obszarze analizowanym występuje znaczne zróżnicowanie funkcji - od funkcji mieszkaniowej z rodzajem zabudowy wielorodzinnej, poprzez mieszkaniowo-usługową, usługową (zabudowa handlowa, biurowa, usług kultury - oświaty i usług na rzecz zdrowia) po funkcję przemysłową (zabudowa produkcyjna). Na tej podstawie organ II instancji przyjął, że planowana funkcja budynku usługowego - pawilonu handlowo-usługowego stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy charakterystycznej dla obszaru analizowanego. Odnosząc się do podstaw wydania niekorzystnej dla inwestora pierwszoinstancyjnej decyzji, organ odwoławczy wskazał, że był to wynik oceny przez ten organ "braku kontynuacji istotnej cechy zagospodarowania terenu analizowanego - usług wbudowanych". Niezgadzając się z tym stanowiskiem organ odwoławczy zwrócił uwagę, że organ lokalizacyjny nie wyjaśnił co rozumie pod tym pojęciem, dlatego też już z tych względów należało powziąć wątpliwość, czy dodatkowe określenie zabudowy usługowej jako "usług wbudowanych", może stanowić dopuszczalną, dodatkową (poza normatywną) cechę zabudowy. Zauważono, że wprawdzie o możliwości zaistnienia pozanormatywnej cechy zabudowy w sposób pośredni stanowi § 2 pkt 3 rozporządzenia planistycznego, posługujący się przy definiowaniu cech zabudowy i zagospodarowania terenu sformułowaniem "w szczególności", wskazującym, iż nie jest to katalog zamknięty. Kolegium podkreśliło, że w sprawie nie można pominąć okoliczności, iż zgodnie z przepisami powołanej powyżej ustawy, przy istnieniu kontynuacji funkcji zabudowy, planowana zabudowa determinowana jest przez parametry zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Niezależnie od powyżej argumentacji organ odwoławczy przyjął, że wbrew stwierdzeniom zawartym w kwestionowanej decyzji, w obszarze analizowanym występuje drobna zabudowa usługowa wolno stojąca - np. niewielkie pawilony handlowe zlokalizowane w pasie drogowym ul G. - działka nr [...] dr (poz. 24 analizy, zdjęcie nr 22 i nr 24 stanowiące część fotograficzną analizy urbanistycznej), czy budynki handlowe na stacji benzynowej, działce nr [...] (poz. 22 analizy). W ocenie organu odwoławczego te drobne pawilony (typu kioski), uzupełniają istniejącą zabudowę. Przechodząc do zasad wyznaczania obowiązującej linii nowej zabudowy organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z § 4 rozporządzenia planistycznego, linie te wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. 1). W przypadku zaś niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tym przepisem (§ 4 ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia (§ 4 ust. 4). W kontekście okoliczności rozpatrywanej sprawy zdaniem organu odwoławczego analiza § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazuje w sposób pośredni na wymóg ustalenia odległości pomiędzy frontową częścią nowej zabudowy a pasem drogowym. Powyższy wniosek wynika pośrednio chociażby z zacytowanego powyżej trzeciego ustępu § 4 rozporządzenia. Oceniając możliwości ustalenia dla planowanej inwestycji linii zabudowy, organ odwoławczy zwrócił uwagę na przebieg linii zabudowy w obszarze analizowanym. Linia ta wzdłuż dominujących w obszarze analizowanym arterii komunikacyjnych - al. gen. J. H., ul. G. i ul. K. - jest zróżnicowana. Budynki usytuowane są w różnej odległości od pasa drogowego. Budynki wzdłuż al. gen. J. H. zlokalizowane są w odległościach od 10 do ok. 40 m, nie zawsze równolegle do przebiegającego pasa drogowego. Organ odwoławczy uznał za stosowne zwrócić uwagę, że inwestor zamierza zlokalizować inwestycję kubaturową na działce nr [...] dr, co oznacza, że obszar ten należy do użytku gruntowego drogi. Tym samym, przy ocenie odległości budynków od strony zachodniej pasa drogowego al. gen. J. H. zasadnym okazało się przyjęcie odległość od działki drogowej nr [...] dr. W ocenie Kolegium, zastosowanie w niniejszej sprawie § 4 ust. 3 rozporządzenia planistycznego nie było możliwe. Na działce nr [...], której część objęta jest również wnioskiem lokalizacyjnym, w odległości ok. 32-34 m (od działki nr [...] dr), znajduje się zabudowa typu pawilonowego, stanowiąca obiekty sąsiedniej stacji benzynowej. W ocenie Kolegium wyznaczenie linii zabudowy mającej za punkt odniesienia obiekt najbardziej oddalony od pasa drogowego al. gen. J. H. nie jest - dla niniejszej inwestycji - możliwe. Inwestor zamierza bowiem zlokalizować planowany obiekt w mniejszej odległości od działki nr [...] dr (ok. 12 m). Z tych względów, korzystając z rozwiązań § 4 ust. 4 powołanego rozporządzenia, organ odwoławczy wyznaczył - jak na załączniku graficznym - nieprzekraczalną linię zabudowy, mając na względzie linię zabudowy utworzoną przez budynek zlokalizowany, tak jak planowana inwestycja, wzdłuż pasa drogowego al. J. H. (na działce nr [...]), z uwzględnieniem lokalnych uwarunkowań miejsca lokalizacji (lekkie rozszerzenie pasa drogowego). W zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu organ odwoławczy wyznaczył na podstawie § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia planistycznego w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego dla działki nr [...] na poziomie do 0,1, przy wnioskowanym przez inwestora wskaźniku na poziomie 0,08 (96 m²: 1147 m²=0,08). Organ odwoławczy zauważył, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosił 0,34, a najniższy kształtował się na poziomie 0,002 (działka nr [...], AM-25, obręb G. - poz. nr 24 analizy), natomiast najwyższy na poziomie nawet 0,82 (poz. nr 5 analizy). Zdaniem organu II instancji ustalony maksymalny wskaźnik dla nowej zabudowy znajduje uzasadnienie w obszarze analizowanym. Wskaźnik ten jest mniejszy od średniego wskaźnika, jednakże nie naruszy to uwarunkowań ładu przestrzennego. Zdaniem organu odwoławczego takie ustalenie wypełnia wymagania § 5 ust. 2 rozporządzenia planistycznego. Na podstawie § 6 powołanego powyżej rozporządzenia, organ odwoławczy ustalił szerokość elewacji frontowej zabudowy (od strony zarówno działki nr [...] i działki nr [...] dr al. gen. J. H.) na poziomie do 15 m przy średnim wskaźniku szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym na poziomie ok. 51 m. Na podstawie § 7 ust. 3 powołanego rozporządzenia, zgodnie z wnioskiem ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu na poziomie do 3,5 m, przy średniej wysokości wynoszącej ok. 15 m. Również w zakresie ustaleń dotyczących geometrii dachu, posiłkowano się wynikami analizy urbanistycznej, na podstawie której ustalono, że w obszarze analizowanym dominują budynki kryte dachami płaskimi. Dlatego też dla wnioskowanej zabudowy ustalono, zgodnie z wnioskiem inwestora, dach płaski. W ocenie organu drugiej instancji, w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały także pozostałe wymogi przewidziane w art. 61 art. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj.: 1) teren inwestycji planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej - działka nr [...] dr, AM-24, obręb G., położona jest w pasie drogowym al. gen. J. H., a część działki nr [...], AM-24, obręb G., posiada poprzez pozostałą cześć działki nr [...], dostęp do ul. G., poprzez istniejący zjazd na teren stacji paliw [...]; 2) istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji, co potwierdzają pisma poszczególnych dysponentów mediów; 3) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (teren objęty planowanym zamierzeniem inwestycyjnym oznaczony jest w ewidencji gruntów symbolami: dr - drogi i Bi - inne tereny zabudowane); 4) jak również istnieje zgodność z przepisami odrębnymi.

W końcowej części uzasadnienia Kolegium wyjaśniło, że decyzja nie wymagała uzgodnień z organami współdziałającymi, w tym w szczególności z zarządcą drogi. Zdaniem tego organu z przepisu art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy wynika, że ustawodawca obliguje do uzgodnienia decyzji tylko w stosunku do inwestycji przylegających do pasa drogowego. Podkreślono, że kompetencja organu uzgadniającego nie może być wykładana rozszerzająco. Zabieg ustawodawcy w tym przypadku jest celowy i wyłączenie spod uzgodnienia inwestycji lokowanych w pasie drogowym znajduje uzasadnienie w przepisach o drogach publicznych. Te bowiem regulacje, dla takiego przypadku, uzależniają lokowanie inwestycji od zgody zarządcy wydawanej przecież w formie decyzji (art. 39 ust. 3 ustawy o drogach publicznych). W ocenie organu odwoławczego powyższe ustalenie dodatkowo potwierdza treść art. 35 ust. 3 ustawy o drogach publicznych, zgodnie z którym zmianę zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, w szczególności polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zarządca drogi uzgadnia w zakresie możliwości włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowanego tą zmianą.

Niezgadzając się z tym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wniosła spółka A. sp. z o.o. Autor skargi zarzucił zaskarżonemu rozstrzygnięciu naruszenie: 1) art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędne zastosowanie i w konsekwencji wydanie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz inwestora, mimo braku spełnienia przez projektowaną inwestycję wymogów kontynuacji dotychczasowej zabudowy w wyznaczonym przez organ obszarze analizowanym, 2) art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy planistycznej poprzez jego błędne zastosowanie i w konsekwencji wydanie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz inwestora, mimo braku spełnienia przez projektowaną inwestycję na etapie wydawania decyzji wymogów w zakresie zagospodarowania odpadami, 3) art. 54 pkt 2 lit. a) ustawy w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy planistycznej poprzez jego błędne zastosowanie i w konsekwencji wydanie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz inwestora, mimo braku spełnienia przez projektowaną inwestycję wymogów zachowania dotychczasowego ładu przestrzennego, w szczególności kontynuacji dotychczasowej zabudowy w wyznaczonym przez organ obszarze analizowanym, 4) art. 54 pkt 2 lit. c) ustawy w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy planistycznej poprzez jego błędne zastosowanie i w konsekwencji wydanie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz inwestora, mimo braku spełnienia przez projektowaną inwestycję wymogów w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji, 5) art. 54 pkt 2 lit. d) ustawy w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy planistycznej poprzez jego błędne zastosowanie i w konsekwencji wydanie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz inwestora z naruszeniem prawnie chronionych interesów skarżącej spółki.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania powyższej decyzji, nie zaś według kryteriów słusznościowych. Ponadto trzeba podnieść, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Oceniając zaskarżoną decyzję w oparciu o wskazane kryteria orzekający w niniejszej sprawie Sąd doszedł od przekonania, że decyzja ta narusza prawo.

Przede wszystkim należy wskazać, że zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Wymóg przynależności osoby sporządzającej projekt decyzji do właściwego samorządu zawodowego należy do grupy przepisów szczególnych, poszerzających wymogi k.p.a. odnośnie procedury wydawania decyzji. Autorstwo urbanisty lub architekta powinno być udokumentowane w aktach sprawy, gdyż niezachowanie obowiązku przewidzianego w tym przepisie jest rażącym naruszeniem prawa i stanowi podstawę do wyeliminowania takiej decyzji z obrotu prawnego (zob. wyroki WSA z 10 marca 2011 r. IV SA/Po 876/10, z 27 marca 2008 r. II SA/Gd 574/07).

W aktach niniejszej sprawy brak jest projektu spełniającego ten warunek. Wprawdzie na stronie 4 decyzji Kolegium wskazuje, że jej projekt został sporządzony przez osobę wpisaną na listę członków D. Okręgowej Izby Architektów pod nr [...], niemniej jednak nawet w przypadku odszukania na udostępnionej na stronie internetowej D. Okręgowej Izby Architektów liście czynnych członków tej korporacji osoby architekta wskazanego pod tym numerem (jest nim arch. Wojciech Janowski), w aktach sprawy winien znaleźć się dokument, z którego wynikałoby, kto sporządził projekt decyzji oraz czy osoba ta spełniała wymogi przepisu art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro w rozpoznawanej sprawie brak jest w aktach wykazania, że osoba wpisana na listę członków D. Okręgowej Izby Architektów pod nr [...] przynależy do samorządu zawodowego architektów należało przyjąć, że w sprawie doszło do mającego istotny wpływ na rozstrzygnięcie naruszenia art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się natomiast do zarzutów zawartych w skardze, przyjdzie się częściowo zgodzić jedynie z tym spośród zarzutów, który dotyczy wyznaczenia obszaru analizowanego. Definicję obszaru analizowanego dla potrzeb rozporządzenia prawodawca określił w § 2 ust. 4 stanowiąc, że należy przez to rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Dla wyznaczenia tego obszaru niezbędnym pozostaje określenie w sposób precyzyjny jego granic zewnętrznych. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W niniejszej sprawie organ odwoławczy przy określonym froncie działki nr [...] na poziomie ok. 75 m wyznaczył granice obszaru analizowanego od strony południowej na poziomie od ok. 120 m do ok. 140 m. Kolegium wskazało przy tym, że za tak wyznaczonym obszarem analizowanym od strony południowej rozciąga się teren Parku G. (znacznych rozmiarów działka nr [...]), który, jako teren zielony, pozbawiony jest zabudowy.

Podzielając w pełni przedstawioną przez Kolegium argumentację wskazującą, że zmniejszenie granic obszaru analizowanego od strony południowej, nie ma wpływu na wyniki analizy urbanistycznej, niemniej jednak wymaga zauważenia, iż wyznaczając granice obszaru analizowanego na kopii mapy organ lokalizacyjny obowiązany jest wyznaczyć te granice w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 2 pkt 5 rozporządzenia). Ustawodawca pozostawił więc organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, jednak zastrzegł, że ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (minimalna odległość to 50 m). Oznacza to, że w każdym kierunku obszar ten musi zostać wytyczony w odległości przynajmniej równej trzykrotnej szerokości frontu działki – a to w zakresie granic obszaru analizowanego od strony południowej nie miało miejsca. W ocenie Sądu istniejąca funkcja terenu Parku G., który jako teren zielony, pozbawiony jest zabudowy nie zwalnia organu lokalizacyjnego od wyznaczenia granic obszaru analizowanego zgodnie z brzmieniem § 2 pkt 5 rozporządzenia.

Wskazane w tym miejscu naruszenie przepisów nie miało jednak wpływu na wynik sprawy. Uwzględnienie bowiem części działki 3/2 w obszarze analizowanym nie mogło wpłynąć na ocenę materiału dowodowego i dokonane w sprawie ustalenia w zakresie kontynuacji funkcji i cech zabudowy.

Zastrzeżenia Sądu nie wzbudziła natomiast prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego w pozostałych kierunkach. Przepis § 3 rozporządzenia określa wyłącznie minimalne granice obszaru analizowanego. Organ ma zatem swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego i może wyznaczyć ten obszar większy niż minimalne granice, o ile znajdzie uzasadnienie w dobrym sąsiedztwie. Niewątpliwym jest, że kryteria w oparciu o które ustalana jest wielkość obszaru analizowanego w każdej sprawie musza być indywidualizowane w zależności od stanu faktycznego i uwarunkowań występujących w terenie. Każda sprawa jest odrębna i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. Nie mniej jednak, organ winien mieć na względzie konieczność wyznaczenia obszaru analizowanego w taki sposób aby umożliwiał on ustalenie parametrów przyszłej zabudowy. Zadaniem organu administracji jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu.

W niniejszej sprawie skarżący nie wykazał aby poszerzenie obszaru analizowanego zgodnie z wnioskiem pozostawało w sprzeczności z zasadą dobrego sąsiedztwa. Sąd podziela stanowisko, że "w sprawach dotyczących lokalizacji inwestycji wymagających uwzględnienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa a więc lokalizowanych na terenach dla których nie ma planu miejscowego ale też nie ma zakazu zabudowy, obowiązkiem organu jest takie wyznaczenie obszaru analizowanego, które umożliwi ustalenie parametrów przyszłej zabudowy" (tak NSA w wyroku z dnia 30 listopada 2010 r. II OSK 1311/10). Rzeczą organu nie jest zaostrzanie wymogów ustawowych w oparciu o przepisy wykonawcze ale – gdy inwestycja realizuje łącznie wszystkie ustawowe wymogi – takie zastosowanie wszystkich możliwości określonych rozporządzeniem aby nowo projektowany budynek, jak najlepiej został wkomponowany w obszar analizowany z uwzględnieniem wymagań ładu przestrzennego (tożsame stanowisko zajęte zostało przez WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 27 października 2010 r, II SA/Po 463/10). Na pełną aprobatę zasługuje też stanowisko, że ratio legis regulacji zawartej w art. 61 ust. 1 pkt 1 jest ochrona ładu przestrzennego a nie drastyczne ograniczenie możliwości zabudowy tam gdzie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ("Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne". Komentarz pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2009, s. 504). W rozpatrywanej sprawie niektóre z sąsiednich działek posiadają znaczne rozmiary i dlatego dopuszczalnym było rozszerzenie wyznaczonych granic obszaru analizowanego od strony zachodniej w odległości ok. 230 m, od strony północnej w odległości od ok. 340 m do ok. 400 m, a od strony wschodniej na poziomie ok. 230 m do ok. 280 m. Nie są przy tym przekonujące twierdzenia, że poszerzenie obszaru analizowanego we wskazanych kierunkach spowodowało, że obszar analizowany obejmuje zbyt dużą powierzchnię, przekraczając ul. G., która stanowi naturalną granicę terenów podlegających zabudowie. W analizowanym zakresie Sąd w pełni podziela stanowisko Kolegium, że granice obszaru analizowanego powinny zostać oparte na urbanistycznych i naturalnych przeszkodach, które w realiach sprawy wyznaczają al. gen. J. H. i tereny Parku G.. Wbrew zarzutom skargi poszerzenie granic obszaru analizowanego nie stanowiło poszukiwania takich cech, funkcji i parametrów zabudowy, które miałby uzasadnić formalną dopuszczalności lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora.

Także w pozostałym zakresie przedstawione w skardze zarzuty nie znajdują potwierdzenia w materialne aktowym. Wbrew twierdzeniom skargi w kwestionowanej decyzji prawidłowo ustalono parametry zabudowy oraz linię zabudowy. Nie są również uzasadnione zarzuty skargi dotyczące ustalenia zaopatrzenia w infrastrukturę techniczną i obsługę komunikacyjną (zob. punkty: 6.1, 6.2, 7.1 i 7.2 decyzji).

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 10 k.p.a. w pełni należy zgodzi się z Kolegium, że spółka A. wstąpiła do postępowania na skutek nabycia nieruchomości, za zatem jako następca prawny w rozumieniu art. 30 § 4 k.p.a. ponosi skutki niepoinformowania organu o zmianie swojego adresu, albowiem poprzednik prawny został pouczony o treści art. 41 k.p.a. Jak wynika z akt sprawy po zmianie adresu i zawiadomieniu organów, spółka otrzymywała wszelkie pisma na wskazany adres.

Biorąc pod uwagę przedstawione wyżej okoliczności faktyczne i prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Orzeczenie zawarte w pkt II wynika z konieczności stosowania przez Sąd przy uwzględnieniu skargi przepisu art. 152 p.p.s.a.