Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Asesor WSA Grzegorz Klimek (spr.) Protokolant specjalista Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.

Decyzją z dnia 19 sierpnia 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (Kolegium), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 - k.p.a), po rozpatrzeniu odwołań A. K. oraz J. K. od decyzji z dnia 10 grudnia 2024 r. wydanej z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy [...] przez Zastępcę Burmistrza (organ I instancji) w przedmiocie ustalenia - na wniosek L. M., działającego w imieniu i na rzecz A. S., P. S., M. D. oraz S. B. - warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego pomostu pływającego na części działki o nr ewidencyjnym [...], stanowiącej jezioro [...], w obrębie [...], na wysokości działki o nr ew. [...]

- utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy w całości.

Zakwestionowana decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych sprawy:

A. S., P. S., M. D. i S. B. zwrócili się w dniu 11 grudnia 2023 r. do Burmistrza Miasta i Gminy [...] z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie pomostu pływającego w kształcie litery "I" o długości 24 m do długości 40 m (z zachowaniem szerokości 2,2 m), na działce nr [...], na wysokości działki nr [...]. Inwestorzy wskazali charakterystyczne parametry inwestycji: powierzchnia zabudowy - istniejąca - 52,8 m2, projektowana - 35,2 m2; długość odcinka prostopadłego - istniejąca 24 m, projektowana - 16 m; szerokość - istniejąca i projektowana - 2,2 m.

Decyzją z 10 grudnia 2024 r. organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego pomostu na części działki nr [...], stanowiącej jezioro, na wysokości działki nr [...]. W decyzji określono rodzaj inwestycji (rozbudowa istniejącego pomostu pływającego), funkcję zabudowy (infrastruktura techniczna - urządzenie wodne) oraz docelowe parametry planowanego obiektu: długość pomostu do 40 m.b., zachowanie szerokości pomostu 2,2 m, kształt litery "I", z zachowaniem konstrukcji pomostu jako pływającego, powierzchnia - istniejąca 52,8 m2, projektowana 35,2 m2. Określono warunki wynikającego z przepisów szczególnych, w tym w zakresie ochrony przyrody oraz Prawa wodnego.

W odwołaniu od tej decyzji J. K. zarzuciła jej wydanie z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 - 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że: co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy - tylko działka nr [...] zabudowana jest pomostami, z tego powodu warunki powinny dotyczyć także działki nr [...], która ma dostęp do drogi publicznej - bowiem działka nr [...] nie ma dostępu do drogi publicznej; art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu polegający na niewskazaniu dlaczego organ uznał, iż warunki z tego przepisu zostały spełnione. Odwołująca podała, że w decyzji nie ustalono sposobu i miejsca zakotwienia pomostu - aktualnie istniejący pomost jest zakotwiony nieprawidłowo z uwagi na wbicie w dno jeziora 30 szyn, które stanowią zagrożenie zwłaszcza po usunięciu pływających pomostów na okres zimowy. Zarzuciła także naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu poprzez brak wyznaczenia obszaru objętego analizą urbanistyczną, dopuszczenie pomostu o długości 40 m z pominięciem kwestii bezpieczeństwa żeglugi oraz szerokości działki nr [...] (wynoszącej 16 m). Stwierdziła, że w decyzji nie określono charakteru pomostu - czy ma to być pomost rekreacyjny, czy pomost cumowniczy. Jej zdaniem długość pomostu ogranicza bezpieczne wejście do portu [...] i dla bezpieczeństwa nie powinien być on dłuższy niż 20 m. Zarzuciła także brak określenia parametrów pomostu po rozbudowie, co uniemożliwia ocenę w jaki sposób faktycznie planowane zamierzenie będzie wyglądać i jak będzie oddziaływać na tereny i inwestycje sąsiednie. Wskazała nadto, iż decyzja obejmuje tylko część przedsięwzięcia - do prawidłowego wykonania pomostu potrzebne jest wykonanie przyczółku, którego lokalizacja będzie miała miejsce na działce nr [...] i w celu jego wykonania należy mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli. Zarzuciła również naruszenie art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu poprzez dopuszczenie inwestycji, której linie rozgraniczające zostały ustalone w liniach rozgraniczających istniejącej przystani żeglarskiej wychodzącej z działki nr [...], co oznacza, że planowany pomost będzie ograniczał manewrowanie jachtów cumujących przy tym pomoście.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła również A. K. wskazując - jako współużytkownik wieczysty działki nr [...] - że wydano już decyzję o warunkach zabudowy dla pomostu rekreacyjnego stałego w miejscu przeznaczonego do rozbiórki aktualnego pomostu pływającego, która wobec odwołań stała się ostateczna. Zdaniem odwołującej kolejna decyzja dotycząca rozbudowy istniejącego pomostu oznacza sprzeczność i uniemożliwia realizację obu przedsięwzięć.

W uzasadnieniu decyzji z 19 sierpnia 2025 r. Kolegium wskazało, że przedmiotem wniosku inwestorów jest rozbudowa istniejącego pomostu na części działki nr [...] stanowiącej jezioro [...], w obrębie [...], na wysokości działki o nr ew. [...]. Zamierzenie obejmuje rozbudowę istniejącego na wysokości działki nr [...] pomostu w kształcie litery "I", o szerokości 2,2 m, długości 24 m i pow. 52,8 m2. Zakres planowanych robót obejmuje wydłużenie pomostu o 16 m - do całkowitej długości 40 m, przy pozostawieniu szerokości kładki 2,2 m. Obszar analizowany wyznaczono w odległości 50 m wokół terenu objętego wnioskiem. Autor analizy wskazał, iż front terenu inwestycji wynosi 12 m, a zatem przyjęto minimalną wielkość obszaru określoną przepisami. Przy uwzględnieniu wielkości minimalnej obszaru wyznaczonego wokół terenu inwestycji organ I instancji stwierdził, że w sąsiedztwie stwierdzono występowanie obiektów o podobnym przeznaczeniu - tj. istniejących pomostów (oznaczonych na załączniku graficznym do analizy symbolami P1-P6). Następnie scharakteryzowano parametry techniczne tych pomostów, określając długości i szerokości odcinków prostopadłych i równoległych do linii brzegowej oraz ich powierzchnie. Z przeprowadzonej analizy niewątpliwie wynika, że posadowione w sąsiedztwie pomosty cechują się parametrami analogicznymi do planowanej rozbudowy (np. pomost P1 ma długość 43 m, zaś P2 - 44 m). Szerokość planowanej rozbudowy będzie wynosiła 2,2 m, co również nawiązuje do zabudowy w sąsiedztwie. Zestawienie parametrów określonych we wniosku z parametrami istniejących obiektów tego typu prowadzi do wniosku, iż warunek kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu pozostaje spełniony. Odnosząc się do kontynuacji funkcji Kolegium wskazało, że zamierzenie dotyczy rozbudowy już istniejącego pomostu. Pomosty przeznaczone są do m.in. do rekreacji, wędkowania czy cumowania jednostek pływających. Z wniosku nie wynika, aby planowana była zmiana funkcji tego obiektu. W analizie stanowiącej załącznik do decyzji wskazano, iż dostęp do drogi publicznej jest zapewniony. Ponadto inwestycja, która polega na budowie pomostu jest budowlą szczególną, co oznacza, że inwestycja tego rodzaju, ze względu na swój specyficzny charakter nie wymaga nawet dostępu do drogi publicznej, tak jak nie ma potrzeby ustalania linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy oraz innych parametrów dotyczących charakterystyki budynków. W wydanej decyzji (w analizie urbanistycznej) wykazano, iż zamierzenie nie wymaga uzbrojenia w urządzenia infrastruktury technicznej, teren objęty wnioskiem nie stanowi gruntów rolnych ani leśnych, a planowane zamierzenie nie narusza także przepisów odrębnych i nie znajduje się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują warunku zgody (braku sprzeciwu) ani właściciela terenu objętego wnioskiem (a inwestor nie musi mieć zgodnie z ustawą tytułu własności lub innego tytułu do władania nieruchomością na tym etapie), ani też właścicieli nieruchomości położonych w sąsiedztwie. Fakt, iż pomost przy działce nr [...] został już wcześniej objęty decyzją o warunkach zabudowy nie stanowi przeszkody dla wydania niniejszego rozstrzygnięcia. Z treści odwołania wynika bowiem, że inny był przedmiot tamtego zamierzenia. Jednocześnie organy administracji nie są władne do zobowiązywania stron do "przyłączania się" do inwestycji planowanych przez inne podmioty. Zarzuty odwołania J. K. odnoszące się do kwestii określenia sposobu zakotwienia pomostu, bezpieczeństwa żeglugi i dopuszczalności realizacji zamierzenia z uwagi na warunki techniczne np. w zakresie minimalnych odległości od innych obiektów nie są przedmiotem rozważań na etapie warunków zabudowy. Są one przedmiotem analizy na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. przed organami wydającymi stosowne zezwolenia na realizację zamierzenia. Zarzut niewyznaczenia obszaru objętego analizą oraz nieokreślenia parametrów docelowych obiektu nie może się ostać, bowiem treść wydanej w sprawie decyzji zawiera ww. elementy. Kolegium wyjaśniło przy tym, że w decyzji o warunkach zabudowy organy odnoszą się do wyznaczonego przez inwestora terenu realizacji inwestycji, który nie odpowiada i nie musi odpowiadać ścisłej lokalizacji planowanego obiektu. W warunkach zabudowy nie ma wręcz podstaw do określenia dokładnej lokalizacji planowanego obiektu. Precyzyjne określenie miejsca, w którym zostanie zrealizowany planowany obiekt ma bowiem miejsce dopiero na kolejnych etapach postępowania (po wydaniu warunków zabudowy), tj. w toku wydawania pozwolenia na budowę, pozwolenia wodnoprawnego czy przyjmowania zgłoszenia budowy obiektu. W zakresie norm obowiązujących na tym terenie z uwagi na jego położenie w obszarach ustanowionych form ochrony przyrody Kolegium wskazał, że projekt decyzji zyskał pozytywne stanowisko Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z zakresie regulacji o ochronie przyrody.

W skardze wniesionej do Sądu na decyzję Kolegium, i wnosząc o jej uchylenie, J. K. zarzuciła jej naruszenie:

art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 - u.p.z.p.) poprzez błędne przyjęcie, że teren inwestycji (działka nr [...]) ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, podczas gdy faktycznie dostęp taki jest możliwy wyłącznie przez działki sąsiednie (m.in. [...]), bez wykazania istnienia tytułu prawnego do korzystania z nich;

art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. – poprzez brak rzetelnej analizy dostępności i wystarczalności uzbrojenia terenu dla planowanej inwestycji;

art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. poprzez wadliwą i dowolną analizę urbanistyczną, nieuwzględniająca szerokości działki [...] (16 m) oraz faktycznego charakteru planowanego obiektu (pomost cumowniczy, a nie rekreacyjny).

art. 6 ust. 2 pkt. 1 u.p.z.p. poprzez dopuszczenie inwestycji kolidującej z liniami rozgraniczającymi istniejącej przystani żeglarskiej wychodzącej z działki [...], co ogranicza pole manewrowe i bezpieczne korzystanie z przystani.

art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie wyczerpującego postępowania dowodowego, w szczególności brak ustaleń co do sposobu zakotwienia pomostu oraz faktycznego wpływu inwestycji na bezpieczeństwo żeglugi i użytkowników sąsiednich działek.

art. 7, 8 i 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez arbitralne uznanie przez organ, że zagadnienia tak istotne jak bezpieczeństwo żeglugi i osób postronnych powinny być oceniane dopiero na dalszych etapach procesu inwestycyjnego (np. przy pozwoleniu na budowę).

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 - p.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Zatem każdy podmiot może zagospodarować nieruchomość, o ile uczyni to zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Organ wydaje bowiem decyzję o warunkach zabudowy, gdy spełnione są łącznie następujące warunki: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 6 nie ma w niniejszej sprawie zastosowania)

Oceny spełnienia powyższych przesłanek organ dokonuje w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzaną na podstawie przepisów rozporządzenia wykonawczego. Analiza ta ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 roku, IV SA/Po 926/11; CBOSA).

W rozpoznawanej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona prawidłowo. Obszar analizowany został określony na 50 m, co jest zgodne z ust. 5a, przewidującym, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (obszar analizowany jest zatem trzykrotnie większy niż szerokości działki [...] - 16 m). Ustalono, że w analizowanym obszarze znajduj się sześć wybudowanych pomostów, gdzie pomost P1 ma długość 43 m, zaś P2 - 44 m. W związku z tym w ocenie Sądu spełniony został warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p, określany jako zasada dobrego sąsiedztwa. Przy czym wskazać należy, że kontynuacja funkcji znajdujących się na danym terenie obiektów polega na wykluczeniu możliwości wprowadzenia na tym terenie funkcji niezgodnej z funkcją już istniejących obiektów, ale nie oznacza to, że ustalenie warunków zabudowy ma polegać na ich wiernym odtworzeniu na działce przeznaczonej pod planowaną inwestycję. Zatem okoliczność, że parametry pomostu położonego w sąsiedztwie działki, na której znajduje się pomost, są inne, nie skutkuje tym, że tylko dla innej działki można ustalić warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pomostu o tożsamych parametrach. Istnienie w sąsiedztwie planowanej inwestycji pomostów pozwoliło zaś na ustalenie parametrów technicznych spornej inwestycji. W związku z powyższym nie jest zasadny zarzut naruszenia wymogu uwzględnienia w planowaniu przestrzennym ładu przestrzennego (zakłócenie zasady kontynuacji funkcji obiektów o zbliżonych parametrach). Planowany pomost stanowi bowiem kontynuację funkcji i parametrów pomostów istniejących w obszarze analizowanym. Ponadto z treści wniosku inwestorów nie wynika, żeby planowana była zmiana funkcji pomostu (rekreacja, wędkowanie, cumowanie jednostek pływających).

W ocenie Sądu zasadne jest stanowisko organu, że brak było podstaw do ustalania linii zabudowy i wskaźnika zabudowy w odniesieniu do działki inwestora, skoro planowany pomost w całości ma być zlokalizowany na jeziorze. Jak wskazał NSA w wyroku z 16 marca 2023 r. (sygn. II OSK 693/20, CBOSA) "charakter pomostu jako urządzenia wodnego pozwala na przyjęcie, że odstąpienie od wskazania linii zabudowy oraz brak wskaźnika powierzchni zabudowy, były uzasadnione. Mimo braku tych parametrów, możliwe jest bowiem przyjęcie stanowiska materialnoprawnego o kontynuacji funkcji i parametrów nowej zabudowy w stosunku do zabudowy występującej w obszarze analizowanym".

Podkreślić należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezależne od posiadania jakiegokolwiek tytułu prawnego do gruntu objętego wnioskiem. O wydanie tej decyzji, inaczej niż w przypadku pozwolenia na budowę, wystąpić może każdy, niezależnie od tego, czy posiada jakikolwiek tytuł prawny do gruntu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszą z cyklu decyzji wydawanych w procesie inwestycyjnym i określa jedynie, czy dana inwestycja w konkretnym miejscu jest w ogóle możliwa z uwagi na wymogi dotyczące ładu przestrzennego. Natomiast kwestia możliwości realizacji inwestycji w kontekście posiadanego tytułu prawnego do nieruchomości może być przedmiotem analizy dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego.

Skoro decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny, a organ nie może odmówić wydania decyzji, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi (art. 56), to należy przyjąć, że wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich określane w decyzji o warunkach zabudowy (art. 64 ust. 1), muszą wynikać z aktów powszechnie obowiązującego prawa. Co do zasady natomiast należy przyjąć, że sformułowanie art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. o prawie do zagospodarowania terenu na warunkach ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza chronionych prawem interesów osób trzecich, należy rozumieć jako odesłanie przede wszystkim do przepisów Prawa budowlanego, które nakazują uwzględnienie przedmiotowej problematyki na etapie pozwolenia na budowę. Skarżący nie wykazali aby decyzja o warunkach zabudowy naruszała normy prawa powszechnie obowiązujące stanowiące przepisy odrębne. Natomiast podnoszone przez nich zagadnienia związane z ewentualnym brak ustaleń co do sposobu zakotwienia pomostu oraz faktycznego wpływu inwestycji na bezpieczeństwo żeglugi i użytkowników sąsiednich działek podlegają badaniu na etapie stosowania udzielania pozwolenia na budowę. Prawo do zabudowy nieruchomości sąsiedzkiej nie może być a priori potraktowane jako ograniczenie prawa własności (por. wyrok NSA z dnia 29 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2683/14, CBOSA). Możliwe utrudnienia związane ze wzmożonym ruchem jednostek pływających w okolicy innego pomostu wskazują wyłącznie na interes faktyczny właściciela pomostu dotkniętego takimi utrudnieniami.

Nie jest zasadny zarzut naruszenia art. 6 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, że inwestor ma prawo zabudowy działki do której nie ma tytułu prawnego, w sposób, który oddziałuje zasięgiem na nieruchomość strony skarżącej. Zgodnie z art. 63 ust. 1 i 3 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Oznacza to, iż uzyskanie takiej decyzji nie przyznaje jej adresatowi żadnych uprawnień wobec danej nieruchomości. Nadto, w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej, niż jednemu wnioskodawcy, którym nie musi być ani właściciel, ani użytkownik wieczysty tego terenu. Powyższe oznacza również, że przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy organ administracji publicznej nie może ani badać, ani brać pod rozwagę stanu prawnego terenu, do którego odnosi się decyzja. Kwestia prawa do terenu badana jest dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, a to pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z dnia 27 lipca 2022 r., sygn. akt II OSK 2413/19, CBOSA). Poprzedzające rozważania uprawniają do stwierdzenia, że na kontrolowanym etapie postepowania inwestycyjnego, nie byłby zasadny zarzut naruszenia art. 140 i art. 144 Kodeksu cywilnego poprzez niewłaściwe zastosowanie i nieuwzględnienie zasięgu oddziaływania przedmiotowego pomostu na nieruchomość strony skarżącej i jego wpływu na ograniczenie prawa własności.

Zauważyć również należy, że rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 20 kwietnia 2007r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle hydrotechniczne i ich usytuowanie (Dz. U. z 2007 r. Nr 86, poz. 579) określa w § 124 rodzaje dróg, jakie powinny być doprowadzone do budowli hydrotechnicznych, którymi zgodnie z § 3 pkt 1 rozporządzenia są również pomosty. W § 124 ust. 3 rozporządzenia dopuszczony też został transport wodny, a w razie braku takiej możliwości, wymienia się dojazdy gwarantujące bezpieczną eksploatację obiektu. Na obecnym etapie sprawy nie jest jednak możliwe formułowanie ocen co do możliwego dojazdu do zamierzonego pomostu, gdyż decyzja o warunkach zabudowy nie może ustalać lokalizacji inwestycji na działce.

W tym stanie sprawy Sąd oddalił wniesioną skargę, o czym orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.