Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Jarecka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Bogusław Cieśla, sędzia WSA Tadeusz Nowak, Protokolant st. referent Jakub Szczepkowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi W.w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]lipca 2014 r.; nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości skargę oddala

Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...][...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm., dalej: k.p.a.) - po rozpatrzeniu odwołania W. w W. - utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r., nakazującą W. w W. usunięcie - w terminie 12 miesięcy od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna - nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego, położonego przy ul[...] w W. poprzez:

1. wykonanie remontu nawierzchni garażu;

2. uszczelnienie styku ściany zewnętrznej i płyty dennej garażu za pomocą iniekcji wysokociśnieniowych;

3. naprawę izolacji przeciwwilgociowej na klatkach schodowych nr IX i nr XI w poziomie wejść do garażu;

4. uszczelnienie dylatacji od strony patio oraz dylatacji między klatkami schodowymi nr II i nr III;

5. wykonanie zabezpieczenia czap kominowych przed wpływami atmosferycznymi;

6. uszczelnienie pokrycia zadaszenia wejść do klatek schodowych wraz z naprawą obróbek blacharskich;

7. wypełnienie rozszerzonej dylatacji konstrukcyjnej pionowej od strony patio.

Przedstawiając stan faktyczny sprawy [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, iż w związku z wpływem do PINB [...] pisma H. i R. G. z dnia [...] września 2013 r., informującego o nieprawidłowościach w stanie technicznym budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W., w dniu 15 października 2013 r. dokonano czynności kontrolnych w powyższym zakresie, z których został sporządzony protokół nr [...]. W ich trakcie stwierdzono zawilgocenie ściany w części garażowej budynku, szczególnie na klatce schodowej nr XI, a także nieszczelność izolacji tarasów usytuowanych nad ostatnią kondygnacją w obrysie bryły budynku, co powoduje zalewanie lokali mieszkalnych położonych poniżej. Podczas kontroli nie stwierdzono istnienia zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Na podstawie powyższych ustaleń organ powiatowy wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego budynku. W dniu 22 stycznia 2014 r. przedstawiciel Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego [...] dokonał oględzin ww. obiektu, w wyniku których ustalono, iż stan techniczny obiektu nie uległ zmianie od daty wcześniejszej kontroli. Stwierdzono jedynie wykonanie naprawy izolacji przeciwwilgociowej na tarasie przynależnym do lokalu nr [...]. Ponadto ustalono, iż nie zostały wykonane zalecenia wynikające z protokołów z okresowych przeglądów stanu technicznego obiektu. Poza koniecznością usunięcia usterek stwierdzonych w ww. protokołach wskazano również na konieczność pilnej naprawy izolacji przeciwwilgociowej na klatkach schodowych nr IX i nr XI w poziomie wejść do garażu oraz wypełnienie rozszerzonej dylatacji konstrukcyjnej pionowej od strony patio.

W toku postępowania pierwszoinstancyjnego organ powiatowy zgromadził materiał dowodowy w postaci książki obiektu budowlanego; protokołu z przeglądu półrocznego stanu technicznego obiektu sporządzonego przez mgr inż. M. D., protokołu z przeglądu pięcioletniego stanu technicznego obiektu sporządzonego przez mgr inż. M. D., mgr inż. A. M. i mgr inż. P. R.; protokołu z okresowego przeglądu wyłącznika przeciwpożarowego prądu, sporządzonego przez Z. L.; protokołu z kontroli wydajności wentylacji mechanicznej pomieszczeń mieszkalnych, sporządzonego przez R. C. i A.U..

W tym stanie rzeczy PINB [...] wydał w dniu [...] kwietnia 2014 r., na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, decyzję nr [...] zobowiązującą W. w W. do usunięcia nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy ul. [...] w W..

Od decyzji tej odwołała się W. w W., kwestionując nałożenie na nią obowiązków związanych z wyodrębnionym lokalem - garażem, wskazując na brak precyzyjnego określenia przez organ powiatowy zakresu prac związanych z remontem nawierzchni garażu, a także kwestionując termin wyznaczony przez PINB [...] na wykonanie robót budowlanych określonych w sentencji zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając wniesione odwołanie [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że obowiązki określone w decyzji organu I instancji zostały nałożone w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci protokołów z oględzin oraz protokołów z okresowych przeglądów stanu technicznego przedmiotowego budynku mieszkalnego. Organ odwoławczy wskazał, że ze zgromadzonego materiału wynika, iż stan techniczny niektórych elementów budynku mieszkalnego położonego przy ul. [...] w W. jest nieodpowiedni, m.in. nawierzchnia garażu ma bardzo liczne spękania i wysolenia, korozję korytek, świadczące o jej nieszczelności oraz zacieki - w tym na styku ściany zewnętrznej i płyty dennej garażu. Zawilgocenia na styku ścian i stropów w wejściach do klatek schodowych są spowodowane nieszczelnościami zadaszenia wejść i wadliwą obróbką blacharską. Nieprawidłowo wykonana naprawa przecieków spowodowała kolejne miejsca ich występowania wzdłuż klatek schodowych nr V-X i nr XI-I oraz powstanie przecieków i zawilgoceń w przedsionkach garażowych klatek schodowych sąsiadujących z dylatacjami. Ponadto w protokole z przeglądu okresowego stanu technicznego budynku stwierdzono brak zabezpieczenia przeciwwilgociowego czap kominowych, przecieki z patio do hali garażowej, rozszerzoną dylatację pomiędzy klatkami nr II i III. W związku z powyższym wskazano na konieczność wykonania pilnego remontu kapitalnego nawierzchni garażu (migracja wody w warstwach podposadzkowych, spękania), uszczelnienie dylatacji od strony patio, uszczelnienie dylatacji pomiędzy klatkami schodowymi nr II i III poprzez wypełnienie jej materiałem termokurczliwym, wykonanie zabezpieczenia czap kominowych przed wpływami atmosferycznymi preparatami do powierzchniowego uszczelnienia betonu, uszczelnienie styku ściany zewnętrznej i płyty dennej garażu za pomocą iniekcji wysokociśnieniowych, uszczelnienie pokrycia zadaszenia wejść do klatek schodowych i naprawa obróbek blacharskich. W przedłożonej dokumentacji stopień pilności usunięcia ww. nieprawidłowości określono jako wysoki. Organ odwoławczy wskazał także, iż w protokole z oględzin przeprowadzonych przez przedstawiciela PINB [...] wskazano również na konieczność naprawy izolacji przeciwwilgociowej na klatkach schodowych nr IX i XI w poziomie wejść do garażu oraz wypełnienie rozszerzonej dylatacji konstrukcyjnej pionowej od strony patia.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zwrócił uwagę, że konstrukcja art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane wskazuje, że jeśli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w ust. 1 tego przepisu, to organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Podkreślił też, że organ wydając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy nie bada przyczyn, z powodu których obiekt budowlany znalazł się w nieodpowiednim stanie technicznym i nie ustala, kto ponosi odpowiedzialność za doprowadzenie obiektu do takiego stanu.

Organ wyjaśnił także, iż adresatem nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o których mowa w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu. Obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 ustawy związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot. W ocenie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego wyodrębniony lokal w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie jest sam w sobie odrębnym obiektem budowlanym i dlatego na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane nie można nałożyć obowiązków w nim wymienionych na właściciela/współwłaścicieli tego lokalu. Tak więc nawet w sytuacji, gdy obowiązek dotyczy usunięcia nieprawidłowości w lokalu znajdującym się w obiekcie budowlanym, powinien on być nałożony na zarządcę obiektu budowlanego lub wszystkich współwłaścicieli obiektu budowlanego (w tym przypadku - na W.).

Dalej organ odwoławczy stwierdził, iż wystarczające jest określenie przez organ powiatowy w pkt 1 sentencji zaskarżonej decyzji, że należy wykonać roboty budowlane polegające na remoncie nawierzchni garażu. Wskazał, iż obowiązek ten został nałożony na podstawie zaleceń wynikających z przedłożonych w toku postępowania protokołów z przeglądów okresowych stanu technicznego budynku, a w dokumentacji tej zostały stwierdzone nieprawidłowości, jakie występują w tym garażu oraz określono, jakie roboty budowlane należy wykonać w celu ich usunięcia.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał też, że nie zasługuje na uwzględnienie wniosek strony o prolongatę terminu wyznaczonego na wykonanie nałożonych obowiązków z 12 miesięcy na 24 miesiące, wskazujący na ich bardzo rozległy zakres i wiążącą się z tym z konieczność poniesienia znacznych nakładów finansowych. Stwierdził, że organ powiatowy w uzasadnieniu decyzji rzeczywiście nie wyjaśnił, czym się kierował przy wyznaczeniu terminu na wykonanie nałożonych obowiązków, to jednak należy mieć ma względzie, iż ustawodawca w tej kwestii pozostawił organowi orzekającemu w sprawie tzw. luz decyzyjny. Zdaniem organu odwoławczego, wyznaczony w zaskarżonej decyzji termin jest realny do wykonania nałożonych na W. obowiązków. Organ wskazał, iż nakazane do wykonania roboty budowlane nie mają charakteru konstrukcyjnego, a ich zakres też nie jest zbyt rozległy. Większość z tych robót ma polegać na uszczelnieniu elementów obiektu, czy też na wypełnieniu i ubytków i rozszczelnień, a tego rodzaju prace naprawcze nie są zbyt skomplikowane z technicznego punktu widzenia. Organ wskazał też, iż brak stosownych środków finansowych nie może być przesłanką negatywną dla wydania zaskarżonej decyzji, jak i do odraczania wykonania obowiązku.

Zdaniem organu odwoławczego w postępowaniu przed organem I instancji nie doszło do takich naruszeń przepisów procedury administracyjnej, które mogłyby mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wobec czego decyzję PINB [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r. należało utrzymać w mocy.

Skargę na decyzję [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...]z dnia [...] lipca 2014 r. złożyła W. w W., podnosząc w niej zarzuty:

1) naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 61 pkt 1 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 61 pkt 2 ustawy w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy,

2) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 107 § 3 Kpa poprzez sporządzenie rażąco wadliwego uzasadnienia decyzji.

Skarżąca wskazała, powołując się na art. 6 i art. 17 ustawy o własności lokali oraz uchwałę Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r. sygn. akt III CZP 84/2013, iż zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. W. podkreśliła, że garaż usytuowany w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w W. jest odrębnym lokalem niemieszkalnym, a co więcej posiada odrębną księgę wieczystą o nr [...]. Tym samym garaż ten nie może być uznany za część nieruchomości wspólnej, nie można więc podzielić argumentacji organu, iż obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 ustawy Prawo budowlane, związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, powinny być nałożone właśnie na ten podmiot.

Skarżąca zwróciła uwagę m.in. na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 5 maja 2011 r. sygn. akt II SA/Wr 538/2010, w którym Sąd wskazał, że "mając na uwadze przepis art. 18 ustawy o własności lokali, to stanowisko, czy wspólnota mieszkaniowa powinna być adresatem decyzji w przedmiocie nałożenia obowiązków na podstawie art. 66 ustawy – Prawo budowlane zależy od tego, czy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną". W. wskazała, że sam organ nie kwestionuje okoliczności, iż garaż jest wyodrębnionym lokalem niemieszkalnym, a pomimo tego stwierdza, iż obowiązki, o których mowa w art. 61 w zw. z art. 66 ustawy powinny zostać nałożone na wspólnotę mieszkaniową. Podniosła, że organ uznając garaż za wyodrębniony lokal niemieszkalny powinien nałożyć obowiązki wyłącznie na jego współwłaścicieli, podkreśliła przy tym, że nie wszyscy członkowie wspólnoty są współwłaścicielami garażu.

Ponadto, zdaniem strony skarżącej organ zobowiązując W. do wykonania remontu nawierzchni garażu nie wskazał w sposób dostatecznie precyzyjny, jakie właściwie prace naprawcze powinny zostać wykonane, co czyni niemożliwym następczą weryfikację wykonanych prac naprawczych pod kątem prawidłowości ich przeprowadzenia. Nie sposób podzielić też argumentacji organu (zawartej na stronie 5 decyzji), iż "tego typu prace naprawcze nie są zbyt skomplikowane z technicznego punktu widzenia", albowiem organ nie precyzuje w istocie, o jakich pracach naprawczych konkretnie jest mowa. Ogólnie użyte sformułowanie "wykonanie remontu nawierzchni garażu " dowodzi – zdaniem skarżącej - iż organ jedynie powierzchownie zapoznał się ze zgromadzoną dokumentacją w sprawie, wskazując jedynie, iż "w dokumentacji tej zostały stwierdzone nieprawidłowości, jakie występują w garażu oraz określono, jakie roboty budowlane należy wykonać w celu ich usunięcia". W. zarzuciła, że odwoływanie się przez organ co do wskazania zakresu remontu garażu do dokumentów występujących jako dowód w sprawie jest nie do przyjęcia, gdyż obowiązkiem organu jest precyzyjne wskazanie w samej decyzji zakresu prac, bez odwoływania się do innych dokumentów.

W. zwróciła ponadto uwagę, że organ odwoławczy przyznał, iż brak jest uzasadnienia we wskazaniu terminu nałożonego przez organ powiatowy, by następnie, nie czyniąc dodatkowych ustaleń, wskazać, iż jest to termin realny. Skarżąca podkreśliła, iż organ w ogóle nie odniósł się do załączonych do odwołania dokumentów, dotyczących szacunkowej wyceny prac remontowych oraz informacji o stanie środków funduszu remontowego W.. Gdyby zaś organ dokonał weryfikacji tych dokumentów, wówczas doszedłby do przekonania, iż termin 12 miesięcy jest terminem zbyt krótkim na właściwe zrealizowanie prac remontowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Wojewódzki sąd administracyjny ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, obowiązującymi w dacie jej wydania.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem sporu przedstawionego do rozstrzygnięcia Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie jest decyzja [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]lipca 2014 r. utrzymująca w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] , na mocy której na skarżącą W. nałożono na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane obowiązek usunięcia - w terminie 12 miesięcy od dnia, w którym decyzja organu I instancji stanie się ostateczna - nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego, położonego przy ul. [...] w W.. Uwzględniając powyżej wskazane kryteria sprawowanej przez sąd kontroli działalności administracji publicznej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że skarga na decyzję z dnia [...] lipca 2014 r. nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane, obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Obowiązek użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, na mocy art. 61 ustawy - Prawo budowlane, nałożony został na właściciela lub zarządcę obiektu. Stanowiący zaś podstawę prawną zaskarżonych decyzji art. 66 ustawy – Prawo budowlane umożliwia organom nadzoru budowlanego ingerencję w celu zapewnienia użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z wymogami określonymi w art. 61 ustawy.

W rozpoznawanej sprawie stwierdzone przez organy nadzoru budowalnego nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego części budynku mieszkalnego wielorodzinnego, położonego przy ul. [...] w W. zostały przyjęte w oparciu o prawidłowo ustalony stan faktyczny sprawy i skutkowały prawidłowym zastosowaniem w sprawie właściwych przepisów prawa materialnego. Należy zauważyć, że w złożonej skardze strona nie kwestionuje przyjętych przez organy ustaleń dotyczących złego stanu technicznego niektórych elementów budynku mieszkalnego położonego przy ul. [...] w Warszawie, odnoszących się m.in. do nawierzchni oraz styku ściany zewnętrznej i płyty dennej garażu, ścian i stropów w wejściach do klatek schodowych, przedsionków garażowych klatek schodowych sąsiadujących z dylatacjami, co doprowadziło do wydania nakazu wykonania pilnego remontu kapitalnego nawierzchni garażu, uszczelnienia dylatacji od strony patio, uszczelnienia dylatacji pomiędzy klatkami schodowymi nr II i III poprzez wypełnienie jej materiałem termokurczliwym, wykonania zabezpieczenia czap kominowych przed wpływami atmosferycznymi preparatami do powierzchniowego uszczelnienia betonu, uszczelnienia styku ściany zewnętrznej i płyty dennej garażu za pomocą iniekcji wysokociśnieniowych, uszczelnienia pokrycia zadaszenia wejść do klatek schodowych i naprawa obróbek blacharskich.

Osią sporu pozostaje w sprawie kwestia zasadności nałożenia na skarżącą na mocy zaskarżonych decyzji obowiązku w zakresie, w jakim obowiązek ten dotyczy naprawy stanu technicznego garażu usytuowanego w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w W., będącym odrębnym lokalem niemieszkalnym, który zdaniem strony nie może być uznany za część nieruchomości wspólnej.

W odniesieniu do tej kwestii należy przypomnieć, że w świetle jednolitego orzecznictwa sądów administracyjnych nie budzi wątpliwości, że aczkolwiek w art. 66 ustawy - Prawo budowlane jest mowa o obiekcie budowlanym, to w sytuacji, gdy stan określonego lokalu w budynku wielorodzinnym wpływa na stan całego budynku, art. 66 ustawy – Prawo budowlane może stanowić podstawę nałożenia przez organ w drodze decyzji obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości i nieodpowiedniego stanu technicznego określonego lokalu. Adresatem obowiązków określonych w art. 61 ustawy - Prawo budowlane mogą być wyłącznie właściciele lub zarządcy obiektu, zatem ustalenie, do kogo powinna zostać skierowana decyzja wydana na podstawie tego przepisu wymaga m.in. uwzględnienia tego, czy określone części obiektu budowlanego stanowią współwłasność, bądź wyłączną własność określonej osoby, niepodlegającą zarazem zarządowi wspólnoty. O ile bowiem zostanie wykazane, że określony lokal w budynku wielorodzinnym stanowi nieruchomość wspólną bądź przekazany został w zarząd wspólnoty, to należy przyjąć, że obowiązek zarządcy wyprzedza obowiązek właściciela zapewnienia właściwego stanu technicznego tego lokalu.

Prawidłowość zastosowania określonej normy prawnej jako podstawy normatywnej rozstrzygnięcia organu administracji publicznej oceniona musi zostać w odniesieniu do ustalonych okoliczności faktycznych konkretnej sprawy. Skarżąca trafnie podnosi, że nałożenie na wspólnotę mieszkaniową obowiązków wynikających z art. 61 i art. 66 ustawy Prawo budowlane związanych z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa zasadniczo jest uprawnione w sytuacji, gdy ustalone zostanie, m.in., że nie zachodzą okoliczności wyłączające powierzony ustawowo wspólnocie zarząd nieruchomością wspólną. Nie kwestionując również zasadności argumentacji skarżącej, iż w świetle art. 6 i 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), w zakres obowiązków wspólnoty wchodzi zarząd nieruchomością wspólną, nie zaś częściami obiektu budowlanego stanowiącymi współwłasność, bądź wyłączną własność określonej osoby należy jednakże stwierdzić, że możliwe jest poszerzenie zakresu obowiązków wspólnoty w drodze czynności prawnych tego podmiotu, na mocy których przyjmuje on dodatkowe, w stosunku do wynikających z ustawy o własności lokali, zobowiązania. Taka zaś sytuacja miała miejsce w rozpoznawanej sprawie. Należy bowiem stwierdzić, że rozstrzygnięcie zidentyfikowanej w niniejszej sprawie powyżej wskazanej spornej kwestii wymagało uwzględnienia okoliczności, iż na mocy umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną, zawartej w dniu 1 maja 2010 r. pomiędzy W. nieruchomości położonej przy ul. [...] w W. reprezentowanej przez jej Zarząd a A. G., zwanym dalej Zleceniobiorcą, Zleceniobiorcy powierzony został zarząd nieruchomością wspólną w imieniu i na rzecz wspólnoty (§ 1 ust. 2 załączonej do akt sprawy umowy z 1 maja 2010 r., k. 23-30), przy czym nieruchomością wspólną, o której mowa w ust. 2 jest – w świetle zapisów umowy - grunt, budynki i ich części oraz inne urządzenia wzniesione na lub pod poziomem przedmiotowego gruntu, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, w szczególności, m.in. wielostanowiskowa hala garażowa pod budynkami, wraz z rampą wjazdową, bramą garażową, bramą przeciwpożarową i innymi instalacjami (§ 1 ust. 3 pkt 6 powyżej powołanej umowy). Wynikające z powyższego dokumentu umocowanie W. do zarządzania wielostanowiskową halą garażową, tj. garażem, o którym jest mowa w punkcie 1 zaskarżonej decyzji, jako elementem nieruchomości wspólnej nakazuje przyjąć, że wbrew stanowisku skarżącej, zaskarżona decyzja nakazująca usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości również w zakresie, w jakim dotyczy obowiązku wykonania remontu nawierzchni garażu, została skierowana do właściwego podmiotu. W świetle postanowień powyżej wskazanej umowy należało przyjąć, że garaż objęty obowiązkiem nałożonym na mocy zaskarżonej decyzji, aczkolwiek jest lokalem posiadającym odrębną księgę wieczystą, to jednak na mocy uregulowań szczególnych stanowi obiekt w stosunku do którego skarżąca W. pełni funkcje zarządzające. Ustalenie to stanowi wystarczającą podstawę do nałożenia na W. również w odniesieniu do tej części nieruchomości, obowiązku na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowalne.

Ponadto wskazać następnie należało, że świetle treści art. 66 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, obligatoryjnymi elementami konstrukcyjnymi decyzji wydanej na podstawie tego przepisu są: nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oraz termin wykonania tego obowiązku. Kontrolowane przez Sąd decyzje elementy te zawierają, niemniej skarżąca podnosi w skardze zarzut zaniechania wskazania w treści decyzji rodzaju prac naprawczych, jakie wspólnota powinna wykonać w zakresie wykonania remontu nawierzchni garażu. W ocenie Sądu, również w tym zakresie zaskarżona decyzja nie uchybia jednakże wymogom z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowalnego oraz art. 107 § 1 k.p.a., gdyż z jej treści można wyczytać zakres prac, które powinny zostać wykonane w celu doprowadzenia nawierzchni garażu do należytego stanu technicznego. Powołując się na znajdującą się w aktach sprawy dokumentację techniczną organy wskazały, że prace te powinny polegać na usunięciu spękań i wysoleń nawierzchni garaży, eliminacji korozji korytek oraz zacieków, m.in. na styku ściany zewnętrznej i płyty dennej garażu oraz uszczelnienia dylaktacji od strony patio. W świetle treści art. 66 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, wskazania te należy uznać za sformułowane w sposób wystarczająco precyzyjny i umożliwiający adresatowi tego obowiązku jego wykonanie. Warto wskazać, że stanowisko, iż zarzut braku precyzji nałożonych w decyzji obowiązków w żadnym wypadku nie uzasadnia naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego przez jego błędną wykładnię wyrażone zostało w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 marca 2014 r., II OSK 2619/12 (publ. cbois). W wyroku tym Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że ustalenia zakresu robót budowlanych nałożonych na stronę na mocy decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane należy dokonać nie tylko na podstawie treści tejże decyzji, ale również w odniesieniu do stanowiącej załącznik do tej decyzji ekspertyzy technicznej, wskazującej zaniedbania i braki w stanie technicznym obiekty budowlanego. Stanowisko prezentowane przez Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym powyżej wyroku z 28 marca 2014 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie orzekającym w tej sprawie w całości podziela.

Zaskarżona decyzja spełnia ponadto wymogi wiążące się z obowiązkiem określenia w niej terminu wykonania nałożonego obowiązku. Określenie instrukcyjnego terminu na usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego obiektu pozostawione zostało uznaniu organu nadzoru budowlanego, jednakże nie budzi wątpliwości, że wyznaczony stronie termin powinien być określony w taki sposób, by możliwe było w nim wykonanie nałożonych obowiązków. Określenie terminu wykonania obowiązku dokonywane być musi a casu od casum w odniesieniu do okoliczności sprawy i zależy zasadniczo od zakresu wymaganych robót budowlanych. W rozpoznawanej sprawie braki w uzasadnieniu decyzji organu I instancji w zakresie wyjaśnienia przesłanek, które doprowadziły do wyznaczenia stronie 12-miesięcznego terminu do wykonania nakazanych robót uzupełnione zostały przez organ odwoławczy, który weryfikując rozstrzygnięcie PINB w omawianym zakresie uznał, że przyjęty w nim termin jest terminem realnie umożliwiającym wykonanie nałożonych obowiązków zważywszy, że nakazane roboty budowlane nie mają charakteru konstrukcyjnego, zaś ich zakres nie jest zbyt rozległy. Sąd nie znajduje podstaw do zakwestionowania przyjętego w zaskarżonej decyzji stanowiska organu odwoławczego, iż zakreślony skarżącej zakres prac naprawczych, który obejmuje zasadniczo wykonanie robót polegających na uszczelnieniu elementów obiektu, wypełnieniu ubytków i rozszczelnień, wskazuje na nieskomplikowany – z technicznego punktu widzenia – charakter tychże prac. Wyznaczony stronie 12-miesięczny termin na wykonanie nałożonych obowiązków, który rozpoczyna bieg od dnia, w którym decyzja PINB stanie się ostateczna, uznać zatem należy za adekwatny do skali i charakteru stwierdzonych nieprawidłowości.

Zarzucane organom nieuwzględnienie sytuacji finansowej W. poprzez brak odniesienia się do załączonych do odwołania dokumentów dotyczących szacunkowej wyceny prac remontowych oraz informacji o stanie środków funduszu remontowego W. nie stanowi, w ocenie Sądu, o naruszeniu przez organ przepisów postępowania – art. 107 § 1 k.p.a., które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Organy nadzoru budowalnego nie posiadają uprawienia do oceny sytuacji finansowej podmiotów zobowiązanych do prowadzenia robót budowlanych, zaś w orzecznictwie sądowym w odniesieniu do kwestii braku środków finansowych, jako potencjalnej przesłanki podlegającej ocenie organu nadzoru budowlanego przy określaniu terminu wykonania obowiązku nałożonego na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego przyjmuje się, że rozstrzygnięcie organu nadzoru budowlanego w zakresie określenia terminu na podstawie powołanego powyżej przepisu powinno uwzględniać wyłącznie wyniki przeprowadzonej kontroli stanu obiektu, jak i możliwość jego doprowadzenia do właściwego stanu technicznego poprzez usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, w sposób i zakresie określonym w stosownej ekspertyzie technicznej oraz na podstawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących warunków użytkowania obiektów. Nie jest natomiast rzeczą organu wskazywanie lub ustalanie źródła finansowania nałożonych obowiązków. Sprawy ewentualnego źródła finansowania i rozliczenia kosztów robót budowlanych nie mają wpływu na orzeczenie administracyjne (por. wyroki WSA w Warszawie z 15 maja 2013 r., VII SA/Wa 431/13; z 31 maja 2013 r., VII SA/Wa 507/13, publ. cbois).

Mając zatem na uwadze, że w ustalonych okolicznościach faktycznych sprawy należało stwierdzić, że jako adresata nakazu wydanego na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy – Prawo budowalne prawidłowo wskazano skarżącą W., jako podmiot odpowiadający za stan techniczny tak hali garażowej, jak i pozostałych części nieruchomości budynku wielorodzinnego położonego przy ul. [...] w W., to, że pozostałe zarzuty skargi okazały się nieusprawiedliwione, zaś Sąd nie dostrzegł takich naruszeń przepisów prawa procesowego lub materialnego, które mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy, na podstawie art. 151 p.p.s.a skargę należało oddalić.