II SA/Gd 370/17 - Wyrok

Data orzeczenia	2017-08-02	
Data wpływu	2017-06-08	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku	
Sędziowie	Dorota Jadwiszczok /sprawozdawca/
Katarzyna Krzysztofowicz
Mariola Jaroszewska /przewodniczący/	
Symbol z opisem	6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie	
Hasła tematyczne	Gospodarka gruntami	
Skarżony organ	Samorządowe Kolegium Odwoławcze	
Treść wyniku	Oddalono skargę	
Powołane przepisy	Dz.U. 2015 nr 0 poz 1774; art. 98a; Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 2 sierpnia 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.	
Uzasadnienie
Przedmiotem niniejszej sprawy jest skarga A. (dalej powoływana także jako "Spółka") na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 kwietnia 2017 r. nr [..].

Z akt sprawy wynika, że skarga ta wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Prezydent Miasta decyzją z dnia 5 grudnia 2016 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 98a ust. 1-4 oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.; dalej jako "u.g.n."), po przeprowadzeniu z urzędu postępowania, nałożył na skarżącą Spółkę obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w kwocie 3.592,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej podziałem, położonej w G. przy ul. M., stanowiącej przed podziałem działkę nr [..] o powierzchni 9.833 m2 , o wartości 5.539.224 zł oraz po podziale działki od nr [..] do nr [..] o wartości 5.551.200 zł.

Uzasadniając decyzję Prezydent wskazał, że w niniejszej sprawie wystąpiły wszelkie przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej określone w przepisach prawa.

W tym zakresie wyjaśnił, że uchwałą Rady Miasta z dnia 28 grudnia 2000 r., nr XXX/868/2000 ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Następnie, ostateczną decyzją z dnia 16 kwietnia 2015 r., nr [..], Prezydent Miasta zatwierdził projekt dokonanego na wniosek Spółki podziału nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [..] o powierzchni 9.833 m2 na działki od nr [..] do nr [..].

W toku postępowania wszczętego z urzędu w dniu 25 sierpnia 2016 r. przedłożony został operat szacunkowy, sporządzony w dniu 9 września 2016 r na zlecenie Gminy przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. Z dokumentu tego wynika, że w efekcie dokonanego podziału nastąpił wzrost wartości działki, która to wartość przed dokonaniem podziału wynosiła 5.539.224 zł, natomiast po dokonaniu podziału wartość nieruchomości, na którą składają się działki od nr [..] do nr [..] wynosi 5.551.200 zł. Określając wartość nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Dokonując oceny przedłożonego operatu pod względem formalnym i zgodności z przepisami prawa Prezydent stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi.

W świetle powyższych ustaleń Prezydent wskazał, że zgodnie z powołaną uchwałą Rady Miasta stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30 % wzrostu wartości nieruchomości, która to wartość w niniejszej sprawie została ustalona na kwotę 11.976 zł, a zatem opłata adiacencka wynosi 3.592,80 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła A. domagając się jej uchylenia w całości, przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji oraz przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Zaskarżonej decyzji Spółka zarzuciła zarówno naruszenie przepisów postępowania, jak i prawa materialnego, tj. przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zdaniem Spółki sporządzony w sprawie operat, stanowiący podstawę wydania zaskarżonej decyzji, zawiera istotne błędy i budzi szereg wątpliwości związanych z prawidłowością jego sporządzenia zarówno w kwestii doboru nieruchomości uznanych przez rzeczoznawcę za podobne, jak i prawidłowości zastosowania zasad wymaganych przy stosowanej metodzie wyceny wybranej przez rzeczoznawcę, zaś uchybienia te skutkowały wadliwością wyceny nieruchomości i w konsekwencji wyliczenia opłaty adiacenckiej. Spółka stanęła na stanowisku, że brak jest w sprawie jakichkolwiek podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości stanowiącej działkę nr [..], ponieważ w żaden sposób nie wykazano, aby w związku z podziałem nie doszło do zwiększenia wartości nieruchomości, a przedstawiony operat szacunkowy w żadnym stopniu nie zezwala na przyjęcie, że ustalona opłata adiacencka we wskazanej wysokości jest uzasadniona.

Zaskarżoną decyzją z dnia 24 kwietnia 2017 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017, poz. 1257) - dalej w skrócie jako "k.p.a." oraz art. 98a u.g.n., Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium uznało bowiem, że w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki do nałożenia na Spółkę opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., gdyż – jak prawidłowo ustalił organ I instancji – na wniosek właściciela nieruchomości nastąpił jej podział, który został zatwierdzony ostateczną decyzją, zaś w tym czasie obowiązywała uchwała ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału.

Okolicznością sporną w sprawie była jednak kwestia wzrostu wartości nieruchomości, która wymagała wyjaśnienia prawidłowości sporządzenia przedłożonego operatu szacunkowego. Przywołując treść przepisów u.g.n. dotyczących sporządzania operatu szacunkowego na potrzeby wyceny nieruchomości w związku z jej podziałem, Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy przedłożony w toku niniejszego postępowania spełnia wymogi określone w tych przepisach.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ II instancji stwierdził, że biegła właściwie uzasadniła wybór przyjętej przez nią metody wyceny nieruchomości. Niezasadny jest podniesiony w tym zakresie zarzut błędnego przyjęcia do porównania działek wielokrotnie większych niż działki wycenianie, gdyż jak wskazał organ - warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobna i przyjęcia jej wartości za miarodajna dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. Różnica powierzchni działek wyklucza ich tożsamość, ale nie wyklucza podobieństwa, natomiast z analizy operatu jednoznacznie wynika, ze biegła dokonała korekty cen z tytułu różnic w powierzchni dziełek wycenianych z działkami porównawczymi. Jednocześnie Kolegium stwierdziło, że przyjęty opis nieruchomości porównawczych nie budzi wątpliwości i umożliwia ich zidentyfikowanie. Kolegium zauważyło także, że biegła zgromadziła i przeanalizowała transakcje zbycia nieruchomości i wytypowała cechy działek wpływające na ich wartość, a także określiła dla tych cech procentowy wpływ na wartość nieruchomości oraz przyjęła wartości korygujące. Ponadto prawidłowo ustalone zostały istotne dla operatu daty, na które określono i uwzględniono stan nieruchomości oraz jej przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowaniem przestrzennego.

Reasumując organ odwoławczy stwierdził, że zapisy operatu nie budzą zastrzeżeń pod względem merytorycznym i formalnym, a jego uzasadnienie jest wystarczające dla uznania wyceny nieruchomości za wiarygodną. W konsekwencji Kolegium uznało, że fakt wzrostu wartości działki nr [..] spowodowany jej podziałem znajduje potwierdzenie w zgormadzonym materiale dowodowym.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego A. domagała się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucając naruszenie prawa materialnego oraz przepisów postępowania. Skarżąca zakwestionowała poczynione przez organy ustalenia dotyczące wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, które zostały oparte na wadliwie ocenionym materiale dowodowym. W szczególności zarzuciła, że niewłaściwie oceniono prawidłowość sporządzenia operatu w zakresie przyjętych do porównania nieruchomości, które były znacznie większe od nieruchomości wycenianej i z tego względu nie powinny być uznane za nieruchomości podobne. Błędne ustalenia stanu faktycznego doprowadziły do naruszenia szeregu przepisów prawa materialnego poprzez stwierdzenie zaistnienia przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż kontrolowana decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 kwietnia 2017 r. jak i poprzedzającą ją decyzja Prezydenta Miasta z dnia 5 grudnia 2016 r. są zgodne z prawem.

Rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd stwierdził, że niewątpliwie orzekające w sprawie organy miały podstawę prawną do ustalenia na rzecz skarżącej opłaty adiacenckiej.

Jak stanowi bowiem przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a).

W sprawie bezsporne jest, a okoliczności te wynikają z akt sprawy, że decyzją z dnia 16 kwietnia 2015 r., nr [..] Prezydent Miasta, zatwierdził projekt dokonanego na wniosek B.. (poprzednik prawny skarżącej A.) podziału nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [..] o powierzchni 9.833 m2 na działki od nr [..] do nr [..]. Decyzja o podziale stała się ostateczna w dniu 4 maja 2015 r., tj. w dacie obowiązywania uchwały Rady Miasta z dnia 28 grudnia 2000 r., nr XXX/868/2000, w której ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością, jaką miała nieruchomość przed i po podziale.

Ze sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy operatu szacunkowego wynika ponadto, że w konsekwencji dokonanego podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. W operacie tym rzeczoznawca ocenił bowiem wartość nieruchomości przed dokonaniem podziału na kwotę 5.539.224 zł oraz po dokonaniu podziału na kwotę 5.551.200 zł. Kwestia ta jednak stanowiła przedmiot sporu między stronami postępowania, bowiem zdaniem skarżącej w sprawie nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a operat szacunkowy, na podstawie którego oparto decyzję organu I instancji, zawiera liczne błędy – głównie w zakresie przyjętych do porównania nieruchomości.

W przekonaniu składu orzekającego, procedujące w sprawie organy prawidłowo oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego sporządzonego we wrześniu 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. G., a ocena ta nie nosi cech dowolności. Dokonując sprawdzenia prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu organy słusznie przyjęły, a stanowisko to podziela Sąd, że operat ten spełnia zarówno wymogi określone w art. 98a u.g.n. oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie tym w sposób szczegółowy opisał bowiem przedmiot wyceny, jej cel oraz szczegółowe uwarunkowania, a dokonując wyceny uwzględnił wytyczne określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta z dnia 28 lutego 2008 r., nr XX/481/08, który przewiduje, że działka nr [..] zarówno przed podziałem jak i po podziale, znajduje się w stresie 009-M23 – teren zabudowy mieszkaniowej.

Następnie, stosując się do wymogu art. 98a ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określił według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, a stan nieruchomości przed podziałem przyjął na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, zaś stan nieruchomości po podziale przyjął na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

W dalszej kolejności, jak wynika z treści operatu, do określenia wartości nieruchomości gruntowej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Uzasadniając wybór podejścia oraz metod i techniki szacowania nieruchomości rzeczoznawca wskazał, że w tym zakresie uwzględnił w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. W operacie rzeczoznawca wyjaśnił, że procedura szacowania metodą porównywania parami wymaga wykonania następujących czynności: 1. określenia rynku lokalnego, na którym znajduje się nieruchomość, poprzez określenie jego rodzaju, obszaru oraz badania cen na nieruchomości podobne; 2. ustalenia rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych; 3. podania charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych; 4. wyboru do porównań co najmniej trzech nieruchomości podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne; 5. utworzenia par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości; 6. wyliczenia poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech im przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi; 7. określenia wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek; 8. ostatecznego określenia wartości nieruchomości wycenianej Poszczególne etapy tak przedstawionej metodologii zostały wdrożone przez rzeczoznawcę majątkowego, a ich wyniki znalazły odzwierciedlenie w treści operatu. Sąd nie powziął przy tym wątpliwości co do prawidłowości zastosowanej metody porównywania parami w oparciu o zbiór wyselekcjonowanych nieruchomości podobnych, których podobieństwo do nieruchomości zarówno przed, jak i po podziale, nie budzi zastrzeżeń Sądu.

Na potrzeby wyceny rzeczoznawca poddał analizie rynek lokalny obszaru miasta G. w zakresie nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących przedmiotem prawa własności, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową, a okresem badania objął czas od 2014 r. do dnia wyceny. Przy analizie rzeczoznawca odrzucił transakcje o zbyt niskich i wysokich cenach transakcyjnych, jako nieodzwierciedlające typowego zachowania na rynku, przyjmując jako jednostkę porównawczą metr kwadratowy powierzchni działki. W badanym okresie nie zaobserwowano znaczących wzrostów ani spadków cen transakcyjnych, które z transakcji przyjętych do porównania kształtują się od 263 do 720 zł/m2. Wszystkie transakcje rzeczoznawca ocenił na podstawie aktów notarialnych. W wyniku analizy zbadanych trakcji rzeczoznawca ustalił, że dla nieruchomości podobnych największy wpływ na cenę gruntu mają: lokalizacja, możliwości inwestycyjne, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, wielkość działki, kształt i ukształtowanie terenu określając jednocześnie procentowy wpływ tych cech na wartość nieruchomości, a różnice w tych cechach pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi skorygował przy pomocy wartości korygujących.

W rezultacie do porównania nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca przyjął transakcje odnoszące się do 3 nieruchomości: działka o powierzchni 4771 m2 położona w obrębie P., nieruchomość obejmującą działki o łącznej powierzchni 8057 m2 położone w obrębie U. oraz nieruchomość obejmującą działki o łącznej powierzchni 6331 m2 położoną w obrębie J. Dla potrzeb szacowania wartości nieruchomości po podziale rzeczoznawca wyodrębnił dwie grupy porównawcze - do określenia wartości działek nr od [..] do [..] przyjął do porównania nieruchomości: działkę o powierzchni 900 m2 położoną w obrębie Z., działkę o powierzchni 1100 m2 położoną w obrębie Z. oraz działkę o powierzchni 1574 m2 położoną w obrębie P.; z kolei do określenia wartości działek [..] i [..] przyjęto do porównania: nieruchomość obejmującą działki o łącznej powierzchni 2079 m2 położone w obrębie P., działkę o powierzchni 4771 m2 położoną w obrębie P. (która została także przyjęta do porównania nieruchomości przed podziałem) oraz działkę o powierzchni 1100 m2 położoną w obrębie Z. (przyjętą także do porównania w grupie działek nr od [..] do [..]). Następnie, z tytułu różnic w powierzchni przy porównywaniu parami nieruchomości przed podziałem i po podziale z nieruchomościami przyjętymi do porównania, zastosowano właściwe poprawki. Nieruchomości przyjęte do porównania zostały zestawione w tabeli nr 2 (str. 18 operatu) i zostały zidentyfikowane poprzez: datę transakcji, nr działki, cenę za 1 m2, obręb, ulicę, powierzchnię działki oraz kartę mapy, a także zamieszczono mapki z ich lokalizacją. Zdaniem Sądu taki sposób opisania nieruchomości porównawczych jest prawidłowy i pozwala na ich identyfikację.

Jak wynika z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W doktrynie i orzecznictwie sądowoadministracyjnym nie budzi wątpliwości, że "inną cechą" cenotwórczą, w myśl wskazanej definicji z art. 4 pkt 16 jest – w szczególności – powierzchnia nieruchomości gruntowej (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 159/11, LEX nr 1080952). W przypadku wyceny nieruchomości istotną cechą nieruchomości porównawczej, decydującą o podobieństwie do nieruchomości wycenianej, jest wielkość jej powierzchni (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Wa 11/10, LEX nr 620116). To właśnie zróżnicowanie powierzchni działek jest jednym z podstawowych elementów wyznaczających zarówno ich wartość, jak i cenę jednostkową ich powierzchni (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 20 stycznia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 864/15, dostępny na stronie internetowej https://orzecznia.nsa.gov.pl).

Oceniając przedmiotowy operat w świetle ww. wymogów Sąd doszedł do przekonania, że rzeczoznawca w pełni je zrealizował, mając do wykonania skomplikowane zadanie oszacowania działki przed podziałem oraz działek powstałych wskutek podziału, w sposób znaczny różniących się pomiędzy sobą wielkością, tj. od 407 m2 do 2388 m2. Rzeczoznawca z tych właśnie względów pogrupował działki powstałe wskutek podziału w dwie grupy według wielkości i do tych grup działek dostosował przyjęte do wyceny nieruchomości podobne. Zasadność powyższego zabiegu rzeczoznawca wyjaśnił w piśmie z dnia 4 stycznia 2017 r. wskazując, że w operacie dokonano wewnętrznego podziału dla cechy rynkowej "powierzchnia": tj. bardzo dobra - do 1500 m2, dobra - od 1500 m2 do 5000 m2 , średnia - duża powyżej 5000 m2 . Na tle rynku lokalnego dla przedmiotowej funkcji, grunty o powierzchniach oscylujące do ok. 1500 m2 uznawane są za "małe" (zabudowa jednorodzinna), w związku z powyższym działki o powierzchniach do 1500 m2 z przyjętych do analizy przyporządkowano do jednej grupy. Zdaniem Sądu tego rodzaju procedowanie, w którym przyjęto właściwe poprawki z tytułu różnic w powierzchniach przy porównaniu parami nieruchomości przed podziałem i po podziale z nieruchomościami przyjętymi do porównania, nie nosi cech jakiegokolwiek uchybienia przepisom prawa.

Zauważyć także należy, że do dnia wydania decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze skarżąca nie przedstawiła negatywnej oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu dokonanej na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tylko zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zwartości operatu szacunkowego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13, LEX nr 1771894). Strona kwestionująca dany operat powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 13 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Bd 241/09, LEX nr 551943). Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357).

Z powyższych względów Sąd uznał, że orzekające w sprawie organy prawidłowo przyjęły, iż na skutek podziału działki nr [..] nastąpił wzrost jej wartości, a tym samym spełniona została przesłanka materialna określenia właścicielowi działki opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a u.g.n. Powyższe wnioski zostały poczynione przez organy na podstawie prawidłowo zebranego i ocenionego materiału dowodowego, tj. operatu szacunkowego, którego treść nie budzi wątpliwości Sądu, a także postanowieniach uchwały Rady Miasta w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Sąd nie dopatrzył się przy tym naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Przeprowadzone przez organy postępowanie, wbrew twierdzeniom skargi prowadzone było wnikliwie i dogłębnie, dążąc do pełnego i jednoznacznego wyjaśnienia podnoszonych wątpliwości. Skarżącemu umożliwiono na każdym etapie postępowania zaznajamianie się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, prezentowania własnego stanowiska w sprawie, a wydane w sprawie rozstrzygnięcia opatrzone były szerokim uzasadnieniem wyjaśniającym motywy działania, zawierając wszystkie wymagane w przepisie elementy. W szczególności zauważyć należy, że w decyzji organu odwoławczego Kolegium wnikliwie odniosło się do zarzutów podniesiony w odwołaniu względem operatu szacunkowego, wyjaśniając powstałe wątpliwości. W ocenie Sądu stan faktyczny sprawy został ustalony w sposób prawidłowy, co pozwoliło organom na zastosowanie odpowiednich przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając to na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718), oddalił skargę jako bezzasadną.