II SA/Wr 559/25 - Wyrok

Data orzeczenia	2026-02-24	
Data wpływu	2025-08-08	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu	
Sędziowie	Dominik Dymitruk /przewodniczący sprawozdawca/	
Symbol z opisem	6153 Warunki zabudowy  terenu	
Hasła tematyczne	Administracyjne postępowanie
Zagospodarowanie przestrzenne	
Skarżony organ	Samorządowe Kolegium Odwoławcze	
Treść wyniku	*Oddalono skargę w całości	
Powołane przepisy	Dz.U. 2024 nr 0 poz 1130;  art. 61 ust. 1; Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2026 nr 0 poz 143;  art. 151; Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis Sędziowie: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Asesor WSA Dominik Dymitruk (spr.) Protokolant: starszy asystent sędziego Sławomir Mirowski po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 lutego 2026 r. sprawy ze skargi M. sp. z o.o. z siedzibą we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia 26 marca 2025 r. Nr SKO 4121.199.2024 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych oddala skargę w całości.	
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu (dalej: SKO, Kolegium, organ odwoławcze), zaskarżoną decyzją z dnia 26 marca 2025 г. (nr SKO 4121.199.2024), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Wrocławia (dalej: organ pierwszej instancji, organ lokalizacyjny) z dnia 2 października 2024 r. (nr 508/2024), odmawiającą ustalenia na rzecz M. Sp. z o.o. (dalej: skarżąca) warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących dwulokalowych wraz z niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej, przewidzianej do realizacji we W. przy ulicy [...], na działce nr [...], AR_[...], obręb M.

Powyższa decyzja została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

Wnioskiem z dnia 3 października 2023 r. skarżąca wystąpił do organu pierwszej instancji o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących dwulokalowych wraz z niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej, przewidzianej do realizacji we W. przy ulicy [...], na działce nr [...], AR_[...], obręb M.

W toku postępowania skarżąca kilkukrotnie modyfikowała przedmiot wniosku, by ostatecznie, po uprzednim zapoznaniu się z aktami sprawy, w tym z przeprowadzoną analizą funkcji oraz cech zabudowy w obszarze analizowanym, a także w wyniku realizacji obowiązków informacyjnych organu, który zwrócił uwagę na rozbieżność cech i parametrów projektowanej zabudowy z wskaźnikami ustalonymi we wskazanej analizie, w piśmie z dnia 13 marca 2024 r. sprecyzować plan inwestycji oraz koncepcję zagospodarowania terenu. Zmodyfikowanym wnioskiem objęto budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących dwulokalowych wraz z niezbędnymi urządzeniami infrastruktury technicznej na wskazanej wyżej działce.

Decyzją z dnia 2 października 2024 r. (nr 508/2024) organ pierwszej instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy dla opisanej inwestycji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ lokalizacyjny wywiódł, że planowany sposób zagospodarowania terenu nie stanowi kontynuacji cech zabudowy - wskaźnika powierzchni zabudowy. Zdaniem organu, dla planowanego budynku nie jest możliwe wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy na podstawie § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; dalej: rozporządzenie planistyczne), gdyż planowany parametr wynosi 0,22 i jest wyższy od średnich wartości oraz od największych poziomów wskaźnika powierzchni zabudowy i nie znajduje uzasadnienia w wynikach analizy. Wskazać należy dodatkowo, że wskazana decyzja zapadła w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy na skutek kasacyjnego rozstrzygnięcia SKO.

Po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, zaskarżoną decyzją 26 marca 2025 г. (nr SKO 4121.199.2024), Kolegium utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu – po przytoczeniu adekwatnych podstaw prawnych oraz poglądów orzecznictwa sądowego – organ odwoławczy wskazał, że planowana inwestycja charakteryzuje się wskaźnikiem zabudowy na poziomie 0,22. W obszarze analizowanym średni wskaźnik zabudowy wynosi natomiast 0,11, przy skrajnych wartościach od 0,10 do 0,13. Co jednak istotne w ocenie Kolegium, wskaźnikiem zabudowy 0,22 i wyższym w całym obszarze analizowanym nie jest zabudowana żadna nieruchomość. W konsekwencji organ odwoławczy uznał, że nie ma żadnych urbanistycznych podstaw do zastosowania § 5 ust. 2 rozporządzenia planistycznego. Zabudowa tworzy uporządkowane relacje urbanistyczne w zakresie powierzchni działek oraz powierzchni zabudowy. Powierzchnia działek zabudowanych wynosi w obszarze analizowanym od 1000 m2 do 1200 m2 a powierzchni zabudowy w przedziale od 120 m2 do 130 m2, z wyjątkiem dwóch o powierzchni 113 m2 i 158 m2. Jak widać, urbanistycznie cecha zabudowy, jaką jest powierzchnia nowej zabudowy tworzy jednolity wzorzec, w tym również względem powierzchni działek. Ten wzorzec należy utrzymać nie pozwalając do wprowadzenia zabudowy o większym wskaźniku niż 0,13. Zresztą wprowadzenie takiej zabudowy jest nie tylko naruszeniem uwarunkowań urbanistycznych, ale również prawnych określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 5 ust. 2 rozporządzenia planistycznego.

Kolegium wyjaśniło, że przy tak zgromadzonym materiale dowodowym trudno dopatrywać się kontynuacji cechy zabudowy - wskaźnika zabudowy. Po pierwsze, planowany wskaźnik zabudowy o 100% przekracza średni wskaźnik w obszarze analizowanym, co już w zasadzie przekreśla możliwość zastosowania § 5 ust. 2 rozporządzenia planistycznego. Po drugie, wskaźnik powyżej 0,13/0,14 jest już niespotykany w obszarze analizowanym i nie powinien być powielany. I wreszcie, cechą charakterystyczną obszaru analizowanego jest wskaźnik zabudowy w przedziale 0,11 do 0,13. W konsekwencji nie sposób twierdzić, że wyniki analizy pozwalają na wyznaczenie wskaźnika zgodnie z żądaniem zawartym we wniosku. W kontekście powyższego SKO skonkludowało, że brak jest przesłanek wynikających z analizy do ustalenia wskaźnika zabudowy zgodnie z wolą skarżącej.

Końcowo Kolegium wyjaśniło, że w rozpatrywanej sprawie front terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, tzn. działki nr [...] wynosi około 58 m. W tym przypadku należało przyjąć, że frontem działki jest granica równoległa do drogi gminnej - ulicy [...]. W rezultacie teren analizowany winien być wyznaczony w odległości około 175 - 200 m od terenu inwestycji. Jest to też zgodne z zasadą sąsiedztwa. Organ uczynił zadość tym wymaganiom wyznaczając granice obszaru analizowanego w odległości około 180 - 200 m od terenu inwestycji. Obszar analizowany stanowi urbanistyczną całość i brak podstaw do jego poszerzania ponad wartości wynikające z art 61 ust. 5a. Wzdłuż ulicy [...] największy wskaźnik zabudowy wynosi 0,13/0,14.

W skardze na powyższą decyzję SKO, wnosząc o jej uchylenie, skarżąca zarzuciła zaskarżonemu rozstrzygnięciu błędną interpretację zasady dobrego sąsiedztwa, która - jak wywodzi skarżąca - nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym (np. budownictwa jednorodzinnego), a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. wielorodzinnego), uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. Powołując orzecznictwo sądów administracyjnych skarżąca podniosła, że wystarczające jest, aby nowa zabudowa nie kolidowała z zabudową istniejącą w obszarze analizowanym. Natomiast Kolegium - zdaniem skarżącej - zbyt mechanicznie rozumie zasadę dobrego sąsiedztwa, dążąc do ustalenia warunków zabudowy tworzących jednolity model na danym terenie. Ponadto skarżąca zarzuciła Kolegium naruszenie art. 7 oraz art. 103 k.p.a. przez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz lakoniczne i zdawkowe uzasadnienie wydanej decyzji, które pomija istotny fakt, że jest to druga decyzja w tej sprawie, gdyż pierwsza została rozpatrzona na korzyść skarżącej i skierowana do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie w całości, podtrzymując dotychczasowe stanowisko wyrażone w sprawie. Wyjaśniło jednocześnie, że przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczna prowadzi do wniosku, iż cecha zabudowy, jaką jest powierzchnia nowej zabudowy, tworzy w obszarze analizowanym jednolity wzorzec, który należy utrzymać, nie pozwalając na wprowadzenie zabudowy o większym, niż zastany, wskaźniku zabudowy. Wnioskowany przez skarżącą wskaźnik zabudowy o 100% przekracza średni wskaźnik w obszarze analizowanym, co nie mogło zyskać aprobaty organów lokalizacyjnych obu instancji. W zaskarżonym rozstrzygnięciu Kolegium uzasadniło również prawidłowość wyznaczenia granic obszaru poddanego analizie urbanistycznej oraz wyjaśniło, że obszar ten stanowi urbanistyczną całość i brak podstaw do jego poszerzania ponad wartości określone w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Natomiast z faktu uchylenia wcześniejszej decyzji organu pierwszej instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez ten organ Skarżąca nie może skutecznie wywodzić oczekiwań, że wydana w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy decyzja będzie dla niej korzystna.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu.

Stosownie do art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143, dalej: p.p.s.a), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem zarówno materialnym, jak i procesowym. Zaznaczyć trzeba, że sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest w granicach danej sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Mając na względzie wskazane kryterium legalności, tut. Sąd, po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych, nie znalazł podstaw dla stwierdzenia naruszenia prawa w rozpoznawanej sprawie.

Na wstępie należy zauważyć, że tryb uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, w tym rodzaj i zakres czynności właściwego organu administracji, poprzedzających jej podjęcie regulują przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.). Decyzja o warunkach zabudowy, zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p., uprawnia w granicach określonych ustawą, każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestorskim do jego zagospodarowania, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy nie kształtuje praw ani obowiązków inwestora, a zawarte w niej rozstrzygnięcie informuje jedynie o możliwości zagospodarowania terenu w sposób wskazany we wniosku.

W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenie budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarach wskazanych przez ustawodawcę.

Przywołany przepis uzależnia możliwość dokonania zmiany zagospodarowania terenu od dostosowania się inwestora - poprzez przyjęcie odpowiednich cech dla planowanej inwestycji - do istniejących już elementów zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, uwzględnionego w art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako jednego z zasadniczych czynników właściwego planowania i zagospodarowania przestrzennego, a zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 tej ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ratio legis art. 61 u.p.z.p. jest "ochrona ładu przestrzennego". Przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, dla których brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kształtowanie przestrzeni w taki sposób, aby tworzyła harmonijną estetyczną całość, skomponowaną wg urbanistycznych i architektonicznych kryteriów ładu przestrzennego. Dokonując takiej oceny należy zauważyć, że ustawodawca w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie odwołał się do parametru funkcji zabudowy występującej na "większości" działek sąsiednich, względnie do funkcji występujących na "kilku" działkach sąsiednich. Wystarczy, aby "jedna" działka sąsiednia zabudowana była w sposób świadczący, że planowana zabudowa stanowi kontynuację funkcji dotychczasowej zabudowy.

Cechy oraz parametry urbanistyczne i architektoniczne, które będą musiały być zachowane określa się dla nowej zabudowy na podstawie analizy stanu istniejącego. Stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Jak słusznie wskazuje się w orzecznictwie sądowym, postępowanie prowadzone w sprawie ustalenia warunków zabudowy ma na celu ustalenie, czy planowana inwestycja jest możliwa do realizacji w parametrach określonych we wniosku. I choć w judykaturze przyjmuje się, że organ ustalający warunki zabudowy jest związany wnioskiem inwestora, z tym że bezwzględnie związany jest rodzajem inwestycji wskazanej przez inwestora, natomiast nie jest bezwzględnie związany wskazanymi przez inwestora poszczególnymi parametrami technicznymi, opisującymi planowany obiekt budowlany, to jednak nie oznacza to, że organ może podjąć decyzję, w której ustali warunki zabudowy w sposób istotnie odbiegający od kształtu planowanego zamierzenia inwestycyjnego, czy też wręcz odmiennie kreujący to zamierzenie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 602/06; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 30 września 2025 r., sygn. akt II SA/Sz 429/25 – wszystkie powołane w uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są opublikowane w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Biorąc pod uwagę, że powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy był brak kontynuacji cech zabudowy (wskaźnika powierzchni zabudowy), należy mieć na względzie w szczególności treść rozporządzenia planistycznego. Zgodnie z jego § 5 ust. 1, wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się ustalenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu jeżeli wynika z analizy o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2 § 5).

Wskazać jednak należy, że odstępstwa - jako wyjątki od zasady - powinny być umotywowane, jeżeli bowiem normy prawne dopuszczają określone odstępstwa od sztywnych reguł, to każdorazowo wymagają uzasadnienia, które znajdzie odzwierciedlenie w zgromadzonym w toku postępowania wyjaśniającego materiale dowodowym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 marca 2020 r., sygn. akt II OSK 1228/18). W konsekwencji, analizujący powinien wskazać na konkretne, dostrzeżone w wyniku przeprowadzonej analizy obszaru analizowanego, prawidłowości architektoniczne czy urbanistyczne, przemawiające po pierwsze - na rzecz uczynienia odstępstwa od wyliczonej średniej, a po drugie - na rzecz odstępstwa w takim a nie innym kierunku (tj. wielkości mniejszej od średniej albo wielkości większej od średniej) oraz na rzecz takiej a nie innej konkretnej ostatecznej wielkości wskaźnika.

Z przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej wynika, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu kształtuje się w obszarze analizowanym na poziomie 0,11. Natomiast planowana intensywność zabudowy na wnioskowanym terenie wynosi 0,22. Zatem planowana inwestycja przekracza dwukrotnie średni wskaźnik intensywności zabudowy. W związku z powyższym, organy słusznie stwierdziły, że projektowana inwestycja nie kontynuuje intensywności zabudowy w obszarze analizowanym. A zatem nie można uznać, że wnioskowana inwestycja spełnia kryterium, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji wartości wskaźnika intensywności wykorzystania terenu.

W tym stanie rzeczy należy podkreślić, że reguła dotycząca sposobu ustalania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy została wyznaczona w § 5 ust. 1 rozporządzenia planistycznego. Organ ma obowiązek zastosować podstawowy sposób wyznaczania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy określony w przywołanym przepisie. Zastosowanie odstępstwa od powyższej reguły, wynikającego z § 5 ust. 2 powołanego rozporządzenia, wymaga zaistnienia określonych okoliczności i jest warunkowe. Organy nie mogą w tym zakresie dowolnie zmieniać (tj. zwiększać albo zmniejszać) ustalonego średniego wskaźnika wielkości zabudowy zgodnie z wolą i interesem inwestora (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 27 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Po 565/22).

W orzecznictwie sądowym słusznie zwraca się uwagę, że w przypadku odstępstwa od reguły podstawowej konieczne jest merytoryczne i przekonujące powiązanie ustalonego wskaźnika z takimi funkcjami lub cechami zagospodarowania i zabudowy w obszarze analizowanym lub jego fragmencie, które uzasadniają odstępstwo od wartości średniej. Powiązanie to może polegać na wskazaniu określonych tendencji w zakresie dominującej lub uzupełniającej funkcji lub cech, wskaźników i parametrów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym lub w jego fragmencie, które pozostają w związku z proponowaną wartością danego wskaźnika. Treść uzasadnienia powyższego odstępstwa musi być ponadto na tyle szczegółowa, aby możliwe stało się skontrolowanie, czy wartość wskaźnika odbiegająca od wartości średniej, będzie powodować zachowanie ładu przestrzenno-urbanistycznego w obszarze analizowanym. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby "wynikało to z analizy", nie oznacza bowiem dowolności i arbitralności, ale stwarza konieczność sięgania do rzeczowych i obiektywnych kryteriów ocen. Dopuszczenie wyjątku musi stanowić wynik szczegółowej analizy, uwzględniającej także ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a nie tylko uwzględniającej interes inwestora (por. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: w Poznaniu z dnia 20 grudnia 2019 r., sygn. akt II SA/Po 202/19 i w Krakowie z dnia 14 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 889/17).

W kwestii omawianego odstępstwa zawartego w § 5 ust. 2 rozporządzenia planistycznego Naczelny Sąd Administracyjny właściwie wyjaśnił, że planowana zabudowa powinna, uwzględniając wszelkie parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryty i formę architektoniczną obiektu budowlanego, spełniać wymogi dobrego sąsiedztwa. Wskaźnik powierzchni zabudowy jest w sposób oczywisty powiązany z gabarytami planowanego budynku. Wybór wyjątkowego wskaźnika powinien zaś uwzględniać co najmniej odniesienie się do wskaźnika charakteryzującego istniejący obiekt o zbliżonej wielkości i funkcji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 maja 2023 r., sygn. akt II OSK 1781/21).

W tym stanie rzeczy, zdaniem Sądu, określenie parametrów inwestycji w sposób odbiegający nie tylko od wartości średniej występującej w obszarze analizowanym, lecz także od wartości najwyższych, bez jednoczesnego wykazania w analizie przeprowadzonej w toku postępowania, że taki zabieg jest w usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego, nie może być uznany za zgodny z wymaganiami ładu przestrzennego.

W sprawie nie chodzi zatem o to, czy nowa zabudowa koliduje z zabudową istniejącą w obszarze analizowanym. W tym przypadku orzecznictwo sądowe, na które powołuje się skarżąca, odnosi się w gruncie rzeczy do funkcji, mniej parametrów zabudowy. Istotne znaczenia ma zatem konieczność zachowania ładu przestrzennego, która w tym postępowaniu związana jest z koniecznością respektowania zasady dobrego sąsiedztwa. Skoro – jak słusznie argumentowało Kolegium – planowana inwestycja przekracza dwukrotnie średni wskaźnik intensywności zabudowy, brak było podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla wskazanej inwestycji, tym bardziej, że na tę sprzeczność zwracał skarżącej uwagę już organ pierwszej instancji w toku prowadzonego postępowania.

Mając powyższe na uwadze, zarzuty sformułowane w skardze, a dotyczące naruszenia prawa materialnego i procesowego, należało uznać za niezasadne. Nie zostały naruszone przepisy u.p.z.p. ani art. 7 k.p.a. oraz art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. Organy prawidłowo przeprowadziły analizę obszaru, jak również zebrały, a następnie oceniły materiał dowodowy, zaś ich argumentacja, w szczególności zawarta w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, pozwala na prześledzenie sposobu rozumowania organu oraz wyjaśnia w optymalny sposób podstawę prawną rozstrzygnięcia. Zaskarżona decyzja Kolegium nie nosi cech arbitralności, stanowiąc prawidłową konkretyzację adekwatnych norm prawnych.

Z wymienionych przyczyn, mając nas uwadze, że nie zostały naruszone przepisy materialne i procesowe, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.