Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Marek Stojanowski Sędziowie sędzia NSA Marian Wolanin sędzia del. WSA Agnieszka Miernik (spr.) po rozpoznaniu w dniu 6 września 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej A.A. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 grudnia 2018 r. sygn. akt II SA/Po 600/18 w sprawie ze skargi A.A. na uchwałę Rady Miasta A. z dnia [...] kwietnia 2018 r. Nr [...] w przedmiocie wyrażenia zgody na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od A.A. na rzecz Rady Miasta A. kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 6 grudnia 2018 r. sygn. akt II SA/Po 600/18 oddalił skargę A. A. na uchwałę Rady Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie wyrażenia zgody na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła A. A. zaskarżając wyrok w całości i zarzucając Sądowi I instancji:

1. naruszenie przepisów postępowania, to jest art. 106 § 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a.", w związku z art. 233 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1360 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.c.", przez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów przedstawionych w uzasadnieniu skargi, polegającej na przyjęciu, że wniosek z 19 kwietnia 2018 r. dotyczył utrzymania najmu dotychczas zajmowanych pomieszczeń, mimo że wniosek ten powinien zostać oceniony jako zmierzający do wydzierżawienia całej nieruchomości objętej uchwałą nr [...], co miało wpływ na wynik sprawy, ponieważ doprowadziło Sąd I instancji do błędnych ustaleń faktycznych stanowiących podstawę orzeczenia;

2. naruszenie prawa materialnego, to jest art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n.", przez jego niewłaściwą wykładnię polegającą na przyjęciu, że rada gminy może w każdym przypadku wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, w sytuacji w której wyniki wykładni funkcjonalnej i prokonstytucyjnej wskazują, że regulacja art. 37 ust. 4 zdanie 2 u.g.n. nie daje podstaw do działania rady w sposób generalny, zaś odstąpienie od zasady przetargowego zawierania umów musi być zawsze traktowane jako wyjątek, zaś organ, by zastosować inny niż podstawowy tryb, musi kierować się przesłankami natury interesu publicznego oraz interesu dotychczasowych najemców;

3. naruszenie prawa materialnego, to jest art. 37 ust. 4 u.g.n. w związku z art. 7 i art. 32 ust. 1 Konstytucji RP przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na pominięciu wniosku wnoszącej skargę kasacyjną z 19 kwietnia 2018 r. w przedmiocie zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości.

Z uwagi na powyższe, wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku i rozpoznanie skargi przez stwierdzenie nieważności uchwały nr [...]. Wniesiono też o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Ponadto, złożono wniosek o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej powołano się na pismo z 19 kwietnia 2018 r., w którym A. A. wniosła o wydzierżawienie całej nieruchomości na 10 lat. Podkreślono, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu błędnie ocenił zawarty w tym piśmie wniosek, w kontekście notatki służbowej sporządzonej przez Kierownika Wydziału Gospodarki Nieruchomościami UM w [...]. Sąd I instancji błędnie ustalił, że celem wnoszącej skargę kasacyjną było utrzymanie umowy najmu dotychczas zajmowanych pomieszczeń. Tymczasem pismo z 19 kwietnia 2018 r. dotyczy całej nieruchomości. W treści tego pisma wnioski zostały sformułowane alternatywnie, ale nie oznacza to, że celem wnoszącej skargę kasacyjną była jedynie dzierżawa części pomieszczeń. Wniosła ona o dzierżawę części pomieszczeń, zaś w przypadku gdyby to było możliwe – o dzierżawę całego budynku. Kierownik Wydziału Nieruchomości przyjął wniosek z 19 kwietnia 2018 r., ale nie przekazał go do dalszego procedowania, ani nie powiadomił o nim radnych na sesji Rady Miasta. Sąd I instancji oceniając stan faktyczny sprawy w oparciu o wszystkie dowody, powinien wziąć pod uwagę pismo z 19 kwietnia 2018 r. i zawarty w nim wniosek o dzierżawę całej nieruchomości. Ograniczenie się tylko do zawartego również w piśmie wniosku o dzierżawę części pomieszczeń jest nieuprawnione i sprzeczne z obowiązkiem rozważenia materiału dowodowego jako całości.

Wnosząca skargę kasacyjną nie podzieliła również stanowiska Sądu I instancji dotyczącego wykładni art. 37 ust. 4 u.g.n. Jej zdaniem, regulacja art. 37 ust. 4 zd. 2 u.g.n. nie daje podstaw do działania rady w sposób generalny. Odstąpienie od zasady przetargowego zawierania umów musi być zawsze traktowane jako wyjątek. Każdorazowe odstąpienie od przetargu wymaga zgody rady wyrażonej w uchwale, a przedmiotem tej zgody musi być zidentyfikowana nieruchomość. Uzasadnienie uchwały podjętej przez Radę Gminy pomija niezmiernie istotne okoliczności, które pojawiły się przed jej podjęciem, to jest wniosek o wydzierżawienie nieruchomości na 10 lat. Uchwała nie precyzuje również, w jaki sposób dokonano wyboru przyszłego dzierżawcy, mimo że od 18 lat wnosząca skargę kasacyjną wynajmuje znaczną część powierzchni przychodni. Brak opisu kryteriów wyboru przyszłego dzierżawcy oraz brak podania przyczyn, dla których odmówiono wnoszącej skargę kasacyjną prawa do startowania w przetargu, pozostają w sprzeczności z wyjątkiem, jakim jest stosowanie trybu bezprzetargowego zawarcia umowy dzierżawy. Organ, aby zastosować inny od podstawowego tryb, musi kierować się przesłankami natury interesu publicznego oraz interesu dotychczasowych najemców. Nie miało to miejsca w niniejszej sprawie. Organ w uzasadnieniu uchwały nie podał przyczyn, dla których odstąpił od rozważenia oferty wnoszącej skargę kasacyjną, a także z jakiego powodu spośród pozostałych najemców wybrał tylko jednego. Nie podał również, w jaki sposób przyszły dzierżawca miałby zapewnić utrzymanie dotychczasowych umów najmu. Opieka świadczona przez wnoszącą skargę kasacyjną, podobnie jak opieka świadczona przez pozostałych najemców (oprócz zatrudnionych pielęgniarek), nie jest opieką podstawową. Oznacza to, że nie ma prawnych ograniczeń do wypowiedzenia pozostałym najemcom dotychczasowej umowy. Wbrew twierdzeniom Sądu I instancji, nie wyłączono prawa do wypowiedzenia umowy najmu zawartej z wnoszącą skargę kasacyjną. W uchwale zobowiązano dzierżawcę jedynie do utrzymania warunków najmu, to jest czynszu i innych opłat. Nie ograniczono natomiast możliwości wypowiedzenia umów.

Zdaniem wnoszącej skargę kasacyjną, w niniejszej sprawie organ miasta w sposób nieuprawniony odstąpił od zastosowania zasady równości. Nie rozważył interesów wszystkich zainteresowanych podmiotów, ani nie uzasadnił odstąpienia od zasady równego traktowania złożonych w sprawie wniosków, w tym nie podał przyczyn, dla których odmówiono wnoszącej skargę kasacyjną prawa do startowania w przetargu. Rada Miasta miała prawo nie uwzględnić wniosku wnoszącej skargę kasacyjną, jednakże miała obowiązek ten wniosek rozpatrzyć oraz przedstawić przyczyny, dla których uwzględniono inny wniosek. Tymczasem działanie Rady Miasta w sprawie nosiło znamiona dowolności i nastąpiło z przekroczeniem zasady samodzielności jednostek samorządu terytorialnego.

W odpowiedzi, Rada Miasta [...] wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Podkreślono w szczególności, że przedmiotowa nieruchomość jest wydzierżawiana dla działalności stanowiącej świadczenie podstawowych usług medycznych dla mieszkańców [...], co gwarantuje podmiot wymieniony w uchwale Rady Miasta, a działalność skarżącej w zakresie usług [...] nie należy do tej kategorii usług medycznych. Niemniej jednak, jak to wynika z ustaleń dokonanych także z wnoszącą skargę kasacyjną, a umieszczonych w uzasadnieniu zaskarżonej uchwały – przyszły dzierżawca ma obowiązek dotychczasowym najemcom zagwarantować utrzymanie przez okres 5 lat warunków najmu. Inna interpretacja dokumentów, na które powołuje się wnosząca skargę kasacyjną jest nieuprawniona.

Jednocześnie zaznaczono, że z art. 37 ust. 4 u.g.n. wynika, że rada gminy może w każdym przypadku wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego zawarcia umowy dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata, a sąd nie jest uprawniony do badania celowości tej uchwały.

Zarządzeniem z 14 czerwca 2022 r. sygn. akt I OSK 1339/19 skierowano sprawę na posiedzenie niejawne na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2095 ze zm.), ponieważ skarżąca kasacyjnie oświadczyła, że nie posiada możliwości technicznych uczestniczenia w rozprawie zdalnej przy użyciu informatycznej aplikacji, a pełnomocnik Rady Miasta [...] wyraził zgodę na rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a.", Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 P.p.s.a.

Ocenę naruszenia przepisów wskazanych w skardze kasacyjnej należy poprzedzić przypomnieniem stanu sprawy. Rada Miejska [...] w dniu [...] kwietnia 2018 r. podjęła uchwałę nr [...], w której: (1) wyraziła zgodę na odstąpienie od przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy zabudowanej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem [...] położonej w [...] obręb [...], będącej własnością Miasta [...], o powierzchni 0,1160 ha, na rzecz [...] sp. j. [...], [...], [...], [...]; (2) wyraziła zgodę na zawarcie umowy dzierżawy na okres 10 lat.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu A. A. wniosła o stwierdzenie nieważności wskazanej uchwały oraz zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę. Sąd uznając, że zaskarżona uchwała została wydana zgodnie z prawem, wyjaśnił, że zawiera ona odrębne rozstrzygnięcia oparte na dwóch różnych podstawach prawnych. Punkt 1 zaskarżonej uchwały obejmuje zgodę Rady Miasta na odstąpienie od przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy zabudowanej nieruchomości. Zgoda ta została udzielona na mocy art. 37 ust. 4 u.g.n, Z kolei w punkcie 2 zaskarżonej uchwały Rada Miasta, działając na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1875 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.s.g.", wyraziła zgodę na zawarcie umowy dzierżawy na okres 10 lat. Sąd wskazał przy tym, że z akt sprawy nie wynika, aby Rada Miasta [...] podjęła wcześniej uchwałę w przedmiocie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, wobec czego Prezydent Miasta [...] jest zobowiązany uzyskać zgodę Rady Miasta [...] wyrażoną w formie uchwały na zawarcie tego typu umowy. Z treści uchwały wynika przy tym, że zawiera ona wszystkie wymagane prawem elementy i, stosownie do art. 14 ust. 1 u.s.g., zapadła zwykłą większością głosów w obecności co najmniej połowy ustawowego składu rady.

Rozpoznając skargę kasacyjną wniesioną w niniejszej sprawie podkreślenia wymaga, że granice skargi kasacyjnej, którymi związany jest Naczelny Sąd Administracyjny, są wyznaczone podanymi w niej podstawami, którymi może być naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie (art. 174 pkt 1 P.p.s.a.), a także naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 P.p.s.a.). Wywołane skargą kasacyjną postępowanie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym polega na dyspozycyjności i nie polega na ponownym rozpoznaniu skargi w jej całokształcie, lecz ogranicza się do rozpatrzenia poszczególnych zarzutów przedstawionych w skardze kasacyjnej w ramach wskazanych podstaw kasacyjnych. Istotą tego postępowania jest bowiem weryfikacja zgodności z prawem orzeczenia wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz postępowania, które doprowadziło do jego wydania. Kontrolując zatem zgodność z prawem zaskarżonego wyroku w granicach skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny ograniczył tę kontrolę do wskazanych w niej zarzutów. Rozpatrywana pod tym kątem skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Jako pierwszy wskazano w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 106 § 5 w związku z art. 233 § 1 K.p.c., który został postawiony w ramach drugiej podstawy kasacyjnej (art. 174 pkt 2 P.p.s.a.). Autor skargi kasacyjnej podał, że naruszenie to polega na przyjęciu przez Sąd I instancji dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, a konkretnie oceny wniosku skarżącej z 19 kwietnia 2018 r., przedstawionego w uzasadnieniu skargi, co doprowadziło do przyjęcia błędnych ustaleń faktycznych stanowiących podstawę orzeczenia.

Zarzut ten należało uznać za pozbawiony w sposób oczywisty usprawiedliwionych podstaw. Przepis art. 106 § 5 P.p.s.a. ma następujące brzmienie: "Do postępowania dowodowego, o którym mowa w § 3, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania cywilnego." Przepis ten stosuje się zatem tylko do postępowania dowodowego, o którym mowa w § 3 art. 106 P.p.s.a. Tymczasem w tej sprawie Sąd I instancji nie przeprowadzał żadnego dowodu uzupełniającego z dokumentów, o jakim mowa w § 3. Okoliczność, że skarżąca kasacyjnie złożyła w dniu 19 kwietnia 2018 r. wniosek o dalsza dzierżawę pomieszczeń, a gdyby to nie było możliwe o wydzierżawienie całej nieruchomości na okres 10 lat, wynikała z akt sprawy. Wniosek skarżącej z 19 kwietnia 2018 r. nie był to dowód dopuszczony w trybie art. 106 § 3 P.p.s.a.

Odwołując się do stanowiska doktryny i orzecznictwa wskazać należy, że "Niezrozumienie istoty tej regulacji jest przyczyną wielu wadliwie skonstruowanych skarg kasacyjnych, które przez zarzut naruszenia art. 106 § 3 w związku z art. 106 § 5 P.p.s.a. bezskutecznie usiłują zakwestionować poczynione w sprawie ustalenia faktyczne. Zarzut naruszenia art. 106 § 3 i 5 P.p.s.a. w związku z art. 227-257 k.p.c. może być skutecznie podnoszony w skardze kasacyjnej tylko wówczas, gdy sąd administracyjny pierwszej instancji prowadził postępowanie dowodowe wyłącznie w zakresie wynikającym z treści art. 106 § 3 P.p.s.a. oraz jeżeli strona skarżąca wykazała, że zastosowane przez sąd pierwszej instancji kryteria oceny wiarygodności dopuszczonych dowodów były oczywiście błędne" (B. Dauter (w]: Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, uw. 20 do art. 106, LEX/el 2019). Z taką sytuacją nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie.

Kolejno w skardze kasacyjnej podniesiono zarzut oparty na podstawie kasacyjnej, określonej w art. 174 pkt 1 P.p.s.a., w którym zarzucono naruszenie art. 37 ust. 4 przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie.

Błędna wykładnia polega – zdaniem autora skargi kasacyjnej – na przyjęciu przez Sąd I instancji, że rada gminy może w każdym przypadku wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów w nim wymienionych, podczas gdy wyniki wykładni funkcjonalnej i prokonstytucyjnej wskazują, że regulacja art. 37 ust. 4 zdanie 2 u.g.n. nie daje podstaw do działania rady w sposób generalny, zaś odstąpienie od zasady przetargowego zawierania umów musi być zawsze traktowane jako wyjątek i musi zostać poparte przesłankami interesu publicznego oraz interesu dotychczasowych najemców.

Zgodnie z art. 37 ust. 4 u.g.n. zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że Sąd I instancji dokonując wykładni powyższej normy prawnej wskazał, że ani w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami (w szczególności w art. 37 u.g.n.), ani w przepisach ustawy o samorządzie gminnym ustawodawca nie wskazał żadnych kryteriów, którymi powinna kierować się rada gminy wyrażając zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów użytkowania, najmu lub dzierżawy. Taka sama sytuacja ma miejsce w przypadku wyrażenia przez radę gminy zgody na zawarcie wymienionych wyżej umów na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Oznacza to, że w istocie ustawodawca pozostawił to swobodnemu uznaniu rady gminy, co koreluje z chronioną konstytucyjnie zasadą samodzielności jednostek samorządu terytorialnego (art. 165 ust. 2 Konstytucji RP), w tym również w aspekcie dochodowym, wydatkowym i gospodarki budżetowej. Kolejno Sąd I instancji podkreślił, że kontrolą sądu nie może być objęta celowość, czy też zasadność wyrażenia zgody na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy na oznaczony okres 10 lat. Sąd może ocenić zaskarżoną uchwałę wyłącznie pod względem formalnym, tj. czy uchwała została podjęta w oparciu o właściwą podstawę prawną, czy wydał ją uprawniony organ, czy została ona uchwalona we właściwym trybie, czy rada nie przekroczyła swoich ustawowych kompetencji i nie wkroczyła w kompetencje zastrzeżone dla wójta/burmistrza/prezydenta miasta jako organu wykonawczego gminy, a także czy dana rada nie uchwaliła wcześniej zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony.

Z powyższym stanowiskiem Sądu I instancji należy zgodzić się. Znajduje ono potwierdzenie w poglądach doktryny. I tak przykładowo w Komentarzu do Ustawy o gospodarce nieruchomościami pod red. S. Kalusa (publ. SIP LEX, 2012) wskazano, że "Art. 37 ust. 4 zd. 2 daje prawo wojewodzie, radzie lub sejmikowi na odstąpienie od tego obowiązku (przeprowadzenia przetargu - dodanie własne). Przy tym nie ma żadnych szczegółowych zasad, kiedy takie odstąpienie może nastąpić. Tym samym tylko od woli tego organu zależy, czy nastąpi zwolnienie, czy też nie. W trybie tego przepisu mogą być załatwiane wszelkie przedłużania umów najmu lub dzierżawy." W Komentarzu do Ustawy o gospodarce nieruchomościami pod red. E. Klat-Górskiej, L. Klat-Werteleckiej (publ. SIP LEX, 2015) wskazano zaś, że "Obecnie przyjęto w orzecznictwie sądowym stanowisko, według którego "literalna, systemowa i funkcjonalna wykładnia art. 37 ust. 4 u.g.n. w powiązaniu z treścią ust. 2 i 3 tego przepisu nie pozostawiają wątpliwości, że bezprzetargowy tryb wydzierżawiania nieruchomości gminnych jest dopuszczalny w każdej sytuacji, jeśli rada gminy wyrazi na to zgodę. Przepis nie uzależnia owej zgody od spełnienia dodatkowych warunków – rada gminy ma więc możliwość uznaniowego wydania tej zgody lub odmowy jej wydania." Na zakończenie warto jeszcze zacytować stanowisko E. Bończak-Kucharskiej z Komentarza aktualizowanego do Ustawy o gospodarce nieruchomościami (publ. SIP LEX, 2022), w myśl którego przepis art. 37 ust. 4 u.g.n. w aktualnie obowiązującej wersji nie wymaga już, by zwolnienie stosowane było tylko w którymś z przypadków wymienionych w art. 37 ust. 2 lub 3 u.g.n., ale nie zawiera też żadnych przesłanek informujących, kiedy dopuszczalne jest stosowanie trybu bezprzetargowego przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony."

Prawidłowo zatem Sąd I instancji uznał, że zaskarżona uchwała wydana została zgodnie z prawem. Rada Miasta na mocy art. 37 ust. 4 u.g.n. posiada ustawowe kompetencje do wyrażania zgody na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu umowy dzierżawy nieruchomości, a na mocy art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. rada gminy wyraża zgodę na zawarcie przez organ wykonawczy gminy umowy dzierżawy wchodzącej w jej zasób nieruchomości na okres dłuższy niż trzy lata.

Zaprezentowany powyżej sposób wykładania art. 37 ust. 4 u.g.n. powoduje, że chybiony jest zarzut kasacyjny naruszenia wskazanej normy prawnej także przez niewłaściwe zastosowanie. Ponadto należy wskazać, że sposób sformułowania tego zarzutu – który, zdaniem autora skargi kasacyjnej, polega na pominięciu wniosku skarżącej z 19 kwietnia 2018 r. w przedmiocie zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości - nie znajduje potwierdzenia w aktach sprawy. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika bowiem, że Sąd I instancji odniósł się do wniosku skarżącej z 19 kwietnia 2018 r. W kontekście tego dokumentu Sąd odniósł się także do notatki służbowej Kierownika Wydziału Nieruchomościami UM w [...] z 23 kwietnia 2018 r. Sąd wywiódł z tych dokumentów, że skarżąca zainteresowana była zdecydowanie najmem dotychczas zajmowanych pomieszczeń z gwarancją zachowania warunków najmu. Brak skutecznego podważenia przyjętej przez Sąd I instancji oceny powyższych okoliczności powoduje, że nie zostały obalone ustalenia stanu faktycznego przyjęte przez Sąd I instancji. Tymczasem błędne zastosowanie (bądź niezastosowanie) przepisów materialnoprawnych zasadniczo każdorazowo pozostaje w ścisłym związku z ustaleniami stanu faktycznego sprawy i może być wykazane pod warunkiem wcześniejszego obalenia tych ustaleń czy też szerzej - dowiedzenia ich wadliwości.

Niezależnie od powyższego, wbrew stanowisku skarżącej kasacyjnie, Sąd I instancji wskazał, że Rada Miasta podjęła starania mające zabezpieczyć interesy skarżącej. Zarówno z uzasadnienia zaskarżonej uchwały, jak i protokołu nr [...] z obrad [...] Sesji Rady Miasta [...] wynika deklaracja organów gminy, że w umowie dzierżawy zostaną wprowadzone postanowienia zapewniające możliwość kontynuowania przez skarżącą działalności jej gabinetu na warunkach dotychczasowych. Organy gminy zadeklarowały, że dzierżawca zobowiązany będzie do przejęcia w formie umowy cesji umów najmu pozostałych podmiotów funkcjonujących w tym budynku, przy czym w umowie wprowadzony będzie obowiązek utrzymania przez dzierżawcę warunków najmu dla dotychczasowych najemców przez okres 5 lat, licząc od daty podpisania umowy dzierżawy, z wyłączeniem okresu wypowiedzenia umowy najmu. Zasadnie Sąd Wojewódzki zauważył, że aktualnie obowiązująca umowa najmu zawarta na czas nieokreślony z Miastem [...] przewiduje ustawowy, trzymiesięczny, termin wypowiedzenia takiej umowy. Zasadnie też ocenił Sąd I instancji, że sytuacja skarżącej nie ulegnie więc pogorszeniu, ale poprawie.

Naczelny Sąd Administracyjny uznał zatem skargę kasacyjną za niemającą usprawiedliwionych podstaw i na podstawie art. 184 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji. Uzasadnienie wyroku zostało sporządzone zgodnie z art. 193 zdanie drugie P.p.s.a.

O zwrocie kosztów postępowania kasacyjnego orzeczono w myśl art. 204 pkt 1 w związku z art. 205 § 2-4 w związku z art. 207 § 1 P.p.s.a. (koszt za wniesienie sporządzonej przez profesjonalnego pełnomocnika odpowiedzi na skargę kasacyjną) oraz § 14 ust. 1 pkt 2 lit. b rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 265 ze zm.).