Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 29 maja 2013 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 6 lutego 2013 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.

S. K. wniósł skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 6 lutego 2013 r., utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy U. z dnia 27 grudnia 2012 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z towarzyszącą funkcją mieszkaniową na działce nr [...] w N.

Zaskarżona decyzja zapadła w następujących okolicznościach sprawy:

W dniu 24 marca 2010 r. do Urzędu Gminy U. wpłynął wniosek Gminy U. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z towarzyszącą funkcją mieszkaniową na działce nr [...] w N. Decyzją z dnia 21 czerwca 2010 r. Wójt Gminy U. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z towarzyszącą funkcją mieszkaniową (usługa o charakterze nieuciążliwym) na tej nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 23 sierpnia 2010 r., uchyliło tę decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, stwierdzając, że strony postępowania nie otrzymały postanowienia uzgadniającego Starosty S. z dnia 17 maja 2010 r., przez co naruszony został przepis art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 106 § 2 i 5 k.p.a.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, Wójt Gminy U., decyzją z dnia 25 maja 2011 r., ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 13 lipca 2011 r., ponownie uchyliło decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Organ odwoławczy wskazał, że obszar analizowany został wyznaczony niezgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy, w jednym miejscu został zawężony a w innym rozszerzony a przyczyna przyjęcia takiego obszaru analizowanego nie została w ogóle wyjaśniona, w części tekstowej analizy nie przywołano żadnej działki położonej w granicach obszaru analizowanego a z załącznika graficznego analizy wynika, że wszystkie nieruchomości położone w obszarze analizowanym są niezabudowane, określając linię zabudowy inwestycji nie wskazano kategorii drogi publicznej, przy której zlokalizowana jest planowana do zabudowy nieruchomość, co powoduje, że nie można ocenić, czy linia zabudowy została określona zgodnie z przepisami; z akt sprawy wynika, że strony postępowania nie otrzymały pism uzgadniających zaskarżoną decyzję a ponadto granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone na kopii mapy ewidencyjnej w skali 1:2000, podczas gdy winny być zaznaczone na kopii mapy w skali 1:500 lub 1: 1000.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wójt Gminy U., decyzją z dnia 27 grudnia 2012 r., ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W decyzji tej Wójt określił wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, wymagania dotyczące ochrony środowiska i zdrowia ludzi, krajobrazu kulturowego, wymagania dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej, wymagania dotyczące obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, wymagania dotyczące obsługi w zakresie komunikacji, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, wymagania dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie oraz inne warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych.

Organ wskazał, że w sprawie spełnione zostały wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które umożliwiały wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, albowiem co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu; wnioskowana działka posiada dostęp do drogi publicznej - drogi powiatowej; istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; wnioskowana działka ma klasyfikację RV i nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, stosownie do przepisów art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych; żaden z przepisów odrębnych nie sprzeciwia się realizacji inwestycji objętej niniejszą decyzją. Ponadto zakres niniejszej decyzji jest zgodny z wymaganiami zawartymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy a także w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wójt wyjaśnił, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy wyznaczył wokół działki nr [...] obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zagrodowa a także funkcja usługowa. Na podstawie przeprowadzonej analizy Wójt ustalił szczegółowe parametry realizacji inwestycji.

Od decyzji Wójta Gminy U. odwołanie wniósł S. K., domagając się jej uchylenia. Odwołujący się wskazał, że decyzja ta jest niezgodna z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wydanym w sprawie o sygn. akt II SA/Gd 266/09, w którym wskazano, że planowana na działce nr [...] inwestycja w bliskim sąsiedztwie jego nieruchomości nie jest właściwa. Zarzucił on, że przeprowadzona dla potrzeb niniejszej sprawy analiza narusza zasadę dobrego sąsiedztwa i nie w pełni odzwierciedla stan faktyczny. Wskazał on, że dom mieszkalny z funkcją usługową planowany na działce [...] nie będzie przeszkadzał w pracy zakładu przetwórstwa rybnego, którego uruchomienie jest zaplanowane na jego nieruchomości, lecz to mieszkańcy budynku będą odczuwali skutki funkcjonowania tego zakładu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 6 lutego 2013 r., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy U. z dnia 27 grudnia 2012 r.

Kolegium stwierdziło, że sporządzona dla potrzeb niniejszej sprawy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została wykonana prawidłowo. Obszar analizowany oraz parametry cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu zostały określone zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wykonana analiza wraz załącznikiem graficznym obejmuje wszystkie nieruchomości położone na terenie objętym analizą oraz określa charakter istniejącej zabudowy na poszczególnych nieruchomościach. Planowana na działce nr [...] inwestycja nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu a jej realizacja nie narusza zasad współżycia społecznego, jak również nie jest sprzeczna ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem prawa własności. Nie istnieją też przepisy prawa zakazujące realizacji inwestycji z tego tylko powodu, że budowa mogłaby spowodować dyskomfort właściciela nieruchomości sąsiedniej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie jest tak szeroka, jak w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę a art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie warunkują wydania decyzji o warunkach zabudowy uzyskaniem zgody współwłaścicieli nieruchomości (w tym także sąsiednich) a art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy mówi o wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy.

Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł S. K., domagając się jej uchylenia. Zdaniem skarżącego, decyzja ta jest niezgodna z prawem, nie realizuje zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zawartych w wyroku o sygn. II SA/Gd 266/09, nie uwzględnia zasady dobrego sąsiedztwa i prowadzi do możliwych konfliktów w przyszłości związanych z sąsiedztwem funkcji mieszkaniowej oraz zakładu przetwórstwa rybnego. Skarżący uważa bowiem, że istniejący w sąsiedztwie zakład przetwórstwa rybnego będzie stwarzał niedogodności dla mieszkańców przyszłej posesji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację wskazaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz wskazał, że skarżący nie przedstawił w skardze żadnego konkretnego przepisu prawa materialnego, którego naruszenie mogłoby skutkować wadliwością zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontrolę zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Kontroli Sądu w niniejszej sprawie poddana została decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 6 lutego 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy U. z dnia 27 grudnia 2012 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji: zabudowa usługowa z towarzyszącą funkcją mieszkaniową, usługa nieuciążliwa, na działce nr [...] w N.

W ocenie Sądu zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji są zgodne z prawem.

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) – zwanej dalej ustawą. Zgodnie z treścią art. 6 ust. 2 ustawy każdy ma prawo, w granicach ustawowych, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. W niniejszej sprawie bezspornym jest, że dla terenu działki nr [...] w N. brak było w czasie wydawania zaskarżonej decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też, stosownie do treści art. 59 ust. 1 ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymagała ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy. Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. red. Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489).

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem. Zgodnie z § 3 tego rozporządzenia, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Z przeprowadzonej w niniejszej sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która spełnia wymagania określone w rozporządzeniu wynika, że spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy. Działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej o kategorii drogi powiatowej zlokalizowanej na działce nr [...] a z drogi tej jest utwardzony zjazd do tej działki, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, działka nr [...] oznaczona jest w ewidencji gruntów jako RV – grunty orne klasy V i nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a żaden z przepisów odrębnych nie sprzeciwia się realizacji inwestycji objętej niniejszą decyzją.

W niniejszej sprawie został też spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, jakim jest istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Na znajdujących się bowiem w obszarze działkach istnieje zabudowa mieszkaniowa, w tym zabudowa z funkcją usługową oraz towarzysząca funkcji mieszkaniowej i usługowej zabudowa gospodarcza i garażowa: działka nr [...] – zabudowana jest budynkiem mieszkalnym; działka nr [...] – zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz zespołem budynków gospodarczych; działka nr [...] – zabudowana jest budynkiem gospodarczo – usługowo – mieszkalnym; działka nr [...] – zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi; działka nr [...] – zabudowana jest budynkiem mieszkalnym; działka nr [...] – zabudowana jest budynkiem mieszkalnym; działka nr [...] – zabudowana jest budynkiem mieszkalno – usługowym; działka nr [...] – zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi; działka nr [...] – zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym; działka nr [...] – zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wraz z częścią gospodarczą oraz garażem; działka nr [...] i [...] – zabudowana jest budynkiem nieczynnego zakładu przetwórstwa rybnego i dla działki tej wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zakładu kontynuującego dawną funkcję.

Przy wykładni art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, należy pamiętać o ratio legis tegoż przepisu - mającego służyć zapewnieniu ładu przestrzennego w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które poprzez kontynuację tworzy harmonijną całość uwzględniając w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Powyższe uregulowania nie jest jednak z jednej strony ogranicznikiem inicjatyw obywateli w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, a z drugiej nie może służyć uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego rozumianej jako nakaz zabudowy i zagospodarowania wyłącznie w taki sam sposób, jak już istniejący. Tym samym jako zasadę należy przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Nieuprawniona jest jednocześnie zawężająca interpretacja pojęcia "kontynuacja funkcji", rozumianego jako możliwość lokalizowania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące, czy też możliwość użytkowania obiektów budowlanych wyłącznie w taki sam sposób, jak na działce sąsiedniej. Nie można zatem uznać, że podstawą decyzji odmownej byłby sam brak zgodności pomiędzy inwestycją, a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumiany jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektem istniejącym. Należy mieć bowiem na względzie, że celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego (zob.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi: z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 1024/10, Lex nr 755679; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 16 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 755/10, Lex nr 755917).

Należy też wskazać, że przedmiotem oceny w postępowaniu o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy może być jedynie spełnienie kryteriów "dobrego sąsiedztwa", o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Przedmiotu takiego nie stanowią natomiast zagadnienia związane z wpływem planowanej inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących, a tym bardziej subiektywnie odczuwana uciążliwość inwestycji, czy też spadek atrakcyjności lub wartości działek sąsiadujących z terenem inwestycji. Subiektywne bowiem przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu, związane z rodzajem działalności gospodarczej prowadzonej na działce, której dotyczy kwestionowana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz podejrzenie, że inwestor będzie rozwijał uciążliwą dla niego działalność, nie może ograniczać prawa właściciela do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 9 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 84/07, Lex nr 394773). Decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszą z cyklu decyzji, wydawanych w procesie inwestycyjnym. Ma ona wstępny i ogólny charakter - nie przesądza, bowiem jeszcze o prawie do prowadzenia konkretnej inwestycji w konkretnym miejscu, a jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa. Jest to decyzja która przeznacza dany teren pod inwestycję, nie rodzi żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest zaś ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2012 r., sygn. akt II OSK 229/11, Lex nr 1216331)

Skarżący wskazywał na sprzeczność wydanej decyzji z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 8 października 2009 r. sygn. akt II SA/Gd 266/09, którym Sąd uchylił decyzję Wójta gminy U. ustalającą warunku zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego na działce nr [...] w N. oraz utrzymująca ją w mocy decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd uznał za bezzasadny zarzut skargi, że ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji nie jest dopuszczalne z uwagi na planowaną inwestycję na sąsiedniej nieruchomości w postaci zakładu przetwórstwa ryb, która może w przyszłości negatywnie oddziaływać na obiekt planowany na działce przedmiotowej. Sąd ten wskazał, że "w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy badaniu nie podlegają kwestie oddziaływania obiektów budowlanych znajdujących się na sąsiadujących nieruchomościach. Brak jest bowiem podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy podmiotowi, który posiada tytuł prawny do zagospodarowania terenu, jeżeli planowana inwestycja spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie mają przy tym znaczenia okoliczności związane z możliwym przyszłym oddziaływaniem obiektów budowlanych położonych na sąsiadujących nieruchomościach na obiekt budowlany stanowiący inwestycję objętą postępowaniem o ustalenie warunków zabudowy. Wskazać w tym miejscu należy że prawo do zabudowy terenu, zwane też wolnością zagospodarowania terenu należy wywodzić z istoty cywilnoprawnej konstrukcji prawa własności. Prawo do zabudowy jest zatem elementem prawa własności, natomiast ewentualne regulacje planistyczne, na równi z innymi regulacjami ustawowymi, należy traktować jako elementy ograniczenia tego prawa. Zgodnie z art. 140 k.c. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Jednym z ograniczeń prawa własności nieruchomości położonych na terenach, na których brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Zasada ta określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wymóg ten dotyczy dostosowania planowanej zabudowy do warunków istniejących, faktycznie występujących w miejscu planowanej inwestycji z wyjątkiem zabudowy niezgodnej z prawem. Przez dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej należy rozumieć kontynuację szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych. Warunek braku sprzeczności funkcji planowanej oraz funkcji zastanej na danym terenie musi być oceniany obiektywnie niezależnie od ocen inwestora, jak również niezależnie od ocen właścicieli nieruchomości sąsiednich." Zarzut skarżącego, że w powyższym wyroku wskazano, że lokalizacja planowanej inwestycji na działce nr [...] w N. nie jest właściwa, nie jest zatem słuszny, a powodem uchylenia decyzji była wadliwość sporządzonej analizy. Wskazać także należy, że powyższy wyrok zapadł w innej sprawie. Rozpoznany w niniejszej sprawie wniosek złożono bowiem po wydaniu wyroku w dniu 23 marca 2010 r. i dotyczył on zabudowy usługowej towarzyszącą funkcją mieszkaniową, a nie jak w przypadku poprzedniej sprawy zabudowy mieszkaniowej.

W związku z powyższym, zgodzić należało się ze stanowiskiem organów orzekających w sprawie, które uznały, że projektowana inwestycja odpowiada funkcji zastanej w analizowanym obszarze a istniejąca zabudowa i zagospodarowanie terenu posiada cechy, które mogą być wzorem dla nowej zabudowy.

W związku z powyższym skarga S. K., jako bezzasadna, podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.