Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc - Malec (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Anna Ostrowska Sędzia WSA Bartłomiej Pastucha po rozpoznaniu w trybie uproszczonym dniu 14 lipca 2026 r. sprawy ze skargi I. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2025r., znak: [...] w przedmiocie opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza P. z dnia [...] kwietnia 2025r., znak: [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz I. K. kwotę 844 (osiemset czterdzieści cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Decyzją z [...] listopada 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania I. K. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza P. z [...] kwietnia 2025 r. ustalającą wobec skarżącej jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości działki nr ewid.[...] obr. 0001 położonej w miejscowości D. W., gm. P., spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania.

Decyzja została wydana na podstawie art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024r., poz. 1130 z późn. zm., dalej jako "u.p.z.p.") w zw. z uchwałą Rady Miejskiej w P. nr LXXXIII/570/2023 z dnia 12 grudnia 2023 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru wiejskiego gminy P. — etap I (Dz. Urz. Woj. Lub. z 2024 r., poz. 474).

W uzasadnieniu organ I instancji podniósł, że wskazaną uchwałą zmieniono przeznaczenie spornej działki nr ewid.[...]: dotychczas znajdowała się ona na terenach rolnych bez prawa zabudowy (oznaczenie: RP), a obecnie w części stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (33 MN), a w części - teren rolniczy (47R); uchwałą wprowadzono również 30% stawkę jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, na podstawie którego organ ustalił wzrost wartości spornej działki o kwotę [...]zł i w konsekwencji opłatę planistyczną we wskazanej w decyzji wysokości.

W odwołaniu I. K. podnosiła, że działka ta przed zmianą planu również mogła być zabudowana jako zagrodowa, czego rzeczoznawca nie uwzględnił; poza tym rzeczoznawca nie wyjaśnił dostatecznie przyjętych cech i ich wartości oraz całkowicie pominął, że przez środek działki przebiega trakcja elektroenergetyczna, co – jej zdaniem - znacząco obniża wartość nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło odwołania.

W obszernym uzasadnieniu przedstawiło regulacje prawne dotyczące ustalania opłaty planistycznej oraz sporządzania wyceny nieruchomości (art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4, 5, 11 u.p.z.p. oraz art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5, art. 154 ust. 1, art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej jako "u.g.n." oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832, dalej jako "rozporządzenie w/s wyceny nieruchomości") oraz stwierdziło, że w sprawie występują przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej, przewidziane w tych przepisach.

Kolegium odniosło się do sporządzonego w sprawie przez rzeczoznawczynię majątkową operatu z 19 lutego 2025r. uznając go za prawidłowy, przejrzysty, wnikliwy i wyczerpujący.

Ustaliło, że w operacie do określenia wartości spornej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze oraz metodę porównywania parami. Rzeczoznawczyni przeanalizowała rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu podobnym do działki wycenianej zarówno przed, jak i po zmianie planu miejscowego. Analizą został objęty rynek miejscowy — teren gminy P. dla nieruchomości rolnych bez prawa zabudowy, zaś dla zabudowy jednorodzinnej — obszar obrębów: N. (gm. O. L.), G. (gm. Ł.); analiza dotyczyła okresu od sierpnia 2023 r. do dnia wyceny. Rzeczoznawczyni wybrała do analizy nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej we wskazanych przeznaczeniach; wymieniła cechy rynkowe uznane za istotne wraz z opisem i wagami (dla przeznaczenia przed i po zmianie planu); dokonała oszacowania wartości rynkowej spornej działki dla przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową i grunt rolny oraz dla przeznaczenia przed zmianą planu — jako wyłącznie rolnego, przedstawiając w operacie stosowne korekty i wyliczenia; obliczyła, że łączna wartość działki po uchwaleniu planu wyniosła [...] zł, przed zmianą planu - [...] zł, a różnica - [...] zł.

Biorąc pod uwagę, że sporna działka została zbyta 9 lutego 2024r., a więc przed upływem pięciu lat od wejścia w życie zmiany planu miejscowego tj. od 31 stycznia 2024r., a wszczęcie postępowania nastąpiło w terminie określonym w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., zasadne było ustalenie opłaty planistycznej z uwzględnieniem stawki procentowej wprowadzonej uchwałą zmieniającą plan miejscowy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że w świetle planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą nr V/34/03 Rady Miejskiej w P. z dnia 28 marca 2003 r. sporna działka stanowiła tereny rolne bez prawa zabudowy - symbol Rp, natomiast po zmianie planu dokonanej uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia 12 grudnia 2023 r. działka jest przeznaczona w 50% pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN) i w 50% pod tereny rolne bez prawa zabudowy (symbol Rp).

Kolegium wyjaśniło też, że dobór nieruchomości podobnych następuje ze względu na podobieństwo nieruchomości w: położeniu, stanie prawnym, przeznaczeniu, sposobie korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość nieruchomości wycenianej. Identyfikacja nieruchomości podobnej do nieruchomości wycenianej nie następuje na podstawie wszystkich dostępnych cech nieruchomości wycenianej, ponieważ nieruchomości nie są identyczne w każdym detalu. Do obliczeń w niniejszej sprawie rzeczoznawczyni wybrała cechy rynkowe nieruchomości, które różnicują ceny na badanym rynku określonym i przyjętym jako podstawa wyceny. Liczba została ograniczona do tych cech, które w pełni charakteryzują nieruchomość z pominięciem cech, które są wspólne dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania. Wagi cech rynkowych określono zaś na podstawie analizy danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie I. K. domagała się uchylenia decyzji organów obu instancji, zarzucając ich wydanie z naruszeniem:

1. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że nastąpił rzeczywisty i rynkowy wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu, podczas gdy ustalenie wzrostu wartości oparto na operacie nieuwzględniającym relewantnych, rzeczywistych ograniczeń zagospodarowania (linia napowietrzna, słupy energetyczne, konieczność zachowania pasów/odległości, realne "wyłączenie" części MN), co skutkowało zawyżeniem wartości "po planie" i zawyżeniem podstawy opłaty;

2. art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 oraz art. 156 ust. 1 i 3 u.g.n. poprzez zaakceptowanie wartości rynkowej ustalonej w sposób nieodpowiadający definicji "najbardziej prawdopodobnej ceny" i nieodzwierciedlający w sposób obiektywny stanu nieruchomości, jej cech rynkowych i ograniczeń w sposobie korzystania, w szczególności przez pominięcie lub pozorne ujęcie ograniczeń wynikających z infrastruktury przesyłowej jako cechy cenotwórczej (a w konsekwencji brak adekwatnego dyskonta wartości części MN);

3. art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z art. 153 i art. 154 u.g.n. poprzez zaakceptowanie doboru transakcji i nieruchomości porównawczych w sposób nieuzasadniający podobieństwa w kluczowych parametrach determinujących cenę (w tym w zakresie obciążeń/ograniczeń od linii i słupów), a także poprzez dopuszczenie do sytuacji, w której w materiale porównawczym znalazła się transakcja odpowiadająca sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (ryzyko samoodniesienia i błędnego koła), co wyklucza obiektywizację wartości i podważa poprawność zastosowania podejścia porównawczego;

4. art. 157 u.g.n. przez zaniechanie podjęcia działań zmierzających do merytorycznej weryfikacji operatu w trybach przewidzianych prawem (uzupełnienie, ponowna wycena, ocena prawidłowości operatu), co w realiach sprawy skutkowało oparciem decyzji na dowodzie wadliwym;

5. przepisów rozporządzenia w/s wyceny nieruchomości tj. § 5 - poprzez przyjęcie do analiz cen transakcji bez wykazania, że nie zachodziły szczególne warunki transakcji powodujące cenę rażąco odbiegającą od przeciętnych cen uzyskiwanych dla nieruchomości podobnych oraz bez rzetelnej analizy porównywalności cen względem cech nieruchomości (zwłaszcza obciążeń przesyłowych), § 8 (metoda korygowania ceny średniej / standard doboru próby porównawczej i korekt) - poprzez oparcie wyniku na niereprezentatywnym i niewystarczającym materiale porównawczym (w tym ryzyko zbyt małej próby) oraz brak transparentnego wykazania korekt cech rynkowych, w szczególności korekty związanej z pasem technologicznym/strefami od linii i słupów oraz ogólnych wymogów sporządzenia operatu w sposób pozwalający na odtworzenie toku rozumowania, weryfikację danych wejściowych i rachunku oraz sprawdzenie wpływu cech rynkowych na wynik;

6. art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie w sposób kompletny i rzetelny wpływu infrastruktury elektroenergetycznej na realne możliwości zagospodarowania części MN (strefy/pas technologiczny/odległości), a także poprzez zaniechanie pozyskania dowodów obiektywnych (np. informacji operatora o parametrach linii i pasie technologicznym) oraz poprzestanie na operacie nieusuwającym zasadniczych wątpliwości;

7. art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie oceny dowodu z operatu w sposób dowolny i pozorny (bezkrytyczne uznanie operatu za miarodajny, pomimo konkretnych zarzutów strony oraz mimo istotnych braków w analizie cech rynkowych i korekt), bez wykazania, że operat jest kompletny, logiczny i weryfikowalny;

8. art. 84 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie koniecznych czynności dowodowych w sytuacji sporu co do wiadomości specjalnych (brak zobowiązania rzeczoznawcy do wyczerpującej opinii uzupełniającej odnoszącej się do slupów/napowietrznej linii, realnego "wyłączenia" części terenu oraz wpływu tych czynników na dobór próby i korekty, ewentualnie brak dopuszczenia dowodu z innej opinii);

9. art. 10 § 1 k.p.a. oraz art. 11 k.p.a. poprzez pozorne odniesienie się do zarzutów strony i nieudzielenie wyczerpującej, merytorycznej odpowiedzi na kwestionowane elementy operatu (w tym na pominięcie infrastruktury przesyłowej jako cechy cenotwórczej oraz przy doborze transakcji porównawczych), co uniemożliwiło stronie realną polemikę i kontrolę podstaw rozstrzygnięcia;

10. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia w sposób niepozwalający na kontrolę instancyjną i sądową: brak szczegółowego wyjaśnienia, dlaczego organ uznał operat za wystarczający, brak wykazania odniesienia do kluczowych okoliczności wpływających na wartość (linia, słupy, strefy), brak analizy ryzyka zniekształcenia wyniku przez transakcję o najwyższej cenie oraz przez użycie transakcji odpowiadającej sprzedaży nieruchomości wycenianej;

11. art. 8 § 1 k.p.a. poprzez przerzucenie na stronę negatywnych konsekwencji niekompletnego postępowania dowodowego i zaakceptowanie operatu obarczonego brakami staranności (w tym błędami w cytowaniu podstaw prawnych), przy jednoczesnym nałożeniu na stronę istotnego ciężaru finansowego.

W obszernym uzasadnieniu skarżąca rozwinęła argumentację podniesionych zarzutów.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania tj. art. art. 7, 77, 79, 80, 81 i 107 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do powołanego art. 7 k.p.a. organy administracji publicznej w toku postępowania stoją na straży praworządności i z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. W myśl zaś art. 77 § 1 i 80 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, a następnie na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona. Z kolei art. 107 § 3 k.p.a. nakłada na organ obowiązek wskazania w uzasadnieniu faktów, które uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Zaznaczyć należy, że w świetle art. 136 k.p.a. obowiązek przeprowadzenia rzetelnego postępowania dowodowego spoczywa również na organie II instancji. W świetle art. 81 k.p.a. – okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możliwość wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów (...).

Przedmiotem postępowania było ustalenie wobec skarżącej opłaty planistycznej w związku ze zbyciem nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dla porządku należy przypomnieć treść regulacji prawnych mających zastosowanie w sprawie.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Nałożenie opłaty może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p.). Opłatę ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.).

Kluczowym źródłem ustaleń faktycznych, stanowiących podstawę rozstrzygnięcia w sprawach dotyczących ustalenia opłaty planistycznej jest operat szacunkowy, sporządzany przez rzeczoznawcę, stosownie do wymogów określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz aktach wykonawczych.

Operat jest najważniejszym dowodem w sprawie w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, jednak podlega on ocenie przez organ, jak każdy inny dowód, a zatem to do organu należy ocena jego wiarygodności. Dokonując tej oceny, organ nie kontroluje merytorycznej zawartości operatu, a jedynie ogranicza się do zbadania jego poprawności, przejrzystości, logiki, natomiast w sytuacji, gdy w świetle innych materiałów dowodowych wynik operatu może budzić wątpliwości, organ ma obowiązek – zgodnie z ogólnymi regułami dowodowymi - podjąć wszelkie czynności wyjaśniające zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. "Dokonując oceny operatu, organ nie może ograniczyć się do powołania zawartej w nim konkluzji rzeczoznawcy, lecz zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Zakresem kontroli organ winien zatem objąć podejście, metodę i techniki szacowania przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ okoliczność, że ich wybór zależy wyłącznie od rzeczoznawcy nie daje mu w tym zakresie pełnej, niekontrolowanej swobody" (zob. wyrok WSA w Łodzi z dnia 29 października 2015r., II SA/Łd 553/15; wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r., I OSK 417/06).

W odwołaniu skarżąca zakwestionowała prawidłowość operatu, podnosząc, że przyjęte przez biegłą do porównań nieruchomości nie spełniają warunku podobieństwa; skarżąca nie rozumie, jakie cechy wybranych nieruchomości zostały uznane przez biegłą za cechy świadczące o podobieństwie nieruchomości, ani tego jakie cechy – zdaniem biegłej - te nieruchomości różnicują.

Skarżąca zarzucała też, że biegła pominęła całkowicie istniejącą na spornej działce infrastrukturę energetyczną, która – w jej przekonaniu - istotnie zmniejsza wartość działki.

W związku z tak sformułowanymi zarzutami, organ odwoławczy powinien był zwrócić się do biegłej o ustosunkowanie się do nich. Zgodnie z art. 79 k.p.a. organ (w tym także odwoławczy) ma obowiązek zapewnić stronom możliwość zadawania biegłej pytań i zadbać, by biegła ustosunkowała się do podnoszonych przez strony zastrzeżeń - bez odniesienia się biegłej do zgłaszanych zastrzeżeń jej opinia nie może być bowiem uznana za wiarygodny dowód (art. 81 k.p.a.).

Z akt wynika, że do biegłej zwracał się wprawdzie organ I instancji w związku z wcześniejszymi uwagami skarżącej, a biegła odniosła się do nich w piśmie z 27 marca 2025r., jednak uwagi nie dotyczyły znajdującej się na spornej nieruchomości infrastruktury, skarżąca podniosła je natomiast w odwołaniu. Zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego obligowała organ odwoławczy co najmniej do uzupełnienia materiału dowodowego i zwrócenia się do biegłej o ustosunkowanie się do tego zarzutu.

Żadnych wyjaśnień w tym zakresie nie zawarł również organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wbrew wymogom art. 107 § 3 k.p.a. Dodać należy, że Sąd nie posiada wiadomości specjalnych, nie ma też możliwości dopuszczenia dowodu z opinii biegłego – na tym etapie nie ma więc możliwości odniesienia się zarzutów skargi, dotyczących specjalistycznej wiedzy. Sąd kontroluje wydaną przez organ administracji decyzję wyłącznie w zakresie jej legalności (zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych), a więc w zakresie zgodności z prawem, natomiast sam nie ma uprawnień i nie posiada środków prawnych (m.in. możliwości przeprowadzania dowodów z opinii biegłego) w zakresie samodzielnego rozstrzygania sprawy administracyjnej (np. ustalenia odszkodowania dla strony). Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji powinno wynikać, że organ podjął wszystkie niezbędne czynności w celu wyczerpującego wyjaśnienia sprawy. W postępowaniu z udziałem biegłego sprawa może być uznana za wyjaśnioną tylko wtedy, gdy biegły odniesie się do zarzutów i wątpliwości strony co do sporządzonego przez niego operatu; takiego odniesienia w rozpatrywanej sprawie zabrakło.

Należy podkreślić, że skuteczne podważenie konkretnych ustaleń biegłego jest możliwe w zasadzie wyłącznie przez innego biegłego bądź właściwą organizację rzeczoznawców, stosownie do art. 157 u.g.n., który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (...). Obowiązek przedstawienia opinii innego biegłego obciąża stronę, która kwestionuje operat sporządzony na zlecenie organu. Ewentualna konfrontacja kilku operatów może wymagać zastosowania art. 157 u.g.n. Sąd ma też świadomość, że zakres swobody organu przy ocenie operatu jako dowodu, wymagającego wiedzy specjalistycznej, doznaje istotnych ograniczeń. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Jednocześnie właśnie z tych powodów istotne może okazać się zapewnienie przez organ stronie możliwości kierowania pytań do biegłego; udzielenie odpowiedzi może ułatwić organowi ocenę sporządzonego w sprawie operatu lub wyjaśnienie wątpliwości stronie. Dopiero jeśli to okaże się niewystarczające, zarówno strona, jak i organ mogą podejmować ewentualne dalsze czynności dowodowe.

W rozpatrywanej sprawie zabrakło wyjaśnień biegłej dotyczących istniejącej na spornej nieruchomości infrastruktury i jej wpływu na wartość tej nieruchomości, a wokół tej kwestii koncentrują się w zasadzie wszystkie zarzuty skargi. Zdaniem skarżącej, istnienie na wycenianej nieruchomości infrastruktury jest jej cechą, która powinna być brana pod uwagę przy doborze nieruchomości podobnych do niej, a także przy dokonywaniu korekt cech rynkowych.

W związku z tym Sąd za trafne uznał zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania dowodowego w zakresie ustalenia znaczenia spornej infrastruktury w dokonanej przez biegłą wycenie, co - biorąc pod uwagę zasadę ekonomiki procesowej (art. 12 k.p.a.) – musiało skutkować uchyleniem nie tylko zaskarżonej decyzji, ale również decyzji organu I instancji. Za takim rozstrzygnięciem przemawiał dodatkowo zarzut skargi dotyczący uwzględnienia przez rzeczoznawcę w materiale porównawczym wycenianej nieruchomości, co budzi wątpliwości i wymaga wyjaśnienia przez specjalistę.

Z przedstawionych względów Sąd na podstawie art.145 § 1 ust.1 lit. "a" i "c" i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026r., poz.143) orzekł, jak w sentencji.

Zasądzenie kosztów od organu nastąpiło na podstawie art. 200 cyt. ustawy.

Badając sprawę ponownie organ uwzględni powyższe rozważania Sądu; w miarę potrzeby rozważy dopuszczenie opinii kolejnego biegłego.