Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Nawrot, , Sędzia WSA Wojciech Sawczuk, Sędzia WSA Tomasz Stawecki (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 19 lutego 2020 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] w [...] na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku wykonania robót budowlanych oddala skargę

1. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "[...] WINB") decyzją Nr [...] z [...] sierpnia 2019 r. znak: [...], po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] i [...] w [...] (dalej "Wspólnota Mieszkaniowa" lub "skarżąca") utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] (dalej też: "PINB") z [...] maja 2019 r. nr [...] znak: [...] w sprawie nałożenia obowiązku wykonania robót budowlanych na tarasach lokalu nr [...] w wielorodzinnym budynku mieszkalnym przy ul. [...] w [...], w celu doprowadzenia go do stanu zgodnego z prawem.

Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

2. W dniu 17 grudnia 2018 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego działając na wniosek [...] – współwłaścicieli lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w [...] i zarządzanym przez skarżącą, wszczął postępowanie administracyjne w sprawie złego stanu technicznego budynku, polegającego m.in. na zagrzybieniu i zawilgoceniu części ścian i sufitów w lokalu nr [...].

W trakcie kontroli przeprowadzonej 25 stycznia 2019 r. stwierdzono, że lokal nr [...] jest lokalem szczytowym na piątym piętrze wielorodzinnego budynku. Od strony podwórza (południowo-wschodniej), w pokoju sypialnym na części ściany zewnętrznej balkonowej, na całej wysokości ściany od okna do naroża, występowało intensywne zawilgocenie i miejscowe zagrzybienie ściany. W tym miejscu do elewacji zamocowana jest rura spustowa odprowadzająca wody opadowe z tarasu na wyższej kondygnacji. Ponadto, stwierdzono, że w innej części lokalu nr [...] występują miejscowe odparzenia tynku nad nadprożem okiennym na łączeniu ściany i sufitu oraz zawilgocenie na elewacji glifu okna balkonowego. Taras lokalu znajdującego się bezpośrednio nad częścią lokalu [...], stanowi w części jego stropodach. Na elewacji od strony północno-zachodniej w zewnętrznym narożu płyty balkonowej, przez drugi balkon przechodzi rura spustowa odprowadzająca wody opadowe. Wokół rury spustowej widoczne jest zawilgocenie tynku.

Postanowieniem nr [...] z dnia [...] lutego 2019 r. PINB nałożył na skarżącą obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej budynku, dotyczącej zawilgocenia ścian i sufitów w lokalu nr [...]. W dniu 7 maja 2019 r. skarżąca złożyła do organu ekspertyzę stanu technicznego tarasów i loggii usytuowanych w budynku położonym przy ul. [...] w [...].

3. Po analizie zgromadzonego materiału PINB w [...] wydał decyzję nr [...] z [...] maja 2019 r. w sprawie nałożenia na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązku wykonania robót budowlanych na tarasach lokalu nr [...] w wielorodzinnym budynku mieszkalnym przy ul. [...] w [...]. Celem robót ma być doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z prawem poprzez wykonanie szczelnego przejścia rur odwadniających tarasy (od strony podwórza i ulicy) poprzez żelbetowe stropy tarasów, usunięcie nieszczelności tynku na elewacji oraz wykonanie szczelnego przejścia rury spustowej odprowadzającej wody opadowe z tarasu na wyższej kondygnacji przez ścianę tarasu od strony podwórza oraz usunięcie wszystkich ubytków tynku na elewacjach budynku i nieszczelności przy obiektach blacharskich.

Decyzja organu powiatowego została wydana na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 51 ust. 7 oraz art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm., dalej "pr.bud." oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2096, dalej: "k.p.a.").

Organ pierwszej instancji stwierdził, że z uwagi na stwierdzone nieprawidłowości, w tym wady wykonawcze tarasu nad lokalem nr [...], zasadne jest wykonanie robót budowlanych wskazanych Wspólnocie Mieszkaniowej.

4. Od decyzji PINB nr [...] z [...] maja 2019 r. skarżąca złożyła odwołanie twierdząc, że przy wydaniu decyzji organ powiatowy naruszył prawo procesowe i materialne.

Skarżąca wskazała, że decyzja z [...] maja 2019 r. została skierowana do niewłaściwego podmiotu. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych oraz stanowiskiem doktryny utrzymanie tarasów i balkonów jako powierzchni przynależnych do lokalu obciąża właściciela lokalu, a nie wspólnotę mieszkaniową. Potwierdzają to też umowy nabycia własności poszczególnych lokali. Akty notarialne stanowią, że każdoczesny właściciel lokalu posiada nieodpłatnie i bezterminowo przylegający do tego lokalu mieszkalnego balkon, loggię lub taras oraz zarządza taką częścią budynku, a także ponosi koszty jej utrzymania w należytym stanie.

Zdaniem skarżącej, organ pierwszej instancji pominął ustalenia zmierzające do określenia właściwego adresata decyzji, a nakładając na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązek wykonania remontu balkonu dopuścił ingerencję w będącą własnością właściciela lokalu. Fakt posiadania balkonu poprzez właściciela lokalu mieszkalnego ujawniony w akcie notarialnym jednoznacznie wskazuje właściciela balkonu będącego także właściwym adresatem niniejszej decyzji.

Ponadto skarżąca podniosła, że decyzja PINB została wydana także z naruszeniem przepisów postępowania, w szczególności art. 10 k.p.a. Informację o uprawnieniach wynikających z ww. przepisu skarżąca otrzymała łącznie z kwestionowaną decyzją, co sprawia, że uprawnienia te stały się iluzoryczne.

5. Po rozpatrzeniu odwołania skarżącej od decyzji organu powiatowego [...] WINB decyzją z [...] sierpnia 2019 r., nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Jako podstawę prawną zaskarżonego rozstrzygnięcia wskazano art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 83 ust. 2 pr.bud.

Organ odwoławczy stwierdził, że nakazanie robót budowlanych wynika z nieprawidłowego wykonania rury spustowej odprowadzającej wody opadowe z budynku. W ocenie [...] WINB bezsprzecznie dotyczy to części wspólnych obiektu. Dlatego też zarzut skarżącej dotyczący skierowania decyzji PINB nr [...] z [...] maja 2019 r. do błędnego adresata, jest bezzasadny. Zdaniem organu wojewódzkiego z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że obecny stan przedmiotowego budynku nie wynika z jego niewłaściwego użytkowania, czy też utrzymywania go w niewłaściwym stanie przez właścicieli lokali, lecz jest konsekwencja nieprawidłowości popełnionych w trakcie budowy budynku.

6. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem organu drugiej instancji skarżąca złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę, wnosząc o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji.

Skarżąca zarzuciła decyzji organu drugiej instancji:

1) naruszenie art. 6 k.p.a. poprzez uchybienia procedury administracyjnej, co doprowadziło do wydania rozstrzygnięcia na podstawie nieprawidłowo ustalonego stanu faktycznego,

2) naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania administracyjnego w sposób podważający zaufanie obywateli do organów administracji publicznej,

3) naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. poprzez przyjęcie, że skarżąca nie wykazała jakiej czynności procesowej nie mogła dokonać w związku z naruszeniem przez organ pierwszej instancji wskazanego przepisu k.p.a., w sytuacji gdy w odwołaniu od decyzji PINB z [...] maja 2019 r. podniesiono, że organ ten nie uwzględnił wskazań dotyczących zarządu balkonami wynikających z treści umów nabycia lokalu, co oznacza, że skarżąca domagała się przeprowadzenia dowodu z dokumentu: umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży tego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej,

4) naruszenie art. 7, 77 § 1, art. 80 i 81 k.p.a., poprzez uchybienie obowiązkowi wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

– bezpodstawne przyjęcie, że zalewanie lokali mieszkalnych jest efektem nieprawidłowego wykonania rury spustowej wód opadowych, gdy w rzeczywistości wadliwe wykonanie dotyczy przejścia rur spustowych przez ściany i stropy tarasów,

– pominięcie przy wydaniu kwestionowanego rozstrzygnięcia tego, że w umowach o ustanowieniu odrębnej własności lokali i ich sprzedaży jednoznacznie określono, ze właściciele mieszkań, którzy są wyłącznymi użytkownikami balkonów ponoszą koszty ich utrzymania i zachowania w należytym stanie,

5) naruszenie art. 107 § 1 pkt 3 w zw. z art. 28 k.p.a. poprzez skierowanie decyzji do niewłaściwego adresata, tj. do skarżącej, w sytuacji, gdy w okolicznościach sprawy niniejszej adresatem decyzji powinni być właściciele odpowiednich lokali, do który przylegają wadliwie wykonane balkony w budynku przy ul. [...] i [...] w [...],

6) naruszenie art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a. poprzez brak uzasadnienia faktycznego i prawnego zaskarżonej decyzji w części dotyczącej właściwego ustalenia adresata decyzji administracyjnej,

7) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie w sprawie, w której brak do tego przesłanek.

7. Odpowiadając w dniu 3 października 2019 r. na ww. skargę organ drugiej instancji podtrzymał swoje stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi. Organ stwierdził, że przesłanki, którymi kierował się przy podejmowaniu zaskarżonej decyzji zostały wskazane w jej uzasadnieniu, a zarzuty podniesione przez skarżącą pozostają bez wpływu na treść wydanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

8. Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 ze zm.) zadanie Sądu jest ściśle określone: Sąd ma dokonać kontroli zaskarżonego aktu administracyjnego pod względem zgodności z prawem, czyli prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni.

W związku z tym, Sąd ma obowiązek wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny jeśli stwierdzi, że w danej sprawie niewątpliwie doszło do naruszenia przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie. Nakazuje to art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm., zwanej dalej "p.p.s.a."). Sąd ma też obowiązek stwierdzić nieważność decyzji lub postanowienia, jeśli akt taki jest dotknięty którąkolwiek z wad określonych w art. 156 § 1 k.p.a.

Natomiast w przypadku niestwierdzenia wskazanych postaci naruszenia prawa przez organ administracji, skarga podlega oddaleniu. Inaczej mówiąc, jeśli zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, uchylenie jej przez sąd jest niedopuszczalne.

Jednocześnie stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną.

9. Sąd oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej, gdyż uznał, rozstrzygnięcia organów nadzoru budowlanego właściwych w sprawie zostały wydane na podstawie prawidłowo dokonanej wykładni prawa.

Zdaniem Sądu dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy kluczowe znaczenie mają dwie okoliczności: (1) ustalenie, czy faktyczne zawilgocenie ścian i stropów w lokalach położonych na piątym piętrze budynku zarządzanego przez skarżącą wynika z wad technicznych części wspólnych budynku, czy też tych elementów konstrukcyjnych budynku, które stanowią immanentne części poszczególnych lokali; oraz (2) ustalenie, czy postanowienia aktów notarialnych, na podstawie których przeniesiono własność lokali mogą skutecznie ograniczyć zastosowanie przepisów prawa publicznego, w szczególności ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

10. Rozstrzygnięcie pierwszej ze wskazanych kwestii wymaga skonfrontowania ustaleń rzeczoznawców co do przyczyn zawilgocenia ścian przedmiotowego budynku z ustawową kategorią "części wspólnych budynku".

Otóż stan faktyczny lokalu nr [...] a także sześciu innych lokali w przedmiotowym budynku przy ul. [...] w [...] został szczegółowo zbadany i opisany w "Ekspertyzie stanu technicznego [która] Dotyczy tarasów i loggi usytuowanych w budynku położonym w Legionowie przy ul. [...], lokale [...]" oznaczonej datą 25 kwietnia 2019 r. i opracowanej przez mgr inż. budownictwa [...], rzeczoznawcę budowlanego przy Urzędzie Wojewódzkim w [...], biegłego sądowego przy Sądzie Okręgowym w [...] (dalej "ekspertyza"), k. 9 akt PINB. Ekspertyza została przygotowana w następstwie wskazanego wcześniej postanowienia PINB nr [...] z [...] lutego 2019 r., a także analogicznych postanowień PINB wydanych w związku z wadami innych lokali wyodrębnionych w przedmiotowym budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Nie ma przy tym najmniejszych podstaw, aby poddawać wątpliwość ustalenia ekspertyzy.

Przyczyna zawilgocenia ścian w lokalu nr [...] została jasno przedstawiona i udokumentowana materiałem fotograficznym: "nieprawidłowo wykonane przejścia rur [odpływowych odprowadzających wody opadowe] przez ściany i stropy konstrukcyjne są źródłem wnikania wody opadowej pod warstwy tynku mineralnego i zawilgocenia lokali" (str. 12-13 ekspertyzy).

Ustalenia zawarte w ekspertyzie zostały następnie wykorzystane w decyzji PINB Nr [...] z [...] maja 2019 r. W tym stanie rzeczy jeden z podstawowych zarzutów skarżącej sugerującej naruszenie art. 7 i 77 § 1 oraz 80 i 81 k.p.a. należało uznać za całkowicie bezzasadny.

Analizując kontrolowane decyzje w świetle ustaleń ekspertyzy należy również stwierdzić, że organy w pełni prawidłowo dokonały kwalifikacji stanu technicznego lokalu nr [...] oraz powiązania go w kategoriach przyczynowo-skutkowych z tarasem położonym nad ww. lokalem, a także sposobem zaprojektowania i wykonania rur spustowych służących do odprowadzania wód opadowych. Mianowicie organ pierwszej instancji trafnie uznał, że postępowanie powinno być prowadzone i rozstrzygnięcie kończące postępowanie nadzorcze na tym etapie powinno być wynikiem zastosowania art. 51 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 51 ust 7 pr.bud. Można byłoby dodać, że wskazane przepisy zostały zastosowane w związku z art. 50 ust. 1 pr.bud., do którego odsyła art. 51 ust 7 pr.bud. a jeszcze ściślej art. 50 ust. 1 pkt 4 pr.bud. PINB stwierdził bowiem, że w przypadku przedmiotowego budynku przy ul. [...] mamy do czynienia z robotami budowlanymi wykonanymi "w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach". Pominięcie art. 50 ust. 1 pkt 4 pr.bud. nie ma wszak żadnego negatywnego wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, gdyż art. 51 ust 7 pr.bud. wprost odsyła do wskazanego przepisu.

Zastosowanie art. 50 ust. 1 pr.bud., do którego odsyła art. 51 ust 7 pr.bud. ma też istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia przyjętego przez PINB i utrzymanego w mocy przez organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji. Otóż w ten sposób organ pierwszej instancji wyraził swoje stanowisko ad rem, to znaczy że adresatem decyzji organu pierwszej instancji powinna być skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, a nie właściciele lokalu nr [...] lub lokalu położonego nad nim. Właściciele konkretnych lokali powinni być adresatami obowiązku wykonania robót budowlanych zapewniających prawidłową izolację stropu nad lokalem nr [...], gdyby z ekspertyzy wynikało, że przyczyną zawilgocenia ścian w lokalu nr [...] jest niewłaściwe użytkowanie tarasu nad lokalem nr [...]. W takim przypadku organ pierwszej instancji powinien był zastosować art. 66 ust. 1, w szczególności pkt 2 lub 3 pr.bud. Identyczne stanowisko zostało też wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji [...] WINB (str. 5 decyzji). Analizując stronę faktyczną rozpatrywanej sprawy należy jednak podkreślić, że z ekspertyzy wynika jednoznacznie, że analizowane zwilgocenie ścian stanowiło konsekwencję nieprawidłowo wykonanych robót budowlanych (konstrukcyjnych) na etapie realizacji inwestycji budowlanej.

Zdaniem Sądu rozpatrującego niniejszą sprawę zarówno ustalenia faktyczne przyjęte przez organ pierwszej instancji, jak i kwalifikacja prawna stwierdzonego stanu faktycznego jest w pełni zgodna z prawem.

Powyższe prowadzi też do wniosku, że podstawowy zarzut skarżącej, tj. zarzut skierowania decyzji organu pierwszej instancji i nałożenia obowiązku wykonania określonych robót budowlanych na niewłaściwy podmiot jest całkowicie nieuzasadniony.

Kontynuując analizę prawnej strony rozpatrywanego zagadnienia należy jako bezsporne przyjąć, że stwierdzone wady techniczne wystąpiły w budynku mieszkaniowym wielorodzinnym, w którym powstała skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa. Zastosowanie znajdują więc przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 737 ze zm., dalej: "u.w.l."). Zgodnie z nimi w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Na nieruchomość wspólną składa się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (patrz art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.). Nieruchomość wspólna stanowi współwłasność w częściach ułamkowych wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych, przy czym w imieniu współwłaścicieli działa właśnie wspólnota mieszkaniowa. Może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (patrz m.in. art. 6 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 8 u.w.l.). Nie ma zatem wątpliwości, że adresatem obowiązków i związanych z tym uprawnień wynikających z przepisów ustawy Prawo budowlane jest wspólnota mieszkaniowa, jeśli przepisy te bądź akty stosowania prawa odnoszą się do części wspólnych budynku. Zasadę tę potwierdziła zresztą skarżąca w rozpatrywanej sprawie wykonując obowiązek nałożony na nią przez postanowienie PINB Nr [...] z [...] lutego 2019 r. w przedmiocie nałożenia obowiązku dostarczenia ekspertyzy technicznej budynku (patrz też np.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 września 2019 r., sygn. akt II OSK 826/19 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 23 października 2019 r., sygn. akt II SA/Po 562/19 – oba orzeczenia co do roli wspólnoty mieszkaniowej w sferze prawa budowlanego).

W przedstawionym stanie rzeczy należy wreszcie rozstrzygnąć, czy rury spustowe odprowadzające wody opadowe, a także ściany, stropy i inne elementy konstrukcyjne budynku stanowią części wspólne przedmiotowego budynku. W opinii Sądu rozpatrującego niniejszą sprawę odpowiedź na zadane pytanie jest jednoznacznie pozytywna i takie też stanowisko przyjęły organy nadzoru budowlanego właściwe w sprawie. Tarasy na dachu, ściany zewnętrzne i ściany nośne, stropy, a także strychy nieużytkowe, balkony, loggie i podobne rozwiązania architektoniczno-budowlane oraz infrastruktura techniczna (rury, przewody itp.) są uznawane za części wspólne budynku. Niedorzecznością byłoby twierdzenie, że stropy, ściany i rynny służą tylko właścicielom lokali, które do nich w pionie lub poziomie przylegają. Orzecznictwo sądów administracyjnych jest w tym zakresie zgodne (patrz np.: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2018 r., sygn. akt II OSK 1996/16, z 11 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 758/16, bądź wcześniej: z 6 grudnia 2006 r., sygn. II OSK 858/06, a także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 4 września 2019 r., sygn. akt II SA/Rz 363/19 lub wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 22 stycznia 2010 r., sygn. II SA/Gl 115/09). Wyjątki od powyższej zasady uznawania ścian, stropów oraz instalacji wodnych itp. za części wspólne budynku są dopuszczane jedynie gdyby określony element budynku lub jego zmiana były wynikiem indywidualnego, zwykle samowolnego działania konkretnego właściciele lokalu.

W świetle przedstawionych ustaleń faktycznych i zasad stosowania przepisów prawa budowlanego Sąd rozpatrujący sprawę nie miał żadnej wątpliwości, że obowiązek wykonania określonych robót budowlanych na tarasach lokalu nr [...] w budynku położonym w [...] przy ul. [...] został prawidłowo nałożony na skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową. Zarzuty w tym zakresie podnoszone w skardze nie zasługują na uwzględnienie, a decyzje organów nadzoru budowlanego właściwych w sprawie zgodne z prawem.

11. Niezależnie od analizy regulacji administracyjnoprawnych należy także odnieść się do twierdzenia skarżącej, że w aktach notarialnych przenoszących własność wyodrębnionych lokali mieszkalnych znalazły się postanowienia, na mocy których właściciele poszczególnych lokali ponoszą odpowiedzialność za stan techniczny tarasów, balkonów, loggi itp. Zdaniem skarżącej postanowienia te prowadzą do zwolnienia skarżącej z obowiązku wykonywania napraw i podobnych robót budowlanych, a zatem obowiązki nałożone na skarżącą decyzją nr [...] są niezasadne.

W opinii Sądu ww. zarzut jest nietrafny. Sąd administracyjny rozpatrujący niniejszą sprawę nie odnosi się do kwestii skuteczności roszczeń, w tym regresowych, które mogą powstać z tytułu szkody powstałej jako efekt wykonania robót budowlanych, bądź ich niewykonania. Taka kwestia podlega kognicji sądu powszechnego (cywilnego) a właściwość sądu określa się na ogólnych zasadach

Natomiast w zakresie prawa publicznego, a za takie należy uznać prawo budowlane, argumenty skarżącej nie mają podstaw prawnych. Co do zasady strona, na której spoczywa obowiązek wynikający z prawa publicznego, nie może się poprzez czynność prawną – wcześniejszą albo późniejszą - zwolnić się z takiego obowiązku, o ile przepisy szczególne tego nie przewidują. Byłoby to działanie sprzeczne z prawem (contra legem) lub co najmniej działanie mające na celu obejście prawa (działanie in fraudem legis). Działania takie nie znajdują ochrony prawnej w praworządnym państwie, a dokonane nie wywołują skutków prawnych w sferze prawa publicznego.

Oczywiście, podmiot, na którym ciąży określony obowiązek publicznoprawny, np. obowiązek wykonania robót budowlanych, może w ustalonym zakresie posłużyć się inną osobą, np. profesjonalnym przedsiębiorcą świadczącym usługi budowlane. Podstawą takiego stosunku prawnego może być – w zależności od okoliczności – umowa o roboty budowlane (art. 647 kodeksu cywilnego i nast.), umowa o dzieło (art. 627 i nast. k.c.), bądź inna umowa dopuszczalna w świetle obowiązujących przepisów prawa. Zawarcie takiej umowy nie oznacza wszakże zmiany podmiotu, na którym spoczywa obowiązek publicznoprawny.

12. Biorąc pod uwagę przedstawioną analizę przepisów prawa znajdujących zastosowanie w rozpatrywanej sprawie, zasady rozumowania prawniczego i okoliczności faktyczne istotne w sprawie, Sąd w pełni podzielił stanowisko organu, który wydał zaskarżoną decyzję. Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a skarga niezasadna.

Mając na względzie powyższe ustalenia, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie działając na podstawie art. 151 powołanej wyżej ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.