Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rudnicka Asesor WSA Agnieszka Miernik Protokolant Monika Chorzewska - Korczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2007 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] lutego 2007 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2007 r., nr [...] Minister Budownictwa utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] stycznia 2006 r., nr [...] orzekającą o zastosowaniu wobec J. P. - pośrednika w obrocie nieruchomościami - kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu.

W toku postępowania ustalono następujący stan faktyczny.

Minister Infrastruktury pismem z dnia [...] czerwca 2004 roku Nr [...], zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z wnioskiem o wszczęcie postępowania wyjaśniającego wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami J. P., w związku ze skargą J. Ł. z dnia 15 czerwca 2004 roku.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister Transportu i Budownictwa decyzją z dnia [...] stycznia 2006 roku Nr [...] orzekł o zastosowaniu wobec J. P. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym.

Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy złożył J. P.. W piśmie tym wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania.

W związku z powyższym, Minister Transportu i Budownictwa pismem z dnia [...] lutego 2006 roku Nr [...] zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie J. P.

W trakcie postępowania wyjaśniającego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ustaliła, że pośrednik w obrocie nieruchomościami J. P. w dniu 5 stycznia 2003 roku zawarł umowę o pracę z B. s. c. w C. Został zatrudniony jako "pracownik licencjonowany nr [...] - doradca" na 1/4 etatu z wynagrodzeniem [...] zł plus premia uznaniowa. J. P. mieszka na stałe w W. Licencję pośrednika uzyskał w [...] roku. Od tego czasu do dnia zatrudnienia się w B. nie prowadził własnej działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie był też nigdzie zatrudniony.

Właścicielki biura C. D. i G. S. nie posiadały licencji pośrednika przez cały okres zatrudniania J. P. Z dniem 31 grudnia 2003 roku, z powodu rozwiązania umowy spółki cywilnej, J. P. zakończył pracę w B. s. c. i od razu został pracownikiem B. – C. D. Ostatecznie umowa o pracę została zakończona na mocy porozumienia stron w dniu 31 lipca 2004 roku.

W dniu 24 grudnia 2003 roku C. D., reprezentując biuro "Grażyna", zawarła umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Wcześniej, tj. od dnia 26 kwietnia 2003 roku umowa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej obejmowała B. s. c.

W dniu 27 sierpnia 2003 roku skarżąca J. Ł. zawarła z B s. c. umowę pośrednictwa. Przedmiotem umowy było pośrednictwo przy kupnie nieruchomości. Realizując przedmiotową umowę przedstawiono J. Ł. ofertę kupna – między innymi - nieruchomości położonej w C. przy ul. [...]. Z informacji przekazanych przez biuro [...] wynikało, że jest to mieszkanie o powierzchni [...] m2 . W dniu 27 marca 2004 r. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży zaoferowanej nieruchomości. Właściwa umowa miała być zawarta do dnia 30 kwietnia 2004 r. W umowie przedwstępnej wskazano, że powierzchnia mieszkania wynosi [...] m2. W trakcie odczytywania umowy kupna nieruchomości u notariusza okazało się, że powierzchnia mieszkania wynosi [...] m2. J. Ł. oczekiwała wyjaśnienia tej rozbieżności. C. D. stwierdziła, że przedmiotem umowy jest mieszkanie a nie ilość metrów. W tym stanie rzeczy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. J. Ł. otrzymała zwrot wpłaconego wcześniej zadatku.

Pośrednik J. P. nie uczestniczył w jakikolwiek sposób w świadczeniu usługi na rzecz skarżącej J. Ł. Zaś w dniach od 25 marca do 30 kwietnia 2004 roku przebywał na urlopie.

W świetle wyżej ustalonego i opisanego stanu faktycznego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, że pośrednik J. P. swym postępowaniem naruszył przepis art. 180 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 roku Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), zgodnie z którym pośrednik wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

Skarżąca J. Ł. była klientką B. s. c., a następnie B. – C. D. przez osiem miesięcy. W tym czasie pośrednik J. P. nie uczestniczył w jakimkolwiek stopniu w wykonywaniu na jej rzecz czynności pośrednictwa. Nigdy się z nią nie spotkał i nie rozmawiał. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie wynika także, aby w odniesieniu do tej umowy pośrednictwa podejmował czynności kontrolne. Jest za to pewne, że przez cały ten czas był on jedyną osobą zatrudnioną w tych firmach, która posiadała licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami. Dopuścił do wytworzenia takiej sytuacji, w której czynności pośrednictwa były wykonywane całkowicie samodzielnie przez właścicielki biura, nie mające żadnych uprawnień.

Pośrednik J. P. zatrudniony był w firmie B. na jedną czwartą etatu i to w miejscowości oddalonej o prawie [...] km od swojego miejsca zamieszkania. Otrzymywał [...] zł pensji oraz bliżej nieokreśloną premię uznaniową. Biuro pobierało od klientów 1% lub 2% prowizji jako swoje wynagrodzenie. Transakcje nie były częste. Zestawiając powyższe okoliczności, Komisja uznała za niewiarygodne oświadczenie J. P. o jego kilkukrotnym w ciągu tygodnia, podróżowaniu do C. i kontrolowaniu działań właścicielek biura.

Komisja podkreśliła, że także sam J. P. nie miał żadnego praktycznego doświadczenia w pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Uzyskał co prawda licencję zawodową, jednakże po tym fakcie nie pracował w żadnej firmie jako pośrednik. Zdecydowanie się na podpisanie umowy o pracę z biurem [...] na warunkach opisanych powyżej, było co najmniej nierozsądne i z góry zakładało iluzoryczny charakter pracy oraz sprawowanego nadzoru.

Obraz funkcjonowania biura wynikający z zebranego w sprawie materiału dowodowego, przede wszystkim ze skargi J. Ł., formularzy i druków, pism oraz oświadczeń zarówno pośrednika jak i dwóch właścicielek biura, wskazuje w ocenie Komisji na niski standard świadczenia usług na rzecz klientów.

Zdaniem Komisji oceny sytuacji w przedmiotowej sprawie nie może także zmienić fakt, pozostawania pośrednika J. P. na urlopie w okresie od dna 25 marca do dnia 30 kwietnia 2004 roku, a także jego poważne problemy rodzinne. Mając świadomość, że jest jedyną osobą posiadającą licencję, powinien inaczej zorganizować funkcjonowanie biura w czasie swojego urlopu, lub też doprowadzić do faktycznego zawieszenia wykonywania czynności pośrednictwa. Co do przedmiotowej sprawy, to urlop pośrednika nie może być w żaden sposób wzięty pod uwagę jako okoliczność dla niego korzystna, gdyż okres urlopu dotyczył tylko jednego miesiąca z ośmiomiesięcznej współpracy z J. Ł.

Ponadto Komisja stwierdziła, iż pracując w biurze [...], pośrednik J. P. nie posiadał obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, do czego zobowiązuje pośrednika przepis art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała zatem, że pośrednik J. P. nie dopełnił obowiązków określonych w art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w stopniu powodującym orzeczenie wobec niego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu.

Zdaniem Komisji kara ta jest adekwatna do znacznej szkodliwości postępowania pośrednika. J. P. od samego początku swojej pracy w B. godził się na fikcyjność swojego zatrudnienia. Nie podejmował także żadnych czynności, które zmierzałyby do zapewnienia odpowiednich standardów wykonywania czynności pośrednictwa. Pośrednik akceptował braki występujące w czynnościach podejmowanych przez właścicielki firmy, a przede wszystkim dopuścił do ciągłego wykonywania czynności pośrednictwa bez nadzoru, przez osoby, które działań tych nie mogły realizować. Stanowiło to naruszenie przepisów prawa i standardów zawodowych uzasadniające odpowiedzialność dyscyplinarną.

Po zakończeniu postępowania wyjaśniającego Minister Budownictwa pismem z dnia [...] listopada 2006 roku [...] zawiadomił pośrednika o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego.

J. P. w dniu 6 grudnia 2006 roku zapoznał się osobiście z aktami sprawy, a w dniu 11 grudnia 2006 roku otrzymał kopie protokołu końcowego oraz protokołu z posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z dnia 17 maja 2006 roku.

W pismach z dnia 6 grudnia oraz 18 grudnia 2006 roku pośrednik J. P. zarzucił Komisji:

1) niedokładne protokołowanie przebiegu posiedzenia z dnia 17 maja 2006 roku

2) przekłamanie, przekręcanie i fałszywą ocenę faktów;

3) bezpodstawne, niewłaściwe wyciąganie wniosków na podstawie zebranych dowodów.

Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] lutego 2007 r., nr [...], po rozpatrzeniu wniosku J. P. o ponowne rozpatrzenie sprawy objętej decyzją Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] stycznia 2006 roku Nr [...] orzekającej o udzieleniu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami J. P. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym, utrzymał w mocy w/w decyzję.

W uzasadnieniu Minister wskazał, iż z akt sprawy wynika w sposób bezsporny, że pośrednik w obrocie nieruchomościami J. P. w ramach wykonywanej przez siebie działalności zawodowej nie dopełnił obowiązków określonych w art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w związku z tym zachodzi konieczność zastosowania wobec niego kary dyscyplinarnej.

Mając powyższe na względzie organ uznał, iż należy przychylić się do wniosku Komisji i zastosować, na podstawie art. 183 ust. 2 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami J. P. - karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia licencji do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym. Orzeczona wobec pośrednika kara dyscyplinarna odpowiada winie pośrednika, wynikającej z zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Odnosząc się natomiast do zarzutów pośrednika zawartych w pismach z dnia 6 grudnia oraz 18 grudnia 2006 roku, Minister stwierdził, że nie znajdują one potwierdzenia w materiale dowodowym zebranym w przedmiotowej sprawie. Wydanie rozstrzygnięcia zostało poprzedzone wnikliwą analizą materiału dowodowego, w tym wyjaśnień złożonych przez pośrednika J. P.

Ponadto Minister podkreślił, że w posiedzeniu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, które odbyło się w dniu 17 maja 2006 roku, uczestniczył pośrednik J. P. wraz ze swoim pełnomocnikiem. Posiedzenie było protokołowane, a następnie protokół ten został odczytany w obecności osób uczestniczących. J. P. nie zgłosił żadnych zastrzeżeń do protokołu. Obecnie zaś podnosi, że przebieg posiedzenia z dnia 17 maja 2006 roku nie został dokładnie zaprotokołowany. Biorąc pod uwagę brak sprecyzowania, na czym miałaby polegać niedokładność w protokole z dnia 17 maja 2006 roku, trudno jest odnieść się do tych zarzutów.

Skargę na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] lutego 2007 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył J. P., wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie prawa materialnego tj. art. 181 ust. 1 i 3, art. 180 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz prawa procesowego tj. art. 77, 80 i 81 kpa poprzez nierzetelne przeprowadzenie postępowania dowodowego i oparcie się wyłącznie na treści skargi J. Ł., a także naruszenie art. 107 § 3 kpa poprzez nie wykazanie w decyzji jakich dowodów wskazanych przez stronę oraz jej wyjaśnień nie uznano za wiarygodne oraz na jakiej podstawie uznano, że skarżący godził się na fikcyjne zatrudnienie, czym organ naruszył art. 7 i 8 kpa.

W odpowiedzi na skargę Minister Budownictwa wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga jest niezasadna i podlega oddaleniu, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

Zważyć należy, że sąd administracyjny powołany jest do oceny legalności decyzji, nie zaś do badania słuszności, czy merytorycznych ocen wyrażanych w toku postępowania wyjaśniającego.

Zgodnie art. 180 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze z zmianami), pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Natomiast ustęp 2 tego artykułu stanowi, że pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

W myśl art. 181 ust. 1 ustawy, pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Z ustaleń dokonanych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej wynika, że pośrednik w obrocie nieruchomościami J. P. - w ramach wykonywanej przez siebie działalności zawodowej - naruszył przepis art. 181 ust 1 w związku z art. 180 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w ten sposób, że bez nadzoru z jego strony, faktyczne czynności pośrednictwa wykonywały osoby bez licencji.

W ocenie Sądu należy zgodzić się z opinią Komisji, która stwierdziła, że nadzór - na jaki powoływał się pośrednik - był nierealny, bowiem nie był on w stanie nadzorować wszystkich czynności wykonywanych przez pracowników biura w ciągu 6 dni w tygodniu, w sytuacji, gdy był zatrudniony na ¼ etatu, bywał w biurze kilka dni w tygodniu i dojeżdżał w tym celu z W. do C.

Również komisja w sposób prawidłowy ustaliła, iż niewłaściwy nadzór nad poczynaniami współwłaścicielek biura - a właściwie jego brak - spowodował w konsekwencji nieprawidłowości w świadczeniu usług z zakresu pośrednictwa na rzecz J. Ł. przejawiające się, między innymi, w przedstawieniu nierzetelnej informacji na temat oferowanej nieruchomości.

Również należało uznać za prawidłowe ustalenia organu - wbrew temu co twierdzi skarżący - że zatrudnienie pośrednika w biurze [...] było fikcją, bowiem czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - zamiast pośrednika J. P. - wykonywały inne osoby. Świadczy o tym sposób prowadzenia sprawy J. Ł. Nawiązała ona kontakt z biurem [...] w sierpniu 2003 r. w celu nabycia nieruchomości. J. P. - przez okres od sierpnia 2003 r. do kwietnia 2004 r., tj. w okresie świadczenia usług pośrednictwa na rzecz J. Ł. - nie uczestniczył w jakimkolwiek stopniu w wykonaniu na jej rzecz czynności pośrednictwa, wszelkie te czynności wykonywały właścicielki biura. W rezultacie nie doszło do sfinalizowania transakcji, bowiem przekazane przez biuro informacje na temat powierzchni nieruchomości okazały się nieprawdziwe.

Sąd uznał także za bezzasadny zarzut J. P. dotyczący przekroczenia uprawnień przez Komisję i Ministra poprzez badanie, czy skarżący w trakcie wykonywania czynności zawodowych opisanych w przedmiotowej sprawie, był ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej prowadziła postępowanie wyjaśniające w tej sprawie w oparciu o pismo Ministra, w którym polecił on Komisji zbadać, czy pośrednik J. P. działał zgodnie z art. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązek zaś posiadania ubezpieczenia zawodowego wynika z ustępu 3 tegoż artykułu - zgodnie z którym pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, o których mowa w art. 180 ust. 1 i 1a. Jeżeli zaś pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Uprawnienie dla ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej - do badania spełnienia przez pośrednika w obrocie nieruchomościami obowiązku posiadania ubezpieczenia - wynika z art. 183 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim kary dyscyplinarne mogą być orzeczone wobec pośrednika niewypełniającego obowiązków, o których mowa w art. 181, a zatem również obowiązku posiadania ubezpieczenia zawodowego – którego to ubezpieczenia J. P. nie posiadał.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że organ - orzekając w zaskarżonej decyzji o utrzymaniu w mocy decyzji Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] stycznia 2006 r. nie naruszył prawa – w tym także zasady "res iudicata". Fakt wcześniejszego ukarania J. P. - z powodu zasadności innego zarzutu, który również wypełniał dyspozycję art. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami – nie ma znaczenia w niniejszej sprawie, ma tylko wpływ na rodzaj orzeczonej kary dyscyplinarnej – kolejnej w katalogu kar określonych w art. 183 ust 2 w/w ustawy.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.