Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 23 sierpnia 2013 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Powiatu [...] na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] maja 2013 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Powiatu [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] września 2012 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz Powiatu [...] za przejęte na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości położonej w gminie O., obręb G., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz nieruchomości położonej w obrębie S., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonych pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku M. – O., pododcinek "[...]" od km [...] + [...] do km [...] + [...] oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzji stanie się ostateczna.

Decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Opisana na wstępie nieruchomość, stanowiąca własność Powiatu [...] objęta została wydaną na wniosek Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w O., opatrzoną w rygor natychmiastowej wykonalności decyzją Wojewody [...] z [...] września 2011 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "z.r.i.d."), polegającej m.in. na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku M. – O., pododcinek "[...]" od km [...] + [...] do km [...]+[...]. Na mocy art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. – o szczególnych zasadach i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.; powoływanej dalej jako: "specustawa") z dniem [...] kwietnia 2012 r., tj. z dniem, w którym decyzja z.r.i.d. stała się ostateczna, przedmiotowa nieruchomość przeszła na własność Skarbu Państwa. To zaś obligowało organ, który wydał decyzję z.r.i.d. do ustalenia, w drodze odrębnej decyzji, należnego odszkodowania (art. 12 ust. 4a i 4b specustawy).

Pismem z 12 kwietnia 2012 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przedmiotowej nieruchomości, a następnie decyzją z [...] września 2012 r. nr [...] - orzekł o ustaleniu na rzecz Powiatu [...] odszkodowania w kwocie [...] zł, o powiększeniu odszkodowania o kwotę równą [...]% wartości nieruchomości, z tytułu jej wcześniejszego wydania i zobowiązał do jego wypłaty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna.

Ustalając wysokość odszkodowania organ oparł się na wycenie nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego – S. J., zawartej w sporządzonych przez niego operatach szacunkowych z [...] czerwca 2012 r. (obejmującego działkę nr [...]) i z [...] czerwca 2012 r. (obejmującego działki nr [...] i [...]). Wartość rynkowa prawa własności przedmiotowych działek określona została według stanu na dzień wydania decyzji z.r.i.d. na łączną kwotę [...] zł (w tym wartość gruntu działki nr [...] w obrębie G. na kwotę [...] zł, wartość urządzenia drogi na tej działce na kwotę [...] zł, wartość gruntu działki nr [...] w obrębie S. na kwotę [...] zł, wartość urządzenia drogi na tej działce na kwotę [...] zł, wartość drzewostanu na tej działce na kwotę [...] zł, wartość działki nr [...] w obrębie S. na kwotę [...] zł, wartość urządzenia drogi na tej działce na kwotę [...] zł, wartość drzewostanu na tej działce na kwotę [...]zł). W operatach rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze i metodę porównywania parami w odniesieniu do gruntu oraz podejście kosztowe w odniesieniu do drzewostanu i urządzenia drogi. Przyjęte do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, położone na terenie województwa [...]. Wartość jednostkowa gruntu szacowanej nieruchomości, wydzielonej i przejętej pod budowę drogi wynosi [...] zł/m2 za działkę w G. i [...] zł/m2 za działki w S.. Transakcje przyjęte do porównania pochodzą z lat 2010-2011. Przedmiotowe działki położone są na terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy O. przedmiotowe działki przeznaczone są pod drogę układu podstawowego. W związku z tym dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W ocenie Wojewody wycena nieruchomości sporządzona została zgodnie z obowiązującymi przepisami specustawy, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: "u.g.n.") a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zatem mogła ona stanowić podstawę ustalenia odszkodowania. W odniesieniu do zasadności podwyższania tego odszkodowania o przewidziany w art. 18 ust. 1e specustawy [...] % bonus z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości, Wojewoda wskazał, że przedmiotowe nieruchomości zostały wydane do dyspozycji zarządcy drogi w określonym w powołanym przepisie specustawy terminie, o czym świadczy znajdujący się w aktach administracyjnych protokół wydania nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Powiat [...] zarzucając naruszenie art. 7 i art. 77 k.p.a., poprzez dowolną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym w szczególności bezkrytyczne przyjęcie ustaleń wynikających z operatu szacunkowego, pomimo, iż jego zdaniem nie spełnia on wymogów stawianych przez standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Jak również naruszenie art. 18 ust. 1 i art. 12 ust. 4a specustawy, poprzez przyjęcie, iż sporządzony na potrzeby sprawy operat szacunkowy jest zgodny z wymogami art. 134 u.g.n., podczas gdy doboru transakcji porównawczych dokonano zasadniczo w oparciu o jedno kryterium położenie, pomijając pozostałe wskazane jako wytyczne w normie ust. 2 powołanego przepisu, tj. lokalizację, dostępność komunikacyjną, walory użytkowe, sposób użytkowania, a także w odniesieniu do kryterium odległości ustanawiający w sposób dowolny granicę 8 km jako przesłankę do obniżenia wartości działki.

W następstwie rozpoznania odwołania Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] maja 2013 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] września 2012 r.

W uzasadnieniu decyzji Minister przedstawił szczegółową analizę znajdujących zastosowanie w sprawach o odszkodowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie stanowiły operaty szacunkowe z [...] czerwca 2012 r. i z [...] czerwca 2012 r. sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego S. J. Powołując się na ustalenia poczynione przez biegłego zawarł opis wycenianej nieruchomości wskazując, że działka nr [...] położona jest w obrębie G. w gminie O., w sąsiedztwie niezabudowanych nieruchomości rolnych w odległości [...] km od miasta powiatowego O. Na działce znajduje się nawierzchnia asfaltowa drogi o szerokości [...] m. Natomiast działki nr [...] i nr [...] z obrębu S. położone są w sąsiedztwie niezabudowanych nieruchomości rolnych w odległości [...] km od miasta powiatowego O., w oddaleniu od zwartej zabudowy wiejskiej - powyżej [...] m. Na niniejszej działce znajduje się nawierzchnia asfaltowa drogi o szerokości [...] m. Ponadto na działce nr [...] znajdują się nasadzenia w postaci [...] klonów, a na działce [...] – [...] klonów. Organ wskazał, że badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż zgodnie z informacją uzyskaną w Urzędzie Gminy O., dla wycenianych działek brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy O. uchwalonym przez Radę Gminy w O. uchwałą nr [...] z dnia [...] maja 1998 r., wyceniane działki przeznaczone są pod drogi układu podstawowego.

Analizując treść operatu Minister wskazał, że oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Dla potrzeb wyceny biegły przeprowadził analizę rynku lokalnego transakcji nieruchomości nabywanych pod budowę dróg. Z uwagi na okoliczność, iż na lokalnym rynku rozumianym jako teren gminy O. w ostatnich dwóch latach zanotowano tylko dwie transakcje dotyczące nieruchomości nabywanych pod budowę dróg, do badania przyjęty został rynek regionalny obejmujący obszar województwa [...] oraz sąsiadujące z nim tereny powiatów [...],[...] i [...] z województwa [...]. Organ wskazał, że w tabelach na str. [...] obu operatów zestawiono [...] transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe, zawartymi w latach 2010-2011. Na podstawie analizy zachowań rynku rzeczoznawca wyróżnił cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, które zestawił na str. [...] operatów szacunkowych, tj. lokalizacja szczegółowa ([...]%), lokalizacja ogólna ([...]%), jak również dokonał charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Następnie z przyjętego zbioru wybrano [...] nieruchomości porównawcze oraz dokonano ich charakterystyki względem nieruchomości wycenianych. Minister stwierdził, że na str. [...] opracowań obliczono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, podając, że następnie obliczono wartość 1 m2 działki nr [...] na kwotę [...] zł oraz wartość 1 m2 działek nr [...] i nr [...] na kwotę [...] zł. Wartość gruntu działki nr [...] obliczono na kwotę [...] zł oraz wartość gruntu działek nr [...] i nr [...] na kwoty odpowiednio [...] zł i [...] zł. Wartość naniesień w postaci drogi na działce nr [...] z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego oszacowano na kwotę [...] zł. Wartość naniesień w postaci drogi na działkach nr [...] i nr [...] z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego oszacowano odpowiednio na kwoty [...] zł i [...] zł. Z uwagi na znajdujące się zadrzewienia na działkach nr [...] i nr [...] określono ich wartość odpowiednio na kwoty [...] zł i [...] zł.

W ocenie organu odwoławczego powyższe operaty w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. pozwalają stwierdzić, że nie zawierają one nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby ich wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania, wypełniając tym samym dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia. Podniósł, że w związku z faktem, iż przedmiotowe działki zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy były przeznaczone pod drogę, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami również przeznaczonymi pod inwestycje drogowe.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania Minister wskazał, że w piśmie z 25 lipca 2012 r. rzeczoznawca majątkowy złożył obszerne wyjaśnienia odnośnie sporządzonej wyceny nieruchomości, które organ uznał za przekonujące. Autor operatu wyjaśnił, że w odniesieniu do przyjętego okresu badania rynku, zarówno w świetle utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych jak i zapisów standardów zawodowych, nie ma uzasadnienia do przedłużenia okresu badania rynku, zwłaszcza o tak długi okres jak sugeruje strona, to jest od roku 2008. Ponadto wyraził opinię, iż uwzględniając znaczne różnice pomiędzy poziomem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a rolnych, ostateczna wyliczona wartość nieruchomości byłaby zapewne znacznie niższa od określonej w operacie. W piśmie tym biegły wyjaśnił także sposób doboru nieruchomości porównawczych oraz cechy rynkowe nieruchomości. Zaznaczył, że przytoczone przez stronę, na podstawie noty interpretacyjnej N11 Powszechnych Krajowych Standardów Wyceny atrybuty porównawcze mają charakter przykładowy i ogólny. Minister stwierdził również, że znalazło się tam również odniesienie do zestawu cech przyjętych do analizy porównawczej, w którym nie uwzględniono powierzchni nieruchomości, wskazując, iż kształt i powierzchnia występujących w obrocie rynkowym nieruchomości drogowych nie stanowią niezależnych atrybutów charakteryzujących daną nieruchomość, decydujących o jej walorach, lecz są one zależne od przebiegu projektowanego w ramach inwestycji drogowej pasa zajmowanego terenu. Rzeczoznawca majątkowy wskazał także, że z zestawionych i wykorzystanych do analizy rynku [...] transakcji, [...] z nich uzyskało ceny transakcyjne w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. W takiej sytuacji, zdaniem biegłego, nie można podzielić stwierdzenia strony, że nieruchomość z pozycji [...] zestawienia z ceną transakcyjną [...] zł/m2 została zawarta przy rażąco niskiej cenie.

Minister podniósł, że podnoszona w odwołaniu kwestia uwzględnienia cechy związanej z planowanym przedsięwzięciem w pobliżu projektowanego węzła komunikacyjnego, była również wyjaśniona przez autora operatu szacunkowego, który stwierdził że jej uwzględnienie przy szacowaniu nieruchomości zajętej pod drogę nie jest możliwe, gdyż dotyczy stanu przyszłego, a nie na dzień wydania decyzji drogowej. Nadto na podstawie danych rynkowych nie jest możliwe określenie wpływu położenia nieruchomości zajmowanej pod drogę, przy planowanym węźle przyszłej drogi, na jej wartość rynkową w stosunku do gruntów zajmowanych pod pas drogowy poza węzłami.

Minister podniósł również kwestię dotyczącą wyceny zasiewów, uznając ten zarzut za nieuzasadniony, gdyż z protokołów oględzin przedmiotowych nieruchomości wynikało, że nie znajdują się tam żadne zasiewy. Jednocześnie wskazał, że na nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] znajdują się nasadzenia w postaci klonów, których sposób wyceny nie budził jego zastrzeżeń.

Na powyższą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej Powiat [...] wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając naruszenie:

1. art. 18 ust. 1 i art. 12 ust. 4a specustawy, poprzez przyjęcie, iż sporządzony na potrzeby sprawy operat szacunkowy jest zgodny z wymogami art. 134 u.g.n., podczas gdy operat opiera się zasadniczo o jedno kryterium - położenie, pomijając pozostałe wskazane jako wytyczne w normie art. 134 ust. 2 u.g.n., tj. lokalizacja, dostępność komunikacyjna, walory użytkowe, sposób użytkowania, a także ustala w nieznany stronie sposób, kryterium odległości od obszaru zabudowanego, określający dowolną granicę [...] km, jako przesłankę do obniżenia wartości działki;

2. art. 7 i art. 77 k.p.a., poprzez dowolną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym w szczególności bezkrytyczne przyjęcie ustaleń wynikających z operatu szacunkowego, pomimo, iż nie spełnia on wymogów stawianych przez standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż zachodzi potrzeba poszerzenia analizy rynku dotyczącego nieruchomości gruntowych nabywanych na realizację inwestycji gruntowych na terenach rolnych z uwzględnieniem lat 2008-2012, gdyż z dniem wejścia w życie nowelizacji ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z biegiem czasu ilość transakcji dotyczących nabywania gruntów na potrzeby realizacji inwestycji drogowych systematycznie maleje, co ma bezpośredni związek z konstytutywnym charakterem decyzji o lokalizacji drogi w kontekście wywłaszczenia. Tym samym zdaniem pełnomocnika strony zachodzi potrzeba dokonania analizy sytuacji rynkowej z uwzględnieniem okresu kiedy ilość transakcji dotyczących zbycia na cele związane z budową drogi była większa, co pozwoli uzyskać bardziej miarodajny wynik szacowania nieruchomości. Pełnomocnik podniósł, że nieruchomości przyjęte do porównań nie są podobnymi, albowiem wywłaszczona nieruchomość jest drogą wraz z elementami infrastruktury technicznej zaś nieruchomości przyjęte do porównań gruntami rolnymi. Wniesiono również o dokonanie korekty ze względu na cechę związaną z powierzchnią nieruchomości, a także pominięcie nieruchomości z pkt [...], albowiem zdaniem skarżącego transakcja została zawarta przy rażąco niskiej cenie, a ponadto nie są znane szczegółowe uwarunkowania dotyczące tej transakcji. Jak również uwzględnienie cechy związanej z wycenianą nieruchomością, która położona jest szczególnie korzystnie z uwagi na planowane przedsięwzięcie w pobliżu projektowanego węzła komunikacyjnego – wariant I, która to cecha waży na jej wycenę.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Jednocześnie wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

Strony postępowanie o wniosku organu dotyczącym trybu rozpoznania skargi, nie wniosły w tym przedmiocie sprzeciwu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż w toku postępowania i przy rozstrzyganiu sprawy nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, jak też nie uchybiono w sposób istotny normom postępowania administracyjnego.

Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na zasadzie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) zgodnie z którym Sąd rozpoznaje sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a pozostałe strony nie wniosą sprzeciwu w terminie 14 dni. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Stan faktyczny w sprawie został ustalony w sposób prawidłowy i jest on w tym zakresie niesporny. Okolicznością niekwestionowaną jest bowiem, że nieruchomość położona w gminie O., obręb G., oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz w obrębie S., oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, objęta została decyzją Wojewody [...] z [...] września 2011 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "decyzja z.r.i.d."), polegającej na budowie drogi ekspresowej [...] na odcinku M. –O., pododcinek "[...]" od km [...] + [...] do km [...] + [...], wydaną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm., przywoływanej dalej jako: "specustawa"). Na mocy tej decyzji przeszła ona, stosownie do art. 12 ust. 4 pkt 1 tej ustawy, na własność Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna (tj. z dniem 3 kwietnia 2012 r.), co z kolei skutkowało koniecznością ustalenia na rzecz byłego właściciela odszkodowania odpowiadającego wartości utraconego prawa. Prawidłowo także organy ustaliły właściciela – Powiat [...], którego prawo do nieruchomości ujawnione było w dziale [...]I księgi wieczystej nr [...] (dla działki nr [...]) oraz nr [...] (dla działek nr [...]i [...]). W tym stanie rzeczy Sąd, akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ, dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowił art. 18 specustawy oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; powoływana dalej jako: "u.g.n.").

W myśl przywołanego wyżej art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartość, o której stanowi ww. przepis jest to co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.). Przy czym, stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy należy przyjmować przeznaczenie nieruchomości, ustalone zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględniania ustaleń decyzji (tu decyzji z.r.i.d. z 30 września 2011 r.). Natomiast zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość prawa nieruchomości, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego S. J., uznając sporządzone przez niego operaty szacunkowe z [...] czerwca 2012 r. i [...] czerwca 2012 r. za prawidłowe i zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operaty zostały sporządzone i podpisane przez uprawnioną do tego osobę, nie zawierają pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Biegły ustalił, że przedmiotowe działki położone są w sąsiedztwie niezabudowanych nieruchomości rolnych w odległości [...] km (działka nr [...]) i [...] km (działki nr [...]i [...]) od miasta powiatowego O. oraz, że znajduje się na nich nawierzchnia asfaltowa o szerokości [...] m. Ponadto na działce nr [...] znajdują się nasadzenia w postaci [...] klonów, a na działce nr [...] znajduje się [...] klonów. Zgodnie z informacją Urzędu Gminy O. dla wycenianych działek brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (vide: pismo z 5 czerwca 2012 r.). Natomiast zgodnie ze stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy O. uchwalonym przez Radę Gminy w O. uchwałą nr [...] z [...] maja 1998 r. przedmiotowe działki przeznaczone są pod drogi układu podstawowego. Z uwagi na okoliczność, że dotychczasowym sposobem użytkowania szacowanej nieruchomości, tj. działek nr [...],[...]i [...], była droga publiczna i na taki też cel została ona przejęta z mocy prawa (na budowę drogi ekspresowej [...]), prawidłowo biegły przyjął procedurę określenia wartości gruntu szacowanej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości drogowych zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Dokonując wyceny biegły stwierdził, że na lokalnym rynku rozumianym jako teren gmin G. i O. w ostatnich dwóch latach zanotowano tylko dwie transakcje dotyczące nieruchomości nabywanych pod budowę dróg. W piśmie z [...] lipca 2012 r. wskazał, że jedna z nich miała miejsce w miejscowości S. i obejmowała grunty zlokalizowane w pobliżu terenów przeznaczonych pod zabudowę, a druga z obrębu Z. mimo, że jako jedyna na lokalnym rynku spełniała warunki podobieństwa nie mogła stanowić podstawy szacowania analizowanej nieruchomości. Wyjaśnienia biegłego pozwalają stwierdzić, że prawidłowo do badania przyjęty został rynek regionalny obejmujący obszar województwa [...] oraz sąsiadujące z nim tereny powiatów [...],[...] i [...] z województwa [...]. Zatem wniosek skarżącego o wskazanie w jaki sposób biegły dokonał badania rynku lokalnego i regionalnego nie zasługuje na uwzględnienie, gdy w powołanym piśmie rzeczoznawca dodatkowo wyjaśnił, iż na badanym obszarze transakcji drogowych dotyczących nieruchomości zlokalizowanych na terenach rolnych (podobnych do szacowanej) zanotowano kilkanaście - poza wymienioną z powiatu [...] (S.) wystąpiły one jeszcze w powiatach [...] i [...], zatem nieruchomości drogowe podobne do szacowanej wystąpiły jedynie w trzech wymienionych powiatach.

Nie budzi wątpliwości Sądu, iż z uwagi na powyższe, tj. małą ilość transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze metodę porównywania parami. Jak również, że ze względu na okoliczność, iż elementem stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji wycenie podlega także znajdujące się na gruncie naniesienie w postaci urządzonej drogi (nawierzchnia asfaltowa o szer. [...] m) został on przez biegłego wydzielony jako odrębny od gruntu składnik nieruchomości, a ich wartość została określona w podejściu kosztowym na podstawie informacji od podmiotów realizujących inwestycje drogowe. Wartość tę określono na podstawie średnich kosztów budowy drogi (obejmującej wykonanie podsypki, utwardzenia nawierzchni i urządzenie poboczy wraz z rowami odwadniającymi) – zatem prawidłowo biegły przyjął wartość odtworzeniową określoną z wykorzystaniem techniki wskaźnikowej (§ 23 pkt 4 rozporządzenia).

Rzeczoznawca mając na uwadze przyjętą metodę porównywania parami do oszacowania wartości analizowanej nieruchomości stanowiącej drogę i przejętą pod budowę drogi ekspresowej, badaniem i charakterystyką poddał segment rynku dotyczący nieruchomości nabywanych i przeznaczonych pod budowę dróg różnej kategorii ([...] transakcji, zawartych w latach 2010-2011). W tym miejscu idąc za wyjaśnieniami rzeczoznawcy stwierdzić należy, że nie uprawnione byłoby wydłużenie okresu badania, tj. od roku 2008, jak sugeruje skarżący, gdyż zarówno orzecznictwo sądowe, jak też zapis zawarty w nocie interpretacyjnej N11 Powszechnych Krajowych Standardów Wyceny wskazują, że takie działanie wymaga szczególnego uzasadnienia. Tym bardziej, że z przedmiotowych operatów wynika, iż zestawione transakcje dotyczące nieruchomości drogowych zaistniałe na badanym rynku w okresie 2010-2011 stanowią wystarczającą podstawę określenia wartości przedmiotowych nieruchomości. Porównywane nieruchomości zlokalizowane na terenach rolnych, nabywane były na poszerzenie bądź rozbudowę drogi. Na podstawie analizy zachowań rynku rzeczoznawca wyróżnił cechy rynkowe nieruchomości i wagi mające wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, tj. lokalizacja szczegółowa ([...]%) i lokalizacja ogólna ([...]%) oraz dokonał ich charakterystyki. Z tak przyjętego zbioru wybrał [...] nieruchomości oraz dokonał ich charakterystyki względem nieruchomości wycenianych. Powyższe nie budzi zastrzeżeń i w zupełności spełniło wymagania § 4 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

W ocenie Sądu za prawidłowy uznać należy sposób wyceny znajdujących się na gruncie naniesień, z punktu widzenia zastosowanego podejścia oraz przyjętej metody i zastosowanej techniki, w kontekście obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych, tj. art. 153 ust. 3 u.g.n. i § 22 powołanego rozporządzenia.

Biorąc powyższe pod uwagę uznać zatem należało, że podniesione przez skarżącego zarzuty naruszenia art. 18 ust. 1 i art. 12 ust. 4a specustawy, art. 134 ust. 2 u.g.n. oraz art. 7 i art. 77 k.p.a nie znajdują uzasadnienia w niniejszej sprawie.

Na aprobatę nie zasługuje również zarzut skargi, dotyczący wybranego kryterium odległości, gdyż działka nr [...] położona jest w odległości [...] km od miasta powiatowego, a wybrane do porównania nieruchomości w operacie szacunkowym z [...] czerwca 2012 r. podobnie jak wyceniana: nieruchomość z poz. [...] ok. [...] km od miasta powiatowego O., nieruchomość z poz. [...] ok. [...] km od miasta powiatowego N., nieruchomość z poz. [...] ok. [...] km od miasta powiatowego K.. Natomiast działki nr [...] i [...] położne są w odległości [...] km od miasta powiatowego, a wybrane do porównania nieruchomości w operacie szacunkowym z [...] czerwca 2012 r. również podobnie jak wyceniane: nieruchomość z poz. [...] ok. [...] km od miasta powiatowego K., nieruchomość z poz. [...] ok. [...] km od miasta powiatowego K., nieruchomość z poz. [...] ok. [...] km od miasta powiatowego K.. Za chybiony uznać należy zarzut dotyczący przyjęcia do porównań gruntów rolnych, gdyż wszystkie wskazane powyżej nieruchomości w ewidencji gruntów figurują jako droga. Podobnie sugestia skarżącego dotycząca pominięcia nieruchomości pkt [...] jako zawartej przy rażąco niskiej cenie nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż idąc za Ministrem, który przytoczył wyjaśnienia rzeczoznawcy, że z zestawionych i wykorzystanych do analizy rynku [...] transakcji, siedem z nich uzyskało ceny transakcyjne w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, trudno uznać cenę [...] zł/m2 jako rażąco niską.

Także podniesiona przez skarżącego sprawa o sygn. akt I SA/Wa 2025/12 i wydany w niej wyrok z dnia 11 grudnia 2012 r., pozostaje bez wpływu na niniejszą sprawę. Są to bowiem dwa odrębne postępowania, dotyczące dwóch różnych nieruchomości, zakończone dwiema odrębnymi decyzjami. W tym stanie rzeczy wątpliwości co do wyceny w jednej sprawie, nie oznaczają automatycznie zaistnienia analogicznych wątpliwości w innej sprawie, choćby subiektywne odczucia skarżącego przemawiały za uznaniem ich jako przesądzających kwestie związane z wadami operatu szacunkowego.

Zważyć również należy, że skarżący nie przedłożył własnej kontrwyceny, na co uwagę zwrócił również organ odwoławczy, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowych operatów. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Skoro zatem decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej jak też poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] nie można skutecznie zarzucić naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, jak też w toku rozpoznawania sprawy nie doszło do istotnego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, to wniesiona przez Powiat [...] skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw i podlega oddaleniu.

Z powyższych względów Sąd, działając na podstawie art. 151 i art. 120 w zw. z art. 119 pkt 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.