Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz Sędziowie Asesor sądowy Brygida Myszyńska-Guziur (spr.), Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski Protokolant Starszy sekretarz sądowy Agnieszka Wojtas po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2022 r. sprawy ze skargi H. G. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. nr [...]; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego kwotę 747 (siedemset czterdzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

H. G. (dalej jako "strona", "skarżący"), wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na decyzję Wojewody z dnia [...] r. w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Z akt sprawy i uzasadnienia zaskarżonego rozstrzygnięcia wynika, że decyzją Wójta Gminy P. (dalej również jako "organ pierwszej instancji") z dnia [...] r. na wniosek skarżącego zatwierdzono projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,5005 ha, obręb B.. W wyniku podziału nieruchomości powstały działki:nr [...] o pow. 0,2110 ha, nr [...] o pow. 0,2171 ha i nr [...] o pow. 0,0724 ha. Zgodnie z powołaną decyzją działka nr [...] o pow. 0,0724 ha przeznaczona została pod budowę drogi powiatowej. Podział nieruchomości zgodny jest z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy P., zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy P.

z dnia [...] sierpnia 2019 r., ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa L. z 2019 r.,poz. [...]. Zgodnie z zapisami Planu działka oznaczona nr [...] o pow. 0,0724 ha, znajduje się w terenie oznaczonym [...] - tereny dróg powiatowych klasy zbiorczej. Jak ustalono w oparciu o odpis księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy L. z siedzibą

w Ś., V Wydział Ksiąg Wieczystych działka nr [...] stanowi własność Powiatu Ł. . Jako podstawę wpisu wskazano decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości Wójta Gminy P. znak; [...]. Na jej podstawie działka ta została wydzielona z [...], w której jako właściciel działki nr [...] (przed podziałem) wskazany był H. G.. W dziale III KW Prawa, Roszczenia i Ograniczenia zawarty jest wpis dot. ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na rzecz P. S.A.

W związku z brakiem porozumienia stron co do wysokości odszkodowania,

w dniu [...] r. został sporządzony operat szacunkowy. Wycena nieruchomości została dokonana z zastosowaniem podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. W operacie szacunkowym rzeczoznawca stwierdził, że przedmiotowa działka w dniu wydania decyzji przeznaczona była pod tereny dróg powiatowych klasy zbiorczej, dlatego jej przeznaczenie zgodnie z celem wywłaszczenia jest tożsame z przeznaczeniem dotychczasowym. W związku z powyższym rzeczoznawca stwierdził, że w tym przypadku zasada korzyści nie ma zastosowania. Analiza rynku na terenie powiatu ł. , wykazała że nieruchomości drogowe bardzo rzadko są przedmiotem obrotu w warunkach wolnorynkowych. W ostatnich dwóch latach na terenie powiatu ł. zanotowano kilka transakcji handlowych, dwie z nich położone były na terenie miasta Ł. i z powodu położenia w mieście powiatowym nie mogą być brane pod uwagę. Z kolei na terenie wiejskim odnotowano tylko trzy tego typu transakcje - taka ilość jest niewystarczająca, stąd obszar rynku rozszerzono na teren powiatu l. i l. . Rzeczoznawca wskazał, że badanie rynku wykazało duże zróżnicowanie cen transakcyjnych, które zawierały się

w przedziale od 3,00 zł do 65,00 zł za m2, w celu spłaszczenia rynku odrzucono transakcje, które osiągnęły wartości skrajne. Ze zbioru transakcji wybrano jedenaście transakcji nieruchomościami drogowymi. Transakcje potwierdzają, że ceny za m2 wahają się od [...] zł do [...] zł. Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości. Natomiast wagi cech określono na podstawie analizy danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego, obserwacji preferencji nabywców nieruchomości, na podstawie analogii do rynków rodzajowo podobnych. W związku

z powyższym ustalono wartość 1 m2 gruntu szacowanej nieruchomości na 30,01 zł, co dało łącznie 21 727,24 zł. Obliczenie wartości części składowych gruntu (nasadzeń) - drzew leśnych, określono na podstawie Standardu V.6 "Określenie wartości nieruchomości leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych". Natomiast określenia wartości pozostałych nasadzeń dokonano na podstawie zasad określonych w publikacji "Określenia wartości plantacji kultur wieloletnich" autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego.

Oszacowana w podejściu mieszanym wartość działki nr [...], położonej w B. wg stanu na dzień [...] r. i cen z listopada 2020 r. odpowiada sumie wartości rynkowej gruntu określonej w podejściu porównawczym oraz wartości odtworzeniowej nasadzeń roślinnych określonej w podejściu kosztowym. Łączną wartość odszkodowania ustalono jako suma wartości: gruntu - 21 727,24 zł, drzew leśnych - 997,00 zł oraz roślin ogrodowych - 2405,13 zł. Łącznie 25 129,37 zł.

Przy wycenie służebności przesyłu zastosowano procedurę opisaną w Krajowym standardzie wyceny specjalistycznym KSWS "Określenie wartości służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorców przesyłowych" oraz sposób obliczania wartości służebności przesyłu opisany w Biuletynie nieruchomości nr 1 Listopad 2010, "Używanie nieruchomości pod infrastrukturę - przypadki o charakterze służebnościowym: przesył i drogi". Wartość służebności przesyłu ustalono na 237,68 zł.

Decyzją z dnia 12 stycznia 2021 r., Starosta Ł. ustalił odszkodowanie

w kwocie 24 891,69 zł, która była wynikiem pomniejszenia wartości nieruchomości

o wartość ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na ww. nieruchomości, oszacowanych na kwotę 237, 68 zł.

Nie zgadzając się z powyższą decyzją skarżący w odwołaniu wniósł o dokonanie ponownej wyceny gruntów, twierdząc że grunty w podobnej lokalizacji, w sąsiedztwie wahają się w granicach 50-60 zł. Podniósł, że jego działka w planach była uwzględniona jako usługowo - handlowa nie zaś nieużytek. Poza tym działka posiada częściowe uzbrojenie.

W wyniku rozpoznania odwołania strony, Wojewoda decyzją z dnia [...] r. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie organ odwoławczy powołał treść art. 98 ust.3, art. 130 ust.2, art. 154 ust. 2 i 3, art.175 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990) – dalej jako "u.g.n." oraz wskazał, że w sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania, za przejętą na rzecz Powiatu Ł. , stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] r., w którym biegły ustalił, że zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy P., wyceniana nieruchomość znajduje się w terenie oznaczonym symbolem [...] L - tereny dróg powiatowych klasy zbiorczej. Biegły badając skutki zasady korzyści zgodnie z art. 134 u.g.n. ustalił, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, a zatem stosownie do art. 134, ust. 3 u.g.n. oszacowano wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania. Zdaniem organu odwoławczego biegły dysponował wystarczającą ilością danych dotyczących transakcji nieruchomości drogowych, aby zastosować § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U z 2021, poz. 555 – dalej jako "rozporządzenie"). W ocenie Wojewody opinia o wartości przejętej nieruchomości została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Podpisana przez uprawnioną osobę, zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu, w szczególności w § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1. Organ odwoławczy wskazał, że przesłał do biegłego rzeczoznawcy majątkowego uwagi wniesione przez skarżącego. W odpowiedzi na powyższe w piśmie z dnia [...] r. biegły wskazał, że wyceniana działka, jest objęta ustaleniami wiążącymi Uchwały nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2019 - Zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...] dla obszarów: .. Teren, na którym usytuowana jest wydzielona działka, oznaczony jest symbolem [...] Tereny dróg powiatowych klasy zbiorczej. Biegły wskazał, że stwierdzenie, że "działka ta w planach była jako usługowo - handlowa" jest zatem nieprawidłowe. Rzeczoznawca wyjaśnił, że na terenach wiejskich powiatu w badanym okresie odnotowano zaledwie trzy transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Taka ilość danych nie jest wystarczająca w procesie wyceny nieruchomości, dlatego obszar rynku rozszerzono o sąsiednie powiaty: l. oraz [...]

W analizie nie uwzględniono nieruchomości położonych na terenie miast i obszarach bezpośrednio sąsiadujących z L., ze względu na różny poziom cen. Okres badania cen ustalono na dwa lata przed datą wyceny. Zabieg ten, zastosowany prawidłowo pozwolił na określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Analiza rynku wykazała, że przydatność bonitacyjna (rodzaj użytku) nie ma istotnego wpływu na wartość rynkową nieruchomości drogowych na badanym rynku. Zdaniem organu odwoławczego przyjęte przez biegłego wyliczenia oparte zostały na metodach i technikach dopuszczonych obowiązującymi przepisami prawa, a każda czynność została przez w sposób szczegółowy uzasadniona. Wyjaśniono, że organy administracji nie mają kompetencji aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym jego moc dowodową, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy. Wojewoda wskazał, że jeżeli skarżący nie zgadzał się z operatem szacunkowym mógł przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować. Takiej oceny w niniejszej sprawie nie przedłożono, pomimo czynnego udziału stron w toku postępowania.

W skardze do tut. Sądu strona wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji zarzuciła naruszenie art. 7 i 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (DZ.U.

z 2021 r. poz. 735 ze zm.) – dalej jako "k.p.a." poprzez pobieżną, mało wnikliwą

i jednostronną ocenę zgromadzonego materiału – operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącego dokument ten jest wadliwy, wykonany niezgodnie z przepisami prawa oraz zasadami wyceny określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami jak

i wydanymi aktami wykonawczymi. Wartość odszkodowania jest rażąco zaniżona i nie odpowiada rzeczywistej cenie. Zdaniem skarżącego działka stanowiła część terenu mieszkalnego i to powinno stanowić podstawę określenia kwoty należnego odszkodowania.

Skarżący zwrócił uwagę, iż pominięto kwestię, że około 4 lat temu dokonano rozbudowy drogi Ł. – M. dokonano wywłaszczeń o czym nie ma mowy

w operacie. Do wyceny wybrano transakcji z 2019 r. Obecna sytuacja sprawiła natomiast wzrost cen nieruchomości. Zdaniem skarżącego przy określaniu odszkodowania rzeczoznawca nie był uprawniony do rozszerzenia transakcji o sąsiednie powiaty. Nie dokonano wyceny podjazdu znajdującego się na przedmiotowej działce. Rzeczoznawca nie ustalił przeznaczenia działki sprzed podziału.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalanie, podtrzymując swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego

i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem prawa, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 98 ust. 3 u.g.n., za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Stosownie do art. 130 ust. 1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. W myśl natomiast art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinię taką rzeczoznawca sporządza na piśmie

w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj

i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane w cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego legitymującego się odpowiednimi uprawnieniami, stanowi zatem zasadniczy dowód tego, jaką wartość ma wywłaszczona nieruchomość. Operat taki, stanowiący opinię biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości, jest kluczowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną (przejętą pod drogę publiczną).

Sąd podziela wyrażony w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i odpowiedniego odszkodowania, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wprawdzie organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie oznacza to jednak, że organ, a następnie sąd administracyjny, nie mogą analizować treści operatu pod kątem precyzji sformułowań i użycia właściwych pojęć, kompletności i spójności oraz logicznego i przekonującego uzasadnienia. Obowiązkiem zarówno organu, jak i Sądu, jest zatem zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Rzeczoznawca nie może przy tym ograniczyć się do stwierdzenia, że zastosował daną metodę, czy oparł się na danych przepisach, lecz powinien wyjaśnić, na czym konkretnie w sprawie polegało zastosowanie danej metody czy wskazanych przepisów. Organ nie może zaakceptować i oprzeć swojej decyzji na operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, jeżeli ustalenia w nim zawarte zawierają luki, w tym logiczne lub braki pozostawiające obiektywnie niemożliwe do usunięcia przez organ innym sposobem wątpliwości (por. m.in. por. m.in. wyrok WSA w Kielcach z dnia 12 września 2018 r., II SA/Ke 425/18, lex nr 2557990 i tam: wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. I OSK 2665/15; wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 października 2015 r., sygn. II SA/Łd 705/15, wyrok NSA z dnia 20 maja 2015 r., sygn. I OSK 2329/13; wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. II SA/Sz 1294/17).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należy podnieść, że organy obu instancji swoje ustalenie odnośnie wysokości odszkodowania za sporną nieruchomość skarżącego ustaliły w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez biegłego J. S.. Organy administracji zaakceptowały operat szacunkowy

i w oparciu o ten dowód orzekły o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowanie w wysokości określonej w tym operacie. W toku postępowania skarżący kwestionował przedmiotowy operat składając do niego zarzuty dotyczące w szczególności nieprawidłowo przyjętych do porównań nieruchomości. Organ odwoławczy przekazał uwagi skarżącego, na które pismem z dnia [...] r. biegły odpowiedział. Wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Z tych względów bezzasadny jest zarzut dotyczący przyjętej przez biegłego charakterystykę nieruchomości podobnych. Osoba niebędąca rzeczoznawcą majątkowym

i niedysponująca wiadomościami specjalnymi może nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych. Wyjaśnić również należy, że zgodnie z § 36 ust.4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W wyroku z dnia 23 stycznia 2020r. ( I OSK 1541/19 i podane tam orzecznictwo opubl. w CBOSA ) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że przepis ten należy odczytywać w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość wywłaszczona, czy przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji, wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania winna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a więc nabytych pod inwestycje drogowe. Punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi

z rynku regionalnego. Dopiero jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas należy kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym.

Biegły w operacie wyjaśnił, że na terenie powiatu ł. zanotowano

w ostatnich dwóch latach zaledwie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi. Dwie z nich, położone są na terenie miasta Ł., co sprawiło, że ze względu na położenie w mieście powiatowym, nie mogą być uznane za podobne do wycenianej. Na terenach wiejskich powiatu w badanym okresie odnotowano zaledwie trzy transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Taka ilość danych nie była, zdaniem biegłego, wystarczająca w procesie wyceny nieruchomości, dlatego obszar rynku rozszerzono o sąsiednie powiaty: l. oraz [...]. Okres badania cen ustalono na dwa lata przed datą wyceny. Zabieg ten zastosowano prawidłowo, bowiem pozwolił na określenie wartości nieruchomości zbliżonych do aktualnych w dniu wyceny. W związku z tym nie mogły być przy badaniu cen wzięte pod uwagę transakcje sprzed 4 lat, wskazywane przez skarżącego. Weryfikacja prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru, zarówno podejścia, jak i metody wyceny dokonuje się w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc przez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką ocenę może wystąpić każdy. Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Skarżący nie przedłożył dowodu w postaci operatu szacunkowego,

z którego wynikałaby inna wartość odjętego prawa własności, ani też opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., a kwestionującej poprawność przedmiotowego operatu. Natomiast subiektywne przekonanie o niewłaściwym doborze nieruchomości i zastosowaniu czynników korygujących przy ocenie wartości nieruchomości nie ma wpływu na ważność sporządzonego operatu szacunkowego.

Sąd zwraca jednak uwagę, że skarżący w piśmie z dnia [...] r. podniósł, że "wycena" działki nie zawiera znajdującego się na niej podjazdu, którego wartość wraz z dokumentacją i budową wyniosła 14.000 zł.

W tym miejscu wskazać należy, że z definicji zawartej w art. 4 pkt 17 u.g.n. wynika, że przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

W przedmiotowej sprawie brak jest ustaleń organów oraz biegłego dotyczących wliczenia do wysokości odszkodowania wartości naniesienia na nieruchomości

w postaci zjazdu. Wyjaśnić należy, że naniesienie trwale z gruntem związane stanowi część składową nieruchomości. Zgodnie z art. 47 § 1 k.c. właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem naniesień trwale z tym gruntem związanych, to przysługuje mu odszkodowanie zarówno za grunt, jak i znajdujące się na nim naniesienie w postaci ogrodzenia, nasadzeń, a także zjazdu. Tracąc własność gruntu, właściciel utracił również własność znajdujących się na nim naniesień i nie ma podstaw do tego, aby pozbawiać go w tej części odszkodowania. Zdaniem Sądu brak jest podstaw prawnych do ograniczenia wysokości odszkodowania wyłącznie do odszkodowania za grunt oraz ogrodzenie i nasadzenia. Zjazd znajdujący się na tym gruncie stanowi jeden

z elementów składających się na "stan nieruchomości", o którym mowa w 130 ust.2 u.g.n. i niewątpliwie wpływa na wartość nieruchomości.

W ocenie Sądu powyższy brak niedostrzeżony jednak przez organy administracji orzekające w sprawie - spowodował, że przedmiotowy operat nie spełnia wymogów zupełności. Z powyższych względów decyzje organów obu instancji wydane zostały

z naruszeniem przepisów prawa procesowego, ponieważ przymiotem wiarygodności organy te obdarzyły dowód z operatu szacunkowego pomimo jego wadliwości. Nie sposób zatem uznać, że operat jest zupełny. Ocena tego dowodu dokonana w tej sprawie przez organy nosi, zdaniem Sądu, cechy dowolności, co skutkuje naruszeniem zasad postępowania administracyjnego wyrażonych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Operat powyższy nie mógł stanowić bowiem miarodajnej podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na własność Gminy działkę, albowiem zawiera istotny brak.

Ustalenie prawidłowo stanu zagospodarowania wycenianej nieruchomości pozwoli na prawidłowe przeprowadzenie procesu wyceny jej wartości. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy uwzględnią powyższą ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania, w szczególności organ pierwszej instancji podejmie czynności procesowe zmierzające do ustalenia stanu zagospodarowania nieruchomości wycenianej, zleci wykonanie w sprawie operatu szacunkowego spełniającego wymogi prawne, zgromadzony materiał oceni z zachowaniem zasad postępowania administracyjnego, przedstawiając motywację podjętego rozstrzygnięcia

w uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z wymaganiami określonymi w art. 107 § 1 i 3 k.p.a.

Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania obejmujących zwrot wpisu od skargi w kwocie 747 zł orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a.