Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak – Owczarczak Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2019 r. sprawy ze skargi F. H. sp. z o.o. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej SKO) decyzją z dnia 27 września 2018 r. nr [...], działając na podstawie art. 1 ust. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych (tj. Dz. U. z 2015 roku, poz. 1659), art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1257, dalej k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania F. H. C. sp. z o.o. sp. k. w P. (dalej jako skarżąca lub spółka) od decyzji Burmistrza Gminy M. z dnia [...] lutego 2018 roku, nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2018 roku nr [...] Burmistrz Gminy M., działając na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm. dalej: u.g.n.), w związku z Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w M. z dnia 25 października 2007 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. U. Woj. Wlkp. Z 5 grudnia 2007 roku, Nr [...], poz. 3942), orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego w wyniku podziału działki oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków przed podziałem nr [...], obręb [...], o powierzchni 7307 m2, zapisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w Ś. pod nr [...]

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ I instancji, powołując się na przepisy art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1 – 3 u.g.n. oraz Uchwałę nr [...] Rady Miejskiej w M. z dnia 25 października 2007 roku ustalającą 30 % stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału uznał, że zaistniały okoliczności do ustalenia opłaty adiacenckiej skarżącej spółce.

Na wniosek właściciela (skarżącej), decyzją nr [...] z dnia 2 marca 2018 roku Burmistrz Gminy M. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w C. , o nr [...], w wyniku którego powstał kompleks działek o numerach [...] o łącznej powierzchni 7307 m2. W/w decyzja Burmistrza Gminy M. stała się ostateczna dnia [...] marca 2018 roku (adnotacja na decyzji k. 4 alt I instancji).

W tych warunkach w ocenie organu ziściły się przesłanki, od których ustawa o gospodarce nieruchomościami uzależnia dopuszczalność ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Jako dowód w sprawie przyjęto operat szacunkowy sporządzony dnia 30 kwietnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. B., który wartość nieruchomości przed podziałem ( na dzień 2 marca 2018r.) ustalił na kwotę [...]zł, a po podziale ( na dzień 7 marca 2018r.) na kwotę [...]zł. Rezultatem podziału był zatem wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...]zł. W konsekwencji wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na kwotę [...]złotych (30% x [...] zł= [...] zł: stosownie do art. 98 a ust. 1 u.g.n. w zw. z § 1 uchwały Rady Miejskiej w M. nr [...]).

Organ dodał, że wycena biegłego poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Opisane zostały cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość. Rzeczoznawca ustalił także wagi poszczególnych cech. W ocenie organu dobrane przez biegłego transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości pozwalały na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości.

Od powyższej decyzji spółka reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika wniosła odwołanie, w którym wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Spółka zarzuciła, że w decyzji nie podano przyczyny wzrostu wartości nieruchomości, a sam podział nie jest przyczyną wzrostu wartości nieruchomości. Nieruchomość przed podziałem i po podziale należy do tego samego segmentu rynku obejmującego nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu mieszkaniowym i nie zmieniły się czynniki kształtujące cenę. W większej części ponieważ jedna z działek powstałych po podziale stanowi nieruchomość drogową, która zasadniczo powinna obniżać wartość nieruchomości bo jak ogólnie wiadomo działki drogowe z komercyjnego punktu widzenia są bezwartościowe. Skarżąca zarzuciła błąd w ustaleniach faktycznych polegający na nieuzasadnionym uznaniu, że wskutek podziału wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł.

Opisaną we wstępie decyzją SKO w P. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

W motywach rozstrzygnięcia SKO powołało się na przepisy art. 98a ust. 1 i 1a oraz art. 146 ust. 1a u.g.n., by następnie wskazać, że w niniejszej sprawie warunkiem umożliwiającym ustalenie opłaty adiacenckiej, o której mowa w powołanych powyżej przepisach jest wystąpienie łącznie trzech przesłanek: 1) pozytywne rozpatrzenie przez organ administracji wniosku o przeprowadzenie podziału nieruchomości, 2) wzrost wartości nieruchomości w następstwie wydanej decyzji o podziale nieruchomości, 3) obowiązywanie w czasie, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki opłaty adiacenckiej. Organ wyjaśnił ponadto, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wobec bezsporności okoliczności zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz obowiązywania w dacie w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, uchwały Rady Miejskiej w M. określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, postępowanie dowodowe koncentrowało się na zbadaniu wzrostu wartości nieruchomości odwołującej. W ocenie SKO kluczową w niniejszej sprawie była ocena poprawności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 30 kwietnia 2018 roku.

Wartość nieruchomości przed i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego - metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2005 roku, nr 196, poz. 1628 z późn. zmianami), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Doboru nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy kierując się własnym doświadczeniem zawodowym oraz wiedzą, stosownie do przepisów oraz standardów zawodowych.

Dalej organ wskazał, że po dokonaniu szczegółowej analizy sporządzonego operatu szacunkowego należy stwierdzić, iż jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych pod budownictwo mieszkaniowe, wybierając po kilkanaście transakcji dotyczących nieruchomości podobnych. Za rynek lokalny rzeczoznawca uznał obszar Gminy M. oraz gmin sąsiednich m.in. S. L. oraz C.. Próbka nieruchomości została dobrana przez rzeczoznawcę na podstawie transakcji z przedziału dwóch lat sprzed daty, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

Dokonując ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym biegły przyjął do porównań odpowiednio 11 nieruchomości położonych na obszarze Gminy M. o powierzchni ponad 2000 m2 oraz 12 nieruchomości o powierzchni do 575 m2. Nieruchomości przyjęte do porównań przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową, co w kontekście podobieństwa do przedmiotu wyceny nie budzi wątpliwości w świetle treści decyzji Burmistrza Gminy M. o ustaleniu warunków zabudowy dla wycenianej nieruchomości z dnia [...] grudnia 2013 r.

Jako cechy cenotwórcze rzeczoznawca przyjął: położenie, uzbrojenie, powierzchnię, kształt i możliwość zagospodarowania, dojazd i zagospodarowanie otoczenia, dodatkowe ograniczenia. Powyższe zestawienie cech nieruchomości nie budzi wątpliwości. W ocenie Kolegium oceniając procedowanie rzeczoznawcy z perspektywy logiki oraz zasad doświadczenia życiowego, takiemu doborowi cech nieruchomości nie sposób zarzucić jakiekolwiek uchybienia, albowiem w istocie tego rodzaju uwarunkowania jawią się jako istotne dla uczestników obrotu gospodarczego.

Również przy ustaleniu wartości nieruchomości przed podziałem, rozkład cen transakcyjnych nie budzi podejrzeń co do trafnego doboru nieruchomości. Po ustaleniu współczynnika korygującego o wartości 1,018, rzeczoznawca majątkowy określił wartość 1 m. kw. nieruchomości przed podziałem geodezyjnym na kwotę [...]zł., co w rezultacie pozwoliło na określenie wartości nieruchomości na poziomie [...] złotych.

Ustalając wartość nieruchomości po podziale rzeczoznawca obliczył wartość każdej z nowopowstałych działek, uwzględniając specyfikę każdej z nich, przez stosowanie współczynnika korygującego: o wartości 1,094 dla działek o nr [...] do [...]. Wartość działki nr [...] o powierzchni 6129 m2 została ustalona jako iloczyn powierzchni i ceny jednostkowej w wysokości 103,1 m2. W rezultacie wartość działki nr [...] została ustalona na poziomie [...] zł, zaś wartość działek o nr od [...] do [...] łącznie na poziomie [...] zł

Wartość działki nr [...] została ustalona odrębnie jako części nieruchomości przeznaczonej po podziale pod drogi wewnętrzne. Wartość nieruchomości w tej części została ustalona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Do ostatecznych porównań rzeczoznawca wykorzystał 14 nieruchomości stanowiących drogi położone na obszarach gmin: C., S. L. , D. i [...]. Nieruchomości zostały porównane pod kątem cech: lokalizacja, funkcji terenów przyległych, klasy i charakteru drogi i powierzchni. W rezultacie porównań oraz korekty wartości z uwagi na różniące nieruchomości cechy wartość jednostkowa m2 nieruchomości została ustalona na kwotę [...]zł. Wartość nieruchomości w części przeznaczonej pod drogi wewnętrzne wyniosła [...] zł.

W konsekwencji suma wartości poszczególnych działek pozwoliła na ustalenie wartości nieruchomości wg stanu po podziale geodezyjnym na kwotę [...]złotych.

Wycena poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Opisane zostały cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość. Rzeczoznawca ustalił także wagi poszczególnych cech. Zdaniem organu dobrane przez biegłego transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości pod kątem ich możliwej oceny przez organ. SKO wskazało, że ocena operatu przez organ nie powinna wkraczać w jego merytoryczną ocenę, której zgodnie z art. 157 u.g.n. dokonać może organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Organy dokonując oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. bada go pod względem formalnym. Dokonując tej oceny organ uznał, że operat w niniejszej sprawie jest opracowaniem rzetelnym, zgodnym z przepisami i zasadami sztuki. Wyceny poparte zostały obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Brak przedstawienia operatu szacunkowego z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości, co do sporządzonej w sprawie opinii, uprawnia organy do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach. Organ podał również, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n.

Zdaniem organu odwoławczego ustalenia organu I instancji co do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału uznać należało za prawidłowe. Rzeczoznawca majątkowy scharakteryzował przyjęte do porównań nieruchomości. W pierwszej kolejności charakterystyki dokonał opisując rynek nieruchomości przyjętych do porównań jako rynek nieruchomości położonych na obszarze Gminy M. i pozostałych gmin przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Każda z nieruchomości (o określonej, wstępnie przyjętej i opisanej w analizie rynku charakterystyce) została szczegółowo opisana przez podanie położenia, daty transakcji jej dotyczącej, powierzchni oraz ceny transakcyjnej i daty transakcji. Nadto jeszcze bardziej szczegółowo zostały opisane nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej jako mające największy wpływ na ustalenie średniej. Organ dodał, że opinia rzeczoznawcy potwierdziła prawidłowość, że co do zasady nieruchomości o powierzchniach mniejszych, zwłaszcza o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową osiągają wyższe ceny transakcyjne w przeliczeniu na 1m2 powierzchni, niż nieruchomości o powierzchniach większych.

Mając to na uwadze Kolegium nie znalazło podstaw do uwzględnienia odwołania spółki.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skarżąca reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika zaskarżyła ww. decyzję w całości, wniosła o jej uchylenie, przekazanie sprawy do dalszego prowadzenia SKO w P.. Skarżąca podniosła, że operat szacunkowy nie został wykonany w sposób prawidłowy a decyzji zarzuca dokonanie wadliwej oceny zgromadzonego materiału dowodowego polegającej na przyjęciu, że operat został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca w procesie wyceny nieruchomości wykorzystał nieruchomości które nie są podobne do nieruchomości wycenianej. Zdaniem skarżącej rzeczoznawca błędnie w procesie wyceny wykorzystał nieruchomości o powierzchni powyżej 2000 m2 oraz o powierzchni 575 m2 w sytuacji gdy działka podlegająca podziałowi miała powierzchnię 7307 m2. W wyniku powyższego średnia cena metra kwadratowego ustalona przez rzeczoznawcę nie odpowiada faktycznej cenie m2 dzielonej działki. Rzeczoznawca nie powinien był dla ustalenia ceny dzielonej działki przyjmować do wyceny takiej rozpiętości powierzchni działek. Odnośnie działki nr [...] (nr po podziale [...]) nie można się zgodzić z biegłym, ze wartość tej działki która w wyniku podziału stała się drogą wewnętrzną jest większa niż przed podziałem gdy w ramach działki [...] przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi.

W odpowiedzi na wezwanie sadu, pismem z dnia 6 lutego 2018 r. SKO wyjaśniło, ze postanowieniem z dnia 1 lutego 2019 r. SKO sprostowało oczywistą omyłkę w decyzji z dnia 27 września 2018 r. nr [...] jednocześnie przedkładając postanowienie o sprostowaniu (k. 28). W postanowieniu nie sprostowano nr decyzji, jedynie datę jej wydania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 – dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd do uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 P.p.s.a.). Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi.

W pierwszej kolejności Sąd wskazuje, że w rubrum decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego Kolegium został wskazany nieprawidłowy numer decyzji i data jej wydania tj. decyzja nr [...] z dnia [...] lutego 2018 r. podczas gdy Kolegium rozpoznawało w niniejszej sprawie odwołanie od decyzji nr [...] z dnia [...] czerwca 2018 r.. W uzasadnieniu decyzji SKO odnosi się już do prawidłowych oznaczeń decyzji pierwszoinstancyjnej. W ocenie Sądu błąd ten nie jest błędem istotnym. Był to błąd tego rodzaju, że jego oczywistość można było stwierdzić porównując treść decyzji, z jej uzasadnieniem oraz materiałem zgromadzonym w aktach sprawy. W ocenie Sądu złe oznaczenie decyzji miało charakter oczywistej omyłki pisarskiej, która nie miała wpływu na merytoryczne rozpoznanie sprawy.

Kontroli Sądu w niniejszej sprawie podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Gminy M. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018.121 ze zm, powoływanej dalej jako u.g.n)., zgodnie z którym jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a).

Przy czym w artykule 98a u.g.n. dodany został, na mocy art. 1 pkt 20 ustawy nowelizującej z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz.U z 2017r., poz. 1509), ustęp 1b stanowiący, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy nowelizującej, do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Jak wynika z akt sprawy postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte w dniu 23 marca 2018 r. (zawiadomienie k. 6 akt adm. I instancji). W sprawie zastosowanie będą miały zatem przepisy art. 98a u.g.n. w brzmieniu obowiązującym po dniu 23 sierpnia 2017 r. (art. 10 ust. pkt 2 ustawy zmieniającej u.g.n.). Po tym dniu wartość nieruchomości przyjmuje się, jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.).

Przechodząc do oceny zasadności skargi stwierdzić należy, że z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W realiach rozpoznawanej sprawy trzy pierwsze przesłanki nie budzą wątpliwości. Bez wątpienia, działka nr [...] po rozpoznaniu wniosku skarżącej, decyzją Burmistrza Gminy M. z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] została podzielona na działki nr [...]. Bezsporną jest również okoliczność, że w dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w M. z dnia [...] października 2007r nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. U. Woj. Wlkp. z 2007 roku, Nr [...], poz. 3942). Z uchwały wynika, że opłata adiacencka wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem (§ 1 uchwały). Z akt sprawy wynika także, że zachowany został również 3 – letni termin do ustalenia opłaty. Decyzja podziałowa została wydana [...] marca 2018 r., i stała się ostateczna 7 marca 2018 r.

Skarżąca zarzucała, że operat szacunkowy nie został wykonany w sposób prawidłowy albowiem rzeczoznawca w procesie wyceny wykorzystał nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości wycenianej przyjmując nieprawidłową wielkość powierzchni działki. Należało więc ocenić czy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej.

Rozstrzygając powyższe należy na wstępie wskazać, że konieczność przestrzegania przez organy orzekające w sprawie podstawowych standardów procedowania zakreślonych brzmieniem art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 81 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ rzeczona opłata w rozumieniu art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 in fine u.g.n. ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne.

Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149 – 159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. W ugruntowanym orzecznictwie sądowym, które Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie w pełni podziela przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 roku, sygn. akt: I OSK 1894/12 – zob. http://orzeczenia.nsa.gov.pl dalej CBOSA). W przedmiotowej sprawie skarżąca nie skorzystała z takiej możliwości, nie przedłożyła kontroperatu ani oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców. Nie wskazała również takich zastrzeżeń, które dyskwalifikowałyby wartość dowodową sporządzonego w niniejszej sprawie operatu.

Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 roku, sygn. akt: I OSK 1930/11). Wobec tego to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 roku, sygn. akt: I OSK 2085/11).

W okolicznościach niniejszej sprawy, zdaniem sądu, organy dokonały prawidłowej oceny sporządzonego operatu i zasadnie uznały, że nie ma podstaw do jego zakwestionowania. Operat został sporządzony 30 kwietnia 2018r. Stan nieruchomości przed podziałem przyjęto prawidłowo na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział ([...].2018 r.) a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja ta stała się ostateczna (7.03.2018 r.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale prawidłowo określono na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (7.03.2018 r.). Rzeczoznawca dokonał wyceny wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy nieruchomości. Wartość nieruchomości wycenianej określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stosownie do treści § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania.

Rzeczoznawca w niniejszej sprawie określił rynek lokalny jako nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w granicach Gminy M.. W operacie uwzględniono transakcje nieruchomościami z okresu ostatnich dwóch lat ( marzec 2016 r.- marzec 2018 r.) a w przypadku działek o dużej i małej powierzchni również na terenie wybranych gmin powiatu poznańskiego zbliżonych do przedmiotu wyceny pod względem poziomu uzbrojenia oraz dostępu do usług towarzyszących. Podał, że na rynku lokalnym nie odnotowano transakcji o podobnych cechach i funkcji zbywanych w całości jako przedmiot prawa własności. Odnotowano natomiast znaczną liczbę transakcji dotyczących zbycia udziału w nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej po drogę wewnętrzna. Na tak zdefiniowanym rynku lokalnym rzeczoznawca majątkowy odnotował znaczną liczbę nieruchomości niezabudowanych o podobnych cechach i funkcji. W przypadku wyceny nieruchomości według stanu przed podziałem rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań transakcje gruntami o powierzchni w przedziale 2.000 do 11.000 m2, natomiast do wyceny nieruchomości według stanu po podziale przyjęto do porównań nieruchomości o powierzchni w przedziale od 100 do 600 m2. Rzeczoznawca do porównań nieruchomości przed podziałem przyjął 11 transakcji nieruchomościami położonymi na terenie gminy M., a w przypadku wyceny dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej po podziale: 12 transakcji. Rzeczoznawca wymienił cechy cenotwórcze i wagi jakie im przypisał w celu określenia nieruchomości podobnych. Jako cechy cenotwórcze dla określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął: lokalizację, uzbrojenie techniczne, powierzchnię działki, kształt i możliwość zagospodarowania, dojazd i zagospodarowanie otoczenia, dodatkowe ograniczenia. Trend czasowy uwzględniający zmiany cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przyjęto na podstawie analizy na poziomie 0,0% w skali roku.

Ustalając wartość nieruchomości przed podziałem biegły przyjął współczynnik korygujący o wartości 1,018 i określił wartość 1 m2 nieruchomości na kwotę [...]zł. Biegły wyliczył, że wartość działki [...] przed podziałem wynosi [...] zł.

W. nieruchomości po podziale biegły ustalił sumując wartości poszczególnych działek ewidencyjnych powstałych w wyniku podziału- działki nr [...], [...], [...], [...] i [...], przy zastosowaniu współczynnika korygującego 1,094 dla działek o nr od [...] do [...]- wartość tych działek wynosiła w sumie [...] zł. Wartość działki nr [...] została ustalona w wysokości [...] zł (103,1 zł * 6129 m2).

Biegły ustalił wartość działki nr [...] odrębnie, albowiem po podziale została ona przeznaczona pod drogę wewnętrzną, stosując podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Biegły wskazał, że na rynku lokalnym w analizowanym okresie (lata 2016/20148) odnotowano znaczącą liczbę transakcji nieruchomości po podobnych cechach i funkcji. Stosunkowo duża liczba transakcji wynika zaś z faktu wzrastającej skali inwestycji w infrastrukturę drogową w powiecie, która wynosiła kilkadziesiąt. Do obliczeń biegły wykorzystał 14 transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi o powierzchni zbliżonej do powierzchni nieruchomości stanowiącej działki : nr [...], położonych we wsi [...], gdzie cena za jeden m2 powierzchni kształtowała się na poziomie od [...] zł/m2 do 70,00 Przeciętna cena w wybranej próbie wynosi [...] zł/m2 (k. 26 operatu). Mając na uwadze powyższe dane Biegły wyliczył, że wartość nieruchomości [...] przeznaczonej pod drogę wynosi [...] zł. Zatem wbrew zarzutom skargi biegły w operacie szacunkowym wyjaśnił i uzasadnił wzrost wartości nieruchomości po podziale z przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną i przyjęta w operacie cena nieruchomości przeznaczonej pod drogę była niższa niż pod zabudowę mieszkaniową.

Jak wynika z operatu, wartość nieruchomości po podziale wyniosła [...] zł (jako suma wartości każdej z wydzielonych działek z uwzględnieniem specyfiki działki nr [...]). W związku z tym w wyniku podziału nieruchomości wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł ([...] zł - [...] zł). Ustalenia operatu w tym zakresie nie budzą wątpliwości.

Nie miała również racji skarżąca twierdząc, że biegły błędnie w procesie wyceny wykorzystał nieruchomości o powierzchni powyżej 2000 m2 oraz o powierzchni 575 m2 w sytuacji gdy działka podlegająca podziałowi miała powierzchnię 7307 m2. Z operatu wynika, że rzeczoznawca uwzględnił powierzchnię nieruchomości przed i po podziale. Do porównań nieruchomości sprzed podziału przyjmował działki duże o pow. od 2000 do 11.000m2, a dla działek mieszkaniowych od 100 do 600m 2 ,w tym przedziale bowiem sama powierzchnia nie miała wpływu na cenę. Biegły wskazał jakie cechy cenotwórcze nieruchomości brał pod uwagę- położenie i atrakcyjność lokalizacji (25 %), uzbrojenie techniczne (20 %), powierzchnia działki (15%), kształt i możliwość zagospodarowania (15%), dojazd i zagospodarowanie otoczenia (15%), dodatkowe ograniczenia (10%). Biegły uzasadnił, że w wybranej próbie wyceniając wartość nieruchomości wykorzystał działki o powierzchni zbliżonej do działki skarżącej przed i po podziale. Nie można więc przy zastosowanej przez biegłego metodzie porównawczej metodą korygowania ceny średniej zarzucać, że do porównania nie były przyjmowane działki o identycznej lub bardzo zbliżonej powierzchni, czyli, że nie posiadały tylko tej jednej cechy wspólnej. Nie ulega bowiem wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą a nie tylko jednej cechy. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt, położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywistym, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy musza być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca dysponując wiedzą specjalistyczną z zakresu wyceny nieruchomości określił w operacie cechy rynkowe wpływające na cenę(lokalizacja, sąsiedztwo, uzbrojenie i droga dojazdowa), określił ich wpływ na cenę ( wagi cech), zastosował współczynniki korygujące, scharakteryzował wyceniane nieruchomości i dokonał analizy rynku, uzasadniając swoje stanowisko. Zarzut braku podobieństwa nieruchomości przyjmowanych do wyceny, zgłoszony przez skarżącą, nie był więc zasadny.

Zdaniem Sądu, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autor, dokonując wyceny uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, że podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości. To zaś stanowiło podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości odpowiadającej stawce procentowej określonej uchwale Rady Miejskiej w M. z dnia 25 października 2007 r. nr [...]

W tym miejscu wskazać należy, że w kontrolowanej sprawie nie zostały podjęte przez stronę skarżącą jakiekolwiek czynności mające na celu weryfikację operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Skarżąca kwestionując operat nie przedłożyła bowiem kontroperatu, jak również nie złożyła wniosku o weryfikację prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ponadto wskazać należy, że organ II instancji nie tylko odniósł się do działań biegłego dokonując oceny w zakresie dopuszczonym przepisem art. 84 k.p.a., ale i ustosunkował się do wszystkich sformułowanych w odwołaniu zarzutów w tym dotyczących zasadności zastosowania art. 98 ust. 1, 1a i 1b u.g.n.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji i skargę oddalił.