Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jacek Pruszyński, Sędzia NSA Bogusław Dauter, Sędzia WSA (del.) Agnieszka Olesińska (sprawozdawca), po rozpoznaniu w dniu 23 lipca 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Finansowej skargi kasacyjnej P. N. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 30 maja 2023 r. sygn. akt I SA/Po 850/22 w sprawie ze skargi P. N. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Poznaniu z dnia 6 września 2022 r. nr 3001-IEE.711.278.2022 w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych 1) oddala skargę kasacyjną, 2) zasądza od P. N. na rzecz Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Poznaniu kwotę 360 (słownie: trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

|III FSK 1389/23 | |

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30 maja 2023 r., sygn. akt I SA/Po 850/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę P. N. (dalej jako: skarżący) na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Poznaniu z dnia 6 września 2022 r. w przedmiocie ustalenia ceny nabycia nieruchomości.

Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu wskazał, że przedmiotem skargi w niniejszej sprawie było postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Poznaniu, utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w G. z 25 lipca 2022 r. w sprawie wysokości ceny nabycia nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą KW nr [...]. Dodał, że cena została ustalona przez organ egzekucyjny zgodnie z art. 110n § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479, zwanej dalej: u.p.e.a.), na kwotę 472.000,00 zł. Kwota ta odpowiadała wartości zajętej nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. w operacie szacunkowym sporządzonym 19 marca 2022 r.

WSA w Poznaniu podkreślił, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Należy przy tym mieć na uwadze, że ustanowioną przepisem art. 77 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775, dalej jako: k.p.a.) zasadę swobodnej oceny dowodów organu podatkowego modyfikuje art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344, dalej jako: u.g.n.). Podkreślił, że poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, była zatem kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Nie oznacza to oczywiście, że opinia biegłego nie podlega jakiejkolwiek ocenie i musi być każdorazowo wykorzystana w danej sprawie przez bezkrytyczne przyjęcie wynikających z niej wniosków. WSA w Poznaniu podał, że w niniejszej sprawie, organ egzekucyjny dokonał oceny operatu szacunkowego sporządzonego 19 marca 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. pod względem formalnym stwierdzając, że został on sporządzony prawidłowo. Stąd też stanowił on podstawę ustalenia ceny nabycia nieruchomości, zgodnie z przepisem art. 110n § 2 u.p.e.a. W ocenie sądu pierwszej inastancji, Naczelnik Urzędu Skarbowego w G. zasadnie uznał przedłożony przez rzeczoznawcę operat za rzetelny oraz respektujący reguły wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktów wykonawczych do ustawy (rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r. poz. 742). Zdaniem WSA w Poznaniu biegły w przedmiotowej sprawie dopełnił nie tylko warunków formalnych związanych z przedłożeniem operatu, ale też precyzyjnie opisał i umotywował przyjęte założenia oraz zastosowaną metodologię pracy. W tych realiach organ nie był uprawniony, aby kwestionować wyliczoną przez niego wartość. W toku prowadzonego postępowania organ egzekucyjny, zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M. R., który sporządził operat szacunkowy nieruchomości dla potrzeb Urzędu Skarbowego w G., z prośbą o wyjaśnienie rozbieżności w ustalonej szacunkowej cenie nieruchomości w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. . M. R. w piśmie z 12 lipca 2022 r. wskazał, że wobec braku konkretnie sprecyzowanych przez stronę zarzutów, pytań i niejasności, nie jest w stanie uzupełnić sporządzonej opinii oraz złożyć wyjaśnień. Za błędne, bezpodstawne i nie stanowiące jakiejkolwiek wartości merytorycznej uznał argumenty strony dotyczące nierzetelnego i niefachowego sporządzenia operatu szacunkowego, a także określenia wartości jako nierynkowej i zawyżonej. WSA w Poznaniu dodał, że w ocenie rzeczoznawcy, operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb własnych zobowiązanego nie był przedmiotem w niniejszej sprawie i nie mógł być w niej wykorzystany. Dlatego też porównanie obu operatów nie mogło mieć w sprawie zastosowania. Wskazał on także na brzmienie art. 157 ust. 2 u.g.n., w myśl którego sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwotnego operatu szacunkowego. Sąd pierwszej instancji podkreślił, że w orzecznictwie zasadnie się podkreśla, iż należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Samo subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jego wiarygodności. Dlatego też nie było podstaw do zakwestionowania sporządzonego na potrzeby postępowania egzekucyjnego operatu szacunkowego, skoro żaden z zarzutów zgłaszanych do operatu i profesjonalizmu działania biegłego nie został przez skarżącego uzasadniony i podzielony przez organ. Podkreślił także, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Reasumując, w ocenie sądu pierwszej instancji, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 19 marca 2022 r. należało uznać za prawidłowy pod względem formalnym, a rozumowanie w nim przedstawione jest spójne i logiczne. Operat jest zupełny i nie zawiera nieścisłości. Zatem stosownie do zasad postępowania dowodowego, organ egzekucyjny prawidłowo uznał go za wiarygodny dowód w przedmiotowej sprawie i na podstawie tych ustaleń określił cenę nabycia nieruchomości. Wyrok ten w całości dostępny jest na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl (CBOSA).

Nie zgadzając się z powyższym wyrokiem skargę kasacyjną na podstawię przepisu art. 173 § 1 i nast. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.) złożył pełnomocnik skarżącego, który zaskarżył wyrok w całości.

Na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie przepisu art. 121, art 122, art. 123, w związku z art. 180, art. 210 i nast. O.p. poprzez niepełne przeprowadzenie postępowania dowodowego oraz art. 110m, art. 110n, art. 110o, art. 110r, art. 110s, art. 110t, art. 110u u.p.e.a. przez nieprawidłowe przeprowadzenie postępowania w przedmiocie dokonania opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzenie nieprawidłowego operatu szacunkowego nieruchomości, nie uwzględnienie zarzutów skarżącego do operatu szacunkowego, nie uwzględnienie wniosków dowodowych skarżącego - operatów szacunkowych prywatnych, nie poinformowanie Skarżącego o możliwości zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym i stanowiskiem rzeczoznawcy.

Mając na uwadze powyższe, pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy WSA w Poznaniu do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Nadto oświadczył, że zrzeka się przeprowadzenia rozprawy.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną organ wniósł o jej oddalenie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 183 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a., zatem Sąd związany jest granicami skargi kasacyjnej. W myśl art. 193 zdanie drugie p.p.s.a., uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej.

W ramach podstawy kasacyjnej określonej w art. 174 pkt 1 p.p.s.a. zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisu art. 121, art 122, art. 123, w związku z art. 180, art. 210 i nast. O.p. Co prawda podstawa kasacyjna wskazana przez autora skargi kasacyjnej (art. 174 pkt 1 p.p.s.a.) odnosi się do naruszeń prawa materialnego, zaś wymienione przepisy stanowią niewątpliwie przepisy postępowania, niemniej jednak pomimo tej wadliwości zarzut poddaje się ocenie sądu kasacyjnego. Uzasadniając zarzut wskazano, że organ naruszył przepisy "poprzez niepełne przeprowadzenie postępowania dowodowego".

Naczelny Sąd Administracyjny ocenia, że zarzut kasacyjny jest chybiony, a przez to nie mógł okazać się skuteczny, jako że wymienione w nim przepisy Ordynacji podatkowej nie miały zastosowania w sprawie. Zaskarżone postanowienie zostało wydane w toku postępowania egzekucyjnego, w którym to – w sprawach nieuregulowanych w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji – z mocy jej art. 18 mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Przepisy Ordynacji podatkowej nie znajdują w tej sytuacji zastosowania, zatem nie mogły zostać naruszone.

W dalszej kolejności zarzucono naruszenie art. 110m, art. 110n, art. 110o, art. 110r, art. 110s, art. 110t, art. 110u u.p.e.a., co miało nastąpić poprzez: nieprawidłowe przeprowadzenie postępowania w przedmiocie dokonania opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzenie nieprawidłowego operatu szacunkowego nieruchomości, nie uwzględnienie zarzutów skarżącego do operatu szacunkowego, nie uwzględnienie wniosków dowodowych skarżącego - operatów szacunkowych prywatnych, nie poinformowanie Skarżącego o możliwości zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym i stanowiskiem rzeczoznawcy.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego zarzut ten jest bezpodstawny.

Zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a. po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Mimo zarzutu, Naczelny Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszenia tego przepisu, ponieważ organ wykonał regulowany nim obowiązek. Zgodnie z art. 110 § 2 u.p.e.a. przed przystąpieniem do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny żąda od właściwych organów odpowiednich wyciągów oraz informacji adresowych. W skardze kasacyjnej nie wskazano, aby ten obowiązek został naruszony, podobnie jak nie zgłoszono zastrzeżeń do wykonania przez organ obowiązków wynikających z art. 110m § 3 u.p.e.a.

Autor skargi kasacyjnej nie wskazał, na czym miałoby polegać naruszenie art. 110n § 1 u.p.e.a., który stanowi: "Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, organ egzekucyjny przed przystąpieniem do opisu i oszacowania wartości nieruchomości wzywa właściwą jednostkę samorządu terytorialnego do oświadczenia w terminie 3 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, czy skorzysta z prawa pierwokupu. Jeżeli jednostka samorządu terytorialnego nie skorzystała z prawa pierwokupu albo organowi egzekucyjnemu w wyznaczonym terminie nie zostanie doręczone oświadczenie w tej sprawie, prawo pierwokupu wygasa.", który miał w sprawie odpowiednie zastosowanie z mocy art. 110n§5 u.p.e.a. Podobnie nie wskazano, na czym konkretnie miałoby polegać naruszenie art. 110n §2-4.

Zgodnie z art. 110o § 1 u.p.e.a. o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego. Autor skargi kasacyjnej zarzuca, że skarżący ani jego wierzyciel nie zostali poinformowani o opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości, mimo iż zgodnie z § 3 zawiadomienie powinno być dokonane nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego zarzut jest bezzasadny, ponieważ w przypadku skorzystania przez jednostkę samorządu terytorialnego lub osobę wpisaną do księgi wieczystej z prawa pierwokupu nieruchomości, opis i oszacowanie nieruchomości nie jest dokonywane. Organ egzekucyjny bowiem automatycznie oznacza cenę nabycia w wysokości odpowiadającej wartości zajętej nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Wynika to wprost z przepisu art. 110n § 2 u.p.e.a. Niniejsza sprawa dotyczy sytuacji zgłoszenia zamiaru skorzystania z prawa pierwokupu, dlatego też opisu i oszacowania nie dokonano. Stronie przysługuje środek zaskarżenia na postanowienie w sprawie wysokości ceny nabycia przewidziane w art. 110n § 3 u.p.e.a., w postaci zażalenia, z którego to środka Skarżący skorzystał.

Z tych samych powodów organ nie mógł naruszyć art. 110r u.p.e.a. dotyczącego elementów składowych protokołu opisu i oszacowania. Jak już wyżej była mowa, zgodnie z art. 110n§2 i 3 u.p.e.a. wydaje się postanowienie o wysokości ceny, nie dokonuje się zaś opisu i oszacowania, a w rezultacie nie sporządza się protokołu opisu i oszacowania.

Zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do treści art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości wyznaczono rzeczoznawcę majątkowego – M. R. posiadającego odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia (nr [...]). W skardze kasacyjnej nie zarzucono, aby powołany był nieodpowiedni rzeczoznawca, wobec czego przepis ten niewątpliwie nie został naruszony.

W skardze kasacyjnej nie ma argumentów, które mogłyby zostać uznane za uzasadnienie naruszenia art. 110s § 3 u.p.e.a., zgodnie z którym w oszacowaniu poza wartością całej nieruchomości należy podać osobno wartość przynależności i pożytków, a także części nieruchomości, która zgodnie z art. 110p może zostać wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację, ani też nie wskazano na czym miałoby polegać naruszenie § 4, zgodnie z którym wartości, o których mowa w § 3, podaje się z uwzględnieniem oraz bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

W skardze kasacyjnej nie podniesiono okoliczności, które mogłyby stanowić uzasadnienie dla zarzutu naruszenia art. 110t u.p.e.a., który dotyczy sytuacji, w której zostały zgłoszone prawa osób trzecich do gruntu, obiektów budowlanych, przynależności lub pożytków albo gdy składniki takie znajdują się we władaniu osób trzecich.

Autor skargi kasacyjnej zarzuca naruszenie art. 110u u.p.e.a. Niewątpliwie nie został naruszony § 1, zgodnie z którym zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ponieważ nie sporządza się opisu i oszacowania, lecz wydaje postanowienie o wysokości ceny, to środkiem przysługującym Skarżącemu było zażalenie i środek ten wykorzystał. Niemniej jednak naruszenie art. 110u nie mogło mieć miejsca.

W myśl art. 110u § 2 u.p.e.a. jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Wobec tego, że jak już wyżej była mowa, nie sporządza się opisu i oszacowania, naruszenie tego przepisu nie wchodziło w rachubę. Zarzut naruszenia art. 110u u.p.e.a. jest zatem chybiony.

W odniesieniu do kwestii sporządzenia "nieprawidłowego operatu szacunkowego nieruchomości" Naczelny Sąd Administracyjny zauważa, że sporządziła go osoba mająca stosowne uprawnienia, czego autor skargi kasacyjnej nie kwestionuje. Rzeczoznawca wskazał, według jakich metod i technik dokonał wyceny nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównania parami). W sposób jednoznaczny opisał on nieruchomość będącą przedmiotem operatu szacunkowego, wskazując na jej cechy szczególne i wagi cech rynkowych (służące do określenia współczynników korygujących dla korygowania ceny średniej). Biegły uwzględnił zarówno położenie (lokalizację) nieruchomości, wielkości działki, sąsiedztwa, jak również uzbrojenie terenu. W próbce reprezentatywnej gruntów dla terenów zabudowy mieszkaniowej wykazujących zbliżone cechy, a także mające znamiona rozkładu normalnego zestawiono 6 transakcji. Analizie poddano zestawienie transakcji sprzedaży 3 nieruchomości podobnych i ich cech, uwzględniając takie elementy jak: datę transakcji, lokalizację i cenę za m kw. Do porównania rzeczoznawca przedstawił nieruchomości podobne, które w okresie od lutego 2021 do maja 2021 r. były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości - na terenie gminy T. oraz sąsiednich miejscowości. W opisie cech wyszczególnione zostały: lokalizacja, powierzchnia gruntu oraz uzbrojenie w instalacje komunalne. Dla każdej cechy określono jej wagę oraz zakres i wartości współczynników. Na podstawie powyższych danych obliczono średnią cenę i w efekcie wartość szacunkową nieruchomości. Biegły nie tylko dopełnił warunków formalnych związanych z przedłożeniem operatu, ale też precyzyjnie opisał i umotywował przyjęte założenia oraz zastosowaną metodologię pracy. W tych realiach organ nie był uprawniony, aby kwestionować wyliczoną przez niego wartość. Jest to tym istotniejsze, że zarzuty Skarżącego sprowadzają się nie tyle do treści opinii lub metody działania biegłego, ale do ostatecznego wyniku opinii - wartości oszacowanej nieruchomości, który został skonfrontowany z wnioskami opinii rzeczoznawcy majątkowego A. M., sporządzonej 22 kwietnia 2022 r. "dla potrzeb własnych Zleceniodawcy". Ponadto, Skarżący nie przedstawił żadnych konkretnych argumentów na potwierdzenie opinii sporządzenia przez Pana M. R. operatu szacunkowego w sposób niefachowy, nierzetelny oraz na zawyżenie wartości nieruchomości.

W kontekście kwestionowania wartości wynikającej z operatu szacunkowego p. M. R. zasadnicze znaczenie ma art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (art. 157 ust. 3). Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (ust. 4).

Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko organu, że operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Powinien być on sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Proces ten podlega kontroli organów rozstrzygających sprawę. Wyceny sporządzone przez różnych rzeczoznawców majątkowych, zwłaszcza w różnym czasie, mogą się znacznie różnić w zależności od ich celu, stanu rynku nieruchomości, warunków ekonomicznych, w jakich są dokonywane, oraz dostępu rzeczoznawcy do cen obowiązujących na rynku. Może mieć miejsce jednakże sytuacja, w której mimo różnic nie stwierdza się żadnych nieprawidłowości w sporządzeniu poszczególnych operatów szacunkowych, czego wyrazem jest choćby uregulowanie prawne zawarte w art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. W niniejszej sprawie nie zachodziła podstawa do oceny operatu stosownie do art. 157 ust. 1 u.g.n. Pismem z dnia 07 lipca 2022 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego w G. wezwał rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień w zakresie określonej wartości nieruchomości, ewentualnie do uzupełnienia dotychczasowej opinii, co może być istotne dla prawidłowego określenia wysokości ceny jej nabycia. Rzeczoznawca majątkowy poinformował Naczelnika Urzędu Skarbowego w G., iż ocena zobowiązanego na temat przyjętych nieruchomości porównawczych oraz hasłowe wskazania określonej wartości jako nierynkowej, zawyżonej, jak również o operacie szacunkowym wykonanym nierzetelnie i niefachowo jest wysoce błędna, bezpodstawna i nie stanowi jakiejkolwiek wartości merytorycznej. Rzeczoznawca podkreślił, iż operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb własnych zobowiązanego nie jest przedmiotem w niniejszej sprawie, nie może być w niej wykorzystywany. W związku z tym porównywanie obu operatów nie może mieć zastosowania.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego w skardze kasacyjnej nie wykazano, że operat szacunkowy został przez organy oceniony niezgodnie z zasadami wynikającymi z Kodeksu postępowania administracyjnego. Należy przy tym mieć na uwadze, że ustanowioną przepisem art. 77 i 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu podatkowego modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ podatkowy zakwestionuje jego prawidłowość (zob. wyrok NSA z 23 lutego 2021 r., III FSK 2284/21).

Podkreślenia wymaga to, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i następne u.g.n. oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest zatem kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z omówionych wyżej powodów na podstawie art. 184 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną jako pozbawioną usprawiedliwionych podstaw. O kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnięto na podstawie art. 204 pkt 1 P.p.s.a.

sędzia NSA Bogusław Dauter sędzia NSA Jacek Pruszyński sędzia del. WSA Agnieszka Olesińska (spr.)