Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Adam Habuda Sędzia WSA Marta Pawłowska po rozpoznaniu w Wydziale II w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 maja 2026 r. sprawy ze skargi T. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Legnicy z dnia 27 czerwca 2025 r. Nr SKO/PP-412/76/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Legnicy na rzecz strony skarżącej kwotę 2497 zł (słownie: dwa tysiące czterysta dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją z dnia 27 czerwca 2025 r. Nr SKO/PP-412/76/2024, podjętą po rozpatrzeniu odwołania T. K. (dalej "odwołujący", "skarżący"), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Legnicy na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.; dalej "K.p.a.") utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy L. z dnia 21 października 2024 r. Nr 77/2024 w przedmiocie ustalenia w wysokości 124830 zł skarżącemu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], położonej w obrębie N., gmina L. w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy L. dla obrębu N. przyjętego uchwałą Rady Gminy L. z dnia [...] maja 2023 r. nr [...].

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy opisał przebieg postępowania przed organem pierwszej instancji oraz powołując się na treść przepisów art. 36, art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130; dalej "u.p.z.p."), wskazał, że ustalenie opłaty planistycznej musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek: 1) nastąpiło uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego; 2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu bądź jego zmiany; 3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykazany stosownym operatem szacunkowym; 4) roszczenie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostało przez organ zgłoszone w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Stwierdzenie, że chociażby jedna z wyżej wymienionych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie w drodze decyzji administracyjnej opłaty planistycznej. Po analizie akt sprawy Kolegium stwierdziło, że w sprawie został zachowany 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Dla zachowania tego terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. W rozpoznawanej sprawie zmiana planu miejscowego obejmującego działkę nr [...] weszła w życie w dniu 6 lipca 2023 r., aktualny plan miejscowy wprowadzono bowiem uchwałą z dnia [...] maja 2023 r. Rady Gminy L. nr [...] w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy L. dla obrębu N. (Dz. Urz. Woj. Doln. poz. [...]). Zgodnie z poprzednio obowiązującym dla tego terenu planem wynikającym z uchwały z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Doln. poz. [...]) działka nr [...] posiadała przeznaczenie oznaczone symbolem R[...] - przeznaczenie podstawowe: tereny rolnicze. Aktualnie, po zmianie planu działka ta posiada przeznaczenie oznaczone symbolem EF[...] - przeznaczenie podstawowe: tereny rozmieszczenia ogniw fotowoltaicznych, w tym wytwarzających energię o mocy przekraczającej 500 kW. Przedmiotowa nieruchomość została zbyta w dniu 7 czerwca 2024 r. (akt notarialny repert. [...] nr [...]), ponadto postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej wszczęto zawiadomieniem z dnia 21 sierpnia 2024 r. doręczonym skarżącemu w dniu 23 sierpnia 2024 r., a zatem przed upływem 5 lat od wejścia w życie zmian planu. Powyższe nakazuje przyjąć, że warunki o jakich mowa w pkt 1, 2 i 4 zostały spełnione.

Następnie SKO, powołując się na treść art. 156 ust. 1, art. 152 ust. 2 i ust. 3, art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.; dalej "u.g.n.") oraz § 4, § 7, § 8 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832; dalej "rozp.wyc.nie."), wskazało, że dla ustalenia opłaty planistycznej uprawniony rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 13 września 2024 r. operat szacunkowy, z którego wynika wzrost wartości dla działki nr [...] w wysokości 416.100 zł w związku z wprowadzeniem zmiany do planu miejscowego dla tej nieruchomości. Dokonując natomiast jego oceny, Kolegium stwierdziło, że operat ten mógł stanowić wiarygodną podstawę ustalenia opłaty planistycznej w niniejszej sprawie. Przy czym, organ nie stwierdzi w analizowanym operacie takich nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go za dowód wadliwy, nie budzi on zastrzeżeń z punktu widzenia fachowości, zgodności z prawem, staranności i przeprowadzonych wyliczeń. Przeprowadzając bardzo szczegółową analizę operatu w kontekście przepisów rozp.wyc.nie. (s. 13-18 zaskarżonej decyzji), organ odwoławczy w konkluzji wskazał, że jego treść w pełni odpowiada wymogom rozp.wyc.nie. w zakresie § 79, zaś wycena spełnia wymogi wynikające z przepisów ogólnych rozp.wyc.nie. (§ 3, § 5, § 6, § 7, § 8), przepisów szczególnych (§ 38 rozp.wyc.nie.) oraz przywołanych przepisów u.g.n. Operat jest w pełni wiarygodnym dowodem pozwalającym na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmian planistycznych. Organ zweryfikował operat szacunkowy pod kątem kryteriów: spójności, logiczności, poprawności matematycznej, wiarygodności, legalności i uznał, że operat ten nie uchybia żadnemu z powyższych kryteriów. Nie można mu zarzucić błędów, omyłek rachunkowych czy niejasności. Z kolei zarzuty odwołującego nie mogą – w ocenie organu – być uwzględnione, gdyż wkraczają w sferę wiadomości specjalnych biegłego. W szczególności nieuprawnione jest kwestionowane takich ustaleń biegłego jak odległość działki nr [...] do najbliższych zabudowań, ustalona według biegłego na ok. 700-750 m, podczas gdy odwołujący uważa, w oparciu o dane z geoportalu, że działkę dzieli od najbliższej zabudowy na działce nr [...] mniej niż 500 m. Szczególnie nieuprawnione jest sięganie do stanu hipotetycznego, zarzucając biegłemu, że dla celów ustalenia cech wycenianej nieruchomości nie można brać pod uwagę wyłącznie istniejącej zabudowy, ale także wytyczne planu miejscowego co do przeznaczenia znajdującego się w sąsiedztwie terenu. Zdaniem Kolegium, opisując stan nieruchomości, biegły nie mógł brać pod uwagę tego, że – jak wskazuje odwołujący – wyceniana działka znajduje się w odległości niewiele ponad 300 m od działki nr [...] i przyjąć, iż jest to obszar zabudowany z uwagi na przeznaczenie planistyczne tej działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, skoro takich zabudowań tam – według operatu – nie było. Biegły bada bowiem istniejący na dzień wyceny stan faktyczny. Bez znaczenia dla ustaleń biegłego pozostają zatem możliwości, jakie plan przewiduje dla działek sąsiednich, w tym zabudowę mieszkaniową. Inne wyliczenia odwołującego w tym zakresie miałyby wymierny wpływ na następcze ustalenie wartości rynkowej wycenianej działki przed zmianą planu, ponieważ ustalony współczynnik korygujący ceny średniej stanowi część formuły do obliczenia wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości metodą korygowania ceny średniej (s. 15 i s. 19 operatu, tabela przy pkt 11.4). W ocenie organu odwoławczego, powyższe działanie jest nieuzasadnione nie tylko z tego względu, że bezpośrednio wkracza w merytoryczne ustalenia biegłego, lecz nie są oparte na przepisach tak u.g.n. jak też rozp.wyc.nie.

Analogicznie organ ocenił zarzut wskazujący na pominięcie przez biegłego ujęcia transakcji z 2024 r. gruntami rolnymi w zbiorze 23 transakcji w tabeli na s. 12, który zawiera transakcje wyłącznie z 2022 r. oraz z 2023 r. Nieuzasadnione przy tym jest zarzucanie biegłemu, że posłużył się tabelą dla celów innej wyceny. Zdaniem Kolegium, takie działanie, czyli utworzenie zbioru transakcji nieruchomościami przyjętymi do analizy rynku rolnego według założeń wskazanych w operacie leży w wyłącznej kompetencji biegłego w ramach posiadanej wiedzy specjalnej. Organ nie dopatrzył się natomiast w tym zakresie żadnych uchybień czy nieprawidłowości. Podobnie nie jest uzasadniony zarzut nieprzyjęcia do bezpośrednich porównań z nieruchomością wycenianą w procesie szacunku wartości jednostkowej pod zabudowę EF transakcji z poz. 5 (s. 11 operatu) z dnia 25 czerwca 2024 r. z tej samej miejscowości co wyceniania działka, tj. N. o pow. [...] m2 za cenę 35.000 zł czyli [...] zł/m2. Jak bowiem wynika z analizy zbioru transakcji nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu pod EF (tabela na s. 11 operatu), nieprzyjęta do bezpośredniego porównania działka charakteryzuje się najniższą ceną jednostkową za m2. Pozostałe trzy, przyjęte do bezpośrednich porównań posiadały ceny jednostkowe za m2 w wysokości 19,50 zł, 25,00 zł oraz 19,50 zł. Takie działanie – według skarżącego – spowodowało zawyżenie wartości działki wycenianej według przeznaczenia po zmianie planu, gdy tymczasem odrzucona działka posiadała to samo przeznaczenie planistyczne, położona jest bowiem w tej samej miejscowości co wyceniana nieruchomość. odwołujący nie zauważa, że wszystkie transakcje ze zbioru posiadają tożsame przeznaczenie co wyceniana działka, natomiast nie można pominąć kryterium podobieństwa do działki wycenianej, jakim jest kryterium powierzchni na etapie bezpośredniego porównania nieruchomości z co najmniej trzema nieruchomościami ze zbioru nieruchomości podobnych. Biegły jednoznacznie określił, że transakcje oznaczone nr 1, 3 i 4 ze zbioru (tabela, s. 11 operatu) są najbardziej podobne do szacowanej działki ze względu na powierzchnię, położenie oraz kształt. Wyceniana działka o pow. [...] m2 jest bowiem bez wątpienia bardziej porównywalna powierzchniowo z ww. transakcjami o pow. odpowiednio: [...] m2, [...] m2 oraz [...] m2 niż transakcja z pkt 5 o pow. [...] m2.

W świetle powyższego za nieuzasadnione również Kolegium uznało zarzuty odwołującego odnośnie przyjętych przez biegłego cech rynkowych mających największy wpływ na wartość nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym pod EF. Według skarżącego cechy te to przede wszystkim: nasłonecznienie terenu, dostępność sieci energetycznej, możliwość uzyskania zgody operatora na przyłączenie, dojazd. Odwołujący zwrócił również uwagę na brak w rozsądnej odległości od wycenianej nieruchomości linii energetycznej lub stacji transformatorowej umożliwiającej przyłączenie instalacji fotowoltaicznej do sieci przesyłowej. Kolegium zwróciło w tym miejscu uwagę, że ustalenie, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Wybór biegłego co do nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny, cechy i wagę tych cech oraz współczynniki również stanowią wiedzę specjalistyczną wykraczającą poza przedmiot merytorycznego badania organów. A zatem stawiane zarzuty nieprawidłowego ustalenia cech rynkowych różnicujących ceny w zbiorze nieruchomości o przeznaczeniu EF stanowi wyłącznie polemikę z opartymi na wiedzy specjalnej ustaleniami biegłego, który dokonuje tych ustaleń na podstawie § 5 ust. 2 oraz § 6 ust. 1 rozp.wyc.nie. Subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest to potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W przedmiotowej sprawie takie potwierdzenie nie miało miejsca. Odwołujący nie zwrócił się bowiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem weryfikacji operatu w trybie art. 157 u.g.n., ani też nie przedłożył kontroperatu.

W skardze na powyższą decyzję skarżący zarzucił naruszenie:

1. przepisów postępowania, tj.:

1) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez ograniczenie oceny dowodu z operatu szacunkowego wyłącznie do weryfikacji spełniania wymogów formalnych wynikających z u.g.n. na skutek nieprawidłowego uznania, iż w przypadku ujęcia przez rzeczoznawcę wszystkich wymaganych elementów operatu, organ jest zwolniony od obowiązku doprowadzenia do wyjaśnienia dostrzegalnych w nim niespójności, sprzeczności, czy też wątpliwości powziętych na podstawie jego treści, w tym również tych, które można sformułować w oparciu o wiedzę ogólną lub zasady doświadczenia życiowego;

2) art. 7, art. 8, art. 10, art. 77 § 1 oraz art. 80 w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez zaniechanie wyjaśnienia zarzutów lub wątpliwości podniesionych przez skarżącego wobec operatu szacunkowego, a zwłaszcza brak zobowiązania rzeczoznawcy do ustosunkowania się do nich lub uzupełnienia jego wyceny, na skutek nieprawidłowego przyjęcia, że art. 157 ust. 1 u.g.n. wyłącza obowiązek organu administracyjnego co do rozpoznania takich zarzutów lub wniosków podniesionych przez stronę, w tym także dotyczących nieprawidłowości założeń faktycznych, na których rzeczoznawca oparł swoją wycenę, logicznej prawidłowości jego wnioskowania, czy też dostrzeżonych w operacie niejasności;

3) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującej i wszechstronnej oceny zebranego materiału dowodowego, uwzględniającej zasady doświadczenia życiowego i prawidłowego wnioskowania, prowadzące do przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów i zastąpienia jej dowolnością przejawiającą się w szczególności w ocenie dowodu z operatu szacunkowego oraz w stwierdzeniu, że:

a) weryfikacja prawidłowości zawartych w operacie założeń dotyczących odległości wycenianej nieruchomości od zabudowań istniejących na dzień jej zbycia wymaga wykorzystania wiadomości specjalnych, podczas gdy ustaleń w tym zakresie można dokonać na podstawie materiałów ogólnodostępnych, w szczególności przy wykorzystaniu aplikacji_ge_oportal.gov.pl., a jednocześnie kwestia ta dotyczy okoliczności o charakterze obiektywnym, a tym samym ustalić ją może każdy a nie tylko rzeczoznawca majątkowy,

b) postanowienia planu miejscowego dotyczące przeznaczenia gruntów sąsiednich wycenianej nieruchomości nie mają znaczenia dla ustalenia jej wartości z racji ich hipotetycznego charakteru, podczas gdy rozsądnie oceniając, posiadają one potencjalny wpływ na decyzję kupującego, a przez to nie mogą z założenia być ignorowane przy wycenie,

c) nieuwzględnienie przez rzeczoznawcę przy wycenie nieruchomości jako rolnej cen transakcyjnych nieruchomości podobnych z roku jej zbycia, tj. 2024 r., nie stanowi uchybienia § 5 ust. 1 rozp.wyc.nie., podczas gdy rzeczoznawca w swoim operacie nie uzasadnił tego zaniechania,

d) pominięcie przez rzeczoznawcę przy ustaleniu wartości nieruchomości według przeznaczenia pod instalacje EF transakcji dotyczącej działki w N. o pow. [...] m2 było zasadne, gdyż nie wykazywała podobieństwa w zakresie powierzchni, podczas gdy:

– na podobnej zasadzie należałoby odrzucić pozostałe transakcje z uwagi na brak podobieństwa co do położenia,

– jest powszechnie wiadome, że podobne grunty o mniejszej powierzchni uzyskują wyższą cenę jednostkową za m2, przez co trudno przypuszczać, aby większa nieruchomość zbyta przez skarżącego położona w tej samej gminie posiadała wyższą wartość jednostkową za m2 od nieruchomości podobnej, która została pominięta w wycenie,

– rzeczoznawca sam wskazał w pkt 10.1 na s. 16 operatu, iż do analizy przyjął wszystkie nieruchomości niezależnie od powierzchni ze względu na nieliczną liczbę transakcji, a tym samym kryterium powierzchni nie było przez niego brane pod uwagę na potrzeby wyselekcjonowania nieruchomości przyjętych do analizy,

co prowadzi do wniosku, iż jedyną przyczyną odrzucenia tej transakcji pozostawała niższa cena gruntu położonego w tej samej miejscowości, co wyceniana,

e) organ nie jest uprawniony do weryfikacji cech rynkowych przyjętych przez rzeczoznawcę na potrzeby wyceny oraz wagi poszczególnych z nich w cenie nieruchomości jako kwestii wymagających wiadomości specjalnych, podczas gdy operat nie zawiera szczegółowego uzasadnienia w tym zakresie, zaś organy obu instancji w żadnym stopniu nie rozważyły trafności stanowiska biegłego w kontekście zasad wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego oraz prawidłowego wnioskowania,

f) organ nie jest uprawniony do weryfikacji podobieństwa do nieruchomości wycenianej nieruchomości przyjętych przez biegłego na cele porównania parami jako wymagającej posiadania wiadomości specjalnych, podczas gdy organy obu instancji nie podjęły jakiejkolwiek próby ustalenia i oceny powołanych w operacie nieruchomości podobnych nawet już tylko co do istnienia lub powołanych przez rzeczoznawcę ich cech,

g) kwestia faktycznej możliwości zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem przewidzianym w zmianie planu miejscowego nie posiada znaczenia dla wyceny jej wartości, podczas gdy jest przeciwnie, zaś brak ustalenia takiej możliwości przez rzeczoznawcę stanowi o braku operatu szacunkowego, który organ powinien usunąć w drodze uzyskania jego dodatkowych wyjaśnień lub nowej wyceny;

4) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a ponadto poprzez dokonanie oceny zebranego materiału wbrew zasadom doświadczenia życiowego i prawidłowego wnioskowania w sposób prowadzący do przekroczenia granic swobodnej oceny i zastąpienia jej dowolnością wyrażającą się w przyjęciu, że w związku ze zmianą planu doszło do wzrostu wartości działki nr [...] o kwotę 416.100 zł, podczas gdy znajdujący się w materiałach sprawy operat wymaga wyjaśnienia lub ponownego wykonania, a tym samym do tego czasu nie wykazuje zaistnienia przesłanek wymierzenia opłaty;

5) art. 78 § 1 w zw. z art. 136 § 1 oraz art. 7, art. 8, art. 10 i art. 11 K.p.a. poprzez nierozpoznanie zgłoszonego w odwołaniu wniosku skarżącego o przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia materiałów i dowodów, a w szczególności brak wydania co do niego merytorycznego rozstrzygnięcia, czy też przedstawienia w uzasadnieniu decyzji motywów nieuwzględnienia tego wniosku;

2. norm prawa materialnego, tj. art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię prowadzącą do przyjęcia, iż przy ustalaniu wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uwzględnia się postanowienia planu miejscowego wyłącznie co do przeznaczenia przedmiotowego terenu z pominięciem jego pozostałych postanowień wpływających na wartość nieruchomości, której dotyczy opłata.

Podnosząc powyższe zarzuty, skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy, zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych oraz przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentu w postaci pisma T. S.A. zatytułowanego "Propozycja wydania warunków przyłączenia z dostępną mocą" z dnia 22 kwietnia 2025 r. celem wykazania: braku możliwości zagospodarowania działki nr [...] zgodnie z przeznaczeniem określonym uchwałą z dnia [...] maja 2023 r. nr [...]; wadliwości operatu szacunkowego, na którym zostały oparte decyzje organów, wyrażającej się w zaniechaniu ustalenia oraz powołania przez rzeczoznawcę majątkowego możliwości i warunków przyłączenia do sieci energetycznej instalacji fotowoltaicznej - w razie jej zrealizowania na nieruchomości wycenianej oraz na przyjętych do porównania nieruchomościach podobnych, podczas gdy posiada to znaczenie dla wyceny.

W uzasadnieniu skargi wskazano ponadto, że zarzuty podniesione w niniejszej skardze dotyczą przede wszystkim uchylenia się przez organy obu instancji od właściwej, wyczerpującej i rzetelnej oceny dopuszczonego jako dowód operatu szacunkowego, a także zaniechania doprowadzenia do wyjaśnienia wątpliwości powziętych na podstawie jego treści przez skarżącego. W istocie, organy ograniczyły się do obszernego przywołania fragmentów lub ustaleń wyceny, czego nie można uznać za poddanie jej wnikliwej analizie, a tym bardziej przeprowadzenie jej oceny według wymogów stawianych przez K.p.a. Nie sposób kwestionować, iż operat szacunkowy sporządzony w oparciu o przepisy u.g.n., kwalifikowany na gruncie K.p.a. jako dowód z opinii biegłego cechuje się charakterystyką odróżniającą go od innych dowodów przeprowadzanych w postępowaniu. Stanowi on bowiem źródło wiadomości specjalnych potrzebnych dla rozstrzygnięcia sprawy, którymi organ we własnym zakresie nie dysponuje, przy czym ta jego specyficzność ogranicza się zasadniczo tylko do tej kwestii. W pozostałym zakresie podlega on ocenie jak każdy inny dowód, a w szczególności wynikającym z K.p.a. kryteriom takiej oceny, odnoszącym się do zasad wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i prawidłowego wnioskowania. Istotne jest przy tym określenie zakresu opinii objętego sferą wiadomości specjalnych, przy czym również w jego granicach nie sposób uznać, aby opierane na takich wiadomościach wnioski mogły ignorować okoliczności posiadające oparcie w wiedzy ogólnej, czy też przełamywać zasady logiki. Innymi słowami, opinii biegłego, w tym także operatu szacunkowego, nie sposób traktować jako dowodu ostatecznego, nie podlegającego podważaniu, czy też polemice, podczas gdy takie znaczenie nadają wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę organy obu instancji w niniejszej sprawie. Dodatkowo skarżący zwrócić uwagę na zasady ogólne postępowania administracyjnego, jak choćby z art. 8, art. 10 i art. 11 K.p.a., na gruncie których obowiązkiem organu jest nie tylko zapewnić stronie możliwość czynnego udziału w sprawie oraz wypowiedzenia się co do każdego z przeprowadzonych dowodów, ale również dążyć do wyjaśnienia podnoszonych przez nią wątpliwości i w ten sposób przekonania odnośnie co do zasadności przesłanek, którymi organ kieruje się przy załatwieniu sprawy. Zakłada to także zasięgnięcie stanowiska biegłego względem zarzutów zgłoszonych wobec jego opinii. Ma to takie znaczenie w niniejszej sprawie, że organ odwoławczy pozbawił skarżącego możności obrony jego praw w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją, ignorując jego inicjatywę dowodową zgłoszoną w odwołaniu. Ponadto Kolegium uchyliło się od oceny operatu szacunkowego, twierdząc, iż taka ocena jego prawidłowości wymaga posłużenia się wiadomościami specjalnymi, oraz odsyłając skarżącego do trybu weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zaniechanie to nakazuje stwierdzić naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Stosownie do przepisu art. 1 § 2 w związku z § 1 tego artykułu ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 137 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Przedmiotem dokonywanej kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa. Sąd czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; zwana dalej "P.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

a) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

b) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

c) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 P.p.s.a.).

Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję, Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem doszło do naruszenia prawa, o jakim mowa w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a.

W niniejszej sprawie przedmiotem oceny Sądu była decyzja wydana na podstawie przepisów u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z analizy przepisów art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wynika, że ustalenie tego rodzaju opłaty może nastąpić pod warunkiem, że łącznie wystąpią wymienione niżej przesłanki pozytywne i nie wystąpi przesłanka negatywna. Przesłankami pozytywnymi są:

1) położenie nieruchomości na obszarze, gdzie został uchwalony lub zmieniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

2) wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem lub zmianą planu,

3) zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego.

Natomiast przesłanka negatywna to upływ 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W rozpoznawanej sprawie – wbrew twierdzeniom skarżącego – zostały spełnione wszystkie z powyżej powołanych przesłanek.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że w postępowaniu prowadzonym w trybie powyższych przepisów podstawę dowodową ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Przy czym, jak słusznie Kolegium wskazało, szczególny nacisk trzeba zatem położyć na weryfikację wartości dowodowej operatu szacunkowego, który stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. W efekcie należy przyjąć, że operat – tak jak każdy inny dowód w sprawie – podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie administracyjne nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Należy więc zbadać, czy operat szacunkowy jest logiczny, zupełny i wiarygodny, czy nie zawiera braków, pomyłek, niejasności, itp. oraz ewentualnie zażądać jego uzupełnienia, jak i zweryfikować jego zgodność ze stosowanymi przepisami w zakresie wymogów formalnych i materialnych uregulowanych w przepisach ww. aktów prawnych (wyroki NSA z dnia: 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1008/11; 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11; 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 378/10; 6 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1510/10). Obowiązek weryfikacji powyższych okoliczności wynika z przepisów o randze zasad ogólnych postępowania administracyjnego, tj. prawdy obiektywnej oraz oficjalności, które wyraz normatywny znalazły – odpowiednio – w przepisach art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. Obligują one bowiem organy administracji publicznej do podejmowania – z urzędu – w toku postępowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, w którym to celu organy obowiązane są w sposób wyczerpujący nie tylko zebrać, ale i rozpatrzyć całość materiału dowodowego, oceniając na jego podstawie, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a.). Słusznym jest również twierdzenie organu odwoławczego, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Konieczne jest jednak uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto – co nie jest bez znaczenia – pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (wyrok NSA z dnia 11 grudnia 2020 r., sygn. akt I OSK 3140/18, LEX nr 3121921).

Badając dokonaną przez Kolegium ocenę sporządzonego w rozpoznawanej sprawie operatu szacunkowego, Sąd doszedł do przekonania, że organ ten nie wywiązał się z obowiązków nałożonych wskazanymi powyżej przepisami prawa procesowego. Poza bowiem bardzo szczegółową analizą operatu szacunkowego i jego oceną pod względem spełniania wymogów wynikających z przepisów rozp.wyc.nie. oraz u.g.n. i pod kątem kryteriów spójności, logiczności, poprawności matematycznej, wiarygodności, legalności, ewentualnych błędów, omyłek rachunkowych czy niejasności, organ w istocie pominął liczne i konkretnie sformułowane zarzuty odwołania kwestionujące jego wartość dowodową, wskazując jedynie, że odwołujący nie legitymuje się wiedzą specjalistyczną. Przy czym zgodzić się tutaj należy z organem odwoławczym, że ponieważ na organie administracji ciąży obowiązek swobodnej oceny operatu jako elementu materiału dowodowego (art. 80 K.p.a.), to w konsekwencji organ administracji powinien na podstawie art. 80 K.p.a. samodzielnie ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego, tj. dokonać oceny jego wiarygodności i przydatności w danej sprawie. Słusznym jest również, że ocena ta nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego (wyroki NSA z dnia: 1 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 721/15; 26 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2387/15). Ani sądy administracyjne, ani organy administracji nie mają bowiem kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten w wyniku poddania ocenie w zakresie jego wartości dowodowej spełnia wymogi formalne przewidziane przepisami obwiązującego prawa. Stąd też podważenie metodologicznej prawidłowości operatu szacunkowego (metody wyceny, prawidłowości zastosowanych przez rzeczoznawcę współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania) powinno nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17). Obowiązkiem organu jest ocena, czy operat spełnia warunki formalne, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione - ale także czy jest logiczny, zupełny i uzasadnia w sposób prawidłowy przyjętą przez rzeczoznawcę metodę pracy i wnioski w nim zawarte (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 21 marca 2024 r., sygn. akt II SA/Wr 406/23). Jednakże do stwierdzenia, że niniejsza sprawa została rozpoznana przez organ drugiej instancji w jej całokształcie, zabrakło skorzystania przez Kolegium z możliwości zwrócenia się w ramach uzupełniającego postępowania dowodowego do organu pierwszej instancji o wystąpienie do rzeczoznawcy majątkowego, autora sporządzonego operatu szacunkowego, o szczegółowe ustosunkowanie się do zarzutów i twierdzeń podniesionych w odwołaniu wobec ww. dokumentu. Takiego działania (alternatywnie przeprowadzenia postępowania uzupełniającego w trybie art. 136 § 1 K.p.a.) zabrakło przy podejmowaniu zaskarżonej decyzji, co – w ocenie Sądu – było konieczne z uwagi na zarzuty odwołania powtórzone następnie w skardze.

Skład rozpoznający niniejsza sprawę podziela stanowisko, że sformułowanie, iż organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy (wyrok NSA z dnia 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1611/12). Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie gdy operat – czy to zdaniem organu czy strony postępowania – zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy. Podobne stanowisko prezentowane jest w literaturze, w której wskazuje się, że "organ może zwrócić się do rzeczoznawcy o uzupełnienie opinii bądź zlecić innemu rzeczoznawcy majątkowemu operatu szacunkowego" (P. Daniel, Administracyjne postępowanie dowodowe, PRESSCOM 2012 s. 179-180). Jak zauważył natomiast NSA w wyroku z dnia 31 stycznia 2012 r. (sygn. akt I OSK 2085/11), dowód z opinii biegłego jako jedyny nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności, lecz podlega uznaniu – bądź nie – przez decydenta procesowego (organ administracji publicznej, sąd). Słusznym jest zatem twierdzenie organu, że dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych (wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1391/12), których strona nie posiada. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. Podobnie polemika osoby nieposiadającej wiadomości specjalnych co do przyjęcia, np. określonych cech i ich wagi, jest całkowicie nieuprawniona (wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. akt II OSK 2568/19, LEX nr 3129935). Organy orzekające w sprawie nie mogą więc dokonywać rozważań dotyczących zasadności wybrania do porównań takich, a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości, przyjęcia korzystnego bądź niekorzystnego położenia konkretnych działek. Oznaczałoby to bowiem dokonanie samodzielnej wyceny nieruchomości, do czego organy nie są uprawnione. W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. (wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r, sygn. akt 11 OSK 2600/14, LEX nr 2106691).

Rację ma także Kolegium, że subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności operatu, jeżeli nie jest to potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami. W przypadku bowiem, gdy operat szacunkowy jest kwestionowany, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Ponadto, jeżeli organ nie powziął wątpliwości co do wartości dowodowej operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 27 marca 2024 r., sygn. akt II SA/Gd 921/23, LEX nr 3706094). Nie kwestionując również poglądów przedstawionych w powołanych przez Kolegium orzeczeniach sądowych (wyroki: WSA we Wrocławiu z dnia 21 marca 2024 r., sygn. akt II SA/Wr 406/23; NSA z dnia 10 czerwca 2014 r., sygn. akt II OSK 77/13; NSA z dnia 11 września 2012 r., sygn. akt I OSK 1756/12, LEX 1329602), w których wskazano, że obowiązkiem organu jest ocena czy operat spełnia warunki formalne – czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione – ale także czy jest logiczny, zupełny i uzasadnia w sposób prawidłowy przyjętą przez rzeczoznawcę metodę pracy i wnioski w nim zawarte, Sąd pragnie zauważyć, że brak zwrócenia się przez odwołującego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem weryfikacji operatu w trybie art. 157 u.g.n. czy też nieprzedłożenie kontroperatu, przy braku możliwości podważenia przez Kolegium operatu szacunkowego z uwagi na ograniczone kompetencje dokonywania oceny operatu, nie wyklucza przeprowadzenia postępowania uzupełniającego po to, aby autor tego dokumentu, legitymującego się specjalistyczną wiedzą, odniósł się do zarzutów stawianych pod adresem tego środka dowodowego.

Brak postępowania uzupełniającego w powyższym zakresie i nieskonfrontowanie zarzutów odwołania z twierdzeniami rzeczoznawcy narusza – w ocenie Sądu – przede wszystkim zasadę przekonywania zapisaną w art. 11 K.p.a. Istotą postępowania odwoławczego, zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wyrażoną w art. 15 K.p.a., jest ponowne rozpatrzenie sprawy w pełnym zakresie przez organ odwoławczy. Kontrola instancyjna tego organu obejmuje więc nie tylko legalność rozstrzygnięcia sprawy przez organ pierwszej instancji, ale i ocenę stanu faktycznego sprawy. Zgodnie bowiem z treścią art. 138 K.p.a., organ odwoławczy rozpatruje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie, co oznacza, że ma on obowiązek rozpatrzeć wszystkie okoliczności sprawy i żądania strony oraz ustosunkować się do nich w uzasadnieniu decyzji. Powyższe braki postepowania wyjaśniającego powodują, że zabrakło w rozpoznawanej sprawie wyjaśnienia wszystkich okoliczności w uzasadnieniu decyzji, co stanowi naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. Należy przy tym wskazać, że granice postępowania odwoławczego generalnie wyznaczają zasady ogólne postępowania administracyjnego, a przede wszystkim zasada prawdy obiektywnej, zasada praworządności i wspomniana już wyżej zasada dwuinstancyjności. Z zasady ogólnej prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 K.p.a. wynika, że również na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Ustalenia poczynione zaś w wyniku tych wyjaśnień muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w rozstrzygnięciu i w uzasadnieniu decyzji, zgodnie bowiem z art. 107 § 3 K.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Zadaniem zatem uzasadnienia faktycznego i prawnego jest wyjaśnienie rozstrzygnięcia stanowiące dyspozytywną część decyzji. Obowiązkiem zaś każdego organu administracji jest jak najstaranniejsze wyjaśnienie podstawy faktycznej i prawej, co wypływa również z zasad ogólnych wyrażonych w art. 9 K.p.a. (zasada udzielania informacji), art. 11 k.p.a. (zasada przekonywania, czyli wyjaśniania stronom zasadności przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy). Na podstawie art. 77 § 1 K.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Ten obowiązek nabiera szczególnego znaczenia w sytuacji, gdy odwołujący kwestionuje podstawowy dowód, na którym opiera się zaskarżone rozstrzygnięcie. Temu obowiązkowi organ odwoławczy w rozpoznawanej sprawie jednak – jak wskazano wyżej – nie sprostał.

W orzecznictwie podkreśla się pogląd, że to organ administracji, w tym również odwoławczy, winien wnikliwie rozpatrzeć wszystkie okoliczności sprawy, podejmując w tym celu wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy. W postępowaniu administracyjnym nie obowiązuje bowiem formalna teoria dowodowa, według której daną okoliczność można udowodnić wyłącznie przy pomocy takiego, a nie innego środka dowodowego, ani też zasada, że rola organu orzekającego to rola biernego podmiotu oczekującego na dowody zaoferowane przez stronę. Wręcz przeciwnie, rządząca postępowaniem administracyjnym zasada oficjalności (art. 7, art. 75 K.p.a.) wymaga, by w toku postępowania organy administracji publicznej podejmowały wszelkie kroki niezbędne do wyjaśnienia i załatwienia sprawy oraz dopuszczały jako dowód wszystko, co może przyczynić się do jej wyjaśnienia, a nie jest sprzeczne z prawem, a więc by z urzędu przeprowadzały dowody służące ustaleniu stanu faktycznego sprawy. Skoro w odwołaniu podważany jest najważniejszy dowód, w oparciu o który rozstrzygana jest sprawa, to organ drugiej instancji, czyniąc zadość powołanym wyżej przepisom proceduralnym, winien był zwrócić się do rzeczoznawcy, aby wątpliwości co do tego dowodu zostały rozwiane. Tej czynności Kolegium nie dokonało. A podkreślić w tym miejscu należy, że stosownie do treści art. 138 w zw. z art. 144 K.p.a., organ odwoławczy może wydać decyzję o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji tylko wówczas, gdy stwierdzi, że decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa. Organ jest obowiązany ocenić prawidłowość zaskarżonej decyzji nie tylko pod kątem przepisów prawa materialnego i procesowego, które mają zastosowanie w sprawie rozstrzygniętej zaskarżoną decyzją, lecz także w granicach zarzutów przedstawionych w odwołaniu. Ocena ta nie powinna być jedynie formalna w znaczeniu przyjętym dla kasacyjnego modelu orzekania, lecz powinna być poprzedzona, o ile jest to konieczne dla sprawdzenia zasadności i poprawności decyzji pierwszoinstancyjnej, przeprowadzeniem stosownego postępowania wyjaśniającego. Poza trzykrotnym przedłużaniem terminu rozpoznania odwołania Kolegium nie podjęło się żadnych czynności w powyższym zakresie.

Uwzględniając powyższe rozważania, należało stwierdzić, że w rozpoznawanej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 15, art. 138 K.p.a. poprzez brak ponownego rozpoznania sprawy merytorycznie w jej całokształcie, art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy w uzasadnieniu decyzji, art. 7, art. 9, art. 11, art. 77 § 1 K.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz art. 75 K.p.a. poprzez brak podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do wyjaśnienia i załatwienia sprawy. Tym samym Sąd uznał jedynie częściowo za słuszne zarzuty skargi naruszenia art. 7, art. 8, art. 10, art. 77 § 1 oraz art. 80 w zw. z art. 140 K.p.a. Pozostałe zarzuty z uwagi na sposób, w jaki zostały sformułowane, Sąd uznał za nieuzasadnione. Jak wskazano wyżej, biorąc pod uwagę charakter operatu szacunkowego sporządzanego przez osobę mającą wiedzę specjalistyczną jak i ograniczony zakres oceny i analizy dokonywanej przez organ tego środka dowodowego wykluczona jest cena – jak tego domaga się skarżący – w oparciu o zasady doświadczenia życiowego, zwłaszcza z powołaniem się na strony internetowe. Ponadto, wszelkie twierdzenia zawarte w punkcie 3a-g skargi i zarzuty kierowane pod adresem operatu staną się przedmiotem oceny biegłego w toku ponownie prowadzonego postępowania odwoławczego. Stwierdzone naruszenia procesowe powodują także, że przedwczesnym jest stwierdzenie, czy w sprawie doszło do naruszenia prawa materialnego.

Biorąc pod uwagę powyższe, w punkcie pierwszym sentencji niniejszego wyroku orzeczono na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. Orzeczenie z punktu drugiego sentencji wyroku znajduje zaś swoje oparcie w przepisach art. 200 w zw. z art. 205, art. 211, art. 212 § 1 P.p.s.a. oraz § 1 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 535 ze zm.; 2000 zł), § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 215 ze zm.; 480 zł) i art. 1 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 4 i pkt IV Załącznika ustawy z dnia 6 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1154 ze zm.; 17 zł).