Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Janina Antosiewicz Sędziowie: sędzia NSA Anna Łukaszewska-Macioch sędzia del. WSA Monika Nowicka (spr.) Protokolant Monika Myślak - Kordjak po rozpoznaniu w dniu 19 kwietnia 2010 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. B. i M. B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 lutego 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1695/08 w sprawie ze skargi J. B. i M. B. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. [...] w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości i ustalenie odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz J. B. i M. B. kwotę 220 (dwieście dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Wyrokiem z dnia 13 lutego 2009 r. ( sygn. akt I SA/Wa 1695/08) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu nieruchomości położonej w gminie Gliwice, obręb [...] a obejmującej działki oznaczone nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] o łącznej powierzchni 178 624 m kw.

Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.

Decyzją Wojewody Śląskiego z dnia [...] kwietnia 2003 r. nr [...], która stała się ostateczna z dniem [...] maja 2003 r., orzeczono o ustaleniu lokalizacji odcinka autostrady płatnej A1 od węzła "Sośnica" w Gliwicach do granicy Państwa z Republiką Czeską w Gorzyczkach tj. jego północnej części - od węzła "Sośnica" w Gliwicach (bez węzła, km 519+374,25) do węzła "Bełk" w Czerwionce-Leszczynach (z węzłem, km 534+785).

W związku z powyższym Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad

wystąpił do J, i M, B, – jako właścicieli w/w nieruchomości - z ofertą nabycia jej w drodze umowy a ponieważ zainteresowani nie wyrazili zgody na sprzedaż gruntu na zaoferowanych warunkach, na wniosek inwestora, pismem z dnia [...] września 2006 r. Wojewoda Śląski wyznaczył J, i M, B, termin do zawarcia wspomnianej umowy do dnia [...] października 2006 r.

Następnie z uwagi na bezskutecznym upływ wyznaczonego terminu, Wojewoda Śląski pismem z dnia [...] października 2006 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego.

Na zlecenie organu rzeczoznawca majątkowy A, B, sporządził operat szacunkowy, w którym wycenił opisaną na wstępie nieruchomość na kwotę [...] zł. ( po zaokrągleniu [...] zł.), określając wartość 1 m. kw. na kwotę 25,25 zł.

W związku z kwestionowaniem przez właścicieli wysokości wartości wycenianej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy złożył pisemne wyjaśnienia, w których podał, iż przyjęte przez niego – jako materiał porównawczy – transakcje sprzedaży gruntów pod drogi, pomimo ograniczenia osoby nabywcy były w każdym przypadku akceptowane przez obydwie strony a wskaźnik wzrostu cen był pochodną obserwacji i analiz dotyczących rosnących na przestrzeni ostatnich lat cen transakcyjnych za nieruchomości gruntowe, w tym nabywane pod drogi. Uznając powyższe wyjaśnienia za wystarczające Wojewoda Śląski decyzją z dnia [...] kwietnia 2008 r. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa opisanej na wstępie nieruchomości i ustalił za nią odszkodowanie w wysokości ustalonej przez biegłego tj. w kwocie [...] zł., płatnej w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja podlegać będzie wykonaniu.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ wojewódzki stwierdził, że - stosownie do art. 18 ust. 1 i 2 ustawy 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ( Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm. ) - wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Na zasadzie zaś art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. ) wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, w myśl natomiast § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. ) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

Odnosząc powyższe zasady do przedmiotowego stanu faktycznego, Wojewoda Śląski stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, uwzględniając ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli J, i M,. B., którzy nie

zgadzali się w ustalonym przez organ odszkodowaniem, a także kwestionowali przyjęty

przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny nieruchomości. Odwołujący twierdzili iż rzeczoznawca ustalił wartość rynkową nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z jej przeznaczenia pod drogi publiczne - przy przyjęciu założenia, że ceny gruntów rolnych przeznaczonych pod drogi publiczne są wyższe od cen gruntów rolnych w wolnym obrocie. Zdaniem skarżących, założenie to nie było trafne. W operacie szacunkowym nie przedstawiono też wartości nieruchomości, która wynikałaby z jej aktualnego sposobu użytkowania, mylnie zakładając że wartość rynkowa nieruchomości, według alternatywnego sposobu użytkowania, w każdym przypadku zwiększa jej wartość.

Rozpatrując sprawę w trybie instancji odwoławczej, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] września 2008 r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji, podnosząc w motywach swego rozstrzygnięcia przede wszystkim, że - w myśl art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych i autostrad oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, póz. 1601 ze zm.) do spraw wszczętych i nie zakończonych do dnia jej wejścia w życie decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe.

Ponadto - w ocenie Ministra - postępowanie wywłaszczeniowe w niniejszej sprawie

zostało przeprowadzone prawidłowo. Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalono zgodnie z powołanymi przez Wojewodę przepisami prawa a podstawę jego ustalenia stanowiła wartość rynkowa nieruchomości ( art. 134 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), przy której określaniu uwzględnia się w szczególności jej: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz kształtujące się ceny w obrocie. Podkreślono także iż wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie spowoduje zwiększenia jej wartości.

Stosownie do art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi przy tym najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Konkludując organ podkreślił, że z operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie wynikało, iż został on sporządzony stosownie do § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego bo rzeczoznawca zastosował: podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań nieruchomości podobne z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, w liczbie, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane były: ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, określono zaś w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Minister podkreślił, że zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. przyjęcie dla wyceny alternatywnego sposobu użytkowania, nie wymagało określenia w operacie szacunkowym wartości nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania, a następnie dla alternatywnego sposobu użytkowania, poza tym stosowanie w/w przepisu w stosunku do nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne – zdaniem organu - nie mogło mieć miejsca, bowiem § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. wyraźnie stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele - a więc w niniejszej sprawie - nieruchomości rolne przeznaczone pod drogi publiczne. Zatem, jak wywodził Minister, przepis § 36 w/w rozporządzenia wyłączał możliwość zastosowania art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Od przedstawionej wyżej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli J. i M. B. Wnosząc o uchylenie decyzji wydanych w niniejszej sprawie przez organy obu instancji, skarżący podnieśli w szczególności, że cenę 1 m2 wywłaszczanego gruntu organ ustalił na kwotę 25 – 26 zł. tj. rażąco nisko w stosunku do cen gruntów sprzedawanych na wolnym rynku. Na poparcie tej tezy skarżący wskazali na transakcje dotyczące sprzedaży przez nich gruntów położonych na terenie sąsiedniej gminy za kwoty po 130 -150 zł./m2. Ponadto skarżący zarzucili organowi naruszenie art. 134 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości poprzez ustalenie wartości rynkowej nieruchomości - według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z jej przeznaczenia pod drogi publiczne, bez wcześniejszego ustalenia wartości nieruchomości - według jej aktualnego sposobu użytkowania. Zakwestionowali też stanowisko Ministra, że w stosunku do nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne nie ma zastosowania art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, bowiem przepis § 36 w/w rozporządzenia wyłącza możliwość jego zastosowania.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Oddalając – na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia

2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz.

1270 ze zm.) – skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że nie zasługiwała ona na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja nie naruszała prawa.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w

niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości przeprowadzonego postępowania

wywłaszczeniowego i ustalenia wysokości odszkodowania.

Przytaczając treść przepisów, które w tej sprawie organy stosowały a które zostały powołane wyżej, Sąd Wojewódzki w szczególności zaakcentował, iż wycena nieruchomości dokonana w tej sprawie oparta została na art. 134 ustawy o

gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że podstawę ustalenia wysokości

odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Wartość tę nieruchomości określa się zaś według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli

przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje

zwiększenia jej wartości. Natomiast, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne

z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową

nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego

z tego przeznaczenia. Rzeczoznawca przy tym przyjął, że - w odniesieniu do przedmiotowych działek, które w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej były nieruchomościami rolnymi - ich przeznaczenie, zgodne z celem wywłaszczenia, spowodowało zwiększenie ich wartości. Zatem wartość rynkową nieruchomości określił według alternatywnego sposobu użytkowania, który wynikał z tego przeznaczenia. Na powyższe – zdaniem Sądu - wyraźnie wskazywało stwierdzenie zawarte w operacie, iż cyt. "ceny gruntów nabywanych pod drogi publiczne są wyższe od cen gruntów rolnych (dotychczasowy sposób użytkowania)".

Wywłaszczane grunty zostały następnie wycenione przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, a jako materiał porównawczy zostały przyjęte ceny podobnych nieruchomości, sprzedanych na tym rynku pod inwestycje drogowe w okresie od września 2006 r. do kwietnia 2007 r.

Sąd podkreślił przy tym w tym miejscu, że rzeczoznawca majątkowy jest osobą, która posiada stosowną wiedzę do dokonania wyceny wartości nieruchomości a jeżeli skarżący kwestionowali prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, to nic nie stało na przeszkodzie, aby zakwestionowali operat przed właściwym organem tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, posiadającą kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego lub zlecili innemu rzeczoznawcy sporządzenie drugiego operatu - w celu porównania cen.

Organy ustalające odszkodowania nie miały natomiast obowiązku sporządzania

dwóch operatów. Dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczyło bowiem sporządzenie jednego operatu - a następnie dokonanie jego rzeczowej, wszechstronnej i wnikliwej oceny, pod kątem prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę przepisów prawa, wybrania przez niego właściwej metody wyceny i dokonania prawidłowego wyliczenia wartości odszkodowania.

Akceptując ocenę organu co do prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych, Sąd nie zgodził się jednak ze stanowiskiem Ministra Infrastruktury, iż przepis § 36

w/w rozporządzenia wykonawczego wyłącza możliwość zastosowania art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - bowiem zawsze należy przyjąć do porównania

transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Sąd wyjaśnił jednak, że rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne nie z w/w powodu, lecz dlatego, że wartość nieruchomości rolnych przeznaczonych pod drogi publiczne jest wyższa, niż wartość nieruchomości rolnych, które pozostaną nieruchomościami rolnymi. Nie można bowiem porównywać cen nieruchomości aktualnie rolnych, ale z "perspektywiczną możliwością ich przekwalifikowania na grunty budowlane, w tym i pod zabudowę komercyjną" - jak domagali się tego skarżący.

W skardze kasacyjnej wniesionej do Naczelnego Sądu Administracyjnego – na zasadzie art. 173 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - J. i M. B. zarzucili Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie naruszenie:

1. prawa materialnego wskutek błędnej wykładni przepisu art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez ustalenie wartości rynkowej nieruchomości wg alternatywnego sposobu użytkowania bez wcześniejszego wyjaśnienia, że ta metoda ustalenia wartości rynkowej nieruchomości powoduje zwiększenie jej wartości w stosunku do określenia wartości rynkowej nieruchomości wg aktualnego jej użytkowania;

2. Przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy w postaci art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przez nieuwzględnienie skargi mimo naruszenia przez organ w toku postępowania przepisów art. 7 i 77 k.p.a. przez nieustalenie wartości rynkowej nieruchomości wg aktualnego sposobu jej użytkowania a w konsekwencji dowolne przyjęcie, iż wartość rynkowa nieruchomości, ustalona wg alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z jej przeznaczenia na cele wywłaszczenia, spowodowała zwiększenie wartości.

Wskazując na powyższe podstawy kasacyjne skarżący wnosili o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania wraz z zasądzeniem kosztów postępowania kasacyjnego.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej akcentowano w szczególności, że nie jest dopuszczalne ustalenie wartości rynkowej nieruchomości wg alternatywnego sposobu użytkowania bez równoczesnego wykazania, iż ustalona tą metodą wartość jest wyższa od wartości nieruchomości, określonej wg aktualnego sposobu jej użytkowania. Pogląd przeciwny - był wg kasatorów - dowolnym i pozostawał w sprzeczności z powszechną praktyką nabywania gruntów rolnych, położonych na obrzeżach miast lub w rejonie węzła autostrady w przewidywaniu ich przekwalifikowania na grunty budowlane a w tym i pod zabudowę komercyjną, o czym miały świadczyć transakcje wymienione w załącznikach do skargi do Sądu Wojewódzkiego ( zał. nr 1, 2 i 3), o których to transakcjach skarżący się dowiedzieli dopiero po wydaniu zaskarżonej decyzji.

Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została wniesiona.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania, które to okoliczności w tym przypadku nie zachodziły. Tak więc postępowanie kasacyjne w niniejszej sprawie sprowadzało się wyłącznie do badania zasadności podstaw kasacyjnych, przytoczonych w skardze kasacyjnej.

Zarzuty jej sprowadzały się do naruszenia przepisów postępowania oraz naruszenia przepisów prawa materialnego, przy czym zarzutom tym nie można odmówić słuszności.

Pozycja rzeczoznawcy majątkowego, dokonującego wyceny określonego mienia dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania czy to w postępowaniu sądowym, czy administracyjnym, jest generalnie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Z tego względu ocena prawidłowości - pod względem merytorycznym – dokonanej przez niego wyceny, dla której - nawiasem mówiąc - potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością. Tym niemniej okoliczność ta nie zwalnia rzeczoznawcy od obowiązku wyjaśnienia - w przypadku zgłoszenia przez stronę zastrzeżeń do dokonanej wyceny - zasadności swojego stanowiska.

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( art. 134 ust. 1 ) - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ustawy, wartość rynkowa nieruchomości, czyli przewidywana jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. W myśl natomiast art. 134 ust. 4 w/w ustawy jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się wg alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Jak z powyższego zatem przepisu wynika, podstawowym sposobem określania wartości rynkowej nieruchomości jest ustalenie tej wartości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem. Dopiero w przypadku, gdy wartość ta byłaby wyższa przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości z uwagi na cel wywłaszczenia, ten ostatni sposób wyceny może być zastosowany.

Wiadomości, który sposób w danym przypadku winien być brany pod uwagę, powinien w założeniu posiadać rzeczoznawca majątkowy, który dokonuje wyceny. Z tego względu nie ma on obowiązku w każdym przypadku sporządzania niejako dwóch wycen tj. przy uwzględnieniu aktualnego przeznaczenia nieruchomości i przy uwzględnieniu przeznaczenia jej zgodnego z celem wywłaszczenia.

W sytuacji jednak, gdy przyjęty w wycenie jeden z powyższych sposobów jest przez strony postępowania kwestionowany, obowiązkiem rzeczoznawcy jest wykazanie, iż przyjęty przez niego sposób wyceny był właściwy.

Odnosząc powyższe do przedmiotowego stanu faktycznego należy stwierdzić, że choć strony postępowania administracyjnego zgłaszały w toku tego postępowania a następnie podnosiły przed Sądem Wojewódzkim, iż za wywłaszczoną nieruchomość ustalono odszkodowanie wg alternatywnego sposobu jej użytkowania, mimo że ceny gruntów rolnych w okolicy były wyższe niż gruntów przeznaczonych pod drogi, co dodatkowo wykazywano wskazując na konkretne umowy, Sąd Wojewódzki nie dopatrzył się wadliwości wydanych w tej sprawie decyzji.

W ocenie Sądu bowiem, przy wycenie nieruchomości nie powinny być brane pod uwagę transakcje za grunty rolne, które w dalszej perspektywie mogły zostać przekwalifikowane np. na grunty budowlane.

Z tym stanowiskiem nie można się zgodzić.

Okoliczność, dla której strony danej umowy sprzedaży taką transakcję zawarły, jest bez znaczenia dla faktu, że została zawarta konkretna umowa, dotyczyła ona sprzedaży gruntu rolnego, który to grunt znajdował się na rynku lokalnym, branym pod uwagę przez rzeczoznawcę ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości. To, jakie będzie przeznaczenie tego gruntu w przyszłości i z jakich powodów strony zawarły tego rodzaju umowę nie zmienia faktu, że do zawarcia takiej umowy doszło.

Rolą rzeczoznawcy majątkowego nie jest przy tym badanie powyższych przesłanek. Wyceniając daną nieruchomość rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek brania pod uwagę jedynie jej: rodzaju, położenia, sposobu użytkowania ( obecnego a nie prognozowanego ), stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami ( art. 134 ust. 2 omawianej ustawy).

Wyżej przedstawione zatem stanowisko Sądu Wojewódzkiego nie znajdowało oparcia w obowiązującej w art. 134 ( ust. 1-4) ustawy o gospodarce nieruchomościami regulacji prawnej, co w konsekwencji prowadziło do dokonania nierzetelnej, bo nieuwzględniającej art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oceny prawidłowości zaskarżonej decyzji.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd winien zatem rozważyć, czy wskazywane przez skarżących w załącznikach do skargi transakcje mogły podważać prawidłowość zaskarżonej decyzji ze względu na wadliwe przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego założenie, iż na rynku lokalnym ceny nieruchomości rolnych były niższe niż ceny nieruchomości sprzedawanych pod drogi.

Biorąc więc pod uwagę, że skarga kasacyjna była oparta na usprawiedliwionych podstawach, Naczelny Sąd Administracyjny - na podstawie art. 185 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - orzekł jak w sentencji.