VI SA/Wa 2973/13 - Wyrok

Data orzeczenia	2014-04-23	
Data wpływu	2013-10-23	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie	
Sędziowie	Andrzej Wieczorek /przewodniczący sprawozdawca/	
Symbol z opisem	6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami	
Hasła tematyczne	Inne	
Sygn. powiązane	II GSK 2512/14	
Skarżony organ	Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej	
Treść wyniku	Oddalono skargę	
Powołane przepisy	Dz.U. 2013 nr 0 poz 267; art. 138 par. 1 pkt 1 w zw. z art. 127 par. 3;; Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603;  art. 195a ust. 1.; Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Maliszewska Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Nowecki Sędzia WSA Andrzej Wieczorek (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Karolina Pilecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi B. M. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie wymierzenia zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej oddala skargę	
Uzasadnienie
UZUSADNIENIE

Decyzją z [...] sierpnia 2013 r., Nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (dalej organ), działając na postawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 127 § 3 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267) oraz § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z 18 listopada 2011 r. - w sprawie zakresu działania Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (Dz. U. Nr 248, poz. 1494 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku B. M. (dalej skarżący, zarządca nieruchomości) o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Infrastruktury z [...] marca 2010 r., Nr [...], orzekającą o zastosowaniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W związku ze skargami członka wspólnoty mieszkaniowej położonej przy

ul. [...], Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec zarządcy nieruchomości tj. skarżącemu w niniejszej sprawie. Pismem z [...] marca 2008 r. organ skierował sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zarządcy nieruchomości zostały postawione wynikające ze skargi zarzuty dotyczące: braku rachunku bankowego wspólnoty mieszkaniowej w okresie od 19 listopada 2004 r. do dnia wniesienia skargi tj. do 19 listopada 2007 r.; nieprawidłowości w rozliczeniach kosztów zarządu nieruchomością wspólną; nienależytego ewidencjonowania i dokumentowania faktycznie poniesionych kosztów, wydatków i wypłat; nieprawidłowości związanych z rozdysponowaniem zaliczek wnoszonych przez właścicieli na pokrycie kosztów zarządu.

Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, przeprowadzając postępowanie wyjaśniające, ustaliła, iż w dniu [...] marca 1995 r. wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez przedstawiciela Gminy, zawarła umowę o prowadzeniu administracji nieruchomością wspólną z R. (R.), przekształconym w 1997 r. w G.sp. z o.o. z siedzibą w G. (dalej G.). Z dniem [...] września 1999 r. uchwałą protokołowaną przez notariusza wspólnota mieszkaniowa powierzyła G. zarząd nieruchomością wspólną. Od dnia [...] października 1997 r. prezesem G. jest B. M.

Z ustaleń Komisji wynika, iż zarządzanie przedmiotową nieruchomością (podobnie jak pozostałym nieruchomościami pozostającymi w zarządzaniu GTBS) wykonywane było przez wiele lat bez umów o zarządzanie nieruchomościami do czego zobowiązuje przepis art. 185 ust. 2 ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej u.g.n.). Bezczynność zarządcy w tym zakresie ustała dopiero w wyniku kontroli Najwyższej Izby Kontroli (NIK) przeprowadzonej w dniach 22 marca do 2 lipca 2007 r.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiadała odrębnego rachunku bankowego. Rozliczenia odbywały się poprzez dwa konta bankowe, wspólne dla wszystkich obsługiwanych przez G. wspólnot mieszkaniowych tj. konto obsługujące zaliczki na koszty zarządu oraz konto do obsługi funduszów remontowych. Odrębne konto dla przedmiotowej wspólnoty mieszkaniowej zostało założone dopiero 12 stycznia 2006 r. Do tego czasu faktury kosztowe za wodę, ścieki, energię elektryczną, gaz

i dostawę ciepła były wystawiane przez dostawców łącznie za wszystkie wspólnoty obsługiwane przez G. G. opłacał zbiorcze faktury kosztowe ze swojego konta oraz ewidencjonował obciążenia na wspólnym koncie wszystkich obsługiwanych nieruchomości a następnie dokonywał przeksięgowań tych obciążeń na poszczególne subkonta wspólnot mieszkaniowych. G. regulował faktury w całości, bez względu na posiadany stan środków poszczególnych wspólnot mieszkaniowych na ich kontach finansowych.

Przedmiotowa nieruchomość nie posiadała odrębnych umów na dostawę mediów.

W ocenie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej zarządca nieruchomości naruszył art. 185 ust. 1 u.g.n. poprzez niezapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej oraz art. 186 ust. 1 ww. ustawy poprzez wykonywanie czynności zarządzania niezgodnie z przepisami prawa tj. art. 30 ust. 1 pkt 1, art. 29 ust 1, art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15 oraz art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali. Komisja zawnioskowała o zastosowanie wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej tj. kary zawieszenia licencji zawodowej na okres 6 miesięcy.

Ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej odzwierciedla protokół końcowy z postępowania wyjaśniającego w sprawie [...].

Pismem z [...] października 2009 r., organ zawiadomił stronę o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Z powyższego uprawnienia skarżący skorzystał

4 listopada 2009 r., a następnie pismem z [...] listopada 2009 r. podniósł, że jego zdaniem, postępowanie w sprawie niezawarcia umów o zarządzanie nieruchomością i prowadzenia rozliczeń wspólnot mieszkaniowych poprzez własny rachunek bankowy znajduje uzasadnienie w licznych komentarzach do ustawy o własności lokali oraz braku spójności przepisów prawa dotyczących zarządzania nieruchomościami. Zdaniem zarządcy wszystkie czynności zarządzania nieruchomością wykonywał w sposób prawidłowy, w tym rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej, co potwierdza w wystąpieniu pokontrolnym NIK oraz Biegły Sądowy. Ponadto zarzuty będące przedmiotem postępowania wyjaśniającego były mu nieznane do chwili zapoznania się z protokołem końcowym i w związku z tym nie miał możliwości ustosunkować się do nich merytorycznie.

Decyzją z [...] marca 2010 r. Nr [...] Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz całości akt sprawy orzekł wobec skarżącego karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia licencji na okres 6 miesięcy. W ocenie organu, zarządca naruszył obowiązki wynikające z art. 186 ust. 1 u.g.n. w stopniu zasługującym na orzeczenie kary dyscyplinarnej. Powyższe potwierdza m.in. niezwarcie umowy o zarządzanie nieruchomością, niezawarcie odrębnych umów o dostawę mediów oraz prowadzenie rozliczeń wspólnoty za pośrednictwem własnego rachunku bankowego. Orzeczona kara, w ocenie organu, odpowiada winie skarżącego wynikającej z zebranego materiału dowodowego.

We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy skarżący, wnosząc o uchylenie decyzji, podniósł, iż w jego ocenie zastosowanie wobec niego kary w postaci zawieszenia licencji zawodowej nie jest adekwatne do stopnia popełnionych przez niego czynów, które miałyby istotny wpływ na funkcjonowanie wspólnoty.

Pismem z [...] kwietnia 2010 r. akta sprawy wraz z wnioskiem skarżącego zostały przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, w wyniku którego Komisja stwierdziła, że zarządca nieruchomości naruszył przepis art. 186 ust. 1 u.g.n.

i wnioskowała o zastosowanie kary zawieszenia licencji zawodowej na okres

6 miesięcy.

Decyzją z [...] sierpnia 2013 r., Nr [...] organ utrzymał w mocy decyzję z [...] marca 2010 r. Zdaniem organu, mając na uwadze wynikający z przepisu art. 186 ust. 1 u.g.n. obowiązek wykonywania czynności zawodowych zgodnie z obowiązującymi zasadami prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej, uznać należy, że działania podejmowane przez skarżącego wymogów tych nie spełniły. Powyższe, w ocenie organu potwierdza: naruszenie art. 185 ust. 2 u.g.n. z uwagi na wykonywanie czynności zawodowych bez uprzedniego zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością; naruszenie art. 185 ust. 1 pkt 1 u.g.n.: - w związku z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali z uwagi na niedokonywanie rozliczeń finansowych poprzez rachunek wspólnoty mieszkaniowej oraz przyjmowanie wpłat gotówkowych od członków wspólnoty mieszkaniowej, - z uwagi na nie zawarcie odrębnych umów na dostarczanie szeroko rozumianych mediów do nieruchomości, wymaganych przepisami ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ustawy Prawo energetyczne oraz ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach; brak szczególnej staranności przy: - rozliczaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólna, - ewidencjonowaniu i dokumentowaniu faktycznie poniesionych kosztów, - podejmowaniu przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w sprawie przekazania na fundusz remontowy pożytków z rozliczenia z 2005 r.

Zdaniem organu, opisane w przedmiotowej sprawie zaniedbania i błędy

w pracy zarządcy nieruchomości są istotne i powodują konieczność orzeczenia wobec niego kary dyscyplinarnej określonej w art. 188 ust. 2 pkt 3 u.g.n. Z treści zgromadzonych dokumentów w sprawie jednoznacznie wynika, że zarządca nieruchomości nie podejmował działań wymaganych prawem, bądź wielokrotnie przekroczył swoje kompetencje w przedmiotowej sprawie. Ciężar uchybień popełnionych przez zarządcę nieruchomości ma bezpośredni i istotny wpływ na funkcjonowanie nieruchomości. Jak podkreślił organ, brak umowy o zarządzanie nieruchomością spowodował wiele nieprawidłowości, gdyż nie do końca wiadomo było, jakie konkretnie czynności powinien wykonać zarządca nieruchomości i jakie

z tego tytułu otrzyma wynagrodzenie. Jednak, w ocenie organu, najważniejszym uchybieniem, wpływającym w znacznym stopniu na zawieszenie licencji zawodowej było prowadzenie gospodarki finansowej w taki sposób, że wszystkie wspólnoty mieszkaniowe traktowane były jako jeden podmiot. Wspólny rachunek bankowy, wspólne umowy na dostarczanie mediów do nieruchomości spowodowały, że nie wiadomo było jakie faktycznie koszty każda ze wspólnot ponosi i jakie powinna

w związku z tym uiszczać zaliczki na ich pokrycie. Uśrednienie tych kosztów było działaniem nagannym.

Odnosząc się do pisma zarządcy nieruchomości z [...] września 2011 r.,

w którym wniósł o umorzenie postępowania, organ podkreślił, że zebrany w sprawie materiał dowodowy bezspornie wskazuje na niewypełnienie obowiązków wynikających z art. 186 ust. 1 u.g.n. W odniesieniu do zarzutu, że orzeczona kara jest zbyt surowa, organ wskazał, że kara jest adekwatna do stwierdzonych błędów

i uchybień. Zdaniem organu, nie można uznać, że sposób prowadzenia gospodarki ekonomiczno — finansowej zarządzanych przez skarżącego nieruchomości był prawidłowy.

W skardze na powyższą decyzję, wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, skarżący, wnosząc o stwierdzenie nieważności decyzji w całości, jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.) ewentualnie jej uchylenie (art. 145 § 1 p.p.s.a.) zarzucił organowi:

I. rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 186 ust. 1 i 2

w związku z art. 185 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n., poprzez przyjęcie, że zarządca nieruchomości pełniąc funkcję zarządcy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej poprzez swoje zachowanie naruszył ww. przepisy, podczas gdy sprawowane przez niego czynności zarządcy nieruchomości odbywały się na podstawie i w zgodzie z przepisami prawa;

II. rażące naruszenie przepisów postępowania tj.: art. 7, 8 i 9 k.p.a., poprzez naruszenie w toku postępowania zasady uwzględniania interesu społecznego oraz słusznego interesu obywateli, zasady pogłębiania zaufania do organów Państwa oraz zasady należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego.

W uzasadnieniu skargi skarżący zarzucił organowi bezrefleksyjne uwzględnienie w całości stanowiska Komisji Odpowiedzialności Zawodowej czego potwierdzeniem jej uzasadnienie zaskarżonej decyzji. Powyższe zdaniem skarżącego, dowodzi braku należytej rzetelności i staranności po stronie organu prowadzącego postępowanie. W ocenie skarżącego, wyniki postępowania wyjaśniającego ustalone przez Komisję w protokole końcowym powinny mieć dla organu orzekającego w sprawie zastosowania kary dyscyplinarnej jedynie znaczenie opiniodawcze. Podkreślił również, iż przy rozpoznawaniu sprawy Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ograniczyła się zasadniczo do podtrzymania ustaleń

z pierwotnego postępowania wyjaśniającego nie odnosząc się szczegółowo do twierdzeń i wyjaśnień zarządcy nieruchomości, jak również poza ogólnikowymi stwierdzeniami nie uzasadniła w protokole końcowym - co do rodzaju i wymiaru kary - jakie to szczegółowe okoliczności stanowiły podstawę wniosku o zastosowanie tak dolegliwej kary dyscyplinarnej.

Odnosząc się do treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji, skarżący podniósł, m. in. iż od 12 stycznia 2006 r. wspólnota mieszkaniowa posiadała własny rachunek bankowy. Wskazując na treść art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali oraz odwołując się do doktrynalnej wykładni tego przepisu z okresu objętego treścią zarzutu, skarżący podkreślił, iż nie wynikało z niej, aby konieczne było dokonywanie rozliczeń jedynie przez rachunek bankowy założony i prowadzony przez daną wspólnotę mieszkaniową. W ocenie skarżącego, wbrew ustaleniom organu, zarzut braku rachunku bankowego wspólnoty mieszkaniowej jest nieuzasadniony. Co do zarzutu nieprawidłowości w rozliczeniach kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także zarzutów nienależytego ewidencjonowania i dokumentowania faktycznie poniesionych kosztów, wydatków i wypłat oraz powstania nieprawidłowości związanych z rozdysponowaniem zaliczek wnoszonych przez właścicieli na pokrycie kosztów zarządu, skarżący stanął na stanowisku, że zarzuty te nie powinny zostać uznane przez organ za uzasadnione, bowiem, podstawą oceny działalności zarządcy nieruchomości w tym zakresie powinno być po pierwsze ustalenie, że czynności zarządu nie skutkowały powstaniem jakichkolwiek strat finansowych po stronie wspólnoty mieszkaniowej, a ewidencja pozaksięgowa kosztów zarządu nieruchomością wspólną prowadzona była zgodnie z uchwałami zebrania właścicieli lokali, co zgodnie jest z treścią art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali. Jak podkreślił skarżący, z ewidencji finansowej wynikały tak nadpłaty jak i niedopłaty z różnych tytułów poszczególnych właścicieli lokali. Prowadzona ewidencja była podstawą sporządzania rozliczenia kosztów, jak również sprawozdania za każdy rok kalendarzowy. Każdy właściciel otrzymywał po zakończeniu roku rozliczenie zaliczek i kosztów poniesionych w danym roku na nieruchomości wspólnej jak również na swoim lokalu. Ewentualne nadwyżki z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej oraz lokalu były zwracane właścicielom.

Przywołując stanowisko przedstawicieli doktryny, skarżący podtrzymał dotychczasowe stanowisko co do zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych w oparciu o podjęte uchwały w formie aktu notarialnego, bez zawierania dodatkowych pisemnych umów w tym przedmiocie. Jak podkreślił, nawet przy zachowaniu należytej staranności, przejawiającej się w szczególności w analizie poglądów prezentowanych w nauce prawa oraz judykaturze nie mógł przewidzieć, że w przyszłości dominujący okaże się pogląd, że G., której powierzono zarządzanie zgodnie z wolą właścicieli wyrażoną w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, zobowiązany był zawierać dodatkowo umowy o zarządzanie nieruchomością.

Podkreślił, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami od 2001 roku posiadał licencję zawodową, był ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej oraz miał ustalone wynagrodzenie zgodne z corocznym planem gospodarczym uchwalanym przez wspólnotę.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa. W działaniu organu wydającego decyzje Sąd nie dopatrzył się nieprawidłowości, zarówno gdy idzie o ustalenie stanu faktycznego sprawy, jak

i o zastosowanie do jego oceny przepisów prawa. Wyjaśnione zostały motywy podjętego rozstrzygnięcia, a przytoczona na ten temat argumentacja jest wyczerpująca.

Przedmiotem rozpoznania przez Sąd była skarga na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] sierpnia 2013 r., utrzymująca

w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z [...] marca 2010 r., orzekającą

o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 6 miesięcy.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 186 ust. 1 i 2 w zw. z art. 185 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n., oraz naruszenie zasad postępowania administracyjnego określonych w art. 7, 8 i 9 k.p.a.

Przystępując do rozpoznania niniejszej sprawy podkreślić należy, iż obowiązująca w dniu wydania zaskarżonej decyzji ustawa o gospodarce nieruchomościami regulowała w Dziale V "Działalność zawodową w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami", w kolejnych rozdziałach: rzeczoznawstwo zawodowe (rozdz. 1), pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (rozdz. 2), zarządzanie nieruchomościami (rozdz. 3) oraz nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej (rozdz. 4).

Zgodnie z art. 184 ust. 1 u.g.n. zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu (ust. 2).

W myśl art. 185 ust. 1 u.g.n. zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami (art. 185 ust. 2).

Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy,

z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 3).

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością (art. 185 ust. 4).

Zgodnie z art. 186 ust 1 u.g.n. zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie

z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych (art. 186 ust. 2).

Z kolei zgodnie z art. 186 ust. 3 powołanego przepisu zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a.

Przepisy art. 184 - 186 u.g.n. gwarantują podmiotowi, któremu przysługuje prawo do nieruchomości i który zawrze z zarządcą umowę o zarządzanie nieruchomością, że zarządca ten będzie należycie wykonywał obowiązki określone zarówno w u.g.n. i w odrębnych ustawach, jak również wynikające z zawartej umowy (v. WSA w Gdańsku z 17 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Gd, Lex nr 1152473).

Odwołując się do "Standardów zawodowych zarządców nieruchomości" stanowiących załącznik do Komunikatu Ministra Budownictwa z 6 grudnia 2006 r.

w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości – Dz. Urz. MB. z 2007 r. Nr 1, poz. 3), wydanego na podstawie art. 186 ust. 5 u.g.n. podkreślić należy, iż zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami zgodnie z zasadami wynikającymi

z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Wynagrodzenie zarządcy nieruchomości wynika

z umowy o zarządzanie nieruchomością. Wynagrodzenie za wykonywanie czynności zarządzania powinno być odpowiednie, przy zachowaniu prawa zarządcy do godziwego zysku. Zarządca nieruchomości, obracając środkami pieniężnymi właścicieli nieruchomości, w szczególności: nie dopuszcza do łączenia środków finansowych swoich lub swojej firmy ze środkami finansowymi zamawiającego; nie wykorzystuje środków finansowych jednego właściciela nieruchomości w celu przysporzenia korzyści innemu właścicielowi nieruchomości. Środki finansowe właścicieli nieruchomości zarządca nieruchomości przechowuje na rachunkach bankowych prowadzonych odrębnie dla każdej zarządzanej nieruchomości

i obsługuje zgodnie z pisemną dyspozycją właścicieli nieruchomości

i postanowieniami umowy o zarządzanie nieruchomością (§ 8).

Zgodnie z art. 188 ust. 1 u.g.n. zarządca nieruchomości niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186 oraz art. 186a, podlega odpowiedzialności zawodowej. Wobec zarządcy mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne: upomnienie; nagana; zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku; pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie; pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia (art. 188 ust. 2).

Jak widać, katalog kar dyscyplinarnych wymienionych w powyższym przepisie ma charakter zamknięty i obejmuje kary, które mogą być wobec zarządcy orzeczone, odpowiednio do skali i wagi popełnionego przez niego naruszenia, czyli zgodnie z zasadą proporcjonalności.

Odnosząc się do zarzutów skargi podkreślić należy, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami w sposób szczególny reguluje kwestie wszczęcia i prowadzenia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej zarządców nieruchomości. Zgodnie z art. 194 ust. 1a u.g.n. postępowanie w tej sprawie wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Zgodnie z ust. 2 powołanego przepisu, postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa m.in. w art. 186 i art. 186a, przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, którą powołuje i odwołuje właściwy minister (patrz wyżej), w drodze zarządzenia, z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe zarządców nieruchomości (ust. 3), pokrywając koszty postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, "to Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, nie zaś właściwy minister, posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a u.g.n., na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 u.g.n." a "...Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem Komisji, nie zaś ministra infrastruktury." (v. wyrok NSA

z 13 grudnia 2012 r., sygn. akt II GSK 1637/11, Lex nr 1367143; wyrok NSA z 24 stycznia 2013 r., sygn. akt II GSK 2036/11, Lex nr 1361533).

Postępowanie dyscyplinarne wobec rzeczoznawców i zarządców nieruchomości wszczynane jest z urzędu, choć sygnałem do tego wszczęcia może być doniesienie osoby, która negatywnie ocenia działalność rzeczoznawcy w swojej sprawie (v. wyrok NSA z 21 października 2008 r., sygn. akt II GSK 430/08, Lex nr 565658). Postępowanie o zastosowanie kary dyscyplinarnej z tytułu odpowiedzialności zawodowej prowadzone przez organ administracji opiera się na wynikach postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, dlatego też, tak jak przy pierwszym rozpoznaniu sprawy, tak też w postępowaniu prowadzonym z wniosku o ponowne jej rozpatrzenie, niezbędne jest zwrócenie się do tej Komisji o przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego (v. wyrok WSA w Warszawie z 14 listopada 2005 r., sygn. akt

I SA/Wa 1824/04, Lex nr 192636; wyrok WSA w Warszawie z 13 kwietnia 2005 r., sygn. akt I SA/Wa 88/05, Lex nr 166524).

W myśl art. 195 ust. 1 u.g.n. postępowanie wyjaśniające określone powyżej odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Osoba, o której mowa w ust. 1, może ustanowić obrońcę lub zwrócić się o wyznaczenie obrońcy z urzędu. Obrońca ustanowiony lub wyznaczony z urzędu jest uprawniony do udziału w postępowaniu wyjaśniającym (ust. 2).

Zgodnie z art. 195a ust. 1 u.g.n., właściwy minister, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej,

z zastrzeżeniem ust. 2. W przypadkach, o których mowa w art. 127 § 3 k.p.a., minister właściwy (...) może odstąpić od przekazania sprawy do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (ust. 2).

Odwołując się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt II GSK 421/11 (Lex nr 1244692), podkreślić należy, że dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym minister orzeka na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego

w protokole Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Skoro organ sam nie przeprowadza postępowania wyjaśniającego, gdyż jest to zadanie Komisji,

a w uzasadnieniu decyzji odwołuje się do ustaleń Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i podziela jej stanowisko co do zasadności wymierzenia kary dyscyplinarnej upomnienia z uwagi na charakter naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego, to stawiając temu organowi zarzut niewłaściwego uzasadnienia decyzji (z naruszeniem art. 107 § 3 k.p.a.) niewystarczające jest jedynie stwierdzenie, że organ nie uzasadnił wystarczająco orzeczonej kary i nie sprecyzował naruszeń, których konsekwencją powinna być orzeczona kara dyscyplinarna"(podobnie [w:] wyrok NSA: z 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt II GSK 452/11, Lex nr 1244692, wyrok z 15 marca 2012, sygn. akt II GSK 199/11, Lex nr 1244598).

W ocenie Sądu, uwzględniając obowiązujący na gruncie niniejszej sprawy stan prawny oraz konfrontując go z ustalonym stanem faktycznym, należało uznać, że zaskarżona decyzja została wydana w prawidłowo przeprowadzonym postępowaniu, odpowiadającym szczególnym zasadom ustalonym w u.g.n. dla postępowania wyjaśniającego. Całość sprawy, w związku ze złożonym wnioskiem

o ponowne rozpatrzenie sprawy od decyzji wydanej w I instancji, została dwukrotnie zbadana przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Rozpoznając sprawę po raz drugi Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego stwierdziła, że zarządca nieruchomości swoim postępowaniem naruszył przepis art. 186 ust. 1 u.g.n. i w związku z tym wnioskowała o zastosowanie kary zawieszenia licencji zawodowej na okres 6 miesięcy.

W ocenie Sądu, zarówno postepowanie wyjaśniające, jak i ocena organu, dokonana po rozpatrzeniu wniosku zarządcy o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz wniosku Komisji, przeprowadzone zostały prawidłowo. Wbrew twierdzeniom skarżącego, postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie zmierza do ustalenia wysokości strat, jakie poniósł lub mógł ponieść klient zarządcy nieruchomości. Celem postępowania jest wyłącznie ustalenie, czy zarządca nieruchomości prawidłowo wykonywał swoje obowiązki zawodowe oraz dyspozycje zawarte w przepisach prawa. Dlatego też, odnosząc się do kwestii nie ustosunkowania się organu do pozytywnych działań zarządcy nieruchomości, podkreślić należy, iż nie miały one znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

W kwestii nie uwzględnienia przez organ faktu, powierzenia zarządcy zarządu nieruchomością wspólną w formie wskazanej w art. 18 ust. 1 ustawy

o własności lokali, Sąd podkreśla, iż zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali nie jest tożsamy z zarządcą nieruchomości, o którym mowa w przepisach ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 185 ust. 2 i ust. 4 u.g.n., zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność

z zakresu zarządzania nieruchomościami działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się

w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku

z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa

o zarządzanie nieruchomością.

Jak wynika z powyższego zarządca nieruchomości nie może wykonywać działalności zawodowej za wynagrodzeniem jeśli nie zawarł pisemnej umowy. Zatem fakt, że GTBS był zarządcą któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono

w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali jest bez znaczenia

w sprawie, bowiem nie upoważniało to skarżącego jako prezesa G. do wykonywania czynności zawodowych zarządcy nieruchomości przed datą obowiązywania zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością. Również przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia nie mogą mieć zastosowania w przedmiotowej sprawie. Jak trafnie podkreślił organ, wspólnoty mieszkaniowe często powierzają zarząd nieruchomością wspólną zarządcy nieruchomości w formie aktu notarialnego. Nie ma zatem przeszkód, aby dokument potwierdzający powierzenie zarządu wypełniał wymogi ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. obok ustalenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną zawierał również elementy określone w art. 185 ust. 2 i ust. 4 u.g.n. Nic nie stało na przeszkodzie, aby również w przedmiotowym przypadku w aktach notarialnych powierzających zarząd nieruchomością wspólną zostały zawarte ww. zagadnienia.

W sytuacji, kiedy przepis prawa jednoznacznie wskazuje, że zarządca nieruchomości może wykonywać zawodowo czynności zarządzania tylko na podstawie umowy o zarządzanie, w przypadku nie zastosowania się zarządcy nieruchomości do powyższego, w ocenie Sądu bezsprzecznie należy stwierdzić naruszenie przepisu prawa. Bez znaczenia w tym przypadku jest przyczyna braku zawartej umowy. Podejmując się bezumownego wykonywania czynności zarządzania zarządca winien liczyć się z konsekwencjami z tego wynikającymi.

Zdaniem Sądu, nie zasługują na uwzględnienie twierdzenia skarżącego, iż rozliczenia finansowe nieruchomości mogą być prowadzone przez obojętny rachunek bankowy, np. przez rachunek przedsiębiorcy, a nie rachunek prowadzony dla konkretnej wspólnoty mieszkaniowej. Powyższe prowadziłoby bowiem do naruszenia standardów zawodowych zarządców nieruchomości, w myśl których zarządca nieruchomości, obracając środkami pieniężnymi właścicieli nieruchomości,

w szczególności: nie dopuszcza do łączenia środków finansowych swoich lub swojej firmy ze środkami finansowymi zamawiającego; nie wykorzystuje środków finansowych jednego właściciela nieruchomości w celu przysporzenia korzyści innemu właścicielowi nieruchomości. Środki finansowe właścicieli nieruchomości zarządca nieruchomości przechowuje na rachunkach bankowych prowadzonych odrębnie dla każdej zarządzanej nieruchomości i obsługuje zgodnie z pisemną dyspozycją właścicieli nieruchomości i postanowieniami umowy o zarządzanie nieruchomością (§ 8).

Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego braku należytego uzasadnienia wysokości orzeczonej kary, Sąd uznał go za niezasadny. Wskazując na uzasadnienie zaskarżonej decyzji, podkreślić należ, iż organ ustalając wysokość kary wziął pod uwagę zarówno skalę przewinień, czas ich trwania oraz okoliczności przemawiające na korzyść zarządcy nieruchomości, tj. zdarzenia, na które zarządca nieruchomości nie mógł mieć wpływu.

W ocenie Sądu, zawarte w skardze zarzuty naruszenia prawa materialnego jak i przepisów postępowania nie są trafne i nie znajdują uzasadnienia w stanie faktycznym niniejszej sprawy. Zarządca nieruchomości, wykonując powierzone czynności, naruszył przepisy prawa w stopniu powodującym orzeczenie kary dyscyplinarnej. Ponadto, oceniając zaskarżoną decyzję Sąd nie stwierdził żadnych innych uchybień, których istnienie powinien uwzględnić z urzędu.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.