II SA/Kr 1460/25 - Wyrok

Data orzeczenia	2026-02-12	
Data wpływu	2025-11-18	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie	
Sędziowie	Agnieszka Nawara-Dubiel
Małgorzata Łoboz /przewodniczący sprawozdawca/
Monika Niedźwiedź	
Symbol z opisem	6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz	
Hasła tematyczne	Budowlane prawo	
Skarżony organ	Wojewoda	
Treść wyniku	oddalono skargę	
Powołane przepisy	Dz.U. 2002 nr 75 poz 690; par12 ust 4 par 60; Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Dz.U. 1994 nr 89 poz 414; par 12 ust 4 , par 60; Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Protokolant: starszy referent sądowy Paulina Filipek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lutego 2026 r. sprawy ze skargi L. K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 8 września 2025 r., znak WI-I.7840.2.109.2024.DA w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.	
Uzasadnienie
II SA/Kr 1460/25

UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 630/6740.1/2024 z 12 lipca 2024 r., znak: AU-01-2.6740.1.37.2024.AFA, zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielił M. Ż. pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych wolnostojących, dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...] obr. [...] jedn. ewid. K. , ul. [...] w K..

W odwołaniu L. K. podniosła, że:

1) podczas niewielkiego deszczu budynek w granicy przy takim ukształtowaniu terenu i dachu będzie zalewał jej nieruchomość, bo woda będzie przelewała się przez rynny, odbijała od dachu i nacierała na jej działkę zamiast – jak obecnie nawet przy nawalnych deszczach – wsiąkać w grunt; 70% powierzchni biologicznie czynnej niczego nie usprawiedliwia, a w przypadku retencji projektant powinien przedłożyć operat wodnoprawny;

2) pozwolenie wydano z naruszeniem art. 10 kpa, bo dzień po złożeniu rysunków przez projektanta;

3) pozwolenie będzie niewykonalne, bo w przyszłości nie wpuści budowlańców do remontu ściany budynku w granicy;

4) nie wiadomo, czy budynki znajdują się na odrolnionej części działki, bo w aktach brakuje załącznika graficznego do odrolnienia.

W odwołaniu R. O. podniósł, że:

1) odległość od granicy działki to tylko 1,5 m, co zagraża bezpieczeństwu konstrukcji i prywatności sąsiednich działek;

2) inwestycja destabilizuje ład przestrzenny i nie spełnia wymogów planu miejscowego;

3) projekt nie zabezpiecza działek sąsiednich przed zalewaniem wodami opadowymi;

4) brakuje analiz geotechnicznych i hydrologicznych niezbędnych do oceny wpływu na stabilność gruntów i poziom wód gruntowych i wymaganych do zapewnienia bezpieczeństwa budowy i ochrony środowiska;

5) budynek na działce nr [...] będzie zacieniał jego budynek na działce nr [...];

6) pozwolenie wydano z naruszeniem art. 10 kpa, bo dzień po złożeniu rysunków przez projektanta;

7) hałas, zanieczyszczenia powietrza i wibracje związane z pracami budowlanymi pogorszą komfort życia.

Wojewoda Małopolski decyzją z 8 września 2025 r., znak: WI-I.7840.2.109.2024.DA, orzekł reformatoryjnie, zmieniając teren inwestycji (działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...]) i zatwierdzając projekt zagospodarowania terenu uwzględniający nowy podział ewidencyjny.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił odległości projektowanych budynków od działek i budynków sąsiednich dla ukazania, że zaprojektowano je z zachowaniem § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: "wt"). Zwrócił przy tym uwagę na to, że budynki nr 1 i nr 2 zlokalizowane w granicy z działką [...] (przed podziałem nr [...]) i działką nr [...] na działkach nr [...], [...] i [...] (przed podziałem [...] i [...]) – budynek nr 1 oraz [...] i [...] (przed podziałem nr [...]) – budynek nr 2, które mają odpowiednio szerokości: ok. 15,10 m i ok. 15,00 m przy uwzględnieniu nieprzekraczalnej linii zabudowy wpisują się w § 12 ust. 4 wt. Przepis ten dotyczy wąskich działek, a w sprawie mamy do czynienia z dużym terenem inwestycji, który składa się z pasów o różnej szerokości. W części szerszej budynki zostały zaplanowane z uwzględnieniem min. 3 m odległości od granic działki, natomiast w węższej w granicy. Zastosowanie § 12 ust. 4 wt z uwagi na duży teren inwestycji oraz rozplanowanie budynków i urządzeń z nim związanych jest dopuszczalne w odniesieniu do dwóch projektowanych budynków. W kontekście mało intuicyjnego rozplanowania budynków na terenie inwestycji (duży wolny teren zielony i skumulowane zabudowania w części wschodniej) organ odwoławczy powołał się na linię orzeczniczą dotyczącą ewentualnego powtórnego wykorzystania powierzchni terenu biologicznie czynnego dla kolejnej inwestycji (II SA/Kr 1240/24). Znane są praktyki deweloperów, którzy po oddaniu budynków do użytkowania na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami wydzielają małe działki pod budynkami (o powierzchniach mniejszych niż te wynikające z ustaleń planu miejscowego), a następnie pozostałe tereny zielone ponownie wykorzystują – zabudowując albo wykorzystując jako teren biologicznie czynny dla kolejnej inwestycji.

W zakresie § 13 i § 60 ust. 1 i 2 wt organ odwoławczy podniósł, że projektowane budynki (budynki 1-3 i 5 o wysokości 9,00 m, budynek 4 o wysokości 8,91 m i budynek 6 o wysokości 8,80 m) znajdują się w odległościach:

- budynek 1 – 11,20 m od budynku nr [...] zlokalizowanego na działce nr [...] i [...] (kierunek zachodni);

- budynek 2 – 8,20 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek północny);

- budynek 3 – 52,31 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek północnozachodni) oraz ok. 45,00 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek wschodni);

- budynek 4 – ok. 54,50 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek północnozachodni) oraz ok. 46,50 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek wschodni);

- budynek 5 – 29,15-30,75 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek wschodni);

- budynek 6 – ok. 31,00-32,00 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek wschodni).

Na rys. nr [...] Analiza zacieniania przedstawiono rozkład cienia pochodzącego od budynku projektowanego w dniach równonocy w godzinach od 7.00 do 17.00. Cień rzucany przez budynki projektowane na działkach nr [...], [...] (budynek 1), [...] (budynek 2) oraz [...] (budynek 3, 4, 5 i 6) rzucany jest w ciągu doby od 7:00 do 17:00 na budynki znajdujące się od strony zachodniej, północnej i wschodniej o numerach [...]. W najbardziej "niekorzystnym" układzie zacieniania budynki te są nasłonecznione w godzinach:

- od 7:00 do 8:00 (budynek [...] – odwołującego się – przez projektowany budynek 1);

- od 15:00 do 17:00 (budynek [...] – odwołującej się – przez projektowany budynek 2);

- 17:00 (budynek [...] przez projektowane budynki 5 i 6).

Z rys. nr 02 Analiza przesłaniania wynika, że wysokość przesłaniania projektowanego budynku od strony wschodniej (budynek 1), południowej (budynek 2) i zachodniej (budynek 5 i 6) z budynkami na działkach sąsiednich (odwołujących się) wynosi 9,00 m. Biorąc pod uwagę, że między ramionami kąta 60° wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku, ani inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania, § 13 należy uznać za spełniony. Badając, czy zapewnione jest naturalne oświetlenie pomieszczeń budynków odwołujących się, projektant oszacował wysokość przesłaniania pochodzącą od najwyższej części budynku projektowanego dla pomieszczenia przesłanianego, opierając się na § 13 ust. 1, 2 wt. Ponieważ badane pomieszczenia znajdują się na parterze trzykondygnacyjnego budynku, można przyjąć, że wysokość przesłaniania dla tego pomieszczenia wynosi 9,00 m. Zatem nie ma podstaw do twierdzenia, że projektowany budynek uniemożliwia naturalne oświetlenie nawet najniżej położonych okien.

Dalej organ odwoławczy stwierdził, że inwestor ma dostęp do drogi publicznej ul. [...] (działki [...]) przez projektowane zjazdy na działkę nr [...] i [...], [...] (teren inwestycji) przez istniejący wjazd, zaś inwestycja jest zgodna z § 19 wt (4 zewnętrzne miejsca postojowe i 8 miejsc w garażach).

W zakresie § 29 wt organ odwoławczy przytoczył słowa projektanta ("Odprowadzenie wód opadowych z dachów i terenów utwardzonych dojść i dojazdów odbywać się będzie poprzez odwodnienie liniowe do zbiorników retencjonujących wody opadowe, umiejscowionych na terenie działki. Zagospodarowanie wód opadowych nie narusza stanu wody na gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich i jest zgodne z celami Ramowej Dyrektywy Wodnej") i wskazał, że naturalny przebieg ukształtowania terenu ma niewielki spadek w kierunku północno-zachodnim. Projektant czytelnie wskazał tereny zielone zapewniające naturalną filtrację wód opadowych w grunt wraz z zaprojektowaną kanalizacją deszczową oraz zbiornikami retencyjnymi wybieralnymi (3 szt.). Zatem inwestycja nie spowoduje zmiany naturalnego spływu wód opadowych, co skutkowałoby ich skierowaniem na teren sąsiednich nieruchomości.

Następnie organ odwoławczy stwierdził zgodność z § 271 wt.

W ocenie organu odwoławczego inwestycja jest zgodna z uchwałą nr LIII/1465/21 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 lutego 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Olszanicka": planowane budynki znajdują się całkowicie w terenie MN.10; nie przekroczono maksymalnej wysokości zabudowy wynoszącej 9 m; zapewniono minimalny 70% wskaźnik powierzchni terenu biologicznie czynnego (70,57%); wskaźnik intensywności zabudowy mieści się w przedziale 0,1-0,5 (0,49); w strefie zieleni (południowy pas terenu inwestycji) zaprojektowano utwardzenie (91,08 m2), zapewniając utrzymanie min. 80 % wskaźnika biologicznie czynnego, tj.: 85,50% (kanalizacja sanitarna wraz z podziemnymi zbiornikami na nieczystości ciekłe nie wpływają na powierzchnię zieleni); wykonanie obniżenia terenu oraz zagospodarowanie mas ziemnych celem niwelacji terenu pod planowane budynki nie narusza zakazu nadsypywania terenu (§ 8 ust. 18); zaprojektowano dachy dwuspadowe o spadku połaci 35ş, kryte blachą na rąbek stojący w kolorze jasnoszarym; zaprojektowano okna połaciowe o jednolitej formie i wielkości umieszczone w osiach otworów okiennych i drzwiowych lub zgodnie z kompozycją elewacji, okna rozmieszczone są w jednej linii; w budynku 3 i 4 zaprojektowano lukarny, których szerokość nie przekracza 1/3 elewacji, lukarny usytuowano na osi otworów okiennych symetrycznie względem osi symetrii elewacji, lukarny są jednakowej wielkości i formie oraz nie łączą się, okna lukarn są jednakowe dla budynku 3 i 4; kolorystyka elewacji budynków w odcieniach koloru białego, beżu, szarości z zastosowanie materiałów tradycyjnych takich jak kamień, stal oraz szkło; zaprojektowano 12 miejsc postojowych – dla budynku nr 1 i nr 2 zaprojektowano 4 miejsca wolnostojące, dla budynku nr 3, nr 4, nr 5 oraz nr 6 – zaprojektowano po 2 miejsca w garażach dla każdego ("2 miejsca na 1 dom – § 13 ust. 9 pkt 1 lit. a); inwestor legitymuje się pozytywnym uzgodnieniem z zarządcą infrastruktury elektroenergetycznej WN z 20 marca 2024 r.; inwestor jest zobowiązany przed rozpoczęciem robót budowalnych uzyskać pozwolenie konserwatorskie (strefa nadzoru archeologicznego); projektant – w związku z tym, że południowa część terenu inwestycji zlokalizowana jest w trzech izofonach hałasu drogowego –doprecyzował, że przewidziano okna o podwyższonym standardzie akustycznym.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ odwoławczy wskazał m.in., że inwestor legitymuje się decyzją o wyłączeniu z produkcji rolnej gruntu z 12 stycznia 2024 r. i że zaprojektowano kanalizację deszczową ze zbiornikami retencyjnymi, w budynku 1 odwodnienie dachu w systemie np. G. , a w budynku 2 dach dwuspadowy z kierunkiem zachód-wschód całkowicie skierowanym na terenie inwestycji.

W skardze L. K. wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając przy tym naruszenie:

1) art. 7 kpa w zw. z § 12-13, § 28-29 oraz § 271-272 wt w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane (dalej: "pb") przez:

a. brak sprawdzenia, czy projektowane budynki mieszkalne zlokalizowane w granicy działki skarżącej oraz bezpośrednio przy jej granicy (na działkach nr: [...], [...], [...] i [...]) zostały usytuowane w minimalnej odległości od działek nr: [...], [...] (wraz z istniejącym budynkiem), [...] i [...];

b. brak zbadania wpływu potencjalnych immisji (hałasu, zacienienia, ograniczenia prywatności, pogorszenia dostępu do światła dziennego) na komfort życia mieszkańców nieruchomości sąsiednich;

c. brak oceny wpływu budynków nr 1 i nr 2 usytuowanych w granicy działki nr [...] i [...] na możliwość prawidłowego korzystania z nieruchomości;

2) art. 7 kpa w zw. z art. 34 ust. 1 oraz art. 35 ust. 1 pb przez brak weryfikacji, czy projekt budowlany spełnia wymagania planu miejscowego w zakresie wskaźnika intensywności w stosunku do powierzchni działek nr [...], [...] i [...] (obszarze najwęższego fragmentu terenu inwestycyjnego) oraz powierzchni biologicznie czynnej;

3) art. 35 ust. 2 pb przez wydanie pozwolenia na budowę bez weryfikacji, czy dokumentacja projektowa jest zgodna z § 12, § 13, § 18, § 19, § 23, § 29 oraz § 271 wt, co doprowadziło do zatwierdzenia projektu niespełniającego wymogów technicznych w zakresie zachowania odpowiednich odległości od granic działek sąsiednich, zapewnienia właściwego oświetlenia naturalnego, odprowadzenia wód opadowych oraz bezpieczeństwa pożarowego;

4) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 107 § 1 pkt 3 i 6 kpa przez ograniczenie się organu do stwierdzenia, że "nie posiada kompetencji do merytorycznej oceny rozwiązań projektowych", bezkrytycznie przyjmując oświadczenia projektanta zamiast dokonać oceny zgodności projektu z przepisami techniczno-budowlanymi i planem miejscowym, a w efekcie nieustalenie:

a. zachowania odległości budynków od granic działek sąsiednich;

b. udziału powierzchni biologicznie czynnej w najwęższej części terenu inwestycyjnego;

c. systemu odprowadzania wód opadowych i ryzyka ich spływu na działki sąsiednie;

5) art. 138 § 1 pkt 1 i art. 136 § 1 kpa przez ograniczenie się do powielenia i streszczenia wywodów organu pierwszej instancji;

6) art. 140 Kodeksu cywilnego w zw. z zasadami proporcjonalności, poszanowania prawa własności oraz ochrony interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich przez udzielenie pozwolenia na budowę w sposób, który w sposób nadmierny, nieuzasadniony i nieproporcjonalny ingeruje w prawo własności skarżącej, ograniczając możliwość prawidłowego korzystania z jej nieruchomości oraz obniżając jej użyteczność i wartość.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że jest właścicielem nieruchomości położonej w drugiej linii zabudowy przy ul. [...] (działki nr: [...], [...] i [...]) oraz współwłaścicielem działki nr [...]. Wskazała, że inwestycja przewiduje szamba, co jest oczywiście sprzeczne z planem miejscowym, który nakazuje podłączenie nowej zabudowy do sieci kanalizacji sanitarnej. Ponadto w strefie integracji urbanistycznej obowiązuje m.in. nakaz kształtowania zabudowy w układzie szczytowym (krótszym bokiem do drogi) w celu zachowania i integracji historycznego układu ruralistycznego dawnej wsi Olszanica (§ 7 ust. 1-3 planu miejscowego). Szerokość działek inwestora jest zmienna, a w najwęższym fragmencie (bezpośrednio przy granicy zabudowanej istniejącym budynkiem działki nr [...]) w sposób istotny oddziałuje na jej nieruchomość, która zostanie pozbawiona dostępu do światła dziennego w godzinach od 7:00 do 17:00 wskutek usytuowania budynku o wysokości około 9 m w granicy działki. Inwestycja wywoła negatywne immisje, ograniczy widok i możliwość utrzymania ogrodzenia, konserwacji ścian budynku oraz dojazdu do części nieruchomości. Zdaniem skarżącej projekt nie spełnia minimalnego odstępu od granicy działki z oknami (1,2 m zamiast 3 m), nie zapewnia prawidłowego odwodnienia terenu i stwarza ryzyko destabilizacji gruntu. Zdaniem skarżącej organy dopuszczają stopniowe "zagęszczanie" zabudowy kosztem ładu przestrzennego, walorów krajobrazowych oraz poszanowania dotychczasowego charakteru okolicy. Skoro inwestycja obejmuje rozległy teren inwestycyjny, to nie sposób racjonalnie uzasadnić lokalizowania jej w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości skarżącej, w granicy jej działek, w sposób, który trwale naruszy mir domowy, spokój oraz dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości. Takie działanie, ukierunkowane na "wpychanie" zabudowy w najwęższej części terenu, pozostaje w sprzeczności z zasadami dobrego sąsiedztwa, proporcjonalności i poszanowania prawa własności.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być bezzasadna.

Na wstępie należy podkreślić, że Sąd w całości aprobuje ustalenia faktyczne i wnioski prawne poczynione przez Wojewodę w zaskarżonej decyzji. Oznacza to, że nie ma potrzeby powielania większości wywodów w niej zawartych. Dlatego też Sąd odniesie się pokrótce do wskazanych w skardze zarzutów, choć warto zauważyć i to, że zarzuty są sformułowane wyłącznie ogólnikowo i hasłowo.

1/ Odnośnie zarzutu posadowienia budynków 1 i 2 w granicy z działkami skarżącej i naruszenia tym samym przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.1225 t.j., dalej "wt") to zarzut jest bezzasadny. Przede wszystkim zauważenia wymaga, że teren inwestycji jest objęty uchwałą Nr LIII/1465/21 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 lutego 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Olszanicka", (tekst jednolity - Dz.Urz.Woj.Małop.2021.1157, dalej "mpzp"). Jednakże mpzp nie wypowiada się w kwestii posadowienia budynków względem granicy. Wobec tego trzeba sięgnąć do przepisów wt i wskazać, że zgodnie z § 12 ust. 4 pkt 1:

W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej.

W odniesieniu do powyższego Wojewoda wyjaśnił, iż projektowane budynki nr 1 i nr 2 zlokalizowane w granicy z działką [...] (przed podziałem [...] – skarżącej i nr [...] na działkach nr [...], [...] i [...] (przed podziałem [...] [...]) – budynek nr 1 oraz [...] i [...] (przed podziałem nr [...]) – budynek nr 2, mają być posadowione na działkach, które posiadają odpowiednio szerokości: ok. 15,10 m i ok. 15,00 m a więc przy uwzględnieniu nieprzekraczalnej linii zabudowy wpisują się w § 12 ust. 4 wt. Jak z tego wynika, działki są węższe niż podane w przepisie 16 m, wobec tego dopuszczalne jest posadowienie ich w granicy, przy zachowaniu innych przepisów warunków technicznych. Te inne przepisy zostały zaś szczegółowo przez Wojewodę przeanalizowane.

2/ Kolejny zarzut dotyczy zacieniania, albowiem skarżąca twierdzi, że zostanie pozbawiona dostępu do światła dziennego w godzinach od 7.00 do 17.00.

Zgodnie z § 60 ust. 1 i 2 wt:

Pomieszczenia przeznaczone do zbiorowego przebywania dzieci w żłobku, klubie

dziecięcym, przedszkolu, innych formach opieki przedszkolnej oraz szkole, z wyjątkiem pracowni chemicznej, fizycznej i plastycznej, powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 8.00–16.00, natomiast pokoje mieszkalne – w godzinach 7.00–1700. W mieszkaniach wielopokojowych wymagania ust. 1 powinny być spełnione przynajmniej dla jednego pokoju.

Jak wynika z dokumentacji projektowej, projektowane budynki mieszkalne 1-6 (budynki 1-3 i 5 o wysokości 9,00 m oraz budynek 4 o wysokości 8,91 m i budynek 6 o wysokości 8,80 m) znajdują się w odległościach:

- budynek 1 - 11,20 m od budynku nr [...] zlokalizowanego na

działce nr [...] i [...] (kierunek zachodni);

- budynek 2 - 8,20 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek północny);

- budynek 3 - 52,31 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek północnozachodni)

oraz ok. 45,00 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek

wschodni);

- budynek 4 - ok. 54,50 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek północnozachodni)

oraz ok. 46,50 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek

wschodni);

- budynek 5 - 29,15 m – 30,75 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek

wschodni);

- budynek 6 - ok. 31,00 m – 32,00 m od budynku nr [...] na działce nr [...] (kierunek

wschodni).

Analiza zacieniania oraz przesłaniania istniejącego budynku wykazała spełnienie cytowanego przepisu wt,, a także § 13 wt, co znajduje odzwierciedlenie w dokumentacji projektowej (dokumentacja projektowa str. 15, rys. nr 2.1-A_100.1). Na rys. nr 16 "Analiza zacieniania" przedstawiono rozkład cienia pochodzącego od budynku projektowanego w dniach równonocy, w godzinach od 7.00 do 17.00. Opracowanie jednoznacznie przedstawia, iż cień rzucany przez budynki projektowane na działkach nr [...], [...] (budynek 1), [...] (budynek 2) oraz [...] (budynek 3, 4, 5 i 6) – "wędruje" w ciągu doby od zachodniej jego strony, poprzez południową do jego strony wschodniej. Cień ten rzucany jest w ciągu doby od godziny 7:00 do godziny 17:00 na budynki znajdujące się od strony zachodniej, północnej i wschodniej o numerach [...]. Dokładna analiza nasłonecznienia, wskazuje iż w najbardziej "niekorzystnym" układzie zacieniania budynki o numerach [...], są zacieniane w godzinach:

- od 7:00 do 8:00 (budynek [...] –- przez projektowany budynek 1);

- od 15:00 do 17:00 (budynek [...] –skarżącej - przez projektowany budynek 2);

- 17:00 (budynek [...] przez projektowane budynki 5 i 6);

zatem jest zapewniony wymagany dostęp światła dziennego. Jak wynika z powyższego, budynek [...] będzie zacieniany w godzinach 15.00-17.00, a nie w godzinach 7.00-17.00, jak twierdziła skarżąca.

Kwestię przesłaniania ( § 13 wt) wyjaśnił szczegółowo Wojewoda w decyzji.

3/ Zarzut o braku spełnienia wymaganego minimalnego odstępu od granic jest całkowicie bezzasadny. Poza ścianami budynków nr 1 i 2 zaprojektowanymi w granicy – tak wymienione budynki z pozostałymi ścianami zwróconymi do granicy, jak i wszystkie pozostałe w zakresie ścian zwróconych do granic - są umieszczone w odległości powyżej 4 m od granic działek, co jasno wynika z mapy projektu zagospodarowania terenu (PZT).

4/ Zarzut co do ryzyka spływu wód opadowych jest bezzasadny. Organ przedstawił w tym zakresie rozwiązania projektowe: Odprowadzenie wód opadowych z dachów i terenów utwardzonych dojść i dojazdów odbywać się będzie poprzez odwodnienie liniowe do zbiorników retencjonujących wody opadowe, umiejscowionych na terenie działki. Zagospodarowanie wód opadowych nie narusza stanu wody na gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich i jest zgodne z celami Ramowej Dyrektywy Wodnej. Organ wskazał, że przedmiotowa inwestycja usytuowana została na terenie, na którym naturalny przebieg ukształtowania terenu posiada niewielki spadek w kierunku północno-zachodnim. Na rysunku projektu zagospodarowania terenu, projektant czytelnie także wskazał tereny zielone, zapewniające naturalną filtrację wód opadowych w grunt wraz z zaprojektowaną kanalizacją deszczową oraz zbiornikami retencyjnymi wybieralnymi (3 szt.). Wobec powyższego trafnie konkludował organ, iż przedmiotowe zamierzenie budowlane nie spowoduje zmiany naturalnego spływu wód opadowych, co skutkowałoby ich skierowanie na teren sąsiednich nieruchomości. W efekcie, zaplanowana inwestycja spełnia ww. przepisy wt w zakresie ustaleń, dotyczących kanalizacji deszczowej.

5/ Skarżąca zarzuca, że inwestycja jest niezgodna z mpzp pod kątem intensywności zabudowy ( jakkolwiek nie precyzuje, na czym ta niezgodność ma polegać). Ten tak ogólnie sformułowany zarzut nie może się ostać. Sięgając do zapisów mpzp:

§ 4. 1. Ilekroć w uchwale jest mowa o:

9) działce budowlanej – należy przez to rozumieć działkę budowlaną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.);

15) wskaźniku intensywności zabudowy – należy przez to rozumieć parametr, wyrażony jako udział powierzchni całkowitej zabudowy w powierzchni terenu działki budowlanej objętej projektem zagospodarowania terenu do decyzji administracyjnej albo zgłoszeniem

Zgodnie zaś z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli w ustawie jest nowa o "działce budowlanej" - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Działkę budowlaną może stanowić kilka działek ewidencyjnych ( por. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2019 r. II OSK 1046/18 LEX nr 2677629 ). W stosunku do działki budowlanej składającej się z kilku działek ewidencyjnych został w kontrolowanej sprawie obliczony wskaźnik intensywności zabudowy. Zgodnie z mpzp : wskaźnik intensywności zabudowy wynosił dla terenu MN.10: 0,1 – 0,5 (§ 16 ust. 2 pkt 2 lit. b mpzp), natomiast zaprojektowano wskaźnik 0,49, zatem mieszczący się we wskazanym przedziale.

6/ Co się tyczy kanalizacji, skarżąca zarzuca, że zaprojektowanie zbiorników bezodpływowych pozostaje w sprzeczności z zapisami mpzp, który nakazuje podłączenie do kanalizacji.

Z projektu zagospodarowania terenu wynika, że budynek nr 1 ma być podłączony do kanalizacji, a reszta budynków posiadać ma podłączenie do zbiorników bezodpływowych. Na rysunku widać, że budynek nr 1 będzie mógł być podłączony do kanalizacji, gdyż sieć kanalizacyjna przebiega w niewielkiej odległości od tego budynku; następnie jednak skręca ona w inną stronę niż pozostałe projektowane budynki nr 2-6. Tak więc nie ma możliwości technicznej do podłączenia pozostałych. Taką sytuację przewiduje mpzp. który stanowi:

§ 12. 1. Jako ogólne zasady obsługi obszaru w zakresie infrastruktury technicznej, dotyczące całego obszaru planu ustala się:

3. W zakresie odprowadzania ścieków oraz wód opadowych ustala się:

1) nakaz odprowadzania ścieków bytowych i przemysłowych, w oparciu o system kanalizacji rozdzielczej (kanalizacja sanitarna);

2) dopuszczenie w terenach nieobjętych kanalizacją sanitarną, tymczasowo (do czasu realizacji kanalizacji sanitarnej) zastosowanie szczelnych bezodpływowych zbiorników na nieczystości ciekłe.

7/ Skarżąca zarzuca, że projekt budowlany nie respektuje zapisów mpzp o nakazie kształtowania zabudowy w układzie szczytowym.

Mpzp ustala zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego i kształtowania zabudowy między innymi następująco:

§ 7 ust. 2. W celu integracji nowopowstającej zabudowy z zachowanymi elementami układu ruralistycznego dawnej wsi Olszanica, w tym istniejących tradycyjnych form i zasad lokalizacji zabudowy - wyznacza się strefę integracji urbanistycznej.

3. Ustala się zasady ochrony układu ruralistycznego i kształtowania zabudowy w strefie integracji urbanistycznej:

1) nakaz zachowania istniejącej siatki ulic w Terenach KDD.15, KDD.16 i części terenów KDD.5, KDD.10, KDD.17, KDD.18;

2) nakaz lokalizacji zabudowy w układzie szczytowym, tj. krótszym bokiem do drogi, wzdłuż części ulic: Grzegorza Korzeniaka, Ks. Piotra Skargi, Jadwigi Majówny, Olszanickiej, w Terenie MN/U.7 w części terenów: MN/U.3, MN/U.6, MN/U.8, MN/U.9, MN.5, MN.9, MN.10.

Jednak skarżąca nie dostrzega, że wskazane nakazy dotyczą wyłącznie strefy integracji urbanistycznej, która to strefa jest zaznaczona na rysunku planu. Przeanalizowanie rysunku planu i zasięgu tej strefy prowadzi do wniosku, że teren inwestycji leży poza nią, zatem na tym terenie wspomniane nakazy nie obowiązują.

W świetle powyższego, a także pozostałych wskazań w projekcie co do wykazania zgodności parametrów zabudowy z mpzp, w tym co do powierzchni biologicznie czynnej - wskazać należy, że projekt budowlany nie narusza obowiązujących zapisów mpzp, a tym samym skarżona decyzja nie narusza art. 35 ust. 1 pkt 1 u.p.b.

Trzeba jeszcze odnieść się do stanowiska skarżącej, w którym kwestionuje twierdzenie Wojewody o braku kompetencji do weryfikacji merytorycznej rozwiązań projektowych. Otóż stanowisko Wojewody jest prawidłowe.

Decyzja o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego nie ma charakteru uznaniowego, lecz związany. Oznacza to, że jej wydanie w żadnej mierze nie jest uzależnione od woli organu czy zgody (względnie braku zgody) sąsiada, a od spełnienia ściśle określonych przepisami prawa warunków. Rolą organu administracji architektoniczno-budowlanej jest zaś sprawdzenie przedłożonej przez inwestora dokumentacji przez pryzmat zgodności z wymaganymi przepisami prawa, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2025.418 t.j., dalej "u.p.b."). Ustawodawca w art. 35 ust. 4 u.p.b. expressis verbis wskazał, że organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli spełnione są wymagania określone w art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 u.p.b. (por. wyrok WSA w Poznaniu z 27 lutego 2025 r., sygn. akt II SA/Po 741/24).

W art. 35 u.p.b. do Prawa budowlanego wprowadzono zasadę wyłącznej odpowiedzialności za projekt architektoniczno-budowlany projektanta oraz osoby sprawdzającej. Uprawnienia kontrolne organu administracji architektoniczno-budowlanej, który prowadzi postępowanie w sprawie o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, ewentualnie o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, zostały ograniczone wyłącznie do kompetencji obejmującej zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także wymogami ochrony środowiska. Sprawdzenie zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, zostało natomiast ograniczone do projektu zagospodarowania działki - art. 35 ust. 1 pkt 2 u.p.b.. Zakres uprawnień kontrolnych organu administracji architektoniczno-budowlanej określony został w art. 35 ust. 1 u.p.b. i tylko w zakresie określonym w tym przepisie, w przypadku stwierdzenia naruszeń, organ administracji może podjąć działania korygujące. Organy administracji nie badają prawidłowości przyjętych w projekcie budowlanym rozwiązań, jeżeli nie dotyczą zakresu wynikającego z wymienionego wyżej przepisu. Utrwalone jest stanowisko, że organ prowadzący postępowanie zmierzające do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę bada wyłącznie, czy zostało złożone oświadczenie projektanta, stosownie do art. 20 ust. 4 u.p.b., o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, a pełną odpowiedzialność za zgodność tego projektu z prawem ponoszą projektanci oraz ewentualnie osoba sprawdzająca projekt. Spoczywa na nich także odpowiedzialność cywilna za wady dokumentacji projektowej, jak również przed właściwą izbą zawodową. Uprawnienia kontrolne organu administracji architektoniczno-budowlanej, zostało ograniczone do ściśle określonych w art. 35 ust. 1 u.p.b. przypadków, tym przypadkiem nie jest zaś badanie zgodności projektu budowlanego, pod kątem przyjętych rozwiązań projektowych i możliwości technicznych jego wykonania (por. wyroki NSA: z 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 1820/17, z 13 lipca 2021 r., II OSK 2993/18, wyrok WSA w Krakowie z 31 stycznia 2025 r., sygn. akt II SA/Kr 1173/24).

Odnosząc się natomiast do tego, iż skarżąca nie zgadza się ze sposobem zagospodarowania sąsiednich działek, upatrując w tym sprzeczność z zasadami ładu przestrzennego, to wskazać trzeba, że zgodnie z art. 4 u.p.b. każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 czerwca 2024 r. II OSK 2531/21 LEX nr 3839278 podkreślił: "Pojęcie uzasadnionych interesów osób trzecich powinno być interpretowane w sposób obiektywny, tj. zgodnie z regulującymi proces inwestycyjny normami, w tym przepisami techniczno-budowlanymi. O naruszeniu uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie interesów faktycznych innych osób, można mówić jedynie wtedy, gdy zostaną naruszone w tym względzie konkretne przepisy, albowiem ochrona wynikająca z art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. nie ma charakteru absolutnego. Należy mieć na uwadze, że interes osób trzecich chroniony powyższym przepisem nie może naruszać prawa inwestora do zabudowy swojej nieruchomości, wynikającego z art. 4 p.b.". "Wyrażona w przepisie art. 4 p.b. zasada wolności budowlanej tj. prawa do zabudowy nieruchomości gruntowej odnosi się zarówno do sytuacji dotyczących wykonania obiektu budowlanego w określonym miejscu, ale także odbudowy, rozbudowy i nadbudowy obiektu budowlanego. W przypadku, gdy projektowana inwestycja mieści się w zakresie reguł projektowania i sytuowania budynków wyznaczonych przepisami prawa, w tym przepisami szczególnymi, nie można z faktu dążenia do maksymalnego odpowiadającego inwestorowi wykorzystania powierzchni działki wyprowadzać wniosków zmierzających do ograniczenia prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością, w tym jej zabudowy zgodnie z wolą inwestora (...)" (wyrok NSA z dnia 17 maja 2017 r. II OSK 2345/15, LEX nr 2340044). "(...) Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, o której mowa jest w art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. obejmuje poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Taki niedookreślony zakres ochrony oznacza, że w każdym przypadku, w sposób zindywidualizowany należy ocenić, czy realizacja zamierzenia inwestycyjnego nie spowoduje naruszenia interesów osób trzecich, przy czym podkreślenia wymaga, że muszą to być interesy "uzasadnione". Jest to równoznaczne ze stwierdzeniem, że ochrona nie może mieć charakteru absolutnego. Wobec tego uzasadnione interesy osób trzecich należy oceniać w sposób obiektywny, kierując się przede wszystkim normami regulującymi proces inwestycyjny. Nie chodzi bowiem o wszelkie utrudnienia, jakie może przynieść planowane na sąsiedniej nieruchomości przedsięwzięcie, a jedynie o takie, które mogą dotyczyć naruszeń interesów prawnych, w szczególności w zakresie zabudowy nieruchomości. Dodać też należy, że interes osób trzecich chroniony przepisem art. 5 ust. 1 pkt 9 p.b. nie może naruszać prawa inwestora wynikającego z art. 4 p.b. (każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami ( wyrok NSA z dnia 20 października 2017 r. II OSK 267/16, LEX nr 2465918 ).

Z powyższych względów, skoro wskazane w skardze zarzuty nie okazały się trafne, na zas. art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.