I SA/Wa 2366/20 - Wyrok

Data orzeczenia	2021-05-13	
Data wpływu	2020-10-28	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie	
Sędziowie	Anna Wesołowska /przewodniczący/
Iwona Kosińska /sprawozdawca/
Łukasz Trochym	
Symbol z opisem	6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę	
Hasła tematyczne	Nieruchomości	
Sygn. powiązane	I OSK 929/22	
Skarżony organ	Minister Rozwoju	
Treść wyniku	Uchylono decyzję I i II instancji	
Powołane przepisy	Dz.U. 2022 nr 0 poz 329;  art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c,  art. 200; Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Wesołowska Sędziowie Sędzia WSA Iwona Kosińska (spr.) Sędzia WSA Łukasz Trochym po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 maja 2021 r. sprawy ze skargi A. S. i M. S. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2019 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii solidarnie na rzecz A. S. i M. S. kwotę 2000 (dwa tysiące) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.	
Uzasadnienie
Minister Rozwoju decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania M. S. i A. S., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2019 r. nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł, z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości położonej w gminie [...], działki nr: [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną na realizację inwestycji celu publicznego polegającego na rozbudowie i przebudowie drogi krajowej nr [...] w [...].

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie i przebudowie drogi krajowej nr [...] w [...]. Decyzji tej został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, a stała się ostateczna w dniu [...] maja 2019 r. Decyzją objęta została m.in. przedmiotowa nieruchomość.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2019 r. orzekł o ustaleniu na rzecz M. S. i A. S. w odpowiednich udziałach odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności przedmiotowej nieruchomości.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, M. S. i A. S. wnieśli odwołanie. W jego uzasadnieniu wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, względnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i ustalenie odszkodowania w oparciu o cenę m2 nieruchomości wynikającą z operatu szacunkowego sporządzonego przez T. P. załączonego do akt sprawy. Skarżący, powołując się na operat szacunkowy sporządzony na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego, wskazali na rażące zaniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem skarżących przedmiotowa nieruchomość powinna zostać wyceniona w oparciu o nieruchomości przeznaczone pod zabudowę komercyjną, ze szczególnym uwzględnieniem transakcji nieruchomościami, w oparciu o które wycenił nieruchomość rzeczoznawca majątkowy T. P.

Rozpatrując odwołanie, organ II instancji stwierdził, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy przywołał przepisy art. 12 ust. 4, art. 18 ust. 1 tzw. specustawy drogowej, czyli ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. z 2018 r. Dz. U. poz. 1474 ze zm.), art. 130 ust. 1-4, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2018 r. Dz. U. poz. 2204 ze zm.) oraz § 4 ust. 1, § 36 ust. 1 i ust. 4, § 55 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Organ II instancji wyjaśnił, że w rozpatrywanej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. T. Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość położona jest w zachodniej części miasta [...], bezpośrednio przy [...], przy drodze asfaltowej, w sąsiedztwie istniejącej zabudowy jednorodzinnej i komercyjnej usytuowanej po drugiej stronie ulicy. Nieruchomość położona na terenie o bardzo dobrej dostępności komunikacyjnej i pełnym uzbrojeniu technicznym. Według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomość była nieużytkowana, niezabudowana, na działce nr [...] znajdowała się ramka z kształtowników metalowych pod banery reklamowe.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy ustalił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru [...]-[...] uchwalonym uchwałą Rady Miasta [...] z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] szacowana nieruchomość położona była na terenie oznaczonym symbolem [...] - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Celem rozważenia możliwości zastosowania tzw. zasady korzyści biegły przeanalizował rynek nieruchomości drogowych oraz rynek nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną obejmujący obszar miasta [...]. Ze względu na ograniczony obrót nieruchomościami gruntowymi oraz względną stabilność rynku w tym segmencie, badaniem objęto transakcje zawarte w okresie od 2017 r. Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, wobec czego wartość rynkową gruntu oszacowano w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu pod drogi.

Wyceniając grunt rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Celem określenia wartości rynkowej gruntu przedmiotowej nieruchomości biegły przeanalizował rynek nieruchomości drogowych wydzielonych z działek o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną oraz wielorodzinną położonych na terenie miasta [...], będących przedmiotem transakcji w okresie od 2017 r. do dnia wyceny. Na tak zakreślonym rynku odnotowano 4 transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Ceny nieruchomości podobnych zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej wynoszącej [...] zł/m2. Na podstawie przeprowadzonej analizy biegły ustalił, że decydujący wpływ na zróżnicowanie poziomu cen nieruchomości ma położenie (waga 100%) uwzględniające lokalizację nieruchomości, jej usytuowanie, dostęp do uzbrojenia, dojazd oraz stan zagospodarowania sąsiedztwa. Z uwagi na korzystne położenie wycenianej nieruchomości (przy rondzie, wydzielenie z terenu z dopuszczeniem usług nieuciążliwych) biegły zastosował ekstrapolację. Po dokonaniu stosownych obliczeń wartość rynkową 1 m2 gruntu szacowanej nieruchomości określono na kwotę [...] zł, a wartość całego gruntu nieruchomości na kwotę [...] zł. Do określenia wartości odtworzeniowej części składowych gruntu zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę elementów scalonych. Biegły wycenił wartość budowli na łączną kwotę [...] zł. Łącznie wartość odtworzeniowa nieruchomości została określona na kwotę [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda ustalił odszkodowanie na rzecz dotychczasowych właścicieli, stosownie do posiadanych przez nich udziałów.

Zdaniem Ministra sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z faktem, że przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, biegły prawidłowo dokonał oceny możliwości zastosowania w przedmiotowej sprawie tzw. zasady korzyści. Następnie, wobec stwierdzenia, że cel wyceny powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. W ocenie organu odwoławczego analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Biegły wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia spełnia zatem wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym skorygowaniu przyjętych cech rynkowych. W świetle powyższego sporządzone opracowanie może stanowić wiarygodny dowód dla wyceny przedmiotowej nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Minister wskazał, że przedstawiony przez stronę, sporządzony na jej zlecenie operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2018 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego T. P. nie może stanowić podstawy oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, gdyż zawiera szereg nieprawidłowości dyskwalifikujących go jako wiarygodny dowód o wartości przedmiotowej nieruchomości. Operat ten dotyczy wartości nieruchomości położonej w [...], oznaczonej jako działki nr: od [...] do [...],[...] - [...],[...] oraz [...] o łącznej powierzchni przekraczającej [...] m2. Dotyczy zatem innej nieruchomości niż ta będąca przedmiotem niniejszego postępowania. Nieruchomości te różnią się w szczególności powierzchnią, co mogło skutkować przyjęciem innej bazy nieruchomości porównawczych. Analizowana wycena nie zawiera prawidłowego opisu nieruchomości. Brak jest również informacji na temat rynku, jaki podlegał badaniu (zarówno w aspekcie przedmiotowym, terytorialnym, jak i czasowym). W operacie nie znalazło się również wyjaśnienie, dlaczego do porównania przyjęto jedynie 3 transakcje zawarte w okresie 2009-2010, a zatem 8 lat przed dokonaniem wyceny. Brak jest również uzasadnienia dla przyjęcia do porównania transakcji o przeznaczeniu pod zabudowę usługową, podczas gdy wyceniana nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W konsekwencji przedstawionego przez skarżących opracowania nie można w świetle przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia uznać za opinię rzetelną i spójną, a w konsekwencji - wiarygodną. Powyższe powoduje, że przedstawiona przez skarżących wycena nie może stanowić dowodu o wartości przedmiotowej nieruchomości ani prowadzić do podważenia ustaleń operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2019 r. stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszym postępowaniu. Nie sposób również podzielić zdania skarżących, że przedmiotowa nieruchomość powinna zostać wyceniona w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, gdyż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego szacowana nieruchomość położona była na terenie oznaczonym symbolem [...], czyli teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zdaniem Ministra brak jest zatem podstaw, by jej wartość określić w oparciu o nieruchomości przeznaczone pod usługi. Organ odwoławczy doszedł do przekonania, że skoro rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił i zastosował prawidłową metodę wyceny, operat szacunkowy jest spójny i nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, to wartość nieruchomości została wyceniona w sposób prawidłowy.

Na decyzję Ministra Rozwoju skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli M. S. i A. S. W ich uzasadnieniu zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa:

- materialnego, czyli art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez przyjęcie, że ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość przedmiotowej nieruchomości odpowiada wartości nieruchomości na dzień ustalenie wysokości odszkodowania, a tym samym stanowi adekwatne odszkodowanie

- procesowego, czyli art. 7 i 77 kpa, poprzez brak wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy oraz art. 8 kpa poprzez brak przeprowadzenia pełnego postępowania dowodowego w sytuacji istnienia istotnych wątpliwości faktycznych, a przez to prowadzenia postępowania w sposób, który nie budzi zaufania jego uczestników do władzy publicznej oraz zaniechania przez organ kierowania się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania.

W uzasadnieniu skarg skarżący przedstawili argumenty na poparcie zasadności postawionych zarzutów i wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do rozpatrzenia przez organ II instancji.

W odpowiedzi na skargi Minister Rozwoju wniósł o ich oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2019 r. Dz. U. poz. 2325 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na zasadność skargi.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. z 2020 r. Dz. U. poz. 1363) oraz odpowiednie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2020 r. Dz. U. poz. 65 ze zm.) a także przepisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. z 2021 r. Dz. U. poz. 555).

W rozpatrywanej sprawie zasadniczą kwestią jest ustalenie, czy rzeczoznawca majątkowy powinien szacować wartość wywłaszczonej nieruchomości na podstawie § 36 ust. 3, czy też na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tej sytuacji wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawa drogowa) do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Podkreślić należy, że przepis ten odsyła do stosowania przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ale jedynie odpowiednio. Oznacza to, że przepisy te będą miały zastosowanie w sytuacji, kiedy określone kwestie nie zostały uregulowane odmienienie. Taki właśnie wyjątek od zasady określania wartości nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie stanowi określenie wartości nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne lub ich poszerzenie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 lutego 2019 r. sygn. akt I OSK 691/17, E. Bończak - Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wydanie 5, Warszawa 2018 r., s. 1024-1025). Art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraża tzw. zasadę korzyści, która polega na tym, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Jest to zasada ogólna, która podlega uszczegółowieniu w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Oznacza to, że uszczegółowienie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w odniesieniu do nieruchomości przejętych na cel budowy dróg publicznych, zawiera § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Oznacza to, że jeśli przejęcie nieruchomości w trybie art. 12 ust. 4 specustawy drogowej powoduje zwiększenie jej wartości, a jednocześnie na dzień wydania decyzji ze skutkiem wywłaszczenia nie była ona przeznaczona pod inwestycję drogową (argument a contrario z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.), to zasada korzyści wynikająca z § 36 ust. 3 rozporządzenia polega na tym, że szacuje się wartość nieruchomości "z których wydzielono te działki gruntu" z przeznaczeniem pod budowę dróg (proporcjonalnie do powierzchni działki wydzielonej), z możliwością powiększenia ich wartości nie więcej niż o 50%, na podstawie badania rynku nieruchomości (czyli porównania cen transakcyjnych nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu i przeznaczeniu drogowym). Paragraf 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zastosowanie tylko wówczas, gdy "na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową". W niniejszej sprawie taka zaś sytuacja jednak nie wystąpiła (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lipca 2019 r. sygn. akt I OSK 2430/17 oraz z dnia 2 października 2019 r. sygn. akt I OSK 5/18).

W rozpatrywanej sprawie nie jest kwestionowana okoliczność, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wywłaszczona nieruchomość była objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z zapisami którego znajdowała się w strefie oznaczonej symbolem [...], czyli zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Decyzją Wojewody z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona na realizację inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie drogi krajowej nr [...]. Bez wątpienia zatem alternatywny sposób wykorzystania nieruchomości w rozumieniu art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2020 r. Dz. U. poz. 1990 ze zm.), czyli droga publiczna, jest niezgodny zarówno ze sposobem wykorzystania tej nieruchomości wynikającym z zapisów miejscowego plany zagospodarowania (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), jak i z faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości (nieruchomość niezamieszkała, niezabudowana i niezagospodarowana). Nie można zatem uznać, aby w chwili wywłaszczenia nieruchomość ta była przeznaczona pod inwestycję drogową, co uzasadniłoby zastosowanie w sprawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie powinna była mieć zastosowanie reguła szacowania określona w § 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia, a nie, jak wadliwie przyjął biegły, reguła szacowania zawarta § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Przepis § 36 ust.4 rozporządzenia nie mógł być w niniejszej sprawie podstawą wyliczeń wartości nieruchomości, czego nie zauważyły organy orzekające. Sporna nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była bowiem przeznaczona pod drogę publiczną ani w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ani w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ani w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ani nie była zajęta pod drogę publiczną, co jest warunkiem koniecznym do zastosowania tej regulacji.

Jeśli przejęcie nieruchomości w trybie art. 12 ust. 4 specustawy drogowej powoduje zwiększenie jej wartości, a jednocześnie na dzień wydania decyzji ze skutkiem wywłaszczenia nie była ona przeznaczona pod inwestycję drogową, to zasada korzyści wynikająca z § 36 ust. 3 powołanego wyżej rozporządzenia polega na tym, że szacuje się wartość nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu z przeznaczeniem pod budowę dróg, z możliwością powiększenia ich wartości nie więcej niż o 50%, na podstawie badania rynku nieruchomości (czyli porównania cen transakcyjnych nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu i przeznaczeniu drogowym). Oznacza to, że § 36 rozporządzenia wykonawczego uszczegółowia regulację zawartą w art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomości przejmowane w trybie specustawy drogowej. Znajdzie on zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne byłaby wyższa.

Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie nie odpowiada zatem omówionym wyżej założeniom, ponieważ do porównania z nieruchomością wycenianą przyjęto w nim dane pochodzące z transakcji gruntami o przeznaczeniu drogowym (wyjaśnienia str. 9 i 13 operatu). Powoduje to, że zasadne są także zarzuty procesowe skargi zmierzające do zakwestionowania wartości dowodowej operatu. Z uwagi na wykazaną istotną wadę operatu szacunkowego dotyczącą sposobu szacowania wartości nieruchomości, nie mógł być on uznany za miarodajny dowód w sprawie, o którym mowa w art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. To zaś wykluczało możliwość podejmowania na jego podstawie decyzji odszkodowawczej.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy winien zostać sporządzony nowy operat szacunkowy, który zgodny będzie z wykładnią przepisów zawartą w niniejszym orzeczeniu. Podkreślić należy, że w dniu wydania zaskarżonej decyzji kwestionowany operat szacunkowy, zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stracił ważność.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2019 r. Dz. U. poz. 2325 ze zm.) orzekł jak w sentencji.

Dodatkowo wyjaśnić należy, że na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374) i zarządzenia Przewodniczącej Wydziału I Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 kwietnia 2020 r., w związku z ogłoszeniem stanu epidemii i związanymi z tym ograniczeniami i wymogami w zakresie podejmowania działań zmierzających do eliminowania nadmiernego stanu zagrożenia dla stanu zdrowia osób uczestniczących w czynnościach sądowych, niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym, o czym zawiadomiono strony, umożliwiając im przedstawienie dodatkowych argumentów. Poza brakiem udziału stron w samym posiedzeniu, na którym zapada wyrok, sądowa kontrola nie różni się od kontroli sprawowanej przy rozpoznawaniu spraw na rozprawie.