Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Gdesz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 23 marca 2010 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Gminy Miasta G. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2010 r., nr [...] w przedmiocie stwierdzenia nabycia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę.

I. Stan faktyczny

1. Nieruchomość położona w obrębie [...], gmina miasta G., powiat G. oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, dla której Sąd Rejonowy G. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr [...], decyzją Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r., nr [...], o ustaleniu lokalizacji drogi, została przeznaczona pod budowę Obwodnicy Miasta G. (droga ekspresowa) na odcinku Obwodnica [...].

2. Wnioskiem z dnia 7 kwietnia 2009 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o stwierdzenie nabycia przez Skarb Państwa prawa własności w/w nieruchomości.

3. Decyzją z dnia [...] marca 2010 r. znak [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz Gminy Miasta G. odszkodowania z tytułu nabycia przez Skarb Państwa z mocy prawa przedmiotowej nieruchomości w łącznej wysokości [...] zł oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja stanie się ostateczna.

4. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta G. podnosząc zarzut, iż wartość nieruchomości ustalona została w kwocie netto, tj. bez uwzględnienia należnego podatku od towarów i usług (VAT), w związku z czym Wojewoda [...] winien w decyzji powiększyć należne odszkodowanie odpowiadające wartości (netto) nieruchomości, o kwotę odpowiadającą wartości podatku VAT wg właściwej stawki.

5. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] uznając odwołanie za niezasadne. W uzasadnieniu decyzji Minister przywołał w szczególności treść art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) – dalej ugn, wskazując, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zdaniem Ministra przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej było prawidłowe. Do porównania biegły przyjął zbiór 23 nieruchomości drogowych z obrębów [...] oraz [...] m. G. Ustalono, iż na wartość rynkową szacowanej nieruchomości mają wpływ takie cechy jak: położenie, wielkość działki, uzbrojenie i zagospodarowanie, sposób użytkowania oraz dostępność komunikacyjna.

W związku z powyższym Minister stwierdził, iż operat o wartości przedmiotowej nieruchomości został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Odnosząc się z kolei do żądania strony dotyczącego naliczania podatku VAT, organ wskazał, iż podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna - sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Z uwagi na powyższe, podatek VAT, jak również i inne podatki, czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny.

II. Zarzuty zawarte w skardze oraz stanowisko organu

1. Gmina Miasta G. wniosła skargę na powyższą decyzję zarzucając jej naruszenie prawa;

- art. 21 ust. 2 Konstytucji RP

- art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) w związku z art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

- art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego

- art. 77 § 1 Kodeksu Postępowania administracyjnego

- art. 6 i art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego

i wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

Zdaniem skarżącej do wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego należy doliczyć wartość podatku VAT, skoro gmina obowiązana jest ten podatek odprowadzać. Przyjęcie stanowiska, że gmina jest zobowiązana odprowadzić podatek VAT od ustalonego odszkodowania, stawia ją w dużo gorszej sytuacji niż podmioty, które otrzymują odszkodowanie, a nie są płatnikami podatku VAT. Skarżąca wywodzi, iż odszkodowanie ustalone w oparciu o ceny netto nieruchomości porównawczych od którego gmina musi odprowadzić podatek przestaje być słusznym odszkodowaniem w rozumieniu art. 21 Konstytucji RP.

2. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

III. Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

1. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Zgodnie z art. 119 § 2 ppsa Sąd rozpoznaje sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a pozostałe strony nie wniosą sprzeciwu w terminie 14 dni – taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Uznając istniejący w sprawie stan faktyczny za bezsporny Sąd dokonał kontroli zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organy administracji, orzekając w sprawie, nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

2. Wskazać należy, że przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest jedynie kwestia dodania albo nie do kwoty ustalonego odszkodowania podatku VAT. Przy czym poza zakresem rozstrzygnięcia pozostają wszelkie kwestie związane z tym czy, kiedy i w jakiej wysokości powstało zobowiązanie podatkowe.

3. Zaznaczyć należy, że skarżąca Gmina Miasta G. nie kwestionuje ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Sąd jednak kontrolując legalność zaskarżonej decyzji stwierdza, że w zakresie ustalenia wartości nieruchomości, w żadnym razie nie ma podstaw do podważenia jej legalności - odnosi się to również do poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...]. Prawidłowo bowiem organy przyjęły jako podstawę ustalenia odszkodowania operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R. R. w dniu [...] kwietnia 2009 r. (klauzula aktualizacyjna z dnia [...] października 2010 r.). Wydanie decyzji zostało poprzedzone postępowaniem, w trakcie którego została przeprowadzona rozprawa administracyjna, a strona skarżąca zapoznała się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie – w szczególności z wyciągiem z operatu szacunkowego.

4. Ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość nastąpiło na podstawie art. 18 ust. 1 specustawy drogowej oraz na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ugn, wartość rynkowa nieruchomości. Natomiast w myśl art. 151 wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku.

Wskazać tu należy, że z powołanych wyżej przepisów ani z żadnych innych nie wynika aby do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) należało dodawać kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można m. in. w zapisie § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości". Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane na m. in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmujemy bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne" stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT.

Dlatego Sąd nie podziela zarzutu skargi, iż wysokość odszkodowania powinna być powiększona o podatek VAT Organ administracji publicznej działa na podstawie przepisów prawa, a te takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania władczej decyzji administracyjnej w ogóle nie przewidują.

5. W ocenie Sądu sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania za wywłaszczenie wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej z 2003 r.). Już z samego określenia "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Podkreślenia również wymaga, fakt że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano to powyżej, wartość rynkową. Pojęcia wartość rynkowa oraz cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi.

Zgodzić należy się z organem II instancji, że ewentualny obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie. Wtórne w stosunku do odszkodowania obowiązki publicznoprawne skarżącej związane z podatkiem, nie mogą przekładać się na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa.

6. Zresztą również w sytuacji, kiedy odszkodowanie jest wypłacane osobie prawnej jest to przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 lutego 1992 r. (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 54 poz. 654 ze zm.) nie przewiduje zwolnienia w tym zakresie. Inaczej reguluję tę kwestię art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) zwalniając od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

7. Reasumując brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT. Polskie prawo wywłaszczeniowe ogranicza wysokość odszkodowania do wartości nieruchomości (pomijając przewidziane ustawowo dodatki np. 5 % z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości). Nie jest rolą sądu administracyjnego ocena, czy bardziej uzasadnione byłoby powiększanie tej kwoty o należne podatki – jest to postulat, który należałoby skierować do ustawodawcy. Dlatego w obecnym stanie prawnym żadnym razie nie można postawić organom zarzutu naruszenia art. 134 ugn czy art. 18 specustawy drogowej, jak tego chce skarżąca. Czy narusza to zasadę równości – wydaje się, że absolutnie nie, ponieważ wszystkie podmioty będące podatnikiem VAT są w takiej samej sytuacji, a ci którzy tym podatkiem nie są objęci jak w wielu sytuacjach prawnych po prostu go nie płacą.

8. Również zarzuty dotyczące wadliwości uzasadnienia tj. naruszenia art. 107 § 3 oraz art. 11 Kpa należy uznać za chybione, ponieważ organ w sposób dostateczny i przekonujący uzasadnił swoje stanowisko. Dodatkowo należy tylko dodać, że sąd administracyjny zgodnie z art. 145 ppsa nie ma możliwości zmiany zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe pod uwadze, na podstawie art. 151 w zw. z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) - Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.