Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz po rozpoznaniu w dniu 18 sierpnia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] w [...] na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 maja 2020 r. sygn. akt VII SA/Wa 636/20 odrzucające skargę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] w [...] z dnia[...] stycznia 2020 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości postanawia: uchylić zaskarżone postanowienie

Postanowieniem z dnia 27 maja 2020 r. sygn. akt VII SA/Wa 636/20 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie odrzucił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] w [...] na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] stycznia 2020 r. w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości oraz zwrócił Wspólnocie Mieszkaniowej kwotę 500 zł uiszczoną tytułem zwrotu wpisu od skargi.

W uzasadnieniu Sąd wskazał, że zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału VII z dnia [...] marca 2020 r. skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, w imieniu której skargę sporządził radca prawny, została wezwana do usunięcia braków formalnych skargi, w terminie 7 dni pod rygorem jej odrzucenia, poprzez złożenie dokumentu określającego umocowanie do reprezentowania skarżącej (uchwała w sprawie wyboru zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej) oraz złożenie pełnomocnictwa procesowego do działania w imieniu skarżącej przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub przed sądami administracyjnymi.

Powyższe wezwanie zostało skutecznie doręczone pełnomocnikowi skarżącej w dniu [...] kwietnia 2020 r.

W odpowiedzi na powyższe wezwanie pełnomocnik skarżącej nadesłał odpis umowy o zarząd, w której Wspólnota Mieszkaniowa zleciła zarząd nieruchomością wspólną A. sp. z o.o. z siedzibą w [...] oraz pełnomocnictwo, którym ww. spółka działająca jako zarząd powierzony Wspólnoty Mieszkaniowej udzieliła pełnomocnictwa radcy prawnemu L.L. do występowania w imieniu Wspólnoty i na jej rzecz w postępowaniu administracyjnym wszczętym przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w [...] z prawem składania wszelkich wniosków i oświadczeń przed urzędami i instytucjami, sądami powszechnymi, Sądem Najwyższym, sądami administracyjnymi, Naczelnym Sądem Administracyjnym oraz organami egzekucyjnymi.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniesiona skarga podlegała odrzuceniu z powodu nieuzupełnienia w wyznaczonym terminie jej braków formalnych. Podstawę prawną odrzucenia skargi stanowił art. 58 § 1 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.". W terminie otwartym do usunięcia braków skargi radca prawny wnoszący skargę odpowiedział na wezwanie, jednakże w ocenie Sądu na podstawie złożonych dokumentów nie można uznać, że braki skargi zostały uzupełnione.

Dalej Sąd przytoczył treść art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r., poz. 532), zgodnie z którym zarząd wspólnoty mieszkaniowej kieruje jej sprawami i reprezentuje ją na zewnątrz. Z kolei art. 18 ust. 1 powyższej ustawy przewiduje, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Przypomniał również, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowany jest pogląd, iż osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2017 r. sygn. akt III CZP 106/16). Zdaniem Sądu, powyższy pogląd zdaje się być jednak aktualny jedynie na gruncie procedury cywilnej. Na poparcie czego Sąd przytoczył treść art. 87 § 1 k.p.c., wskazujący na katalog podmiotów uprawnionych do występowania jako pełnomocnik strony. Natomiast w postępowaniu sądowoadministracyjnym katalog podmiotów uprawnionych do występowania został ograniczony – art. 35 § 1 p.p.s.a. Sąd podkreślił zatem, że w tym przepisie nie wskazano "osoby sprawującej zarząd" jako podmiotu uprawnionego do reprezentowania strony w postępowaniu. Tym samym, ustanowiony przez ogół właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową zarządca nieruchomości wspólnej, nie spełnia przesłanki podmiotowej uprawniającej taki podmiot do występowania w postępowaniu sądowoadministracyjnym w charakterze pełnomocnika procesowego. Nadto Sąd podkreślił, że również i regulacja materialnoprawna, tj. ustawa o własności lokali nie dostarcza podstaw do wywodzenia kwalifikacji podmiotowych administratora (zarządcy) jako pełnomocnika w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Powyższe, w ocenie Sądu, oznacza, że sp. z o.o. nie mogła skutecznie udzielić pełnomocnictwa radcy prawnemu do reprezentowania Wspólnoty w postępowaniu sądowoadministracyjnym. To z kolei oznacza, że braki formalne skargi nie zostały prawidłowo uzupełnione, a w konsekwencji oznacza konieczność odrzucenia skargi.

Zażalenie na powyższe postanowienie wniosła skarżąca Wspólnota, domagając się jego uchylenia. Zaskarżonemu postanowieniu Wspólnota zarzuciła naruszenie przepisów ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przez przyjęcie, że skarżąca nie jest prawidłowo reprezentowana w niniejszym postępowaniu z uwagi na okoliczność, iż w imieniu skarżącej nie działa zarząd właścicielski w rozumieniu art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, a zarząd powierzony, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W uzasadnieniu skarżąca Wspólnota podniosła, że Sąd pierwszej instancji błędnie przyjął, iż zarząd powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali (zarządca) nie może samodzielnie reprezentować wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu sądowoadministracyjnym. W tym zakresie skarżąca powołała się na uchwałę Sądu Najwyższego z 9 lutego 2017 r. sygn. akt III CZP 106/16, która znalazła aprobatę także i na gruncie postępowania sądowoadministracyjnego. Na dowód powyższego skarżąca przywołała stosowne wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz wojewódzkich sądów administracyjnych.

Dalej skarżąca podniosła, że zdecydowanie przeważające stanowisko w kwestii reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przez zarządcę wymaga przyznania temu podmiotowi umocowania w treści czynności powierzającej zarząd nieruchomością wspólną. Takie umocowanie powinno wynikać z umowy właścicieli lokali bądź uchwały określającej w danej wspólnocie sposób zarządu (podjętej zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali). Wobec braku takiego umocowania zarządca nie może reprezentować wspólnoty.

W sprawie niniejszej po ustaleniu w akcie notarialnym, iż zarząd nad wspólnotą mieszkaniową będzie sprawowany w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zawarto umowę o zarząd (umowa z dnia 28 września 2016 r.), która w § 3 dział E ust. 1 precyzyjnie wskazuje, iż zarządca w ramach czynności zwykłego zarządu jest uprawniony do reprezentowania skarżącej przed sądami powszechnymi i administracyjnymi, jak również przed organami egzekucyjnymi. Uznać zatem trzeba, że skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa działająca w imieniu wszystkich właścicieli lokali podpisując umowę, udzieliła zarządcy A. sp. z o.o. stosowanego umocowania do reprezentowania skarżącej w postępowaniach toczących się przed sądami administracyjnymi.

Dalej skarżąca Wspólnota wskazała na drugie stanowisko, zgodnie z którym zarządca którego zakres reprezentacji nie został ukształtowany w sposób szczególny, legitymuje się z mocy ustawy uprawnieniem do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w takim zakresie, w jakim przysługuje to zarządowi wspólnoty mieszkaniowej powołanemu na podstawie art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Mając na uwadze powyższe, skarżąca Wspólnota wskazała, że stanowisko Sądu pierwszej instancji można więc uznać za sprzeczne z prawidłową interpretacją art. 18 ust. 1, art. 33, art. 21 ust. 1 i art. 6 ustawy o własności lokali. Osoba fizyczna lub prawna, której został powierzony zarząd nieruchomością wspólną jest uprawniona z mocy samego prawa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz, w tym również w postępowaniach sądowych (tak: SN w postanowieniu z 14.09.2006 r. sygn. akt III CZP 62/05).

Nadto analizując stosowne przepisy ustawy o własności lokali, skarżąca podniosła, że istnieją wystarczające jurydyczne argumenty mogące służyć do przyjęcia stanowiska, że zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

Końcowo Wspólnota zaakcentowała, że nieuchylenie postanowienia Sądu pierwszej instancji doprowadzi do sytuacji, w której bezprawnie zostaną ograniczone jej prawa – wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarządcę nie będzie miała możliwości poddania kontroli sądu niekorzystnej dla niej decyzji administracyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zażalenie zasługiwało na uwzględnienie.

W sprawie niniejszej Sąd pierwszej instancji stanął na stanowisku, że w świetle przepisów ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz ustawy o własności lokali, zarządca nieruchomości wspólnej nie spełnia przesłanki podmiotowej uprawniającej taki podmiot do występowania w postępowaniu sądowoadministracyjnym w charakterze pełnomocnika procesowego. W konsekwencji nie mógł on skutecznie udzielić radcy prawnemu pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Z taką interpretacją przepisów nie zgodziła się skarżąca Wspólnota, szeroko argumentując w treści wniesionego zażalenia, dlaczego stanowisko Sądu uznaje za błędne.

W sprawie niniejszej w umowie zawartej w formie aktu notarialnego (z dnia [...] września 2016 r.), określono sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając jej zarząd osobie prawnej. Następnie Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z A. sp. z o.o. z siedzibą w [...] umowę, w treści której m.in. wyszczególniono obowiązki zarządcy, z uwzględnieniem reprezentowania Wspólnoty przed sądami powszechnymi i administracyjnymi.

W sytuacji opisanej w art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele zobowiązani są podjąć uchwałę o wyborze zarządu. Z treści art. 21 ustawy wynika, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Nie jest to jednak jedyny możliwy sposób ustalenia zarządu nieruchomością wspólną. W art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali przewidziano, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Stosownie zaś do art. 33 ustawy w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 ustawy.

Z powyższego wynika zatem, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest przez zarząd powołany na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali jako organ wspólnoty mieszkaniowej albo przez zarządcę ustanowionego zgodnie z art. 18 ust. 1 powyższej ustawy.

Przepisy art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali pozostawiają wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy, z tym jednak, że ze względu na istotne podobieństwo zarządcy i zarządu, we wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty (por. postanowienie SN z 14 września 2005 r. III CZP 62/05; wyrok SN z 29 września 2010 r. V CSK 52/10; uchwała SN z 16 lutego 2012 r. III CZP 96/11).

Jeżeli chodzi o możliwość stosowania na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 do zarządcy powołanego na podstawie art. 18 przepisu art. 21 regulującego reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przez zarząd, Naczelny Sąd Administracyjny w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 lutego 2017 r. III CZP 106/16, iż zarządca w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi w ramach powierzonego mu zarządu, jest umocowany, choćby postanowienia umowy lub uchwały w przedmiocie powierzenia zarządu tego nie przewidywały, do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych. Jak słusznie wskazano w uchwale z dnia [...] lutego 2017 r. skoro zarząd w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi lub którymi kieruje, jest umocowany do reprezentowania wspólnoty na określonych w tych przepisach zasadach także przed sądami, to wobec istotnego podobieństwa (wykluczającego jednoczesne funkcjonowanie zarządu i zarządcy), nie jest zasadne wyłączenie takiej możliwości w odniesieniu do zarządcy. Podobieństwo to przemawia za stosowaniem na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 ustawy o własności lokali do zarządcy w całej rozciągłości przepisów art. 21 i 22 tej ustawy, regulujących prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej przez zarząd wspólnoty (zobacz: wyrok NSA z 27 lutego 2018 r. sygn. akt II OSK 1339/16; porównaj także: postanowienie NSA z 18.01.2019 r. II OZ 1391/18).

Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela stanowiska Sądu pierwszej instancji co do tego, że skoro w art. 35 § 1 p.p.s.a. nie wskazano "osoby sprawującej zarząd" jako podmiotu uprawnionego do reprezentowania strony w postępowaniu, to zarządca nieruchomości nie spełnia przesłanki podmiotowej do występowania w postępowaniu sądowoadministracyjnym.

W treści uchwały z dnia 9 lutego 2017 r. Sąd Najwyższy trafnie zwraca uwagę na różnice pozycji prawnej zarządcy z porównaniu z pozycją pełnomocnika w modelowym kształcie instytucji pełnomocnictwa. Działanie pełnomocnika dotyczy sfery zewnętrznej mocodawcy, a istotą działania przedstawiciela jest dokonywanie czynności prawnych w imieniu reprezentowanego, natomiast osoba, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną, działa niewątpliwie także w sferze wewnętrznej, dotyczącej prowadzenia spraw wspólnoty mieszkaniowej (np. art. 29-32 ustawy o własności lokali), co istotnie upodobnia pozycję prawną takiego zarządcy do pozycji prawnej zarządu wspólnoty; zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją (art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali). Podobieństwo to przemawia za stosowaniem na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 ustawy o własności lokali do zarządcy w całej rozciągłości przepisów art. 21 i 22 powyższej ustawy, regulujących prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej przez zarząd wspólnoty. Skoro zarząd w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi lub którymi kieruje, jest umocowany do reprezentowania wspólnoty na określonych w tych przepisach zasadach także przed sądami, to wobec tego podobieństwa nie jest zasadne wyłączenie takiej możliwości w odniesieniu do zarządcy, nawet jeśli uznać że jest on przedstawicielem wspólnoty. W konsekwencji reprezentowanie wspólnoty w postępowaniach sądowych w sprawach dotyczących czynności zwykłego zarządu wchodzi w zakres wynikającej z art. 22 ust. 1 w związku z art. 33 ustawy o własności lokali kompetencji zarządcy do samodzielnego działania w tych sprawach. A zatem w tej sprawie, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zarządca mógł udzielić radcy prawnemu pełnomocnictwa do działania w imieniu skarżącej Wspólnoty przed sądami administracyjnymi.

Mając zatem na uwadze powyższe, Naczelny Sąd Administracyjny w składzie rozpoznającym przedmiotowe zażalenie uznał, że zaskarżone postanowienie podlegało uchyleniu. Sąd drugiej instancji nie podziela bowiem stanowiska zaprezentowanego w zaskarżonym postanowieniu co do niemożności, w warunkach sprawy niniejszej, reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu sądowoadministracyjnym przez zarządcę.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego za taką interpretacją przepisów ustawy o własności lokali stoi również prawo strony do skontrolowania kwestionowanej przez nią decyzji przez sąd.

Z wyżej przedstawionych przyczyn, na podstawie art. 185 § 1 w zw. z art. 197 § 2 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.