Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki,, Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 lutego 2011r. sprawy ze skargi Wspólnoty A. na decyzję Wojewódzkiego i Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. na rzecz skarżącej Wspólnoty A. kwotę [...]złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Decyzją z dnia [...] nr [...]Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz.1071, z późn. zm.) oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 Iipca1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), rozpatrzył odwołanie Wspólnoty Mieszkaniowej A [...] od decyzji Inspektora Nadzoru Budowlanego dnia [...] nr [...] nakazującej Wspólnocie Mieszkaniowej A [...] wykonanie następujących robót budowlanych, wynikających z ekspertyzy budowlanej sporządzonej przez P.B. w celu doprowadzenia przedmiotowego lokalu do właściwego stanu technicznego. W terminie [...]

- usunąć podpory dźwigara stalowego na drewnianych belkach stropowych

w ścianie oddzielającej zaadaptowane mieszkanie od strychu nieużytkowego,

- w mieszkaniu nr [...] wzmocnić ceglaną ścianę nośną w miejscu występującego spękania przez wprowadzenie w spoiny między cegłami pręta stalowego ze stali żebrowanej, na zaprawie montażowej lub cementowej, głębokość osadzenia pręta w spoinie,

- pęknięcie ściany działowej pomiędzy pomieszczeniami [...] usunąć przez wklejenie siatki zbrojącej z włókna szklanego i przeszpachlować szpachlami elastycznymi do płyt rygipsowych,

- spękania sufitu z płyt GK w pomieszczeniu [...] usunąć przez przezbrojenie spękań siatką z włókna szklanego i zaszpachIowanie całości stropu, ewentualnie ułożyć drugą warstwę płyt i zaszpachIowanie spoin pomiędzy płytami.

Organ drugiej instancji uchylił ww. decyzję Inspektora Nadzoru Budowlanego w części dotyczącej terminu wykonania nałożonego obowiązku i wyznaczył nowy termin do dnia [...] w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Z uzasadnienia ww. decyzji Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego wynika, że od decyzji z dnia [...]Inspektora Nadzoru Budowlanego odwołanie złożył pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej A., wnosząc jednocześnie zażalenie na postanowienie PINB z dnia [...] nakazujące na podstawie art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego Wspólnocie Mieszkaniowej A. wykonanie i przedłożenie w terminie do dnia [...] ekspertyzy technicznej występujących nieprawidłowości w przedmiotowym lokalu, wykonanej przez osobę posiadającą odpowiednie przygotowanie zawodowe i należącą do właściwej izby zawodowej, zawierającej określenie przyczyn powstania nieprawidłowości z jednoczesnym podaniem rozwiązania wskazującego sposób doprowadzenia przedmiotowego lokalu do właściwego stanu technicznego.

Zdaniem odwołującego się przedmiotowe decyzja i postanowienie zostały wydane z rażącym naruszeniem szeregu przepisów prawa, tj.:

- art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, poprzez przyjęcie przez organ powiatowy, że wskazany przepis może stanowić podstawę do nałożenia w niniejszej sprawie obowiązku na Wspólnotę Mieszkaniową A. Zgodnie ze wskazanym przepisem, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Powołując się na ww. przepis, PINB nałożył na stronę obowiązek dokonania prac remontowych dotyczących ścian i sufitu lokalu mieszkalnego nr [...] w przedmiotowym budynku -będącego samodzielnym lokalem, przeznaczonym do wyłącznego użytku jego właścicieli oraz do ingerencji w substancję zaadaptowanej części strychu, również stanowiącej odrębny lokal. Wspólnota nie mogła stać się adresatem obowiązku dokonania prac we wskazanym w decyzji zakresie, bowiem przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego nie wskazuje adresata normy nakładającej obowiązek usunięcia nieprawidłowości. Adresat tej normy wskazany został w art. 70 cyt. ustawy i jest nim właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw. Tymczasem wskazane obowiązki w zakresie napraw muszą być ustalane z uwzględnieniem obowiązków wypływających m.in. z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, która wprowadza podział pomiędzy wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli poszczególnych lokali, obowiązku utrzymania odpowiednio nieruchomości wspólnej oraz poszczególnych samodzielnych lokali. Z przepisów art. 6 oraz art. 12 ust. 2 w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową na którą składa się ogół właścicieli lokali z danej nieruchomości, obciążają wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, którą to nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast zgodnie z art. 13 ust.1 ustawy o własności lokali,

to właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu i jest obowiązany

do utrzymywania swego lokalu w należytym stanie. Tym samym, wspólnotę mieszkaniową obciążają obowiązki związane z utrzymaniem tych części nieruchomości, które nie są przeznaczone do wyłącznego użytku właścicieli. Brak jest normy w przepisach, która nakazywałaby ponoszenie przez wspólnotę mieszkaniową kosztów związanych z utrzymaniem jednego z samodzielnych lokali, natomiast zakres robót budowlanych, określonych w przedmiotowej decyzji w zestawieniu z przedmiotem postępowania, który w sentencji decyzji został określony jako sprawa dotycząca niewłaściwego stanu technicznego lokalu mieszkalnego nr[...] oraz po wskazaniu przez organ, że prace mają być wykonane w celu doprowadzenia przedmiotowego lokalu do właściwego stanu technicznego, co wskazuje że chodzi tylko i wyłącznie o prace związane z poprawą stanu technicznego prywatnego lokalu. Prace dotyczące usunięcia pęknięcia ściany działowej pomiędzy pomieszczeniami, poprzez wklejenie siatki zbrojącej z włókna szklanego i przeszpachIowanie oraz prace dotyczące usunięcia spękania sufitu z płyt GK w pomieszczeniu [...] ewidentnie dotyczą prac w obrębie lokalu nr [...].Ponadto, roboty polegające na wzmocnieniu w mieszkaniu nr [...] w pomieszczeniu ceglanej ściany nośnej w miejscu występującego spękania przez wprowadzenie w spoiny pomiędzy cegłami (co trzecią warstwę cegły) pręta stalowego ze stali żebrowanej, również nie można oceniać jako obciążające Wspólnotę prace, dotyczące nieruchomości wspólnej. Należy mieć na uwadze (co zostało w decyzji całkowicie pominięte), iż biegły wskazał w wykonanej ekspertyzie, odnośnie przedmiotowego pęknięcia, iż nie występuje zagrożenie konstrukcji, ani bezpieczeństwa ludzi, natomiast wskazał, iż lokatorzy mieszkania nr[...] poprzez wykonania odkucia tynku w miejscu uszkodzenia, mogli spowodować pęknięcie między cegłami lub się do powstania ww. uszkodzeń przyczynić. Nałożenie zatem na Wspólnotę Mieszkaniową A. obowiązku naprawy uszkodzeń pozostaje w sprzeczności zarówno z przepisami prawa budowlanego oraz ustawy o własności lokali. Usunięcie podpory dźwigara stalowego na drewnianych belkach stropowych, w ścianie oddzielającej zaadaptowane mieszkanie od strychu nieużytkowego będzie ingerencją w substancję samodzielnego lokalu adaptacji strychu, a poza tym będzie pozostawało w rażącej sprzeczności z pozwoleniem na budowę wskazanej adaptacji. Z przedłożonej ekspertyzy wynika ponadto, iż projektant konstrukcji nieprawidłowo zaprojektował i dokonał podparcia stalowego dźwigara pod ścianą oddzielającą, wskazując na wymagane oparcie tego dźwigara na drewnianych belkach stropowych. Biorąc pod uwagę, iż prace przy adaptacji strychu muszą odbywać się na podstawie pozwolenia na budowę, które z kolei bazuje na projekcie (który okazał się prawdopodobnie wadliwy), to usuwanie skutków adaptacji wykonanej z naruszeniem zasad sztuki budowlanej z pewnością nie powinno się odbywać w trybie art. 66 ust.1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, jako nałożenie obowiązku na zarządcę nieruchomości. Organ powiatowy, po powzięciu ww. informacji o nieprawidłowościach przy wydawaniu pozwolenia na budowę, winien skorzystać z możliwości wzruszenia tej decyzji, a nie nakładać w nieuzasadniony sposób obowiązki na Wspólnotę Mieszkaniową A.Wykonanie przez stronę decyzji z dnia [...] w zakresie usunięcia podpór będzie prowadziło do naruszenia konstrukcji adaptacji i to konstrukcji wykonanej zgodnie z dotychczas niewzruszanym pozwoleniem na budowę. Powyższe doprowadzi do sytuacji, w której strona wykonując, jak i nie wykonując, obowiązek nałożony decyzją PINB z dnia [...] będzie narażała się na naruszenie przepisów prawa budowlanego. Przy stosowaniu przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego, organ powinien mieć na uwadze, iż przepis ten znajduje się w rozdziale VI ustawy Prawo budowlane, dotyczącym utrzymania obiektów budowlanych. Przepisy tego rozdziału precyzują zasady utrzymania oraz użytkowania obiektów budowlanych, a ustawodawca, we wskazanym rozdziale posługuje się konsekwentnie pojęciem obiektu budowlanego, a nie np. pojęciem lokalu. Wobec powyższego, jako obiekt budowlany, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego należy, zgodnie z art. 3 pkt 1 lit. a, rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Zatem, racjonalny ustawodawca nie nałożył na podmioty wymienione w art. 70 prawa budowlanego obowiązku napraw w samodzielnym lokalu, gdyż byłoby to sprzeczne z obowiązkiem utrzymania odrębnego lokalu, który to obowiązek nałożono już na właściciela lokalu na podstawie art. 13 ustawy o własności lokali. W przedmiotowej decyzji jako przedmiot sprawy wskazano niewłaściwy stan techniczny lokalu mieszkalnego nr[...] , gdy tymczasem, w przypadku nakładania obowiązku na podstawie art. 66 ust.1 pkt 3 wyżej cyt. ustawy, przedmiotem postępowania winien być zły stan budynku, czy też nieruchomości wspólnej budynku przy[...]. Poza tym, pomimo wskazania w ekspertyzie technicznej jako źródła uszkodzeń wadliwego wykonania adaptacji strychu, to wyłącznie na Wspólnotę Mieszkaniową A.nałożony został obowiązek, nie zaś na wykonawcę przeprowadzonej adaptacji. Przedmiotowa decyzja była niewykonalna w dniu jej wydania, a niewykonalność miała charakter trwały. Wszelkie działania Wspólnoty Mieszkaniowej A. nakierowane na przeznaczenie posiadanych przez nią środków na naprawy jednego z samodzielnych lokali, byłyby sprzeczne z prawem, gdyż nie mieszczą się nawet w kategorii czynności zarządu nieruchomością wspólną, Wspólnota zaś nie może wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej nawet w sytuacji podjęcia stosownej uchwały. Byłaby ona sprzeczna z prawem, bowiem faktycznie nie mieści się ona w kompetencjach wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota nie dysponuje również instrumentami do żądania od właściciela udostępnienia lokalu do dokonania w nim prac wykazanych w decyzji z dnia [...] Za taką podstawę nie można uznać przepisu art. 13 ust.2 ustawy o własności lokali, gdyż dotyczy on wyłącznie sytuacji remontu nieruchomości wspólnej. Dokonanie przez Wspólnotę Mieszkaniową A. prac wskazanych w przedmiotowej decyzji spowodowałoby czyn zagrożony karą oraz pociągnięcie członków zarządu wspólnoty do odpowiedzialności karnej z tytułu przeznaczenia środków Wspólnoty na remont odrębnego lokalu, kosztem ogółu członków Wspólnoty Mieszkaniowej A..

- art. 107 § 3 Kpa, w szczególności poprzez brak uzasadnienia faktycznego decyzji odnośnie rodzaju uszkodzeń, ich rozmiaru, przyczyn powstania oraz osób odpowiedzialnych za ich wystąpienie. Organ powiatowy w uzasadnieniu nie skoncentrował się na szczegółowym wskazaniu, jakie uszkodzenia wystąpiły, z czego one wynikają, jakich prac wymagają do usunięcia, wskazał jedynie, że w sprawie została wykonana ekspertyza. Brak jest również w uzasadnieniu stwierdzenia, kto jest właścicielem lokalu nr [...] oraz kto jest inwestorem adaptacji strychu. Ponadto przedmiotowa decyzja nie zawiera również uzasadnienia prawnego. Organ nie wskazał, na jakiej podstawie uznał, iż na ww. Wspólnocie Mieszkaniowej ciąży obowiązek dokonania prac budowlanych w jednym z samodzielnych lokali. Obowiązkiem organów administracyjnych jest należyte i wyczerpujące informowanie stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, którymi kierowały się organy w toku załatwiania spraw, co stanowi jeden z istotnych czynników wpływających na umocnienie praworządności w administracji. Motywy te powinny znaleźć swój wyraz także w uzasadnieniu faktycznym i prawnym postanowienia, bowiem strony mają prawo znać argumenty i przesłanki podejmowanych decyzji. Ponadto, doszło do naruszenia przepisu art.107 § 1 Kpa, bowiem w sentencji zaskarżonej decyzji nie zostały oznaczone strony oraz inne osoby biorące udział w postępowaniu.

- art. 6, 7 i 8 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w uzasadnieniu swojej decyzji z dnia [...] wskazał, iż Inspektor Nadzoru Budowlanego, w związku z otrzymanym pismem L. B. - najemcy lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym przy [...] przeprowadził w dniu [...] oględziny ww. nieruchomości. W protokole z ww. oględzin zapisano "w dużym pokoju widoczne pęknięcia ściany; ściana wykonana z cegły; pęknięcie występuje również na tynku w kierunku sufitu i podłogi; ściana jest przegrodą między pokojem, a korytarzem mieszkania; występują również pęknięcia w innych miejscach na tynku w pokoju; zdaniem L. B. pozostałe pęknięcia tynków są wynikiem pęknięć również ściany."

Po ustaleniu powyższego, tj. stwierdzeniu, iż ww. obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, PINB , postanowieniem z dnia [...] wydanym na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej A., wykonanie i przedłożenie w terminie do dnia [...] ekspertyzy technicznej występujących nieprawidłowości w lokalu mieszkalnym nr [...] wykonanej przez osobę posiadającą odpowiednie przygotowanie zawodowe i należącą

do właściwej izby zawodowej, zawierającej określenie przyczyn powstania nieprawidłowości z jednoczesnym podaniem rozwiązania wskazującego sposób doprowadzenia przedmiotowego lokalu do właściwego stanu technicznego.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 prawa budowlanego, właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust.1,

a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Podjęcie działań w ww. zakresie należy do oceny organu powiatowego, adekwatnie do ustalonego stanu faktycznego sprawy i zebranego materiału dowodowego.

W przedłożonej przez Wspólnotę Mieszkaniową A.ekspertyzie budowlanej, biegły zalecił bezwzględne usunięcie podpór dźwigara stalowego ułożonych na drewnianych belkach stropowych, wzmocnienie ceglanej ściany nośnej w miejscu występującego spękania przez wprowadzenie w spoiny pomiędzy cegłami (co trzecią warstwę cegły), pręta stalowego ze stali żebrowanej, o długości min. każdej strony pęknięcia), na zaprawie montażowej lub cementowej. Głębokość osadzenia pręta w spoinie . W związku z pęknięciem ściany oddzielającej lokale mieszkalne nr [...] zalecono usunięcie poprzez wklejenie siatki zbrojącej z włókna szklanego i przeszpachlowanie szpachlami elastycznymi do płyt gipsowych oraz usunięcie spękań pomiędzy płytami gipsowo-kartonowymi, oraz wykonanie przez przezbrojenie spękań siatką z włókna szklanego i zaszpachlowanie całości stropu. Alternatywnie jest możliwe ułożenie drugiej warstwy płyt i zaszpachlowanie spoin pomiędzy płytami. Ponadto z ww. ekspertyzy wynika, iż "nie jest możliwe stwierdzenie, czy spękania ścian w pomieszczeniu [...] powstały w wyniku adaptacji strychu na mieszkanie. Oświadczenie mieszkańców mieszkania nr [...] , też nie daje takiej pewności, ale jej nie wyklucza ".

W myśl art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903 z późn. zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z art. 3 ust. 2 wyżej cyt. ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku współwłaścicieli lokali. Biorąc pod uwagę, iż ściana nośna czy też dźwigary stropu stanowią część konstrukcyjną budynku, należy zaliczyć je do części wspólnej budynku. Natomiast art. 17 ustawy o własności lokali stanowi, iż za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami,

o których mowa w art. 5 ust. 2 tego prawa, zaś art. 5 ust. 2 stwierdza, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych ani sprawności technicznej.

Stosownie do art. 66 ust. 1 ww. ustawy, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

- może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

- jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

- jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

- powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

właściwy organ nakazuje w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając jednocześnie termin wykonania obowiązku.

Jednocześnie, organ odwoławczy wyjaśnił, iż art. 66 prawa budowlanego odnosi się do obiektów budowlanych, a także do lokali znajdujących się w tych obiektach, jeżeli w lokalu zachodzi potrzeba wykonania określonych robót budowlanych, która ma na celu utrzymanie w należytym stanie technicznym obiektu budowlanego jako całości. Stanowisko takie wyraził także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 lutego 1998 r., sygn. akt: IV S.A. 757/96. Nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie stanu samego obiektu budowlanego (budynku). Nie może wkraczać w to, co się mieści wewnątrz lokalu i jest uregulowane przepisami prawa cywilnego, lokalowego lub spółdzielczego. Nie wyklucza się jednakże możliwości nakazania na podstawie tego przepisu usunięcia nieprawidłowości w lokalu, ale tylko wtedy, gdy ma to na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego traktowanego jako całość (wyrok NSA dnia 16.01.2002 r., II S.A./Kr 1484/98,). Ponadto, organ odwoławczy zauważył, iż własność lokalu nie obejmuje ścian oddzielających lokal od innych lokali ani ścian zewnętrznych budynku. Nie obejmuje również stropów. Właściciel lokalu nie jest zatem odpowiedzialny za stan techniczny ścian i stropów, chyba, że chodzi o ściany działowe wewnątrz tego lokalu. Zatem, jeżeli źródło zagrożenia tkwi w ścianach działowych lub zewnętrznych, adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane powinna być wspólnota mieszkaniowa. Właściciel lokalu mieszkalnego w budynku objętym wspólnotą, w sprawach z zakresu nadzoru budowlanego, dotyczących części wspólnych budynku nie ma legitymacji do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony. Wynika to z instytucji wspólnoty mieszkaniowej oraz sposobu zarządu nieruchomością wspólną (wyrok NSA z dnia 10.01.2001 r., II S.A./Gd 1244/98). Organ powiatowy wydając zaskarżoną decyzję nakazującą doprowadzenie przedmiotowego obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu technicznego określił w jej treści zakres stwierdzonych nieprawidłowości, dotyczących stanu technicznego obiektu oraz termin ich likwidacji, a także wyjaśnił stan faktyczny przeprowadzonego postępowania administracyjnego, poparty przedłożoną przez Wspólnotę specjalistyczną ekspertyzą. Ponadto, strona została powiadomiona przez organ powiatowy o wszczęciu postępowania administracyjnego, a także pouczona o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym oraz możliwością wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, natomiast przedmiotowa decyzja - wbrew temu co podnosi strona - zawiera wszelkie elementy formalne zgodnie z art. 107 § 1 Kpa. Obowiązek usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu jest wymagany niezależnie od faktu kto i kiedy przyczynił się do powstania tych nieprawidłowości. Natomiast wszelkie spory finansowe pomiędzy współwłaścicielami obiektu rozstrzygane mogą być w postępowaniu cywilnym.

Z uwagi na fakt, iż postępowanie odwoławcze zostało zakończone po dacie wyznaczonej w zaskarżonej decyzji jako termin wykonania nałożonego w niej obowiązku, organ odwoławczy postanowił wyznaczyć nowy termin wykonania ww. obowiązku do dnia [...].

W skardze na ww. decyzję organu drugiej instancji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej A. wniósł o jej oddalenie zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:

- art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane poprzez przyjęcie, że przepis ten stanowi podstawę do nałożenia na Wspólnotę Mieszkaniową A. obowiązku dokonania w obrębie samodzielnego lokalu mieszkalnego nr [...] oraz adaptacji strychu robót budowlanych niezwiązanych z usunięciem nieprawidłowości samego budynku jako całości, podczas gdy przepis wymaga, aby nakazane prace miały ścisły związek z utrzymaniem w należytym stanie technicznym obiektu budowlanego jako całości,

- art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali poprzez nałożenie na Wspólnotę Mieszkaniową A. obowiązku dokonania w obrębie samodzielnego lokalu mieszkalnego nr [...] oraz adaptacji strychu robót budowlanych niezwiązanych z usunięciem nieprawidłowości dotyczących części wspólnej nieruchomości, lecz doprowadzeniem lokalu [...] do właściwego stanu technicznego, co nie leży

w obowiązku Wspólnoty,

- art. 6, 7 i 8 Kpa poprzez niezrealizowanie zasady działania na podstawie przepisów prawa, ochrony praworządności oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli

do administracji publicznej,

- art. 107 § 1 i 3 Kpa poprzez brak uzasadnienia faktycznego i prawnego

w zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę, Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości swoje rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia [...] uczestnik postępowania Towarzystwo Budownictwa Społecznego wniósł o oddalenie skargi. Zdaniem Spółki ma ona interes prawny w toczącym się postępowaniu z uwagi na to, że lokal nr [...] stanowi jej własność. Tymczasem organ odwoławczy nie poinformował Spółki o podjętych w sprawie czynnościach, w tym o wniesieniu odwołania przez Wspólnotę Mieszkaniową A. oraz o wydaniu zaskarżonej decyzji. Ponadto, w ocenie Spółki sporządzona w sprawie ekspertyza potwierdza zły stan budynku przy [...] i w związku z tym obowiązek wykonania robót budowlanych mających na celu usunięcie wskazanych nieprawidłowości zasadnie został nałożony na skarżącą.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona, albowiem zaskarżona decyzja obarczona jest uchybieniami prawa obowiązującego w dacie jej wydania.

W rozpoznawanej sprawie kontroli Sądu poddana została decyzja, której podstawę materialnoprawną stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Przepis ten określa przypadki, w których organ nadzoru budowlanego powinien nakazać doprowadzenie użytkowanego obiektu do odpowiedniego stanu technicznego. Decyzje wydawane

w oparciu o niniejszy przepis mają charakter związany, co oznacza, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści omawianego przepisu, to organ nadzoru budowlanego jest obowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Fakt zaistnienia przesłanek obligujących organ nadzoru budowlanego

do wydania decyzji w oparciu o art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego musi wynikać

z ustaleń poczynionych przez ten organ w przeprowadzonym postępowaniu i następnie znaleźć odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Do wydania decyzji nakazującej doprowadzenie obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu nie wystarczy bowiem ogólne stwierdzenie przez organ, że zachodzą przesłanki określone w ww. przepisie. Dlatego też organ nadzoru budowlanego, opierając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3, musi jednoznacznie sprecyzować, na czym polega nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego.

Rozstrzygając w oparciu o pkt 3 ust. 1 art. 66 organ winien zatem wykazać, którym wymaganiom wynikających z obowiązujących przepisów nie odpowiada stan techniczny obiektu budowlanego. Obiekt budowlany będzie bowiem w nieodpowiednim stanie technicznym, kiedy jego stan będzie niezgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W szczególności należy mieć na względzie regulację dotyczącą warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, zawartą w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836 ze zm.).

W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji nie uzasadniły w wydanych przez siebie decyzjach dlaczego, w ich ocenie, wystąpiły przesłanki określone w pkt 3 ust. 1 art. 66 Prawa budowlanego poprzez wskazanie, jakie normy techniczne zostały naruszone i w jakich przepisach prawa zostały one uregulowane. Samo powołanie się na przedłożoną ekspertyzę nie jest wystarczające. Jednocześnie należy zauważyć, że przepis art. 66 Prawa budowlanego dotyczy usuwania nieprawidłowości obiektu budowlanego a nie poszczególnych lokali znajdujących się w budynku. Zgodnie z art. 3 pkt 1 lit. a cytowanej ustawy obiektem budowlanym jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, a nie poszczególne lokale znajdujące się w budynku. Oczywiście w indywidualnych przypadkach nie można wykluczyć zasadności nałożenia obowiązku wykonania określonych prac budowlanych również w lokalu mieszczącym się w obiekcie budowlanych, jednakże zawsze muszą to być prace mające na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości. Dlatego też nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie stanu samego obiektu budowlanego (budynku). Nie może wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane przepisami prawa cywilnego, lokalowego lub spółdzielczego (zob. wyrok NSA z 4 marca 2002 r. IV SA 908/00).

Znajdująca się w aktach administracyjnych ekspertyza stanu technicznego dotyczy w dużej części stanu mieszkania Nr 7, stanowiącego własność Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Dlatego też rzeczą organów nadzoru budowlanego było rozważenie, czy i ewentualnie które nieprawidłowości dotyczą obiektu budowlanego i są wynikiem zaniedbań czynności, wchodzących w zakres profilaktycznego zabezpieczenia tego obiektu przed wpływem otoczenia, co, jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, uczyniły. Jednocześnie jednak organy winne były rozważyć wspomniane wyżej kwestie dotyczące zaistnienia przesłanek warunkujących podjęcie działań w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego poprzez przytoczenie odpowiednich przepisów prawa i ich analizę. Fakt, że przepis art. 66 stanowi podstawę do wydania rozstrzygnięcia przez organ nadzoru budowlanego nie oznacza, że rozstrzygnięcie to może zapaść niezależnie od tego, czy rzeczywiście wystąpiły określone w tym przepisie przesłanki. Brak w zaskarżonej decyzji uzasadnienia prawnego skutkuje tym, że nie można stwierdzić, czy i które przesłanki wymienione w omawianym przepisie zaistniały.

Istotnym zagadnieniem, podniesionym w piśmie uczestnika postępowania Towarzystwa Budownictwa Społecznego z dnia [...] jest również kwestia zapewnienia wszystkim stronom udziału w postępowaniu prowadzonym przez organy nadzoru budowlanego w niniejszej sprawie.

W ocenie Sądu, organ drugiej instancji naruszył w toku postępowania zasadę ogólną postępowania administracyjnego, wyrażoną w art. 10 Kpa, zgodnie z którą organ administracji publicznej prowadzący postępowanie zobowiązany jest zapewnić stronie czynny udział w każdym stadium tego postępowania a przed wydaniem decyzji - umożliwić stronie wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Jak wynika z akt sprawy, organ odwoławczy nie zawiadomił Towarzystwa Budownictwa Społecznego, będącego właścicielem lokalu nr [...], w którym miałyby zostać przeprowadzone prace budowlane, o toczącym się postępowaniu i wydaniu w sprawie decyzji, co stanowi naruszenie przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na względzie przedstawione wyżej okoliczności faktyczne i prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w pkt I sentencji. Zawarte w pkt II orzeczenie o niewykonywaniu zaskarżonego aktu wydano

na podstawie art. 152 tej ustawy. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 wyżej wymienionej ustawy.