II SA/Ke 277/24 - Wyrok

Data orzeczenia	2024-07-31	
Data wpływu	2024-05-15	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach	
Sędziowie	Jacek Kuza /sprawozdawca/
Renata Detka /przewodniczący/
Sylwester Miziołek	
Symbol z opisem	6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę	
Hasła tematyczne	Nieruchomości	
Skarżony organ	Wojewoda	
Treść wyniku	Oddalono skargę	
Powołane przepisy	Dz.U. 2013 nr 0 poz 932;  art. 151; Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa - tekst jednolity.
Dz.U. 2023 nr 0 poz 344;  art. 98 ust. 1 i 3,  art. 130, art. 134; Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Dz.U. 2021 nr 0 poz 555;  par. 36 ust. 6 pkt 2 i ust. 4; Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka Sędziowie Sędzia WSA Sylwester Miziołek Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.) Protokolant Starszy inspektor sądowy Katarzyna Tuz-Stando po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 lipca 2024 r. sprawy ze skargi F. L. na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 1 marca 2024 r. [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa oddala skargę.	
Uzasadnienie
Wojewoda Świętokrzyski decyzją z 1 marca 2024 r. znak: SPN. 1.7534.2.2024, po rozpatrzeniu odwołania F. L. od decyzji Starosty Skarżyskiego z 18 grudnia 2023 r. orzekającej o ustaleniu odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy Bliżyn nieruchomość położoną w obrębie 0001 B. , G. B., oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...] o pow. 0,0512 ha i nr [...] o pow. 0,0524 ha, w wysokości [...] zł, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 9a, art. 98 ust. 3 i art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), zwanej dalej: "ugn", utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że na wniosek F. L., Wójt Gminy Bliżyn decyzją z 2 grudnia 2016 r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] oraz nr [...] położonej w obrębie 0001 B. , polegający na wydzieleniu działek [...], [...]. Działki nr [...] i nr [...] przeznaczone zostały pod drogi publiczne zgodnie z uchwałą nr XXXV/230/2010 Rady Gminy Bliżyn z dnia 28 maja 2010 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego "Bliżyn 1", na obszarze gminy Bliżyn (Dz. Urz. Woj. Święt. nr 204, poz. 2006). Na dzień wydania decyzji z 2 grudnia 2016 r. właścicielem tej nieruchomości był F. L.. Wydzielone działki z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, tj. 20 grudnia 2016 r. przeszły z mocy prawa na własność Gminy Bliżyn.

Wnioskiem z 24 listopada 2022 r. F. L. wystąpił o ustalenie odszkodowania z tytułu przejęcia nieruchomości obejmującej wydzielone działki. Po wszczęciu postępowania administracyjnego Starosta Skarżyski przedstawił stronom postępowania sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość nieruchomości gruntowej — działki nr [...] i nr [...] oraz kwotę odszkodowania w wysokości [...] zł. F. L. wniósł zastrzeżenia do powyższego operatu szacunkowego oraz przedstawił operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie.

W odpowiedzi na wniesione zastrzeżenia rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że oszacowana wartość jest właściwa, odzwierciedla aktualny stan popytu i podaży dla tego typu nieruchomości. W procesie wyceny uwzględniono takie czynniki jak stan prawny nieruchomości, jej stan techniczny, faktyczny sposób zagospodarowania, uwarunkowania rynku lokalnego oraz lokalizację nieruchomości.

Dalej Wojewoda Świętokrzyski wskazał, że ponieważ w niniejszej sprawie strony nie doszły do porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania za przejęte działki. Kwestia ta podlegała rozstrzygnięciu w drodze decyzji administracyjnej. Cytując regulacje dotyczące tej materii organ odwoławczy zaznaczył, że wydzielone pod drogę publiczną działki nr [...] o pow. 0,0512 ha i nr [...] o pow. 0,0524 ha zgodnie z uchwałą nr [...] Rady G. B. z dnia 28 maja 2010 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego "B. 1", na obszarze G. B., znajdowały się na obszarze opisanym jako teren dróg publicznych klasy dojazdowej oznaczony symbolem KD-D. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat na zlecenie organu I instancji ustalił, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości wynikające z celu przejęcia jest tożsame z przeznaczeniem w planie miejscowym. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej biegły dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację lub nabywanych pod inwestycje drogowe. Na lokalnym rynku nieruchomości (obszar obejmujący powiat skarżyski ze szczególnym uwzględnianiem gminy Bliżyn) w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, odnotowano małą, ale wystarczającą dla potrzeb wyceny ilość transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację lub nabytych pod inwestycje drogowe. Do określenia wartości gruntu biegły wybrał i zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Spośród transakcji gruntami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe, jakie miały miejsce na rynku regionalnym i w badanym okresie, wybrał do analizy i wyceny próbkę składającą się z transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości, w tym nieruchomości podobnych do wycenianych. Z analizy nieruchomości, będących w tym czasie w obrocie wynika, że obliczony trend czasowy jest sprzeczny z ogólnym trendem rynkowym dlatego przyjęto ceny nominalne. Biegły uznał, że istotnymi cechami mającymi wpływ na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogi są: położenie, atrakcyjność lokalizacji (35%), powierzchnia i kształt działki (25%), dostępność komunikacyjna (25%) sąsiedztwo i otoczenie (15%). W wyniku porównania wybranych trzech nieruchomości, wszystkich położonych w G. B., do wycenianych działek, po zastosowaniu współczynników korygujących wartość biegły uzyskał cenę [...] zł/m2. W konsekwencji wartość rynkową działek nr [...] i nr [...] wraz z wartością naniesień biegły oszacował na kwotę [...]zł.

Wojewoda podniósł, że przeprowadził analizę sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji operatu szacunkowego i dokonał oceny w zakresie przydatności jako materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia odszkodowania. Zaznaczył, że organy orzekające w sprawie, nie mogą dokonywać szczegółowych rozważań dotyczących zasadności wybrania do porównań nieruchomości, ich doboru pod względem podobieństwa, wyboru cech i przydzielenia odpowiednich wag tym cechom, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem lub spadkiem wartości konkretnej nieruchomości. Oznaczałoby to bowiem dokonanie samodzielnej wyceny nieruchomości - do czego organy nie są uprawnione. Organ II instancji zaznaczył, że pod względem formalnym sporządzony operat nie budzi zastrzeżeń.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, Wojewoda uznał za bezpodstawny zarzut dotyczący błędnego przyjęcia do wyceny stanu nieruchomości. Stwierdził, że zgodnie z załącznikiem nr 1 do uchwały nr XXXV/230/2010 Rady Gminy Bliżyn z dnia 28 maja 2010 r. działki nr [...] i nr [...] posiadały oznaczenie KD-D - "teren dróg publicznych klasy dojazdowej", natomiast przywołana uchwała nr XX/145/2017 we wskazanych paragrafach określa jedynie podstawowe parametry techniczne, warunki uzbrojenia, posadowienie infrastruktury technicznej, linii zabudowy oraz pozostałe wskazania techniczne dla dróg publicznych.

Odnosząc się do opinii przedstawionej przez stronę wskazał, że prawidłowo organ I instancji nie przyjął przekazanego operatu z 2 listopada 2022 r. jako dowodu w sprawie, z uwagi na odmienny cel wyceny, błędnie ustalony stan prawny nieruchomości, brak daty, na którą określono stan przedmiotu wyceny oraz nieścisłości przy aktualizowaniu cen nieruchomości jak również przyjęcie nieruchomości podobnych z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną. Wojewoda podzielił zdanie Starosty, że dokument ten nie może stanowić dowodu w postępowaniu. Ponadto dodał, że kontropinia o wartości nieruchomości utraciła swoją aktualność, a autor nie dokonał jej aktualizacji.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję, domagając się jej uchylenia, F. L. zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

- przepisów prawa materialnego, które miało wpływy na wynik sprawy w postaci:

1. naruszenia art. 130 ust. 1 ugn poprzez błędne przyjęcie, że stan nieruchomości wywłaszczanej i jej przeznaczenie wynikające z celu przeznaczenia jest tożsame z przeznaczeniem w planie miejscowym, gdyż zgodnie z uchwałą nr XXXV/230/2010 Rady Gminy Bliżyn w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Bliżyn I", działki te znajdowały się na obszarze opisanym jako teren dróg publicznych klasy dojazdowej oznaczony symbole K.D-D, podczas gdy prawidłowa analiza i ocena stanu faktycznego, w tym treści uchwały XXXV/230/2010 wskazuje, że działki [...] i [...] położone w zakresie ulicy [...] i [...] nie zostały objęte § 16 uchwały XXXV/230/2010 i nie stanowiły obszaru dróg publicznych klasy dojazdowej o symbolu K.D-D, natomiast status taki otrzymały, gdy zostały objęte uchwalą XX/145/2017 z 15 lutego 2017 r. (§ 17 ust. 2 tiret 4 i 5), lecz to nastąpiło już po pozbawieniu władztwa decyzją wywłaszczającą;

2. naruszenia § 36 ust. 4 i 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego zastosowanie i przyjęcie do wyceny założenia, że wyceniana nieruchomość miała w chwili uprawomocnienia decyzji podziałowej (20.12.2016 r.) przeznaczenie drogowe, podczas gdy nieruchomości te takiego przeznaczenia na tamtą chwilę nie posiadały, co doprowadziło do błędnego zastosowania tych przepisów w procesie wyceny, ergo miało wpływ na treść decyzji, w tym na wysokość przyznanego odszkodowania;

- przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:

1. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 poprzez utrzymanie w mocy decyzji Starosty Skarżyskiego która nie odpowiadała prawu;

2. art. 77 § 1 w zw. z art. 7 kpa przez zebranie materiału dowodowego z pominięciem pełnych ustaleń co do stanu faktycznego i przeznaczenia w zakresie wywłaszczonej nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw (20.12.2016 r.), które to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w zakresie konieczności wykonania operatu szacunkowego według innych zasad niż w operacie szacunkowym z 9 maja 2023 r. wykonanym na zlecenie organu oraz uchybienia zasadzie prawdy obiektywnej postępowania przez ograniczenie rozpoznania przedmiotu sprawy wyłącznie do odniesienia się do części zarzutów odwołania oraz nierozpoznanie sprawy w całości co do meritum, a nadto z pominięciem słusznego interesu obywateli.

W uzasadnieniu skargi jej autor podniósł, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy oraz wydane w ślad za nim kolejne stanowiska wskazują, że przyjęte do wyceny założenia nie licują ze stanem faktycznym w kwestii stanu nieruchomości i jej przeznaczenia w chwili wydania ostatecznej decyzji administracyjnej. Decyzja stała się ostateczna 20 grudnia 2016 r. i w tym momencie nieruchomości objęte wnioskiem o odszkodowanie były nieruchomościami budowlanymi. Dopiero 15 lutego 2017 r. na podstawie uchwały Rady Gminy Bliżyn nr XX/145/2017 działki ewidencyjne nr [...] i [...] wskazane zostały jako tereny dróg publicznych klasy dojazdowej oznaczone symbolem KD-D. Zgodnie z § 7 i § 17 uchwały nr XX/145/2017 dopiero 15 lutego 2017 r. nieruchomość obejmująca powyższe działki, otrzymała status dróg dojazdowych o symbolu KD-D, na który powołuje się autor opinii, błędnie wskazując, że to miało miejsce już w dniu wydawania decyzji tj. 2 grudnia 2016 r., a także w dniu gdy decyzja stała się ostateczna tj. 20 grudnia 2016 r. Tak więc na dzień, gdy nieruchomości objęte działkami nr [...] i [...] stały się własnością Gminy Bliżyn, ich stan prawny nie był determinowany przez uchwałę z 15 lutego 2017 r. i nie były one terenami dróg publicznych klasy dojazdowej, lecz do tego dnia były to działki budowlane i na dzień wydania decyzji taki był ich stan prawny, co opinia pomija.

Zatem do wykonania operatu/wyceny po pierwsze powinien zostać wskazany inny stan prawny nieruchomości na dzień przejścia własności na gminę. Po drugie w operacie do wskazanej metody i podejścia powinny zostać przybrane transakcje nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej między innymi poprzez pryzmat jej stanu z chwili wydania ostatecznej decyzji, a więc gdy była nieruchomością budowlaną, a nie drogową jak przyjmuje opinia.

Wnoszący skargę podkreślił, że do akt postępowania przed organem I instancji przedłożył prywatną opinię, która wskazywała zupełnie inną wartość nieruchomości niż opinia sporządzona na zlecenie organu I instancji, ale też oparta była na innych, prawidłowych założeniach i prawidłowo określonym stanie faktycznym i prawnym wycenianych nieruchomości.

Dalej w skardze podniesiono, że okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi jest to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji pozbawiającej praw. Jeżeli nieruchomość w tym dniu była przeznaczona pod inwestycję drogową, to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Natomiast gdy w dniu wydania decyzji wyceniona nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową, to wycenę należy oprzeć na § 36 ust. 3 tego rozporządzenia.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie sądowej pełnomocnik skarżącego poparł skargę. Przewodnicząca okazała pełnomocnikowi mapę z karty 44 akt administracyjnych organu II instancji. Po okazaniu pełnomocnik skarżącego wyjaśnił, że wydaje mu się, że z innej mapy, którą analizował wynikało, że na działce skarżącego oznaczonej pierwotnym numerem [...] - nie było zaznaczonych dróg KD-D. Mapy tej stanowiącej załącznik do planu miejscowego i do studium, nie może jednak przedstawić Sądowi.

Pełnomocnik organu wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje.

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zakres kontroli sądu wyznacza przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. 2024.935. dalej "p.p.s.a.") stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, Sąd nie stwierdził naruszeń prawa dających podstawę do ich wyeliminowania z obrotu prawnego.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 - dalej "u.g.n.") działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. W myśl art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, a właściwym organem. Przepis art. 131 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości określają przepisy Rozdział 5 u.g.n. Podstawowe znaczenie ma art. 130 u.g.n. z którego wynika, że gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n., to wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy winien sporządzić opinię o wartości nieruchomości na piśmie w formie operatu szacunkowego.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, jak wynika z art. 134 u.g.n., stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). W myśl § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555), dalej rozporządzenie ws wyceny nieruchomości, przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 4 rozporządzenia ws. wyceny nieruchomości, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Pojęcie wartości rynkowej zostało zdefiniowane w art. 151 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej: "rozporządzenie"). Stosownie do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W odniesieniu do gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zasady określania wartości nieruchomości reguluje § 36 rozporządzenia.

W niniejszej sprawie nie było sporne, że na wniosek skarżącego doszło do wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, w wyniku której wydzielone zostały dwie działki nr [...] o pow. 0,0512 ha i [...] o pow. 0,0524 ha, przeznaczone pod drogi publiczne obsługujące zabudowę mieszkaniową, usługową i produkcyjną. W związku z brakiem uzgodnienia co do wysokości odszkodowania za ww. działki stanowiące własność skarżącego, na skutek złożonego przez niego wniosku o przyznanie odszkodowania za ich wydzielenie pod drogi publiczne doszło do przeprowadzenia postępowania mającego na celu ustalenie tego odszkodowania. W jego toku, stosownie do treści art. 130 ust. 2 w zw. z art. 98 ust. 3 zd. 3 u.g.n., doszło do sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego opinii określającej wartość przedmiotowej nieruchomości. Ujawniony w sprawie spór dotyczył wysokości ustalonego w ten sposób odszkodowania. Zasadniczy zarzut skargi sprowadzał się przy tym do twierdzenia, że w opinii tej, a następnie w zaskarżonych decyzjach zaniżono wysokość przyznanego F. L. odszkodowania, ponieważ błędnie przyjęto, że stan nieruchomości przejętej przez gminę Bliżyn i jej przeznaczenie wynikające z celu jej wydzielenia pod drogi publiczne, były tożsame z ich przeznaczeniem w planie miejscowym. Tymczasem prawidłowa analiza i ocena stanu faktycznego wskazywały, zdaniem skarżącego, że obie przedmiotowe działki nie stanowiły w dacie ich wydzielenia pod drogi publiczne, tj. w grudniu 2016 r., obszaru dróg publicznych klasy dojazdowej o symbolu KD-D, gdyż status taki otrzymały dopiero na skutek objęcia ich uchwałą Rady Gminy Bliżyn z 15 lutego 2017 r. o zmianie uchwalonego w 2010 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Bliżyn 1". Konsekwencją tego błędu miało być, według skarżącego, zaniżenie obliczonego odszkodowania, gdyż obie te działki miały w dacie ich przejścia na własność gminy Bliżyn przeznaczenie budowlane, czego konsekwencją powinien być odmienny sposób określenia ich wartości.

Z takimi twierdzeniami jednak nie można się zgodzić z następujących powodów.

Nieprawdą jest, jakoby działki skarżącego oznaczone obecnie numerami [...] i [...], zostały przeznaczone pod drogi publiczne dopiero na podstawie uchwały Rady Gminy Bliżyn z 15 lutego 2017 r. o zmianie uchwalonego w 2010 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Bliżyn 1". Wniosek taki wynika z szeregu argumentów.

Przede wszystkim z analizy i porównania rysunków planów stanowiących załączniki do ww. uchwały oraz do uchwały nr XXXV/230/2010 Rady Gminy Bliżyn z 28 maja 2010 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Bliżyn 1" na obszarze gminy Bliżyn wynika, że już w 2010 r. działki nr [...] i [...], (w wyniku podziału których dokonanego decyzją Wójta Gminy Bliżyn z 2 grudnia 2016 r., znak [...], powstały między innymi przedmiotowe działki nr [...] i [...]) – położone były na obszarze oznaczonym symbolem KD-D. Według natomiast zapisów § 16 pkt 2, tiret 19 uchwały z 28 maja 2010 r., wyodrębnia się liniami rozgraniczającymi drogi publiczne i ciągi komunikacyjne, oznaczone następującymi symbolami oraz ustala się ich podstawowe parametry techniczne: - KD-D – projektowane drogi publiczne obsługujące zabudowę mieszkaniową, usługową, produkcyjną.

Takie przeznaczenie obu przedmiotowych działek już od maja 2010 r. potwierdza też wspomniana decyzja Wójta Gminy Bliżyn z 2 grudnia 2016 r., znak [...], zatwierdzająca podział nieruchomości położonej w obrębie B., między innymi na działki nr [...] i [...] przeznaczone pod drogi publiczne, co stwierdzono w uzasadnieniu tej decyzji. Podział ten został zatwierdzony na podstawie art. 96 ust. 1 w zw. z art. 93 ust. 1, 2, 3 i 4 oraz art. 99 u.g.n. Zgodnie natomiast z art. 93 ust. 1 u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Takie zapisy oznaczają więc, że wydzielenie działek nr [...] i [...] pod drogi publiczne w 2016 r. nie byłoby możliwe, gdyby już wtedy w obowiązującym wówczas planie miejscowym działki te nie były przeznaczone na taki cel. Nieprawdziwe są więc twierdzenia autora skargi, jakoby takie ich przeznaczenie w planie miejscowym obowiązującym na terenie Bliżyna dokonało się dopiero w uchwale z 15 lutego 2017 r. o zmianie mpzp. Jak to trafnie wyjaśnił przy tym organ, zmiana mpzp z 2017 r. określiła jedynie podstawowe parametry techniczne, warunki uzbrojenia, posadowienie infrastruktury technicznej, linii zabudowy oraz pozostałe wskazania techniczne dla dróg publicznych. Tak samo ocenił omawianą kwestię rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie szacunkowym i dodatkowych wyjaśnieniach z 3 lipca i z 11 października 2023 r. (k. 42 – 44 i 25 – 26 akt administracyjnych organu I instancji).

Powyższe wywody oznaczają, że sformułowane w skardze zarzuty naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania, oparte na nieprawdziwej tezie, jakoby przedmiotowe działki nr [...] i [...], w dacie wydania decyzji z grudnia 2016 r. zatwierdzającej podział nieruchomości skarżącego między innymi na te działki, (która to data zgodnie z art. 130 ust. 1 w zw. z art. 98 ust. 3 zd. 3 u.g.n. jest miarodajna dla określenia wysokości odszkodowania za przejęcie takich nieruchomości), miały przeznaczenie pod budownictwo – nie zasługiwały na uwzględnienie. Zgodne natomiast z prawem było wyliczenie należnego skarżącemu odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego W. K. z maja 2023 r., gdzie wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości oszacowano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami (grunt) oraz w podejściu kosztowym z uwzględnieniem wartości bieżącej roślin i wartości utraconych korzyści (nasadzenia). Jak przy tym trafnie wyjaśnił rzeczoznawca, a za nim organy obu instancji, przyjęta metodologia oparta została na porównaniu szacowanej nieruchomości z nieruchomościami będącymi przedmiotem obrotu rynkowego. W wyniku analizy transakcji na badanym rynku lokalnym obejmującym powiat skarżyski, ze szczególnym uwzględnieniem Bliżyna, stwierdzono małą, ale wystarczającą ilość wolnorynkowych transakcji podobnymi nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe. W trakcie analizy uwzględniono nie tylko przeznaczenie tych nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele drogowe, ale również pozostałe cechy zezwalające na uznanie nieruchomości jako podobnych. Nie można zatem uznać, aby rzeczoznawca W. K. dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych (przyjmując do analizy nieruchomości przeznaczone na cele drogowe, a nie mieszkaniowe). Prawidłowo także wskazał on podstawy prawne wyceny, w szczególności, że to postanowienia zawarte w § 36 rozporządzenia winny stanowić podstawę do wyliczeń należnego odszkodowania.

Podkreślić należy, że ocena organu dotycząca sposobu przeprowadzenia wyceny nieruchomości przez biegłego nie może wkraczać w zakres wiedzy specjalnej, który dokonuje wyboru transakcji i metody wyceny, jak też określenia wartości rynkowej nieruchomości, analizy rynku i danych o nieruchomościach. To biegły szacując nieruchomość wybiera właściwe podejście oraz metodę i technikę szacowania nieruchomości.

Dodać trzeba, że w sytuacji gdy operat szacunkowy jest rzeczowy, logiczny i spójny, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i Sąd nie są uprawnione do jego podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyrok NSA z dnia 12 marca 2020 r., I OSK 305/20). W zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego pozostaje zdefiniowanie rynku nieruchomości, określenie jego obszaru, a także dobór nieruchomości podobnych do porównań (por. wyroki NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14 oraz z dnia 22 stycznia 2016 r., II OSK 1249/14). Zakwestionowanie jego jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z dnia 21 stycznia 2014 r., I OSK 1358/12 oraz z dnia 1 lutego 2017 r., I OSK 721/15). Takich wad przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego Sąd nie stwierdził. Jak wynika z akt sprawy rzeczoznawca majątkowy udzielił również odpowiedzi na uwagi przedstawione przez skarżącego w toku postępowania administracyjnego ( pismo z 3 lipca i z 11 października 2023 r.).

Zauważyć również trzeba, że operat jest dowodem sporządzonym dla indywidualnego określenia wartości nieruchomości w konkretnej sprawie odszkodowawczej. Skarżący nie skorzystał z określonego w art. 157 u.g.n., trybu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego W. K. z maja 2023 r. Jak to natomiast trafnie ocenił organ II instancji, przedstawiony przez skarżącego operat rzeczoznawcy majątkowego M. N., sporządzony w listopadzie 2022 r., mający stanowić kontr dowód do operatu sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji, nie mógł podważyć ustaleń organów obu instancji z uwagi na odmienny cel wyceny, błędnie ustalony stan prawny przedmiotowej nieruchomości (prawo użytkowania wieczystego, zamiast własności przedmiotowych nieruchomości), brak daty, na którą określono stan przedmiotu wyceny oraz nieścisłości przy aktualizowaniu cen nieruchomości, a przede wszystkim ze względu na przyjęcie jako nieruchomości podobnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, zamiast nieruchomości przeznaczonych pod drogi, o czym była szczegółowo wyżej mowa.

Odnosząc się do zarzutów, twierdzeń i wniosków skargi zmierzających do podwyższenia wysokości odszkodowania należnego skarżącemu poprzez jego wyliczenie przy przyjęciu jako nieruchomości podobnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, Sąd przypomina, że wydzielenie w drodze podziału obu przedmiotowych działek, a następnie ich przejście z mocy prawa na własność G. B., nastąpiło na wniosek F. L. , który miał na celu wydzielenie pozostałych jego dwunastu działek położonych w tym samym miejscu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przeznaczenie działek nr [...] i [...] pod drogi publiczne warunkowało i umożliwiło podział pozostałych działek pod wspomnianą zabudowę, z dużą korzyścią finansową dla skarżącego. W tej sytuacji obecne twierdzenie F. L., że również działki przeznaczone jeszcze przed wydaniem wspomnianej decyzji podziałowej z 2 grudnia 2016 r. pod drogi publiczne obsługujące planowaną zabudowę mieszkaniową, również powinny być traktowane jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, zaprzecza zasadności tamtego podziału i świadczy o braku istnienia w sprawie zasługującego na ochronę słusznego interesu skarżącego. Nie można też w tej sytuacji twierdzić, aby ustalone w niniejszej sprawie odszkodowanie nie miało cechy słusznego odszkodowania w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP i art. 128 ust. 1 u.g.n.

Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że zarówno decyzja organu odwoławczego, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji, są zgodne z prawem, a tym samym podnoszone w skardze zarzuty nie mogły być uznane za zasadne. Orzekające w sprawie organy dokonały bowiem prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy u.g.n.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.