III SA/Gd 666/25 - Wyrok

Data orzeczenia	2026-02-26	
Data wpływu	2025-12-01	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku	
Sędziowie	Adam Osik /sprawozdawca/
Janina Guść
Jolanta Sudoł /przewodniczący/	
Symbol z opisem	6219 Inne o symbolu podstawowym 621	
Hasła tematyczne	Inne	
Skarżony organ	Samorządowe Kolegium Odwoławcze	
Treść wyniku	Oddalono skargę	
Powołane przepisy	Dz.U. 2021 nr 0 poz 1048; art. 2 ust. 1 i 1a, ust. 2, ust. 3; Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
Dz.U. 2026 nr 0 poz 143; art. 151; Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Sudoł Sędziowie: Sędzia WSA Janina Guść Asesor sądowy WSA Adam Osik (sprawozdawca) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 26 lutego 2026 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "Z." z siedzibą w G. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 6 października 2025 r., nr SKO Gd/2034/25 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali oddala skargę.	
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 7 lutego 2025 r., nr RAAIII.7120.1.9.2025.MC-969/56, wydanym na podstawie art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r., poz. 1691 ze zm.) - dalej jako "k.p.a." w zw. z art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) – dalej: "u.w.l." Prezydent Miasta Gdyni odmówił Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w G. wydania zaświadczenia o samodzielność garaży w budynku przy ul. [...] w G.

W uzasadnieniu postanowienia organ pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej inwestycji wymagane jest minimum 48 miejsc postojowych i w treści projektu zagospodarowania przestrzennego widnieje informacja, że dla inwestycji zaprojektowano 60 miejsc, z czego 51 jest dla potrzeb inwestycji. W bilansie tym uwzględniono 19 garaży na poziomie 0. Wydzielenie ich jako samodzielnych spowodowałoby niespełnienie zapisów planu oraz informacji zawartych w projekcie zagospodarowania terenu, będącego załącznikiem do decyzji, w oparciu o którą zrealizowano inwestycję.

W zażaleniu na powyższe postanowienie Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w G. wniosła o jego uchylenie i wydanie wnioskowanego zaświadczenia. W zażaleniu stwierdzono, że przedmiotowe miejsca postojowe, zlokalizowane w parterze budynku, zostały wydzielone trwałymi ścianami i spełniają przesłanki dla stwierdzenia ich samodzielności. Przepis art. 2 ust. 2 u.w.l. nie przewiduje żadnego kryterium samodzielności. Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. Garaż, jeśli jest lokalem samodzielnym, może stanowić odrębną nieruchomość i nie ma żadnych podstaw, aby uznać, że nie może być uznany za odrębny lokal. Powoływanie się przez organ na plan zagospodarowania przestrzennego nie ma związku z ww. przepisami co do ustanowienia odrębnej własności lokalu, nie wynika z obowiązujących przepisów, a wskazywane przez organ zmniejszenie miejsc postojowych nie nastąpi, garaże nadal będą miały taką samą funkcję.

Postanowieniem z dnia 6 października 2025 r. nr SKO Gd/2034/25, wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

Jak wskazało Kolegium, na podstawie art. 2 ust. 3 u.w.l. starosta w formie zaświadczenia stwierdza spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1 a-2, tj. dotyczących samodzielności lokali. Kolegium, nie kwestionując faktu, że tak jak stwierdzono w zażaleniu garaż może stanowić odrębną nieruchomość, jeśli jest lokalem samodzielnym, podkreśliło, że chodzi tutaj o samodzielność nie tylko w zakresie technicznym, ale także prawnym.

Z art. 2 ust. 1a u.w.l. wynika, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Organ I instancji wyraźnie wskazał, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnych garaży nie byłoby zgodne z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego części dzielnicy Karwiny w Gdyni, rejon ulic Makuszyńskiego i Porazińskiej, uchwalonego uchwałą nr XXV/586/04 Rady Miasta Gdyni z dnia 24.11.2004 r., a także decyzją Prezydenta Miasta Gdyni nr RAAIII.6740.2.15.2021.JG/MC-969/dz.l38 z dnia 17.12.2021 r. zmienioną decyzją RAAIII.6740.5.8.2024.JG/MC-969/dz.l38 z dnia 15.04.2024 r. Tego faktu skarżąca nie kwestionuje.

Weryfikacja przesłanek samodzielności lokalu nie może się ograniczać jedynie do jego warunków technicznych, ale wymaga też ustalenia prawnych przesłanek samodzielności. Te warunki w niniejszym przypadku nie został}' spełnione. W świetle obowiązującego stanu prawnego nie budzi to wątpliwości. Kolegium podziela stanowisko organu I instancji w tym względzie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na powyższe postanowienie Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w G. zarzucając zaskarżonemu postanowieniu:

- naruszenie prawa materialnego tj. art. 2 ust. 3 w zw. z art, 2 ust. 1a-2 u.w.l. poprzez przyjęcie, że garaże w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ulicy [...] w G. nie spełniają wymagań przesłanek samodzielności lokali i w konsekwencji odmowę wydania zaświadczenia o ich samodzielności,

- sprzeczność istotnych ustaleń Samorządowego Kolegium Odwoławczego poprzez przyjęcie, że ustanowienie samodzielności przedmiotowych lokali stałoby w sprzeczności z ustaleniami miejscowego panu zagospodarowania przestrzennego podczas gdy samodzielność tychże lokali została potwierdzona decyzją o pozwoleniu na budowę

wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i wydanie zaświadczenia o żądanej treści, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia od organu pierwszej instancji na rzecz skarżącej kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że zrealizowała inwestycję w oparciu o decyzję nr RAAIII.6740.2.15.2021.JG/MC-969dz.l38 z 17 grudnia 2021 zmienionej decyzją nr RAAIII.6740.5.8.2024.MR-969dz.138 z 15 kwietnia 2024 obejmującą budynek mieszkalny wielorodzinny z garażami zlokalizowanymi w poziomie parteru i w dniu 26.02.2025r. wystąpiła z wnioskiem w sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności dla garaży znajdujących się w niniejszym budynku. Zgodnie z zasadą przytoczoną w uzasadnieniu orzeczenia wyodrębnienie samodzielnego lokalu jest uzasadnione wówczas, gdy istnieje potrzeba odgraniczenia tego lokalu od innych lokali i innych części budynku, w którym lokal się znajduje.

Przedmiotowe miejsca postojowe zlokalizowane w parterze budynku zostały wydzielone trwałymi ścianami i spełniają przesłanki dla stwierdzenia ich samodzielności. Samodzielność lokali powinna polegać na nieskrępowanym dostępie do nich ich właścicieli zamieszkujących z nimi osób. Zasadniczo problem swobodnego dostępu do nieruchomości lokalowej rozstrzygać należy na gruncie przepisów ustawy o prawach i obowiązkach właścicieli lokali (rozdział 3 u.w.l.) i o zarządzie nieruchomością wspólną (rozdział 4 u.w.l.); zwłaszcza art. 12 ust. 1 u.w.l.

Przepis art. 2 ust. 2 u.w.l. nie przewiduje żadnego kryterium samodzielności, stąd też organ administracji architektoniczno-budowlanej decyduje o samodzielności lokalu zarówno mieszkalnego, jak i lokalu o innym przeznaczeniu, a także lokalu niewyodrębnionego - jeżeli taka konieczność w stosunku do tego ostatniego zachodzi.

Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela, mieszkańca (zob. wyrok WSA w Bydgoszczy z 09.07.2013 r., II SA/Bd 522/13).

Garaż może stanowić, jeśli jest lokalem samodzielnym, odrębną nieruchomość. Sytuacja taka występuje dość często w dużych budynkach mieszkalnych, gdzie garaże umiejscowione są w ciągu (stanowiącym element konstrukcyjny budynku lub położonym na działce obok budynku) jedno - lub wielopoziomowym, z odrębnym wjazdem zamkniętym bramą, a pomieszczenia garażowe są samodzielne, zamknięte i oddzielone od siebie trwałymi ścianami. W sytuacji gdy garaż stanowi odrębną nieruchomość lokalową i jest położony na gruncie wspólnym w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l., to właściciel garażu, jako właściciel lokalu o innym niż mieszkalne przeznaczeniu, lokalu wchodzącego w skład określonej nieruchomości w rozumieniu art. 6, wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej.

Na gruncie prawnym nie ma żadnych podstaw, aby uznać, że garaż nie może być uznany za odrębny lokal, pod warunkiem uzyskania przymiotu samodzielności garażu.

Skarżąca wskazała, że w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2020 r., sygn. akt: VII SA/Wa 944/20 została dokonana ocena postanowienia starosty, którym odmówiono wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu garażowym, a następnie decyzja samorządowego kolegium odwoławczego jako organu odwoławczego, którą utrzymano w mocy zaskarżone postanowienie o odmowie. Jednak taki kierunek wykładni przyjęty w powyższym orzeczeniu jest nieuzasadniony, ponieważ narzuca inwestorom oraz nabywcom tylko jedno rozwiązanie. Z uzasadnienia wyroku wynika także, że Wojewódzki Sąd Administracyjny, sam podaje, że w orzecznictwie sądów powszechnych, jak również w orzecznictwie sądów administracyjnych dopuszcza się lub zakłada dopuszczalność wyodrębnienia garażu jako samodzielnego lokalu, jednak dopiero wtedy, gdy niewątpliwie ma on cechę samodzielności, czyli spełnia szczególne warunki.

Przykładowo, Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 11 października 2019 roku w sprawie sygn. akt: V ACa 20/19 stwierdził, że garaż może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, może być elementem nieruchomości wspólnej, ale może też stanowić odrębny lokal użytkowy. W art. 2 ust. 4 u.w.l. ustawodawca przykładowo wymienił garaż jako pomieszczenie przynależne. Sąd Apelacyjny w przytoczonym wyroku położył akcent na fakt, że określenie pomieszczeń przynależnych ma charakter przykładowy, a nie wyczerpujący Powoływanie się zaś przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze na plan zagospodarowania przestrzennego ze wskazaniem iż skarżąca tego nie kwestionuje nie jest prawdziwe a nadto nie ma żadnego związku z wyżej wskazanymi przepisami co do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, nie wynika z obowiązujących przepisów, a wskazywane przez organ "zmniejszenie" miejsc postojowych nie nastąpi, garaże nadal będą miały taką samą funkcję. Ponadto na etapie dokonywania uzgodnień w procesie pozyskiwania przez skarżącą pozwolenia na budowę przedmiotowe garaże wraz ze wskazaniem na ich samodzielność były uwzględnione.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r., poz. 143) - dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Istota przedmiotowej sprawy sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii dopuszczalności wydania samodzielnego zaświadczenia o tym, że lokale spełniają warunki określone w art. 2 ust. 1a u.w.l.

W tym celu należy dokonać analizy stanu prawnego wynikającego z ustawy z 24 czerwca dnia 1994 r. o własności lokali, obowiązującego w chwili wydania zaskarżonych w sprawie rozstrzygnięć.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 1 u.w.l., lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (art. 2 ust. 1a u.w.l.).

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 u.w.l.).

Stosownie do art. 2 ust. 3 u.w.l. spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Wydawane zaświadczenia o samodzielności lokalu zawierają w sobie łącznie ocenę, że lokal spełnia warunek z art. 2 ust. 2 cyt. ustawy (to znaczy jest izbą lub zespołem izb wyodrębnioną trwałymi ścianami) oraz spełnia warunek z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy (to znaczy, że ustanowienie jego odrębnej własności jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy). Obecnie zatem badanie spełnienia warunków, o których mowa w art. 2 ust. 1 a cyt. ustawy jest obowiązkiem starosty. Z tego względu nie można podnosić, aby powoływanie się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie ma żadnego związku z ww. przepisami co do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu. Istnieje bowiem przepis prawa - to jest art. 2 ust. 3 u.w.l. - wyraźnie stanowiący, że spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Zgodnie z art. 217 § 2 k.p.a. zaświadczenie można wydać w dwóch przypadkach, to jest albo kiedy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa (pkt 1), albo gdy osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego (pkt 2) i ten interes wykaże.

Spełnienie wymogów, o których mowa w ust. 2 art. 2 ustawy o własności lokali dotyczy urzędowego potwierdzenia określonych faktów (wyodrębnienie izby trwałymi ścianami w budynku). Natomiast spełnienie wymogów, o których mowa w art. 2 ust. 1a u.w.l. dotyczy stanu prawnego. Wskazane przez ustawodawcę kryteria materialne wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu potwierdzają, że elementem obligatoryjnym dokonywanego przez starostę badania jest ocena posiadania przez dany lokal powyższej cechy formułowanej na płaszczyźnie prawnej odnoszonej do jego zgodności z przepisami prawa budowlanego oraz zasadami zagospodarowania i zabudowy terenu wynikającymi z planu miejscowego lub rozstrzygnięć indywidualnych wydawanych w razie braku uchwalenia tego aktu prawa miejscowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 lutego 2025 r., II OSK 1541/22).

Na potwierdzenie powyższego można przywołać również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lipca 2024 r. II OSK 929/23, gdzie również Sąd ten wskazał na konieczność spełnienia nie tylko warunków technicznych, ale również prawnych samodzielności lokalu, podając, że jedynie te lokale, które spełniają łącznie przesłanki określone w przepisach art. 2 ust. 1a i art. 2 ust. 2 u.w.l mogą zostać uznane za lokale samodzielne. Zatem wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu wymaga weryfikacji spełnienia przez lokal/pomieszczenie warunków samodzielnego lokalu w znaczeniu technicznym i funkcjonalnym, ale także w sensie prawnym. Jeżeli więc z decyzji o pozwoleniu na budowę, jak również z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo skutecznie dokonanego zawiadomienia o zakończeniu budowy nie wynika możliwość ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu albo ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu doprowadziłoby do naruszenia obowiązującego na danym terenie prawa miejscowego w postaci miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej - brak jest podstaw do wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokalu.

Warto zauważyć, że również w piśmiennictwie wyrażany jest pogląd wskazujący na to, iż w aktualnym stanie prawnym zaświadczenie o samodzielności lokalu automatycznie potwierdza spełnienie przesłanek z art. 2 ust. 1a i art. 2 ust. 2 u.w.l. Taki bowiem wniosek wynika z art. 2 ust. 3 u.w.l., w myśl którego starosta jako organ wydający zaświadczenie ma badać nie tylko to, czy lokal spełnia przesłankę samodzielności określoną w art. 2 ust. 2, ale również to, czy ustanowienie nieruchomości lokalowej jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy (art. 2 ust. 1a). Przy czym obowiązek ten dotyczy zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu (zob. B. Jelonek-Jarco, Rejent 2021 r. nr 8 str. 55; K. Małysa-Sulińska, Casus 2020 r. (3-4), str. 26).

Jeżeli więc z decyzji o pozwoleniu na budowę, jak również z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo skutecznie dokonanego zawiadomienia o zakończeniu budowy nie wynika możliwość ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu albo ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu doprowadziłoby do naruszenia obowiązującego na danym terenie prawa miejscowego w postaci miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej - brak jest podstaw do wydania zaświadczenia potwierdzającego samodzielność lokalu, a taka sytuacja miała miejsce w przedmiotowej sprawie.

Nieruchomość przy ul. [...] w G. znajduje się na obszarze obowiązywania uchwały nr XXV/586/04 Rady Miasta Gdyni z dnia 24.11.2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Karwiny w Gdyni, rejon ulic Makuszyńskiego i Porazińskiej (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2005 r., Nr 2, poz. 9). Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 6 uchwały wymagania parkingowe oznaczają - wymaganą minimalną liczbę miejsc postojowych, którą należy zapewnić na terenie działki budowlanej lub w pobliżu - na terenie, do którego inwestor ma tytuł prawny.

Zgodnie z dostępnym na stronie internetowej pod adresem https://bip.um.gdynia.pl/bppmg_mpzp_1801 rysunkiem planu budynek przy ul [...] w G. objęty jest kartą terenu nr [...].

Dla ww. karty terenu przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną wymagania parkingowe zostały ustalone następująco:

- min. 1,2 miejsca postojowego na 1 mieszkanie,

- min. 3 miejsca postojowe na 100 m2 powierzchni całkowitej usług, lecz nie mniej niż 2 miejsca postojowe na 1 lokal/punkt usługowy,

- min. 1 miejsce postojowe na 4 zatrudnionych,

- dopuszcza się lokalizację części z wymaganej liczby miejsc postojowych na parkingu zorganizowanym na końcu ulicy 09 KL1/2 – w ilości 25% miejsc postojowych tam zlokalizowanych.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Gdyni decyzją z dnia 18 października 2024r., udzielił Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z siedzibą w G. pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami, miejscami postojowymi, infrastrukturą techniczną i elementami małej architektury na terenie posesji przy ul. [...] w G. na podstawie pozwolenia na budowę udzielonego decyzją Prezydenta Miasta Gdyni z dnia 17 grudnia 2021 r. nr RAAIII.6740.2.15.2021.JG/MC-969/dz.138. Z zakresu pozwolenia na budowę wynika zatem, że w bilansie zaprojektowanych dla ww. inwestycji miejsc parkingowych uwzględniono 19 garaży na poziomie 0 budynku. Współczynnik wymagań parkingowych zastosowany w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy 40 lokalach mieszkalnych w ww. budynku, wskazuje na konieczność zapewnienia minimum 48 miejsc parkingowych.

Z niekwestionowanych przez skarżącą ustaleń faktycznych przedstawionych w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia wynikało, że projekt zagospodarowania terenu dla inwestycji objętej ww. pozwoleniem na budowę zaprojektowano 60 miejsc parkingowych, z czego 51 dla potrzeb inwestycji. W ocenie sądu prawidłowe jest stanowisko organu, zgodnie z którym uznanie 19 garaży usytuowanych w budynku za samodzielne lokale, co stanowiłoby o odrębności tych nieruchomości, doprowadziłoby do sprzeczności zarówno z pozwoleniem na budowę jak i z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pomniejszenie liczby zaprojektowanych miejsc parkingowych o 19 miejsc usytuowanych w garażach, a uwzględnionych w bilansie zapewniającym spełnienie wymagań parkingowych, zarówno w stosunku do liczby miejsc zaprojektowanych jak i tych przeznaczonych dla potrzeb inwestycji naruszyłoby treść decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jednocześnie skutkowałoby niespełnieniem wymogu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, skoro prowadziłoby do stanu, w którym dla inwestycji zrealizowanej na terenie, dla którego plan przewiduje minimum 48 miejsc parkingowych, ich liczba wynosiłaby 41 zaprojektowanych miejsc, z czego 32 miejsca dla potrzeb inwestycji.

Podstawowe znaczenia w niniejszej sprawie ma zatem wymóg zapewnienia przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokali zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz pozwoleniem na budowę. Zdaniem sądu nie jest dopuszczalne, aby budynek zaprojektowany pierwotnie w sposób zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie spełnienia wymagań parkingowych, poprzez uwzględnienie w bilansie ogólnodostępnych miejsc postojowych garaży usytuowanych w budynku, następczo (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie) doprowadzać w drodze uzyskania zaświadczenia o samodzielności garaży do stanu, w którym garaże nie będą mogły być uwzględnione w bilansie miejsc postojowych przewidzianych dla potrzeb inwestycji w sposób wystarczający dla zapewnienia zgodności inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgodnej z nimi decyzji o pozwolenia na budowę. Zaświadczenie o samodzielności lokalu pozwala na jego prawne wyodrębnienie, a tym samym na poddanie lokalu swobodnemu obrotowi cywilnoprawnemu. Poświadczenie w niniejszej sprawie samodzielności garaży uwzględnionych w ogólnym bilansie spełniającym przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wymagania parkingowe dla konkretnej inwestycji, w sposób który naruszy postanowienia planu co do minimalnej liczby miejsc postojowych, spowodowałoby uszczuplenie ogólnej liczby miejsc postojowych przeznaczonych na potrzeby inwestycji zrealizowanej na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Gdyni z dnia 17 grudnia 2021 r. nr RAAIII.6740.2.15.2021.JG/MC-969/dz.138. Garaże te zapewniają miejsca postojowe dla mieszkań położonych w budynku objętym ww. decyzją i są związane z ich funkcjonowaniem. Skoro plan miejscowy wprowadził minimalne wymagania parkingowe na danym terenie to uznać należy, że zaprojektowane miejsca postojowe to miejsca niezbędne dla funkcjonowania osiedla w części objętej ww. inwestycją. Budynek mieszkalny wielorodzinny zatwierdzony ww. decyzją, posiada bowiem w poziomie "0" część garażową zapewniającą łącznie z pozostałymi miejscami parkingowymi w liniach rozgraniczających tereny o różnych funkcjach miejsca parkingowe w ustalonej w planie miejscowym liczbie zapewniającej możliwość użytkowania mieszkań zgodnie z przeznaczeniem.

Warunkiem wydania zaświadczenia jest potwierdzenie faktów albo stanu prawnego ale takich, jakie wynikają z wiedzy organu, w szczególności z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestru bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Treść zaświadczenia musi bezspornie wynikać z dokumentów będących w posiadaniu organu.

Oznacza to, że słusznie w sprawie organy uznały, że brak było podstaw do wydania żądanego w sprawie zaświadczenia, z uwagi na niespełnienie warunków określonych w art. 2 ust. 1a u.w.l.

Wobec powyższych argumentów niezasadne są podniesione w skardze zarzuty. Organy nie naruszyły art. 2 ust. 3 w zw. z art. 2 ust. 1-2 u.w.l., zaś ustalenie organów o sprzeczności zaświadczenia o treści zgodnej z wnioskiem strony z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz pozwoleniem na budowę sąd ocenił jako prawidłowe.

Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności sąd na zasadnie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.