Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie asesor sądowy WSA Anna Bartłomiejczuk, sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), Protokolant specjalista Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 października 2025 r. sprawy ze skargi K. D. na pismo Prezydenta Miasta Białegostoku z dnia 29 maja 2025 r. nr DSK-I.6840.105.2023 w przedmiocie sposobu zakończenia postępowania w sprawie sprzedaży nieruchomości p o s t a n a w i a 1. odrzucić skargę; 2. zwrócić skarżącemu K. D. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem uiszczonego wpisu sądowego od skargi. ,

Wnioskiem z dnia 3 listopada 2023 r. i 14 listopada 2023 r. M. D. i K. D.i, współużytkownicy wieczyści nieruchomości stanowiącej własność Gminy Białystok, położonej w B. przy ul. [...], oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków obrębu [...] numerem [...] o pow. 0,1470 ha, zwrócili się do Prezydenta Miasta Białegostoku o zbycie prawa własności ww. nieruchomości w trybie art. art. 198g ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) - dalej "u.g.n."

W odpowiedzi na wyżej opisany wniosek, Prezydent Miasta Białegostoku pismem z dnia 29 maja 2025 r. nr DSK-I.6840.105.2023 poinformował K. D., że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze miasta, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Białegostoku", zatwierdzonego uchwałą Nr XII/165/19 Rady Miasta Białystok z dnia 18 czerwca 2019 r. teren zajmujący działkę nr [...] w tekście i na rysunku studium określony został jako teren zabudowy wysokiej intensywności 3MW (przy czym symbol 3 oznacza jednostkę strukturalną zachód a symbol MW kategorię terenu).

Zgodnie zaś z art. 198g ust. 1 u.g.n. użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) do dnia 31 sierpnia 2024 r. może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. Stosownie do treści art. 198g ust. 2 pkt 2 u.g.n. żądanie sprzedaży użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej nie przysługuje jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Przepis powyższy na podstawie art. 198g ust. 4 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Wskazana powyżej przesłanka dotyczy przypadku, gdy użytkownik wieczysty nie wykonuje zobowiązań określonych w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, lub w innym dokumencie na podstawie którego powstało prawo użytkowania wieczystego, tym m.in. obowiązku uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Prezydent Miasta Białegostoku poinformował, że w terminie do 31 sierpnia 2024 r. K. D. posiadał zaległości z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości gruntowej. W związku z powyższym została podjęta decyzja o niezbywaniu prawa własności nieruchomości stanowiącej własność Gminy Białystok położonej w Białymstoku przy ul. [...], oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków obrębu [...] nr [...] o pow. 0,1470 ha na podstawie art. 198g ust. 1 u.g.n. z uwagi na fakt, że zachodzi negatywna przesłanka określona w art. 198g ust. 2 pkt 2 u.g.n., tj. niewykonywanie przez K. D. zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste poprzez brak uiszczania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gminnej.

Końcowo organ wskazał, że będzie istniała możliwość rozpatrzenia wniosku o zbycie prawa własności opisanej na wstępie nieruchomości w trybie przewidzianym w art. 32 u.g.n., po uprzednim podjęciu przez Radę Miasta Białystok uchwały dotyczącej określenia zasad przeznaczenia do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych.

Informację o wskazanej wyżej treści skierowano również do M. D. (drugiego współużytkownika opisanej na wstępie nieruchomości) – pismo z dnia 29 maja 2025 r. nr DSK-I.6840.105.2023.

Nie godząc się z tym stanowiskiem, K. D. (dalej powoływany jako: "skarżący") na podstawie art. 3 § 2 pkt 4 p.p.s.a. wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku "na sposób zakończenia postępowania w sprawie sprzedaży nieruchomości" w trybie art. 198g ust. 1 u.g.n.

Skarżący zarzucił organowi naruszenie art. 198g ust. 2 pkt 2 u.g.n. poprzez jego wadliwe zastosowanie i przyjęcie, że zachodzi przesłanka wyłączająca sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, który przed zakończeniem postępowania uregulował drobną powstałą w toku postępowania zaległość w płatności kwoty należnej z tytułu użytkowania wieczystego, tj. kwotę 20,07 zł wraz z odsetkami w kwocie 2 zł w stosunku do jego części opłaty, która w roku 2024 r. wynosiła 8160,70 zł i na dzień poinformowania go o sposobie zakończenia postępowania nie posiadał zaległości z tytułu płatności rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o czym wiedzę miał organ w czasie podejmowania decyzji, co w konsekwencji skutkowało naruszeniem art. 7, 77, 8 ust. 1 k.p.a.

Na tej podstawie skarżący wniósł o stwierdzenie, że taki sposób zakończenia postępowania jest sprzeczny z prawem i narusza prawo oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

W odpowiedzi na skargę, Prezydent Miasta Białegostoku podtrzymał swoje stanowisko w sprawie i wniósł o jej odrzucenie.

Organ podkreślił, że użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje roszczenie z art. 198g ust. 1 u.g.n. o sprzedaż na jego rzecz nieruchomości gruntowej oddanej mu w użytkowanie wieczyste, w sytuacji, gdy ten z tytułu użytkowania wieczystego tej nieruchomości zalegał z opłatami rocznymi i odsetkami na dzień 31 sierpnia 2024 r. - co należy traktować jako niewykonanie zobowiązania, o którym mowa w art. 198g ust. 2 pkt 2 ugn. Bez znaczenia przy tym pozostaje wielkość ww. zaległości dla powstania negatywnej przesłanki z art. 198g ust. 2 pkt 2 u.g.n.

Końcowo organ zaznaczył, że żądanie od organu administracji sprzedaży nieruchomości, w tym wynikające z art. 198g ust. 1 u.g.n. nie jest sprawą administracyjną, podlegającą załatwieniu przez wydanie decyzji. Procedura sprzedaży nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego obejmuje działania o charakterze cywilnym. W związku z powyższym skarga K. D. jest bezzasadna i dlatego winna być odrzucona.

Wojewódzki Sąd administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlega odrzuceniu.

Tytułem wprowadzenia zaznaczyć trzeba, że badanie merytorycznej zasadności skargi poprzedza każdorazowo analiza dopuszczalności jej wniesienia.

Sądy administracyjne sprawują bowiem wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej – art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Dz. U. z 2024 r. poz. 334).

Wskazać należy, że stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie.

Zakres tej kontroli sprecyzowany został jednak w przepisie art. 3 § 2 p.p.s.a., zgodnie z którym kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na: 1) decyzje administracyjne; 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty; 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie; 4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, z wyłączeniem aktów lub czynności podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, 1491 i 2052), postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540, 1598, 2076 i 2105), postępowań, o których mowa w dziale V w rozdziale 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2021 r. poz. 422, ze zm.), oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw; 4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach, opinie zabezpieczające i odmowy wydania opinii zabezpieczających; 4b) opinie, o których mowa w art. 119zzl § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, i odmowy wydania tych opinii; 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej; 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej; 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego; 8) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadkach określonych w pkt 1-4 lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadku określonym w pkt 4a; 9) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w sprawach dotyczących innych niż określone w pkt 1-3 aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczących uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego oraz postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw.

Podkreślenia przy tym wymaga, że kognicja sądów administracyjnych dotyczy wyłącznie takich sporów pomiędzy określonym podmiotem, a organem administracji publicznej, które powstały na gruncie stosunków administracyjnoprawnych. Natomiast zgodnie z art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a., sąd odrzuca skargę, jeżeli sprawa nie należy do właściwości sądu administracyjnego.

W przedmiotowej sprawie skarżący objął swoją skargą sposób zakończenia postępowania w sprawie sprzedaży nieruchomości w trybie art. 198g u.g.n. Na mocy tego przepisu użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz (ust. 1).

W tym miejscu zwrócenia uwagi wymaga zróżnicowanie trybów nabycia własności nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego. Ustawodawca unormował instytucje, które pozwalają użytkownikowi wieczystemu na nabycie w miejsce użytkowania wieczystego – prawa własności. W zależności od rodzaju nieruchomości oraz chwili ustanowienia tego prawa użytkownik wieczysty może nabyć własność nieruchomości w jednym z poniżej wymienionych trybów:

a) w trybie administracyjnym na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności;

b) ex lege na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów;

c) w trybie cywilnoprawnym, bezprzetargowym, wskutek zawartej umowy sprzedaży na podstawie art. 32 i 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145, dalej: u.g.n.);

d) w trybie cywilnoprawnym, bezprzetargowym, wskutek zawartej umowy sprzedaży na podstawie art. 198g–198l u.g.n. (zob. E. Klat-Górska (red.), Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Lex el. 2024).

Przedstawione wyżej przez skarżącego żądanie stanowi w istocie roszczenie o zawarcie umowy. Z analizy przywołanych wyżej przepisów wynika więc, że sprawa niniejsza nie podlega kognicji wojewódzkiego sądu administracyjnego, bowiem nie mieści się w żadnej z kategorii aktów wymienionych w art. 3 p.p.s.a. Spory powstałe na tle takiej sprawy - z uwagi na jej cywilnoprawny charakter - nie podlegają właściwości sądu administracyjnego. Stronie zainteresowanej skorzystaniem z gwarancji sądowej ochrony omawianego prawa przysługuje wyłącznie powództwo do sądu powszechnego (tak: postanowienie WSA: w Krakowie z 18 grudnia 2024 r. II SA/Kr 1436/24 LEX 3814592 i z 8 kwietnia 2024 r., sygn. akt III SA/Kr 404/24 LEX 3712475; w Rzeszowie z 18 lipca 2025 r. II SAB/Rz 93/25, LEX 3893279; w Gorzowie Wielkopolskim z 25 lutego 2025 r., II SAB/Go 154/24, LEX nr 3834273; w Poznaniu z 13 maja 2025 r., sygn. IV SAB/Po 109/25, LEX 3860772).

Sąd uznał zatem, że skarga w sprawie niniejszej jako wniesiona w sprawie wykupu nieruchomości przez użytkownika wieczystego, a której przedmiot pozostaje poza zakresem właściwości sądów administracyjnych, podlega odrzuceniu.

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a. orzekł, jak w pkt 1 postanowienia.

O zwrocie uiszczonego wpisu sądowego od skargi (pkt 2 postanowienia) Sąd orzekł na podstawie art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a., zgodnie z którym sąd z urzędu zwraca stronie cały uiszczony wpis od pisma odrzuconego lub cofniętego do dnia rozpoczęcia rozprawy.