Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędzia WSA Elwira Brychcy Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 marca 2010r. sprawy ze skargi H. L. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] lipca 2009r. Nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oddala skargę /-/ E. Brychcy /-/ D. Rzyminiak-Owczarczak /-/ W. Batorowicz

Postanowieniem z dnia [...] lipca 2009 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu utrzymało w mocy zaskarżone przez H. L. postanowienie Wójta Gminy C. z dnia [...] 2009 r. (sprostowane postanowieniem z dnia [...] 2009 r.) w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału działki nr [...] obr. [...], zgodnie z mapą stanowiącą załącznik do opiniowanego projektu podziału.

W uzasadnieniu decyzji organu I instancji wskazano, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzonym uchwałą nr 400/LXIV/2002 Rady Gminy Czerwonak z dnia 9 października 2002 r., ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego Nr 142 z dnia 26 listopada 2002 r. nowo wydzielone działki leżą na terenach ogrodnictwa z prawem zabudowy "RO", dla których wprowadza się zakaz dalszych podziałów geodezyjnych oraz częściowo na terenach łąk i pastwisk "RZ". Tym samym, w ocenie organu, proponowany podział stoi w sprzeczności z zapisami przywołanego planu.

Zażalenie na postanowienie organu I instancji wniosła H. L. zarzucając, iż zaskarżone postanowienie zostało wydane niezgodnie z przepisami prawa. W uzasadnieniu podała, iż w § 2 pkt 4 linie wykazane na rysunku planu dotyczące działki nr [...], określające możliwość podziału geodezyjnego, nie są liniami obowiązującymi, a w treści opisu planu nie zostały podane minimalna i maksymalna powierzchnia wydzielanej działki. Ponadto odwołująca zauważyła, iż teren działki nr [...] określono na rysunku i w części opisowej planu (§ 2 pkt 10), jako grunty rolne z przeznaczeniem pod tereny ogrodnictw z prawem zabudowy (oznaczone w planie RO), a tym samym tereny te nie podlegają ustawie o gospodarce nieruchomościami w zakresie podziału nieruchomości. Odwołująca podniosła również, iż przedmiotowa działka nie podlegała dotychczas podziałowi geodezyjnemu, stąd też nie może jej dotyczyć zakaz wtórnego podziału nieruchomości.

W podstawie prawnej postanowienia wydanego w instancji odwoławczej organ II instancji powołał art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). W uzasadnieniu, przytaczając treść powyższego przepisu, organ odwoławczy wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a wątpliwości budzi jedynie kwestia interpretacji zapisów tegoż planu, odnoszących się do przedmiotowej nieruchomości. Kolegium podniosło, iż zgodnie z § 2 pkt 10 planu wyznacza się tereny ogrodnictw z prawem zabudowy oznaczone symbolem RO, wprowadza się zakaz dalszych podziałów geodezyjnych; lokalizacja ewentualnych obiektów budowlanych poza granicami stref wynikających z przepisów szczególnych. Dalej organ zwrócił uwagę na to, że tereny rolne i leśne oznaczone są w § 2 pkt 11 planu, zatem tereny oznaczone symbolem RO nie podlegają wyłączeniu spod stosowania przepisów działu III rozdziału 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie organu odwoławczego powołany przepis § 2 pkt 10 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy interpretować w taki sposób, jak to przedstawił organ I instancji - zakaz dalszych podziałów geodezyjnych oznacza, że nie można dokonać innych podziałów nieruchomości niż oznaczone w załączniku graficznym do tego planu.

Rozstrzygnięcie organu odwoławczego stało się przedmiotem skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, którą wniosła H. L. działając za pośrednictwem pełnomocnika. Skarżąca podtrzymała zarzuty wyrażone w zażaleniu, a ponadto stwierdziła, iż nie zgadza się z interpretacją Kolegium odnoszącą się do definicji terenów rolnych. W jej ocenie działka nr [...] znajduje się na terenach, które w planie miejscowym oznaczono "RO", czyli tereny rolne z przeznaczeniem pod uprawy ogrodnicze z prawem zabudowy, a potwierdzenie charakteru tej działki jako gruntu rolnego znajduje potwierdzenie w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w P. Skarżąca podała również, iż nie jest znane ograniczenie obszarowe działki przeznaczonej pod uprawy ogrodnicze wyłącznie w wysokości ca 1 ha, jak przedstawiono to graficznie w planie miejscowym. Skarżąca podtrzymała pogląd, iż działka nr [...] nie podlega ustawie o gospodarce nieruchomościami dział III rozdział 1 art. 92 ust. 1; ponadto stwierdziła, że działka ta nie była dotychczas geodezyjnie dzielona, zatem twierdzenie, iż nie można przeprowadzać wtórnych podziałów nie ma zastosowania w tym przypadku. Do skargi dołączyła wypis z rejestru gruntów dla działki nr [...] według stanu na dzień 5 listopada 2008 r.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się niezasadna.

Zgodnie z art. 92 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) przepisów rozdziału 1, który w dziale III tej ustawy reguluje zasady podziałów nieruchomości, nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2).

Wyżej powołana ustawa w art. 93 ust. 1 stanowi, iż podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Stosownie do ust. 2 art. 93 tej ustawy zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Stosownie do treści ust. 2a art. 93 podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 (art. 93 ust. 4 powołanej ustawy). Opinię, o której mowa w ust. 4, wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 tej ustawy).

W niniejszej sprawie nie jest okolicznością wątpliwą ani też sporną między stronami, że działka nr [...], której dotyczy wniosek o zatwierdzenie projektu podziału, leży na obszarze objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...], zatwierdzonym uchwałą nr 400/LXIV/2002 Rady Gminy Czerwonak z dnia 9 października 2002 r. (Dz.Urz. Woj. Wlkp. z 2002 r. Nr 142, poz. 3876), na co wskazuje wprost treść § 2 ust. 1 planu ("ustalenia ogólne"). Objęta wnioskiem działka nr [...] leży na obszarze oznaczonym symbolem "RO", a także częściowo na terenach łąk i pastwisk "RZ". Teren "RO" został w planie miejscowym przeznaczony pod "tereny ogrodnictw z prawem zabudowy", dla których "wprowadza się zakaz dalszych podziałów geodezyjnych.", jak postanowiono w § 2 ust. 10 ("ustalenia szczegółowe"). Z kolei w ust. 11 ustaleń szczegółowych § 2 planu wyznaczono "tereny rolne i leśne bez prawa zabudowy", oznaczone symbolami: R - tereny upraw polowych (pkt 1), RZ - tereny łąk i pastwisk (pkt 2) i LS - tereny lasów (pkt 3). Wobec faktu, że w planie miejscowym określono przeznaczenie terenów, na których znajduje się działka objęta wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału, nie jest dopuszczalne odwoływanie się do danych z ewidencji gruntów, co byłoby uzasadnione, gdyby przy braku planu miejscowego należało ustalić faktyczne wykorzystywanie nieruchomości na cele rolne i leśne. Wniosek taki wynika z analizy treści wyżej powołanego art. 92 ustawy. Stąd też zarzuty skarżącej, iżby nieruchomość objęta wnioskiem o podział nie podlegała zasadom podziału określonym w rozdziale 1 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami jest nietrafny. Dalej zauważyć należy, iż jedna z nowo wydzielanych działek (nr [...]), oznaczona w załączonym do wniosku wstępnym projekcie podziału, będzie miała powierzchnię mniejszą niż 0,3000 ha, co również uzasadnia stosowanie do nieruchomości objętej wnioskiem o podział przepisów z art. 93 powołanej ustawy, a wynika z analizy przepisów art. 92 ust. 1 i art. 93 ust. 2a ustawy.

Zgodnie z zapisami obowiązującego planu miejscowego przedmiotowa działka stanowi grunty przeznaczone pod ogrodnictwo z prawem zabudowy (§ 2 ust. 10 ustaleń szczegółowych), które to tereny są objęte zakazem dalszych podziałów geodezyjnych, oraz tylko częściowo tereny rolne bez prawa zabudowy - łąki i pastwiska (§ 2 ust. 11 ustaleń szczegółowych). W takiej sytuacji właściwy organ wykonawczy gminy obowiązany był zaopiniować zgodność proponowanego przez wnioskodawcę skonkretyzowanego sposobu podziału nieruchomości - wyrażonego w formie wstępnego projektu podziału - z ustaleniami planu miejscowego, co też w niniejszej sprawie nastąpiło. Skoro przedmiotowy plan wprowadza zakaz dalszych podziałów geodezyjnych dla terenu, na którym znajduje się działka objęta wnioskiem o podział nieruchomości w sposób określony we wstępnym projekcie podziału, to trafnie organy obydwu instancji uznały, że proponowany podział nie jest zgodny z planem. Dodać należy, iż Sąd podziela sposób interpretacji zapisu planu dotyczącego zakazu dalszych podziałów, jako zakazu dzielenia po dniu wejścia w życie planu nieruchomości położonych na obszarze oznaczonym w tym planie (w części tekstowej i w załączniku graficznym) symbolem "RO". Zakaz dalszych podziałów dotyczy dzielenia nieruchomości w kształcie "uchwyconym" na dzień wprowadzenia przepisów planu do obrotu prawnego.

Zarzuty skargi, będące powieleniem zarzutów zażalenia, w zakresie, w jakim formułują zarzuty co do zapisów planu (§ 2 ust. 4 ustaleń ogólnych) nie mają dla rozstrzygnięcia sprawy znaczenia, bowiem w postępowaniu uzgodnieniowym w trybie art. 93 ust. 4 powołanej ustawy nie chodzi o zaopiniowanie przez organ gminy zgodności obowiązującego planu miejscowego z prawem, lecz zgodności podziału nieruchomości z przepisami tego planu. Ponownie należy zwrócić uwagę na to, że organ I instancji opiniując w niniejszej sprawie projekt podziału nieruchomości był obowiązany, a zarazem władny, do oceny wyłącznie zgodności konkretnego, przedstawionego wraz z wnioskiem projektu podziału nieruchomości z obowiązującymi zapisami prawa miejscowego, jakim jest plan zagospodarowania przestrzennego gminy.

Na koniec należy także zwrócić uwagę na to, że Sąd dostrzegł wadliwe powołanie przez organ I instancji w podstawie prawnej postanowienia opiniującego art. 94 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomości, jak i rozporządzenia wykonawczego w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które to przepisy w ogóle nie miały w sprawie zastosowania. Wprawdzie organ odwoławczy nie wychwycił powyższego uchybienia, jednak w podstawie prawnej własnego postanowienia przywołał właściwy przepis ustawy, to jest art. 93 ust. 1 i 2 powołanej ustawy, stąd też powyższe nie miało wpływu na ocenę zgodności zaskarżonego postanowienia z prawem.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.

/-/ E.Brychcy /-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ W.Batorowicz