Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Henryk Dolecki (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski,, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Protokolant Michał Iwanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi L. i M. J., E. i Z. J., W. i M. H. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę

Decyzją z dnia [...] r. Wojewoda działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (t. jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania L. i M. J., W. i M. H., E. i Z. J. od decyzji Starosty z dnia [...] r. znak [...] zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę - utrzymał w mocy decyzję organu I instancji

W uzasadnieniu wskazano, że M. B. złożyła wniosek o pozwolenie na budowę budynku mieszkalno-usługowego na działce nr [...] położonej

w B. przy P. wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz wykonanie otworu drzwiowego w ścianie szczytowej budynku nr [...] położonego na sąsiedniej działce nr [...], do którego dobudowany będzie projektowany budynek.

Do wniosku załączono projekt budowlany oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Starosta decyzją z dnia [...] r., nr [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę. Od decyzji tej odwołali się L. i M. J., W. i M. H., E. i Z. J. podnosząc, że: działka nr [...] nie jest drogą publiczną, realizacja inwestycji zagraża bezpieczeństwu mieszkańców istniejącej kamienicy, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest niezgodne z prawdą, w decyzji o pozwoleniu na budowę organ nie ustosunkował się do przedłożonych pism Ministerstwa Infrastruktury z dnia [...] r. oraz Burmistrza B. z dnia [...] r., decyzję doręczono stronom postępowania dopiero na pisemny wniosek z dnia [...] r., w miesiąc po jej wydaniu, w protokole

z przetargu zawarto zapis, że przed przystąpieniem do realizacji inwestycji będzie wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości nr [...].

Odpowiadając na zarzuty organ II instancji stwierdził, że działka nr [...] jest własnością M. B. i sąsiaduje z działkami nr [...]. Działka

nr [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalno-usługowym, którego współwłaścicielami są odwołujący się oraz inwestorka, która zajmuje lokal usługowy znajdujący się na parterze. Budynek na działce nr [...] został zlokalizowany od strony P. na całej szerokości działki, a od strony południowej graniczy z działką nr [...].

Miasto i Gmina B., właściciel niezabudowanej działki nr [...], (informacja Sądu Rejonowego w S. Wydział [...], akt notarialny Repertorium A nr [...] ), ustanowiła prawo przejścia i przejazdu na rzecz każdoczesnego właściciela lub współwłaściciela działki nr [...]. Ponadto Burmistrz Miasta i Gminy B. wystąpił z wnioskiem do Starosty w S.

o dokonanie zmiany zapisu w ewidencji gruntów, rodzaju użytku działki nr [...]

w B. oznaczonej symbolem Bp - działka budowlana, na oznaczenie

o symbolu dr - działka drogowa. Zmiana zapisu nastąpiła w dniu [...] r. Potwierdza to, wydany przez Starostę S., wypis z rejestru gruntów sporządzony na dzień [...] r.

Ustanowienie służebności przejazdu i przechodu przez działkę nr [...] na rzecz działek [...] oraz zmiana zapisu sposobu użytkowania działki nr [...]

z budowlanej na drogową, usankcjonowała dotychczasowe jej użytkowanie jako drogi dla działek nr [...].

Burmistrz Miasta i Gminy B. w dniu [...] r. wydał decyzję o warunkach zabudowy działki nr [...] dla inwestycji polegającej na budowie, w zabudowie zwartej, budynku mieszkalno-usługowego, dwukondygnacyjnego, podpiwniczonego, z poddaszem użytkowym. Zgodnie z załącznikiem graficznym cała powierzchnia działki została przewidziana pod zabudowę.

Projekt budowlany jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i dotyczy budynku mieszkalno-usługowego na działce nr [...], a lokale usługowe znajdujące się na parterze istniejącego budynku i nowo projektowanego zaplanowano połączyć otworem drzwiowym zgodnie z postanowieniem z dnia [...] r. Sądu Rejonowego w S. zezwalającym M. B. na wykonanie w ścianie szczytowej budynku nr [...] otworu drzwiowego. Projektowany budynek pod względem gabarytów, wysokości, kąta nachylenia połaci dachowych stanowi kontynuację istniejącego budynku, jednakże stanowi całkowicie niezależny konstrukcyjnie obiekt. Fundamenty zostały zaprojektowane tak, aby nie nastąpiło przenoszenie obciążeń na ściany i fundamenty budynku istniejącego. Wskazano też na sposób, w jaki należy postępować podczas realizacji inwestycji w celu podniesienia bezpieczeństwa budynku istniejącego.

Do wniosku o pozwolenie na budowę, załączono oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla działek nr [...]. Prawo to oparto na następujących dokumentach: piśmie z dnia [...] r., właściciela działek [...] - Gminy B., zgody wspólnoty mieszkaniowej budynku przy P. piśmie Zarządu Dróg Wojewódzkich, który jest właścicielem działki

nr [...], postanowieniu Sądu Rejonowego w S. z dnia [...] r. Złożone oświadczenie spełnia wymogi rozporządzenia Ministra Infrastruktury

z dnia [...] r. w sprawie wzorów wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz. U. Nr 120, poz. 1127).

Poza tym organ odwoławczy wyjaśnił, że pisma Ministerstwa Infrastruktury

z dnia [...] r. oraz Burmistrza B. z dnia [...] r. stanowią ogólną informację o obowiązujących przepisach regulujących prowadzenie ksiąg wieczystych i podziale nieruchomości. Nie było więc podstaw do odniesienia się przez organ I instancji do ich treści w decyzji o pozwoleniu na budowę. Natomiast decyzja Starosty S. z dnia [...] r. została odebrana przez inwestora, zgodnie z potwierdzeniem zwrotnym znajdującym się w aktach, w dniu [...] r. i w tym samym dniu (adnotacja na decyzji) została za potwierdzeniem zwrotnym rozesłana do stron postępowania, które miały możliwość wniesienia odwołania.

Organ odwoławczy wskazał też, że w warunkach przetargu przygotowanych dla działki nr [...] umieszczono warunek uzależniający realizację inwestycji od zgody właścicieli działki sąsiedniej. W decyzji o warunkach zabudowy Burmistrza Miasta

i Gminy B. z dnia [...] r., wiążącej organ wydający pozwolenie na budowę, tego warunku nie zamieszczono. Przepisy stanowiące podstawę decyzji

o warunkach zabudowy, nie nakładają na inwestora obowiązku uzyskania zgody właścicieli sąsiedniej nieruchomości na realizację inwestycji. Nadto, decyzja

o warunkach zabudowy była poddana kontroli instancyjnej, a także sądowej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w S., który wyrokiem z dnia [...]r., II SA/Sz 121/08, oddalił skargę L. i M. J., W. i M. H., E. i Z. J. W tej sytuacji przyjęto, że inwestor spełnił wszystkie wymogi od których zależy uzyskanie pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego).

Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

złożyli L. i M. J., E. i Z. ., W. i M. H., którzy wnieśli o jej uchylenie i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, zarzucając, że zostały wydane z naruszeniem prawa.

Zdaniem skarżących organ odwoławczy nie uwzględnił treści protokołu przetargowego, na podstawie którego inwestor nabył działkę nr [...]. Warunkiem przystąpienia do realizacji inwestycji była konieczność uzyskania zgody skarżących, którzy jednak takiej zgody nie udzielili. Poza tym ogłoszenie o przetargu miało na celu, w ocenie skarżących, jedynie wprowadzenie ich w błąd. Doszło tym samym do dyskryminacji skarżących polegającej na próbie przekonania, że prawo nie wymaga przedstawienia przez inwestora ich zgody, jako współwłaścicieli nieruchomości, której zamierzona inwestycja bezpośrednio dotyczy i z którą planowany nowy obiekt ma być trwale i funkcjonalnie połączony.

Organ odwoławczy, w ocenie skarżących, niesłuszne powołał się na wyrok Sądu Rejonowego, ponieważ orzeczenie to umożliwia jedynie wybicie otworu drzwiowego w ścianie zewnętrznej nieruchomości wspólnej, nie daje jednak podstawy do prowadzenia innych prac budowlanych związanych z tą nieruchomością.

Poza tym organ odwoławczy nie uwzględnił wskazówek Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który już po wydaniu orzeczenia przez sąd powszechny stwierdził, że w postępowaniu o pozwolenie na budowę skarżący będą mieli prawo do obrony ich słusznych interesów.

W przekonaniu skarżących błędne przyjęto, że inwestor przedłożył wymagane specjalistyczne ekspertyzy, ponieważ nie przeprowadzono dokładnej analizy przewidywanego wpływu planowanych robót na ich nieruchomość. Nie przeprowadzono też dokładnej analizy wpływu nowego obiektu na budynek już istniejący. Naruszono tym samym art. 6 kpa. Organ zbagatelizował aktualną treść księgi wieczystej, przyjmując, że na działce nr [...] nie ma już ustanowionej na ich rzecz służebności. Niesłuszne uznano nadto, że wnioskodawczyni złożyła prawdziwe oświadczenie o dysponowaniu prawem do zabudowy działki nr [...]. Zgodnie bowiem z treścią księgi wieczystej na działce nr [...], na której ma być realizowana inwestycja, nie ustanowiono służebności dla działki [...]. Inwestor zaplanował, iż jedyne wyjście z nowego budynku na działce [...], będzie wychodzić na działkę [...], do której nie ma żadnego prawa. Działka ta wbrew stanowisku organu nie jest drogą publiczną.

Poza tym organ nie uwzględnił faktu, że prowadzenie robót budowlanych

w bezpośrednim sąsiedztwie budynku skarżących, jak i posadowienie nowego obiektu, stanowi realne i bezpośrednie zagrożenie zarówno dla ich bezpieczeństwa, a nawet życia, ponieważ grozi katastrofą budowlaną.

Zbagatelizowanie przez organ obaw skarżących, znajdujących uzasadnienie także w przedstawionych stanowiskach Ministra i Burmistrza, wskazuje że inwestor zmierza do poszerzenia istniejącej nieruchomości wspólnej i tym samym do pozyskania w niej większości udziałów, co jednoznacznie godzi w prawa nabyte skarżących.

Skarżący zarzucili nadto, że organ odwoławczy nie wziął pod uwagę faktu dyskryminowania skarżących przez organ I instancji, przejawiającego się między innymi w zwłoce w doręczeniu wydanej decyzji oraz w wyznaczeniu zbyt krótkiego terminu do zapoznania się z materiałem dowodowym.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej sprawowanej pod względem zgodności z prawem.

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności

z prawem dała podstawę do stwierdzenia, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przede wszystkim należy stwierdzić, że podniesione przez skarżących zarzuty, dotyczące przebiegu i wyników przetargu pozostają poza przedmiotem niniejszego postępowania. Zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Nabycie własności nieruchomości, również w trybie przetargowym, stanowi czynność cywilnoprawną i nie stanowi etapu procesu budowlanego. Natomiast przedmiotem kontroli sądu w rozpoznawanej sprawie jest następny, po ustaleniu warunków zabudowy, etap procesu budowlanego, a mianowicie decyzja

o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Ten właśnie przedmiot sprawy wyznacza zakres ewentualnych zarzutów, które strony procesu budowlanego mogą podnosić w postępowaniu przed sądem administracyjnym.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów sformułowanych przez skarżących trzeba wskazać, że również nie są one zasadne.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów i wyłącznie temu, kto złożył wniosek w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana w myśl przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej,

o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Kolejnym wymogiem określonym w art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego jest dołączenie do wniosku o pozwolenie na budowę odpowiedniej ilości egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Należy także załączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli wymagają tego przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

Natomiast projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone

w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powinien też zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, określający granice działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich oraz projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę

i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia (art. 34 Prawa budowlanego).

Wskazane wyżej wymogi dotyczące projektu budowlanego zostały przez inwestora spełnione. Planowany budynek wraz z infrastrukturą techniczną ma być wzniesiony na działce nr [...], która jest własnością inwestora. Ponadto pomiędzy tym budynkiem, a budynkiem nr [...] na sąsiedniej działce nr [...], ma być wykonany otwór drzwiowy. Na działce nr [...] znajduje się budynek mieszkalno-usługowy, którego współwłaścicielami są skarżący i inwestor. Nowy budynek został zaprojektowany jako kontynuacja budynku już istniejącego z uwzględnieniem formy zabudowy (gabarytów, wysokości, nachylenia połaci dachowych). Fundamenty budynku zostały zaprojektowane w taki sposób, by nie przenosić obciążeń na ściany i fundamenty budynku na działce nr [...]. Określono też sposób realizacji inwestycji z zachowaniem bezpieczeństwa budynku istniejącego.

W kwestii statusu prawnego niezabudowanej działki nr [...] należy wskazać, że jej właścicielem jest Miasto i Gmina B. Na tej nieruchomości zostało ustanowione ograniczone prawo rzeczowe w postaci bezpłatnej służebności gruntowej przejścia i przejazdu (odpis księgi wieczystej, stan na dzień [...] r.-

w aktach administracyjnych). Działka nr [...] określona jest jako użytek symbolem

"dr" oznaczającym drogi (wypis z rejestru gruntów – w aktach administracyjnych). Wpisom zawartym zarówno w księgach wieczystych jak i w rejestrze gruntów przysługuje domniemanie wiarygodności, co oznacza, że zawarte w nich dane muszą być brane pod uwagę w każdym postępowaniu, dopóki nie zmieni się w trybie przewidzianym w przepisach prawnych, treść wpisu.

Na wcześniejszym etapie postępowania, w dniu [...] r. inwestor uzyskał decyzję Burmistrza Miasta i Gminy B. dotyczącą warunków zabudowy działki nr [...]. Planowana inwestycja ma polegać na wybudowaniu,

w zabudowie zwartej, budynku mieszkalno-usługowego, dwukondygnacyjnego, podpiwniczonego, z poddaszem użytkowym.

W tym postępowaniu wzięli udział skarżący. Prawidłowość decyzji o warunkach zabudowy została poddana kontroli instancyjnej oraz sądowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia [...] r., II SA/Sz 121/08, oddalił skargę L. i M. J., W. i M. H., E. i Z. J..

Projekt budowlany jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy, a inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tym samym zostały spełnione wymogi określone w art. 35 Prawa budowlanego i właściwy organ zgodnie z prawem wydał decyzję o pozwoleniu na budowę.

Organ odwoławczy zasadnie wskazał, że pisma Ministerstwa Infrastruktury

z dnia [...] r. oraz Burmistrza B. z dnia [...] r. zawierają tylko ogólną informację o obowiązującym prawie dotyczącym prowadzenie ksiąg wieczystych i podziale nieruchomości. Brak zatem podstaw odniesienia się do ich

w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Natomiast w kwestii doręczenia decyzji organu I instancji z dnia [...] r., to jak wyjaśniono, została ona doręczona inwestorowi w dniu [...] r. (zwrotne potwierdzenie odbioru). W tym samym dniu, zgodnie z adnotacją na decyzji, wysłano ją do stron postępowania.

W związku z tym Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.