Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tomasz Wykowski Sędziowie: Sędzia WSA Anita Wielopolska Sędzia WSA Jarosław Łuczaj (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 15 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P. Spółka komandytowa z siedzibą w P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2018 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o żądanej treści oddala skargę.

Postanowieniem z dnia [...] stycznia 2018 r., nr [...], wydanym na skutek zażalenia [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [...] Spółka komandytowa z siedzibą w [...] (dalej: Spółka), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy postanowienie Starosty [...] z dnia [...] maja 2016 r., nr [...], o odmowie wydania zaświadczenia, że lokal nr [...] położony na ósmej kondygnacji (piętro 7) budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i lokalami usługowymi, na działkach nr [...] z obrębu [...], przy ul. [...] w [...], składający się z dwóch pokoi, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki wraz z pomieszczeniem przynależnym - przedsionkiem, jest samodzielnym lokalem mieszkalnym.

Podstawę powyższego postanowienia stanowiły następujące ustalenia:

Pismem z dnia 2 grudnia 2015 r. [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [...] Spółka komandytowa z siedzibą w [...] wystąpiła z wnioskiem o wydanie zaświadczenia, że lokal nr [...] położony na ósmej kondygnacji (piętro 7) budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i lokalami usługowymi, na działkach nr [...] i nr [...] z obrębu [...], przy ul. [...] w [...], składający się z dwóch pokoi, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki wraz z pomieszczeniem przynależnym - przedsionkiem, jest samodzielnym lokalem mieszkalnym.

Starosta [...] postanowieniem z dnia [...] grudnia 2015 r., nr [...], odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści wskazując, że przedsionek, z którego prowadzi wejście do sąsiedniego lokalu mieszkalnego (element klatki schodowej - części wspólnej budynku), nie może stanowić pomieszczenia przynależnego do lokalu.

Po rozpatrzeniu zażalenia Spółki, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia [...] marca 2016 r. uchyliło w całości postanowienie Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Postanowieniem z dnia [...] maja 2016 r., nr [...], Starosta [...] ponownie odmówił wydania zaświadczenia o żądanej treści.

Zażalenie na powyższe postanowienie ponownie wniosła Spółka [...] Sp. z o.o. [...].

Postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] stwierdziło niedopuszczalność wniesienia zażalenia z uwagi na nieprawidłowości w jego doręczeniu - bezpośrednio stronie postępowania zamiast pełnomocnikowi.

Prawomocnym wyrokiem z dnia 20 lipca 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 2369/16 Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie uchylił ww. postanowienie z dnia [...] sierpnia 2016 r., nr [...], wskazując na odmienne orzecznictwo niż to powołane przez organ II instancji i nakazując rozpatrzenie zażalenia wniesionego przez Spółkę.

Ponownie rozpoznając sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w myśl art. 217 kpa, organ administracji publicznej obowiązany jest potwierdzać zaświadczeniem stan faktyczny istniejący w czasie wydania zaświadczenia, wynikający przede wszystkim z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów, bądź innych danych znajdujących się w posiadaniu organu. Z kolei art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.) nakłada na starostę obowiązek stwierdzenia samodzielności lokali.

Stosownie do art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą, jako jego części składowe, przynależeć pomieszczenia, choćby bezpośrednio nie przylegały do lokalu lub były położone poza budynkiem, w którym lokal wyodrębniono, lecz w granicach nieruchomości gruntowej, a w szczególności mogą to być piwnica, strych lub garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi.

W świetle powołanych przepisów punktem wyjścia dla oceny, czy określony lokal może być uznany za samodzielny lokal mieszkalny, stanowić winna wykładnia przepisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, zawierającego definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Z dokumentów załączonych do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] wynika, że składa się on z dwóch pokoi, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki z pomieszczeniem przynależnym, którym jest przedsionek stanowiący korytarz prowadzący do lokalu.

Ponadto lokal nr [...] powstał w wyniku przebudowy lokalu nr [...], który na podstawie zaświadczenia o samodzielności lokalu wydanego przez Starostę [...] w dniu [...] listopada 2009 r. stanowi samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali.

W związku z powyższym kluczowym w niniejszej sprawie jest ustalenie czy przedsionek, stanowiący część korytarza prowadzącego do trzech lokali mieszkalnych (nr [...], nr [...] i nr [...]) może stanowić pomieszczenie przynależne.

Pomieszczenie przynależne jest częścią składową lokalu, dzieli jego los prawny, nie prowadzi się dla niego odrębnej księgi wieczystej, a aby mogło być zakwalifikowane jako "pomieszczenie" musi być oddzielone ścianami. W sensie prawnym stanowi część składową lokalu, jednak nie jest przeznaczone do bezpośredniego zaspakajania potrzeb mieszkaniowych.

Organ zgodził się ze skarżącym, iż wymienienie w art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali rodzajów pomieszczeń przynależnych jest jedynie przykładowe, a zatem mogą to być również inne pomieszczenia.

Z załączonych do wniosku rzutów piętra oraz lokalu i przedsionka wynika, że przedsionek ten nie leży w granicach lokalu mieszkalnego nr [...], lecz podobnie jak lokal nr [...] stanowi część lokalu mieszkalnego nr [...] i jest wyodrębniony ścianami jako odrębne pomieszczenie.

W przypadku wyodrębniania lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, ich powierzchnia użytkowa wliczana jest do powierzchni użytkowej lokalu. W konsekwencji suma powierzchni użytkowej wszystkich pomieszczeń przynależnych będzie uwzględniana przy obliczaniu powierzchni użytkowej całego budynku. Przykładem pomieszczeń przynależnych są zgodnie z ustawą piwnica, strych, komórka oraz garaż. Mają one typowo akcesoryjny charakter, zawsze funkcjonować będą niejako obok lokalu posiadającego przymiot samodzielności.

Zatem należy pamiętać, że wyodrębniony lokal może stanowić przedmiot obrotu jedynie wraz ze wszystkimi jego pomieszczeniami przynależnymi, które nie podlegają odrębnemu obrotowi.

Ponadto atrybuty samodzielności lokali nie zostały co prawda bliżej opisane w ustawie, jednak w orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że charakteryzuje się ona tym, iż właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali. Lokal posiada zatem cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, swobodny dostęp do niego właściciela, czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca).

W sytuacji, gdy lokal nr [...] i przedsionek stanowiący w istocie komunikację pomiędzy trzema lokalami (nr [...], nr [...] i nr [...]) a klatką schodową nie służy wyłącznie do użytku ewentualnych użytkowników lokalu nr [...], należy uznać, że przedsionek ten nie może stanowić pomieszczenia przynależnego tylko temu lokalowi. Gdyby stwierdzić, że przedsionek ten stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu nr [...], to powstaje pytanie w jaki sposób użytkownicy lokali nr [...] i nr [...] mieliby mieć zapewnioną komunikację z klatką schodową.

Zdaniem organu, powyższe okoliczności wskazują, że w niniejszej sprawie wskazany przedsionek nie może stanowić pomieszczenia przynależnego do jednego z lokali, tj. lokalu nr [...], gdyż ograniczyłoby to możliwość komunikacji pozostałych lokali z klatką schodową.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących błędnego oznaczenia strony postępowania organ wskazał, że zarzuty te nie mają wpływ na bieg niniejszego postępowania, ani na prawa i obowiązku strony. Ponadto błędy te mogą być korygowane na etapie postępowania przed organem II instancji.

Mając na uwadze, że postanowienie Starosty [...] z dnia [...] maja 2016 r., jest prawidłowe, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało je w mocy.

W skardze na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością [...] Spółka komandytowa z siedzibą w [...], reprezentowana przez adwokata, zarzuciła mu rażące naruszenie art. 2 ust. 2, 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 2994 roku o własności lokali oraz art. 110, art. 6, art. 8 i art. 16 § 1 zdanie 1 kpa, poprzez błędne uznanie, że lokal [...] w budynku mieszkalnym z garażem podziemnym i lokalami usługowymi przy ul. [...] w [...] nie spełnia kryteriów lokalu samodzielnego.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz o rozważenie uchylenia również postanowienia organu I instancji. Ponadto, w razie uwzględnienia skargi przez sąd skarżąca wniosła o zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.; dalej: ppsa) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym w myśl art. 134 ppsa, rozstrzygając w granicach danej sprawy sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Na podstawie art. 119 pkt 4 ppsa sprawa została rozpoznania w trybie uproszczonym.

Badając legalność zaskarżonego postanowienia w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie została oparta na uzasadnionych podstawach.

Podnieść w tym miejscu należy, że Sąd w całości podzielił ustalenia organów obu instancji i wyrażoną przez nie ocenę prawną stanu faktycznego.

Zastosowanie w przedmiotowej sprawie znajdują przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r. poz. 716; dalej: ustawa).

Z art. 2 ust. 2 tej ustawy wynika, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (ust. 3). Ponadto, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane "pomieszczeniami przynależnymi" (ust. 4).

Strona skarżąca zupełnie pomija fakt, że dotychczasowy lokal nr [...] miał zupełnie inny układ pomieszczeń, który w żaden sposób nie wpływał na sąsiedni lokal nr [...]. Stąd też odwoływanie się do okoliczności dotyczących tego poprzedniego stanu jest bezprzedmiotowe.

Powodem odmowy wydania zaświadczenia, że lokal nr [...] położony na ósmej kondygnacji (piętro 7) budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i lokalami usługowymi, na działkach nr [...] i nr [...] z obrębu [...], przy ul. [...] w [...], składający się z dwóch pokoi, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki wraz z pomieszczeniem przynależnym - przedsionkiem, jest samodzielnym lokalem mieszkalnym było ustalenie przez organy obu instancji, iż z przedsionka, który według skarżącego jest pomieszczeniem przynależnym do ww. lokalu, prowadzi wejście także do sąsiednich lokali mieszkalnych (nr [...] i nr [...]), czyli stanowi on element klatki schodowej, a więc części wspólnej budynku, nie zaś lokalu mieszkalnego.

Lokal samodzielny w rozumieniu ustawy stanowi przedmiot wyłącznej własności (ewentualnie współwłasności) i wyłącznego użytku jego właściciela (odpowiednio współwłaściciela) lub jego mieszkańców. W tym kontekście na okoliczności sprawy należy spojrzeć z perspektywy samodzielności lokali sąsiednich w stosunku do przedmiotowego lokalu, tj. lokali nr [...] i nr [...]. Wobec tego przyjęcie stanowiska skarżącej pozbawiłoby te lokale sąsiednie przymiotu samodzielności, gdyż korzystanie z nich wiązałoby się w koniecznością korzystania z pomieszczenia przynależnego do innego lokalu, tj. nr [...], czyli z jego przedsionka.

Rację ma skarżąca, że art. 2 ust. 2 ustawy zawiera przykłady pomieszczeń przynależnych, stąd też może nim być pomieszczenie określone jako przedsionek. Jednakże w okolicznościach niniejszej sprawy tenże przedsionek stanowi jednocześnie ciąg komunikacyjny (część klatki schodowej) dla sąsiednich lokali, co strona zdaje się bagatelizować. Zgodzić się także należy z tym, że ciągi komunikacyjne, klatki schodowe itp. mogą stanowić pomieszczenia przynależne do konkretnych lokali (oczywiście po spełnieniu pozostałych przesłanek z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali). Strona pomija jednak zasadniczą w takiej sytuacji okoliczność, że nie może to wpływać na samodzielność innych lokali. Powoływane przez Spółkę judykaty odnoszą się jednak do zgoła innych okoliczności faktycznych, a mianowicie kiedy ciągi komunikacyjne czy klatki schodowe (a właściwie ich części) zostały niejako przyłączone do danego lokalu, nie wpływając przy tym w żaden sposób na inne lokale (sąsiednie), które nie utraciły przez to swej samodzielności, bowiem takie przyłączenie nie pozbawiło ich dostępu do tych ciągów komunikacyjnych lub klatek schodowych.

Pozostałe kwestie podnoszone w skardze pozostają bez praktycznego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Zważywszy na poczynione ustalenia, w całości za chybione uznać należy zarzuty naruszenia powołanych w skardze przepisów ustawy o własności lokali. W konsekwencji nie można też podzielić zarzutów naruszenia wskazanych w skardze przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Poza zarzuconymi, Sąd nie dopatrzył się innych naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z obrotu.

Skoro więc zaskarżona decyzja odpowiada prawu, stąd skarga podlegała oddaleniu. Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 151 w związku z art. 119 pkt 4 i art. 120 ppsa, należało orzec jak w sentencji.