Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędzia WSA Teresa Zyglewska (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 maja 2011 r. sprawy ze skargi K. W. i R. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -

Decyzją z [...] lutego 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy B. z [...] grudnia 2010 r., którą ustalono dla K. i R. W. jednorazową opłatę w łącznej kwocie 13.721,00 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ odwoławczy na wstępie swoich rozważań przytoczył treść art. 36 ust 4 oraz 37 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej w skrócie: u.p.z.p.), podnosząc, iż w świetle tych przepisów, obowiązek uiszczenia renty planistycznej powstaje

w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: wzrost wartości nieruchomości,

w wyniku uchwalenia nowego lub zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem pięciu lat, licząc od dnia wejścia w życie nowego planu lub dokonanej w nim zmiany. Dla obciążenia właściciela przedmiotową opłatą konieczne jest stwierdzenie, iż zachodzi związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości zbywanej nieruchomości, a uchwaleniem nowego planu (bądź jego zmianą). Jeśli ww. przesłanki będą spełnione łącznie, gmina wszczyna postępowanie mające na celu, ustalenie i pobranie renty planistycznej. Dla określenia wartości wzrostu nieruchomości gmina powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który dokonuje wyceny, czyli określa wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania oraz po jego uchwaleniu sporządzając w tym celu operat szacunkowy. Sposób dokonania takiej wyceny i czynności, które musi podjąć rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej reguluje szczegółowo rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, dalej w skrócie: rozporządzenie), a w szczególności § 50 tego rozporządzenia.

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, zdaniem Kolegium, iż uchwałą Rady Gminy w B. z dnia [...] czerwca 2005 r. Nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]z dnia [...]lipca 2005 r.) zatwierdzony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w B.

w rejonie ul. [...]. Plan wszedł w życie po 14 dniach od jego ogłoszenia, czyli

w dniu [...] sierpnia 2005 r. Plan dotyczył obszaru o powierzchni 3,98 ha położonego

w rejonie ul. [...] i obejmował części działek nr [...],[...],[...],[...].

W § 13 uchwały stawka procentowa opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 20%.

Przed wejściem w życie uchwały z [...] czerwca 2005 r. dla przedmiotowej nieruchomości brak było planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie

z poprzednim planem, który stracił swoją ważność z końcem 2003 r., był to teren przewidziany pod uprawy rolne i działka była wykorzystywana rolniczo. Zgodnie

z powołaną wyżej uchwałą nastąpiła zmiana przeznaczenia tej nieruchomości na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN. Na dzień [...] sierpnia 2005r. właścicielami działki nr [...] byli K. i R W. Decyzją Wójta Gminy B. z [...]grudnia 2006 r. został zatwierdzony podział działki nr [...].

W wyniku podziału powstały działki m.in. nr [...],[...],[...],[...],[...] oraz [...]. Wszystkie sześć działek zostało sprzedanych w drodze aktów notarialnych pomiędzy [...]kwietnia 2007 r. a [...]października 2007 r.

W dniu 6 stycznia 2009 r. Wójt Gminy B. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu, o czym zawiadomił K. i R. W., informując o dacie przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości przez powołanego w tej sprawie biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

Decyzją z [...]czerwca 2009 r. Wójt Gminy B. ustalił dla K. i R. W. jednorazową opłatę tzw. rentę planistyczną w wysokości 13.531,60 złotych.

Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. decyzją z [...]lipca 2009 r. utrzymało w mocy decyzję z [...]czerwca 2009 r.

Obydwie decyzje zostały następnie uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 listopada 2009 r. (Sygn. akt IV SA/Wa 1614/09). Sąd w uzasadnieniu swojego wyroku wskazał na wadliwość przyjętych dla wyliczenia opłaty operatów szacunkowych oraz nakazał dopuścić dowód z nowego operatu szacunkowego. Podkreślił, iż w niniejszej sprawie w chwili uchwalania miejscowego planu działka nr [...] stanowiła całość i jako całość powinna być przedmiotem wyceny rzeczoznawcy.

Wykonując polecenie Sądu, Wójt Gminy B. ponownie zlecił wykonanie operatu szacunkowego i po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego

w dniu [...] lipca 2010 r. wydał decyzję ustalającą rentę planistyczną dla K.

i R. W. w łącznej kwocie 14.197,00 złotych.

Powyższa decyzja stała się przedmiotem odwołania do SKO w P., które

w trakcie prowadzonego przez siebie postępowania w związku z zarzutami stron zleciło organowi I instancji przeprowadzenie postępowania dowodowego w zakresie uzyskania stanowiska biegłej. Biegła złożyła wyjaśnienia i ustosunkowała się do podnoszonych zarzutów oraz przekazała cztery aneksy do operatów dotyczącego działki nr [...]: Aneks Nr 1 dot. operatu dla działki nr [...]w związku ze zbyciem działki nr [...], Aneks Nr 2 - w zw. ze zbyciem działki nr [...], Aneks Nr 3 -

w zw. ze zbyciem działki nr [...],[...]i [...]oraz Aneks Nr 4 - w zw. ze zbyciem działki nr [...]. Aneksy zostały sporządzone w dniu 6 września 2010 r.

i wynika z nich, iż wysokość opłaty uległa zmianie. Mając na uwadze powyższe, Kolegium uchyliło kwestionowaną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji w celu przeprowadzenia postępowania administracyjnego, w tym dokonania oceny złożonych aneksów.

Wójt Gminy B. decyzją z [...] grudnia 2010 r. ustalił dla K. i R. W. rentę planistyczną w łącznej kwocie 13.721,00 złotych.

Ponownie rozpoznając sprawę Kolegium uznało, iż zgromadzony materiał dowodowy pozwala jednoznacznie stwierdzić, że wszystkie przesłanki naliczenia opłaty planistycznej zostały w niniejszej sprawie spełnione.

Wysokość opłaty wyliczono na podstawie operatów rzeczoznawcy majątkowego z 28 czerwca 2010 r. wraz z aneksami Nr 1, 2, 3 i 4 z dnia 6 września 2010 r. Według organu I instancji, opinia rzeczoznawcy majątkowego potwierdza, iż uchwalenie planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Organ dokonał oceny operatów wraz z aneksami i uznał, iż zawarta w nich wycena została sporządzona zgodnie z rozporządzeniem. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy przedstawił i opisał analizowany rynek nieruchomości w sposób właściwy pod względem uregulowań prawnych i standardów zawodowych.

Według opinii rzeczoznawcy wartość nieruchomości nr [...] o powierzchni [...]ha przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania - a więc nieruchomości rolnej (gruntów rolnych) wynosi 129.676,00 złotych, natomiast po uchwaleniu planu - czyli nieruchomości budowlanej - wynosi 440.572,00 złotych. Zatem wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu wynosi 310.896,00 złotych, jednostkowo 13,33zł/ m2. Wartość opłaty planistycznej obliczono dla sprzedanych działek i wynosi ona dla poszczególnych działek: nr [...]- 2.263,00zł, nr [...]- 2.207,00zł., nr [...]- 2.269,00zł., nr [...]- 2.263,00zł., nr [...]- 2.218,00zł., nr [...]- 2.501,00zł. Łącznie opłata wynosi 13.721,00 złotych.

Kolegium podkreśliło, iż ustawodawca nie pozostawił organom swobody

w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości. Wartość ta musi być określona przez osoby mające specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie - rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy, stanowiący obligatoryjny element postępowania, podlega ocenie przez organy z punktu widzenia jego kompletności i spełnienia zasad oraz wymogów określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. Organy administracyjne rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, jednak nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości. Rynek nieruchomości przyjęty do porównań to gmina B. i gminy sąsiednie. Biegła wskazała, iż przyczyną rozszerzenia obszaru rynku nieruchomości przyjętych do porównania o sąsiednie gminy R. i S. był brak transakcji dotyczących nieruchomości podobnych na rynku lokalnym gm. B. Zezwala na to § 26 rozporządzenia.

Odnosząc się do zarzutu skarżących, co do błędnego wyboru rynku nieruchomości Kolegium podkreśliło, iż biegła wskazała na przyczyny poszerzenia badania rynku o sąsiadujące gminy w aneksach. W piśmie z dnia 6 września 2010r. biegła dodatkowo wyjaśniła, że rynek nieruchomości przyjęty do porównań to B. i gminy sąsiednie, a taki sposób wyceny wynika z faktu, iż w okresie monitorowania cen w gminie B. wystąpiła jedna transakcja nieruchomości rolnej podobnej, nie odnotowano natomiast żadnej transakcji dotyczącej dużych działek budowlanych.

W ocenie Kolegium takie wyjaśnienia rzeczoznawcy w dostateczny sposób uzasadniają wybór obszaru analizowanego rynku nieruchomości oraz dobór transakcji przyjętych do porównań.

Dokonując formalnej oceny operatu Kolegium stwierdziło, iż wycena została dokonana zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia. Została ona wykonana

i podpisana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego oraz zawiera wymagane prawem elementy, jest spójna i logiczna, nie zawiera niejasności czy pomyłek. W wycenie biegły dokonał analizy i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości - przeznaczonych zarówno na cele rolne, jak i pod budownictwo mieszkaniowe. Wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Nadto skarżący nie przedstawili przeciwdowodu - kontroperatu, a zatem wartość dowodowa przyjętej wyceny nie może zostać skutecznie podważona i brak jest podstaw do wyliczenia renty planistycznej w innej wysokości.

Nie jest także zasadny, w ocenie Kolegium, zarzut skarżących

o bezprzedmiotowości prowadzonego przez organ I instancji postępowania o ustalenie renty planistycznej wobec wydania decyzji ustalającej opłatę planistyczną przez Wójta Gminy B. już po upływie 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powołując się na orzecznictwo sądowe, organ wywiódł, iż dla wymierzenia opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wystarczające jest wszczęcie postępowania w tej sprawie przez właściwy organ przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że postępowanie w sprawie opłaty planistycznej wszczęte zostało przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały Rady Gminy w B. z dnia [...] czerwca 2005 r. Nr [...] zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w B. w rejonie ul. [...]. Plan zagospodarowania wszedł w życie po 14 dniach od jego ogłoszenia, czyli [...]sierpnia 2005 r., zaś postępowanie w sprawie ustalenia opłaty zostało wszczęte w dniu 6 stycznia 2009 r.

K. i R. W. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji z [...] lutego 2011 r. oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że rzetelność i prawidłowość sporządzonych operatów szacunkowych oraz aneksów, na podstawie których została wyliczona wysokość renty planistycznej, w dalszym ciągu budzą wątpliwości.

Skarżący po raz kolejny w odwołaniu od decyzji Wójta w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, podnosili zarzut dokonania wyceny w sposób niewłaściwy, a co za tym idzie, zawyżenia wartości nieruchomości. Kolegium ograniczyło się jedynie tylko do ogólnego sprawdzenia operatów szacunkowych pod względem zachowania wymogów formalnych, nie odnosząc się w żaden sposób do ich treści merytorycznej i nie ustosunkowując się do wskazanego zarzutu polegającego na przyjęciu do wyceny wyłącznie działek leżących w sąsiedniej gminie, w której ceny nieruchomości są znacznie wyższe. Prawidłowo działający organ winien, w ocenie skarżących, rozpatrzyć podniesiony w odwołaniu zarzut dotyczący wadliwości określenia przez rzeczoznawcę wartości spornej działki sprzed zmiany planu miejscowego i ocenić, czy jest w stanie samodzielnie, w oparciu o istniejący materiał dowodowy, dokonać oceny ich trafności, czy też zachodzi konieczność zwrócenia się do rzeczoznawcy sporządzającego operat o przedstawienie w tym zakresie stanowiska (w trybie wskazanym w art. 136 K.p.a.). Dopiero zatem po dokonaniu niezbędnych ustaleń (samodzielnie lub na podstawie wyjaśnień rzeczoznawcy) organ winien był przystąpić do orzekania w sprawie, dając ocenie zarzutów skarżących czytelny wyraz w uzasadnieniu decyzji (zgodnie z art. 107 § 3 K.p.a.).

Dalej skarżący podnieśli, iż operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji. Potrzeba sporządzenia operatu szacunkowego przy zastosowaniu innych reguł wyceny nieruchomości uzasadnia zastosowanie przez organ odwoławczy przepisu art. 138 § 2 K.p.a. Nadto obowiązkiem organu jest wyjaśnienie i rozważenie, czy materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni

i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej. W tym zakresie nie sposób zatem uznać, zdaniem skarżących, za uzasadnione stanowisko Kolegium, według którego tylko i wyłącznie na skarżących ciążył obowiązek złożenia kontroperatu

w celu podważenia wartości dowodowej przyjętej wyceny.

Wyjaśnienia biegłej w przedmiocie sporządzonych operatów i aneksów, zgodnie z którymi na analizowanym rynku gminy B. nie wystąpiła wystarczająca ilość transakcji nieruchomości, mogących stanowić materiał do wyceny, są zdaniem skarżących, niewystarczające. Nie do przyjęcia jest fakt, iż biegła opierała się na transakcjach wyłącznie w miejscowościach, w których ceny nieruchomości są najwyższe. Na terenie powiatu znajduje się bowiem wiele gmin porównywalnych do gminy B. i to właśnie w nich biegła winna była szukać transakcji mogących stanowić bazę do dokonanej wyceny. Biegła natomiast przyjęła do porównania wyłącznie transakcje z gmin najbogatszych, położonych w bezpośrednim sąsiedztwie miasta P., w których w ostatnim okresie powstały osiedla willowe, a popyt na nieruchomości jest ogromny, co wpływa także na bardzo duży wzrost cen ziemi. Nieruchomości takich nie można zatem w żaden sposób uznać za nieruchomości podobne do tych, które zostały sprzedane przez skarżących. Nadto pewną wątpliwość w świetle wskazanych zaleceń WSA z wyroku z dnia 27 listopada 2009 r., budzi, w opinii skarżących, fakt, iż do porównania przyjęto działki o zróżnicowanej wielkości - od ok. 0,08 ha do 2,72 ha. Nie sposób również uznać, że w danym okresie nie dochodziło do żadnych transakcji sprzedaży działek budowlanych w obrębie gminy B., co uzasadniałoby przyjęcie do wyceny wyłącznie nieruchomości z innych miejscowości. Obrót nieruchomościami w ostatnich latach rozwija się aktywnie i jak sam rzeczoznawca przyznał w operacie, w okresie badania na rynku działek w B. i okolicach zanotowano kilkanaście transakcji, stąd tym bardziej niezrozumiałe jest dlaczego nie wzięto ich pod uwagę dokonując wyceny,

a przyjęto tylko i wyłącznie ceny działek pochodzących z jednego obszaru, znajdującego się tuż pod P. Dodatkowo skarżący podnieśli, iż do wyceny przyjmuje się stan nieruchomości w chwili uchwalania planu, natomiast działki rolne porównywane w operatach z działką nr [...], zostały już wcześniej objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co wskazała sama biegła w wycenie (pkt 3), a co niewątpliwie także ma wpływ na wzrost wartości danej działki.

Wydając w przedmiotowej sprawie uprzednio decyzję, Kolegium uznało, iż zachodzi konieczność uchylenia poprzedniej decyzji Wójta z [...] lipca 2010 r. do ponownego rozpoznania przez organ I instancji w celu przeprowadzenia postępowania administracyjnego, dokonania oceny aneksów do operatów

i zapoznania stron z dowodami. W rezultacie postępowanie administracyjne

w przedmiotowej kwestii zostało powtórzone, toczyło się ponownie i zostało zakończone wydaniem kolejnej wadliwej decyzji w przedmiocie ustalenia wysokości renty planistycznej. W świetle art. 37 ust 4 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa

w art. 36 ust 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Uchwalenie miejscowego planu nastąpiło

w dniu [...] czerwca 2005 r. na mocy uchwały nr [...] Rady Gminy B., która weszła w życie w dniu [...] sierpnia 2005 r., a więc okres 5 letni o którym mówi wyżej wymieniona ustawa upłynął w dniu [...] sierpnia 2010 r., a roszczenie Wójta Gminy B. jest niezasadne. Decyzja Kolegium, uchylająca poprzednią wadliwą decyzję Wójta, została wydana w dniu [...] października 2010 r. Postępowanie

w przedmiocie analizy złożonych operatów i zapoznania strony z dokumentami, toczyło się zatem od listopada 2010 r., podczas gdy termin na dochodzenie roszczeń upłynął już w dniu [...] sierpnia 2010 r. Nadto podstawą do wydania decyzji w przedmiotowej sprawie stały się w chwili obecnej aneksy do operatów szacunkowych sporządzone przez biegłego rzeczoznawcę w dniu 6 września 2010 r. Aneksy te zatem zostały sporządzone po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący i nie mogą stanowić podstawy do wydania kolejnej decyzji

w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami

m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270, ze zm. - dalej w skrócie: P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy

i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uznał iż decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia z dnia [...] lutego 2011r. nie narusza przepisów prawa materialnego, ani procesowego, które mogłyby mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a co za tym idzie skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przystępując do rozważań należy w pierwszej kolejności mieć na względzie, że sprawa ta podlegała już ocenie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny

w Warszawie, który wyrokiem z dnia 27 listopada 2009r. uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2009r. oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] czerwca 2009r. Sąd wskazał, że dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć działki w takim kształcie, w jakim istniały w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wiążą ten sąd oraz organ, którego działanie lub przewlekłe prowadzenie postępowania były przedmiotem zaskarżenia. Kontrolując, czy organy administracji wykonały wskazania Sądu oraz postąpiły zgodnie z ocena prawną zawartą w wyroku

z dnia 27 listopada 2009r. stwierdzić należy, iż w tym zakresie nie można postawić zarzuty nie uwzględnienia treści wyroku Sądu.

Rozpoznając ponownie sprawę organ wycenił nieruchomość w kształcie w jakim ona istniała w chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Bezzasadny jest zarzut skarżących, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. nie rozpatrzyło stanowiska K. i R. W. zawartego

w odwołaniu, a dotyczącego wadliwości operatu szacunkowego. Organ

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wypowiedział się w tej kwestii oraz podał przesłanki jakim kierował się przy ocenie prawidłowości powyższego dokumentu. Zdaniem Kolegium operat szacunkowy stanowił podstawę rozstrzygnięcia także dla organu administracyjnego II instancji, a co za tym idzie nie zachodziła konieczność zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. Zauważyć należy, że wcześniejsza decyzja Gminy Wójta B. z dnia [...] października 2010r. została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P., które zleciło organowi I instancji przeprowadzenia postępowania dowodowego w zakresie dotyczącym operatu poprzez wyjaśnienie pewnych kwestii przez biegłą. Wynikiem tego było sporządzanie aneksu do operatu szacunkowego.

Wbrew stanowisku skarżących Kolegium rozważyło także czy materiał porównawczy stanowiący podstawę sporządzenia operatu był wystarczający. Organ wyjaśnił, że oparcie się przez biegłą na transakcjach nie tylko z Gminy B., ale

i z gmin sąsiednich było spowodowane brakiem umów zawieranych

w obszarze gminy na której położona jest nieruchomość.

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości,

w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen. Taką analizę zwiera operat stanowiący podstawę wydania decyzji. . Paragraf 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego pozwala przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości na przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Podkreślić należy, że w tym wypadku bazowano na nieruchomościach z rynku lokalnego, albowiem położonych na terenie tego samego powiatu. Zauważyć przy tym należy, że skarżący nie poparli swych twierdzeń dotyczących nie uwzględnienia transakcji ( jeśli takie istniały) jedynie z obszaru Gminy B. jakimikolwiek innymi dowodami. Na organie zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. ciąży obowiązek zebrania w sposób wyczerpujący

i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Nie pozbawia to jednak strony postępowania administracyjnego inicjatywny dowodowej. ( por. wyrok NSA

z dnia 26 sierpnia 1998r,, I SA/Gd 1675/96). Strona więc miała możliwość złożenia dowodów, że w Gminie B. przeprowadzono znacznie większą liczbę transakcji, czego jednak nie uczyniła. W związku z powyższym zasadnie organ przyjął za dopuszczalne uwzględnienie w operacie transakcji z sąsiednich gmin, w tym nie tylko z Gminy S., ale także z innych sąsiednich gmin. Nie są oparte na prawdzie twierdzenia skarżących, iż do wyceny przyjęto działki o powierzchni 0,08 ha, albowiem najmniejsza działka ma powierzchnię 0,8 ha.

Bezpodstawny jest zarzut skarżących zmierzający do wykazania, iż roszczenie dotyczące renty planistycznej uległo przedawnieniu, a postępowanie toczyło się po upływie tego terminu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w pełni podziela zapatrywanie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone wyroku z dnia 4 lutego 2011r. ( II OSK 207/10, LEX nr 753419 ), iż "termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie." Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od wejścia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie można więc zarzucić, iż organ w tym zakresie naruszył treść powołanych wyżej artykułów.

Ponadto twierdzenia skarżącej, że przedmiotowe działki zostały objęte uprzednio obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie ma znaczenia dla ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości. Plan ten bowiem obowiązywał do 31 grudnia 2003r. i nieruchomość ta była w nim przeznaczona na cele rolne. Takie też było przeznaczanie nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego z czerwca 2005r. Objęcie nieruchomości poprzednio obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie ma więc wpływu na rozstrzygnięcie zapadłe w niniejszej sprawie.

Mając na względzie powyższe rozważania na mocy art. 151 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.

z 2002r., Nr 153, poz. 1270 ze zm.) skarga została oddalona.