Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędziowie Sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 11 sierpnia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi E. K. i H. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia oddala skargę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z [...] grudnia 2019 r. nr [...] utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta [...] z [...] września 2019 r. nr [...] odmawiające wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Powyższe postanowienie wydane zostało w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

E. K. i H. K. wnioskiem z [...] sierpnia 2019 r. zwrócili się do Prezydenta [...] o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], uregulowanej w KW nr [...], ozn. w ewid. gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] w prawo własności. Prezydent [...] postanowieniem z [...] września 2019 r. odmówił wydania zaświadczenia żądanej treści wskazując, że nieruchomość będąca przedmiotem wniosku w dniu [...] stycznia 2019 r. zabudowana była murowanym budynkiem o funkcji "budynki handlowo - usługowe", a tym samym nie spełnia przesłanek określonych w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 916 ze zm.).

E. K. i H. K. wnieśli zażalenie na powyższe postanowienie podnosząc, że aktualnie budynek jest budynkiem mieszkalnym. Powołano się ponadto na brzmienie art. 13 ww. ustawy z dnia 20 lipca 2018 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] rozpoznając sprawę stwierdziło, że zażalenie nie jest zasadne.

Organ wskazał, że stosownie do art. 1 ust. 1 i 2 powołanej ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

SKO w [...] podniosło, że z treści KW nr [...] wynika, że sporna nieruchomość zabudowana jest budynkiem przeznaczonym na cele handlowo - usługowe, a zatem niemieszkalne. Według treści księgi wieczystej istnieje zatem przeszkoda w wydaniu żądanego zaświadczenia, na co wskazał również organ pierwszej instancji. Posiadane rejestry i ewidencje oraz księga wieczysta stanowią przeszkodę do wydania zaświadczenia.

W ocenie Kolegium słusznie także organ pierwszej instancji stwierdził, że na dzień [...] stycznia 2019 r. nieruchomość nie była przeznaczona na cele mieszkaniowe. SKO w [...] zaznaczyło, że pełnomocnik wnioskodawców powołał się na art. 13 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. stanowiący, że jeżeli po dniu [...] stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.), prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Przepisy art. 2 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.

W ocenie Kolegium przedmiotowy przepis odnosi się do sytuacji, kiedy budynek ma charakter mieszkalny, a zostanie oddany do użytkowania w terminie po [...] stycznia 2019 r. Powyższy przepis nie ma zastosowania w niniejszej sprawie.

Tym samym zdaniem organu drugiej instancji prawidłowo Prezydent [...] zbadał przesłanki wydania zaświadczenia w kontekście art. 1 ustawy przekształceniowej. Skoro nieruchomość pozostaje w użytkowaniu wieczystym, ale występuje przeszkoda określona w ustawie (jak wynika z treści księgi wieczystej i ewidencji gruntów i budynków), to obowiązkiem organu była odmowa wydania zaświadczenia.

SKO w [...] wskazało ponadto, że z treści art. 1 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. wynika, że przekształcenie nastąpiło z mocy prawa z dniem [...] stycznia 2019 r., ale tylko w stosunku do gruntów wskazanych w tym przepisie. Bez wątpienia w tej dacie grunt był zabudowany budynkiem handlowo-usługowym, a nie o charakterze mieszkalnym.

E. K. i H. K. wnieśli skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o jego uchylenie i wydania zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności ww. gruntu.

W uzasadnieniu skargi skarżący zarzucili, że organy błędnie stwierdziły, że użytkownicy wieczyści wnioskiem z [...] sierpnia 2019 r. wnieśli o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ww. nieruchomości z dniem [...] stycznia 2019 r. Wniosek z [...] sierpnia 2019 r. nie zawiera w swej treści stwierdzenia, że do przekształcenia doszło z dniem [...] stycznia 2019 r. Wniosek zawierał informację, że [...] lipca 2019 r. wnioskodawcy dokonali zgłoszenia w sprawie zmiany sposobu użytkowania budynku usługowo - handlowego na budynek mieszkalny jednorodzinny, w stosunku do którego, Prezydent [...], zgodnie z zaświadczeniem nr [...] z [...] sierpnia 2019 r. stwierdził brak podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Zdaniem skarżących organy nie zapoznały się ze złożonym wnioskiem w całości i błędnie posłużyły się art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r., który w niniejszej sytuacji nie ma zastosowania. Budynek stał się budynkiem mieszkalnym po dokonaniu zmiany sposobu użytkowania, tj. po dniu 1 stycznia 2019 r., co potwierdza postanowienie Prezydenta [...] z [...] września 2019 r. oraz posiadane przez organ dokumenty i rejestry.

Skarżący powołali ponadto treść art. 13 ww. ustawy i podkreślili, że załączonymi do wniosku dokumentami w pełni wykazali, że w sprawie doszło do opóźnionego przekształcenia, o którym mowa w powołanym przepisie. Stanowisko organów, że powołany przepis nie ma zastosowania w niniejszej sprawie jest wadliwe. Budynek posiada charakter mieszkalny i jest budynkiem mieszkalnym zgodnie z klasyfikacją Obiektów Budowlanych oraz z prawem budowlanym. Został oddany do mieszkania zgodnie z prawem budowlanym jako budynek mieszkalny po [...] stycznia 2019 r. Na potwierdzenie podnoszonych argumentów skarżący przytoczyli fragmenty uzasadnienia do projektu ww. ustawy oraz stosowne orzecznictwo administracyjne.

Zdaniem skarżących ponadto w zaskarżonym postanowieniu SKO błędnie stwierdziło, że istnieje przeszkoda w wydaniu zaświadczenia ze względu informację zawartą w księdze wieczystej, iż nieruchomość zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym. Podstawą do wydania zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności jest bowiem informacja zawarta w rejestrze gruntów i kartotece budynków oraz rejestrach własnych samorządów, co potwierdza stosowne orzecznictwo sądowoadministracyjne. Brak zmiany w księdze wieczystej nie może zatem stanowić przeszkody dla organu w wydaniu zaświadczenia o przekształceniu.

Skarżący podnieśli dodatkowo, że pismem z [...] listopada 2019 r. Kolegium zostało powiadomione o zmianie w kartotece budynków. Zgodnie z wypisem z rejestru budynków z [...] grudnia 2019 r. została zmieniona funkcja budynku na mieszkalny. W dniu [...] stycznia 2020 r. złożono natomiast wniosek o wpis w księdze wieczystej o zmianie funkcji budynku na budynek mieszkalny - dom jednorodzinny, na podstawie wypisu z rejestru budynków z [...] grudnia 2019 r.

Skarżący zarzucili, że w świetle zaskarżonego postanowienia nieruchomość zabudowana na cele mieszkaniowe, spełniająca wszelkie wymagania ww. ustawy, pozostaje nadal w użytkowaniu wieczystym. Brak możliwości przekształcenia po zmianie sposobu użytkowania budynków na mieszkalne stawia tę grupę użytkowników wieczystych w sytuacji gorszej niż użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi w dniu [...] stycznia 2019 r., bądź też na gruntach, na których dokonano podziału geodezyjnego gruntu by osiągnąć ten cel po [...] stycznia 2019 r. Prowadzi to do pozbawienia skarżących prawa faktycznie nabytego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji nie naruszają prawa.

Zauważyć należy, że postępowanie w sprawie wydawania zaświadczeń stanowi rodzaj uproszczonego i w znacznym stopniu odformalizowanego postępowania o charakterze administracyjnym, w którym nie prowadzi się postępowania dowodowego w trybie przepisów Działu II (rozdział 4) kpa, albowiem w postępowaniu tym właściwy organ administracji publicznej o niczym nie rozstrzyga.

Zgodnie z art. 217 § 1 kpa organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. Zaświadczenie wydaje się, że jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa lub jeżeli osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego (art. 217 § 2 kpa).

Zaświadczenie ma potwierdzić istnienie określonych faktów lub stanu prawnego, znanych z urzędu organowi administracji publicznej. Jest ono aktem wiedzy organu, opartym na informacjach wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu (art. 218 § 1 kpa). W myśl art. 218 § 2 kpa organ administracji publicznej może przed wydaniem zaświadczenia przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Postępowanie to spełnia pomocniczą rolę przy ustaleniu treści zaświadczenia, ustalonej przede wszystkim w oparciu o dane wskazane w art. 218 § 1 kpa.

W rozpoznawanej sprawie zaskarżonym postanowieniem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta [...] z [...] września 2019 r. odmawiające wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z dniem [...] stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], KW nr [...] ozn. jako działka ew. nr [...] z obrębu [...]. Organy obu instancji uznały, że objęta wnioskiem z [...] sierpnia 2019 r. nieruchomość nie spełnia przesłanek określonych w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 916 ze zm.) warunkujących wydanie stosownego zaświadczenia. Jak wskazano w dniu [...] stycznia 2019 r. nieruchomość zabudowana była budynkiem handlowo – usługowym, co wykluczało wydanie zaświadczenia o żądanej treści.

Zdaniem Sądu stanowisko organów jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało zdefiniowane w art. 1 ust. 2 tej ustawy, w myśl którego przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie (art. 1a ustawy).

Przekształcenie potwierdza się w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 1 ustawy). Wydanie zaświadczenia następuje z urzędu lub na wniosek (art. 4 ust. 2 ustawy).

W rozpoznawanej sprawie organy administracji odmówiły wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności uznając, że sporna nieruchomość nie podlega przepisom powołanej ustawy z 20 lipca 2018 r. Podstawą takiej oceny było ustalenie, że nieruchomość w dniu [...] stycznia 2019 r. zabudowana była budynkiem murowanym o funkcji handlowo-usługowej, co wynikało z treści KW nr [...]. Powyższe potwierdza również treści aktu notarialnego z [...] maja 2019 r. Rep. A Nr [...] r. – umowa sprzedaży ww. nieruchomości na rzecz skarżących, przy którym okazano m.in. wypis z kartoteki budynków wydany z up. Prezydenta [...] z [...] kwietnia 2019 r. Z treści wypisu wynikało, że działka nr [...] zabudowana jest murowanym budynkiem o funkcji budynki handlowo – usługowe.

Zdaniem Sądu prawidłowo organy orzekające uznały, że brak było podstaw do wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z dniem [...] stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości w prawo własności. Nie ulega wątpliwości, że przedmiotowa nieruchomość w dniu [...] stycznia 2019 r. nie była zabudowana budynkiem mieszkalnym w rozumieniu powołanej ustawy z 20 lipca 2018 r., co jednoznacznie wynika ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji.

Bez znaczenia przy tym jest powoływana przez skarżących okoliczność, że [...]czerwca 2019 r. wnioskodawcy dokonali zgłoszenia w sprawie zmiany sposobu użytkowania budynku usługowo – handlowego na budynek mieszkalny jednorodzinny, w stosunku do którego Prezydent [...] zaświadczeniem z [...] sierpnia 2019 r. nr [...] r. stwierdził brak podstaw do wniesienia sprzeciwu oraz że została zmieniona funkcja budynku. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym przesłanki warunkujące przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności powinny być oceniane według stanu faktycznego na dzień, w którym przekształcenie następuje, przy uwzględnieniu obowiązującego w tym momencie stanu prawnego. Innymi słowy oceniając spełnienie przesłanek przekształcenia, należy uwzględnić stan faktyczny i prawny na dzień [...] stycznia 2019 r. Twierdzenia skarżących, że organy błędnie zastosowały art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. oraz że powinny uwzględnić późniejsze zmiany sposobu użytkowania budynku są więc bezzasadne. W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostaje fakt, że na dzień [...] stycznia 2019 r. budynek położony na gruncie był budynkiem o charakterze handlowo-usługowym,

Słusznie też organy administracji uznały, że w sprawie nie ma zastosowania powoływany przez skarżących art. 13 ustawy z 20 lipca 2018 r. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.), prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu, z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Przepisy art. 2 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.

Zgodzić się trzeba z twierdzeniami skarżących, że przepis ten zawiera szczególną regulację tzw. opóźnionego przekształcenia. Dotyczy on przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności po oddaniu budynku mieszkalnego do użytkowania. Zasady stosowania tego przepisu są jednak takie jak przepisów dotyczących przekształcenia na zasadach ogólnych, jedyną różnicą jest data przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, którą jest data oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Z przepisu tego wynika, że dla jego zastosowania grunt musi być zabudowany budynkiem mieszkalnym.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że wydane w sprawie rozstrzygnięcia organów obu instancji są zgodne z prawem. Wniesiona skarga jest więc bezzasadna i brak jest podstaw do jej uwzględnienia.

W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 tej ustawy.