II SA/Po 726/25 - Wyrok

Data orzeczenia	2026-02-12	
Data wpływu	2025-10-06	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu	
Sędziowie	Paweł Daniel /przewodniczący/
Robert Talaga
Wiesława Batorowicz /sprawozdawca/	
Symbol z opisem	6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz	
Hasła tematyczne	Budowlane prawo	
Skarżony organ	Wojewoda	
Treść wyniku	Oddalono skargę	
Powołane przepisy	Dz.U. 2025 nr 0 poz 418; art. 35; Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Dz.U. 2022 nr 0 poz 1225; par. 12 ust. 1; Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie (t. j.)
Dz.U. 2026 nr 0 poz 143; art. 151; Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi	
Sentencja
Dnia 12 lutego 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Daniel Sędziowie: Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (sprawozdawca) Sędzia WSA Robert Talaga po rozpoznaniu w dniu 12 lutego 2026 roku na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi B. A. na decyzję Wojewody z dnia 5 sierpnia 2025 r., nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno – budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.	
Uzasadnienie
Starosta [...] decyzją z 21 maja 2025 r. nr [...], na podstawie art. 35 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 5 pkt 1 35 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 5 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r. poz. 418 t.j. dalej Pr. bud.) oraz na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572 t.j. dalej k.p.a.) odmówił B. A. (dalej również jako skarżąca lub strona) zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno -budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi w rejonie ul. [...] w M., gmina [...] (działka nr [...] obręb ewidencyjny [...]), projektowanego w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką nr [...] obręb ewidencyjny [...].

Starosta wyjaśnił, że wnioskowana inwestycja obejmuje północną część działki nr [...] o powierzchni wynoszącej 560 m2. Od wschodu graniczy z działką nr [...], tj. drogą z której zaprojektowano wjazd i wejście na teren wnioskowanej inwestycji. Szerokość terenu inwestycji, mierząc od strony ww. drogi, wynosi niecałe 45 m, zaś głębokość (długość) terenu wnioskowanej inwestycji wynosi około 12,5 m. Na takim terenie inwestor planuje usytuować wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi. Projektowany budynek ma mieć niecałe 155 m2 powierzchni zabudowy, jego szerokość elewacji frontowej (tj. od strony ww. drogi) wynosi 16,7 m, zaś głębokość (długość) wynosi 7,85 m. Projektowany budynek ma mieć dwie kondygnacje nadziemne, przykryty zostanie dachem stromym dwuspadowym. Wysokość projektowanego budynku, mierząc od poziomu terenu do kalenicy, wynosi 8,78 m. Projektowany budynek usytuowano w odległości ok. 3 m od frontowej granicy terenu inwestycji (tj. ww. drogi) oraz w odległości 1,5 m od tylnej granicy terenu inwestycji (tj. od granicy z sąsiednią działką nr [...]), zaś od północnej granicy terenu inwestycji usytuowany jest w odległości 6,63 m, a od południowej w odległości 22,18 m.

Organ zwrócił uwagę, że wnioskowana inwestycja położona jest na terenie, na którym obowiązuje Uchwała Rady Miejskiej w [...] z dnia 28 czerwca 2012 r. nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów przy ul. [...] i [...] w M. (Dz. Urz. Woj. [...] z 5 września 2012 r., poz. [...], dalej jako: m.p.z.p. lub plan miejscowy). Zgodnie z ustaleniami i rysunkiem planu miejscowego, teren inwestycji położony na terenie oznaczonym symbolem 29MN. Jest to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej.

W zakresie odległości usytuowania wnioskowanego budynku od granic działki budowlanej, zastosowanie mają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 poz. 1225 dalej jako r.w.t.). Zgodnie z przepisami § 12 ust. 1 pkt 1 i 2 ww. rozporządzenia projektowany budynek winien być usytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości minimum 4 m od granicy działki budowlanej, zaś ścianą bez oknami lub drzwi w odległości minimum 3 m od granicy działki budowlanej. Zachowanie ww. odległości nie jest wymagane gdy sąsiednia działka jest działką drogową, co wynika z § 12 ust. 10 r.w.t. Ponadto, przepisy § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t., w zabudowie jednorodzinnej dopuszczają na działce budowlanej o szerokości do 16 m usytuowanie budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m lecz nie mniejszej niż 1,5 m.

Starosta stwierdził, że wbrew oczekiwaniom skarżącej w sprawie nie można zastosować § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t. Organ I instancji wskazał, że szerokością działki nie jest jakikolwiek bok działki, który ma wymiar 16 m lub mniej, lecz stanowi ją ta granica działki, która znajduje się od strony frontowej, rozumianej jako ta część działki budowlanej, która przylega do drogi. Ponadto, ustalenia planu miejscowego nie dopuszczają możliwości usytuowania budynku ścianą bez okien lub drzwi w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy działki. W związku z powyższym, projektowany budynek winien być usytuowany ścianą bez okien lub drzwi w odległości minimum 3 m od wschodniej (tylnej) granicy działki, tj. od granicy z sąsiednią działką nr [...].

Organ wskazał, że w postanowieniu z dnia 30 kwietnia 2025 r. wezwał skarżącą do usunięcia nieprawidłowości w zakresie usytuowania obiektu względem granicy działki. Skarżąca nie dostosowała projektu do wezwania organu, co uzasadniało odmowę zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

B. A. odwołała się od decyzji Starosty [...] z 21 maja 2025 r. i zarzuciła organowi naruszenie § 12 ust. 1 pkt 2 r.w.t. w zw. z § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t. z uwagi na fakt, że wnioskowana inwestycja dotyczy zabudowy jednorodzinnej, wobec tego dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej oraz naruszenie art. 7, art. 10, art. 77, art. 80, art. 89 § 2 oraz 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego w sposób dokładny oraz niewyczerpujące zebranie i błędne rozpatrzenie całości materiału dowodowego oraz brak wezwania strony do ponownego usunięcia rzekomych nieprawidłowości.

Wojewoda, decyzją z dnia 5 sierpnia 2025 r. nr [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., uznał odwołanie za bezzasadne, podzielił stanowisko organu I instancji.

W ocenie organu odwoławczego w rozpatrywanej sprawie nie może znaleźć zastosowania przepis § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t. Wojewoda zwrócił uwagę, że na planie zagospodarowania terenu zaznaczono żółtą linią "Granicę terenu opracowania" jako wydzieloną część działki nr [...]. Wymiary tego wydzielonego terenu wynoszą ok. 12,5 m na ok. 45 m. Organ I instancji przyjął, że parametr 45 m odnosi się do szerokości terenu, mierzonego od strony drogi (działki nr [...]), z której będzie odbywać zjazd na działkę, natomiast 12,5 m to długość (głębokość) tego terenu. Wojewoda zauważył, że do dokumentacji projektowej załączono kopię pisma Burmistrza [...] z 5 marca 2025 r., nr [...], w którym wskazany organ "opiniuje pozytywnie lokalizację zjazdu (o szer. 5m) z drogi wewnętrznej własności Gminy [...] ul. [...] w m. M. (działka o nr ew. [...] obręb ew. [...]), na działkę o nr ew. [...] M. (budynek mieszkalny jednorodzinny) zgodnie z przedstawionym planem zagospodarowania działki(...)".

Wojewoda wskazał, że zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Z kolei w § 4 pkt 4 m.p.z.p. wyjaśniono, że przez front działki budowlanej należy rozumieć wymiar działki wzdłuż jej granicy z wyznaczoną na rysunku drogą publiczną lub wewnętrzną, z której działka jest obsługiwana.

Mając powyższe na uwadze Wojewoda stwierdził, że w rozpatrywanym przypadku "szerokością działki" nie jest bok działki nr [...] o długości ok.12,5 m, ale stanowi ją granica zaznaczonej części inwestycyjnej działki o długości ok.45 m, która znajduje się od strony frontowej, przylegającej do drogi. Skoro szerokość działki nr [...] (w części projektowej inwestycji), wynosi ponad 16 m, to wyjątek określony w § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t. w zakresie możliwości budowy budynku w zabudowie jednorodzinnej w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką (tu nr [...]) nie ma zastosowania. Budynek winien zostać zaprojektowany zgodnie z ogólnymi warunkami sytuowania budynków, określonymi w § 12 ust. 1 r.w.t. Zasadnie było zatem zobowiązanie inwestora do usunięcia nieprawidłowości w tym zakresie.

Organ I instancji zastosował się również do treści art. 79a k.p.a. kierując do strony zawiadomienie z 13 maja 2025 r. informujące, że inwestor nie wykonał postanowienia z 30 kwietnia 2025 r. (w zakresie punktu 1), co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony. Inwestor oraz pełnomocnik nie skorzystali z możliwości złożenia dodatkowych wyjaśnień/dowodów w sprawie w sytuacji sygnalizowanego prawdopodobieństwa wydania decyzji negatywnej. Zarzut odwołania, że strony zostały pozbawione możliwości ponownego wypowiedzenia się w sprawie Wojewoda uznał za bezpodstawny.

Mając powyższe na uwadze Wojewoda stwierdził, iż wydanie przez Starostę [...] zaskarżonej decyzji, w oparciu o przepis art. 35 ust. 1 pkt 2 pr. bud., było w pełni uzasadnione. Odpowiedź udzielona na postanowienie była niepełna i nie wyjaśniła istotnych dla sprawy okoliczności. Powyższe musiało skutkować wydaniem decyzji negatywnej z przyczyn merytorycznych. Przepis art. 35 ust. 5 pkt 1 pr. bud., dotyczący skutków niewykonania postanowienia, miał w ocenie organu w sprawie drugorzędne znaczenie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu B. A. reprezentowana przez pełnomocnika zaskarżyła w całości decyzję Wojewody z dnia 5 sierpnia 2025 r. i zarzuciła jej:

- błędne zastosowanie § 12 ust. 1 pkt 2 r.w.t., w sytuacji, gdy mając na uwadze stan faktyczny sprawy należało zastosować § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t. z uwagi na fakt, iż wnioskowana inwestycja dotyczy zabudowany jednorodzinnej, wobec tego dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

- błąd w ustalenia faktycznych polegającym na błędnym wskazaniu, iż wjazd następuje od boku działki o długości ok. 45 m, w sytuacji, gdy wjazd do nieruchomości następuje od boku działki o długości 12,5 m, tj. działki numer [...],

- błędną interpretacja szerokości działki, polegająca na błędnym ustaleniu, iż szerokość działki stanowi bok o długości 45 m, a sytuacji, gdy mając na uwadze §4 pkt 4 planu miejscowego wyjaśniono, że przez front działki budowlanej należy rozumieć wymiar działki wzdłuż jej granicy z wyznaczoną na rysunku drogą publiczną, szerokością działki jest bok o długości 12,5 m.

- naruszenie art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a., 80 k.p.a. oraz 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego w sposób dokładny oraz niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego.

W skardze zaprezentowano stanowisko, że wjazd do nieruchomości został zaplanowany od strony działki [...] tj. od boku działki o długości 12,5m, co oznacza że w sprawie zastosowanie powinien mieć § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t. Ponadto wszystkie działki usytuowane od ul. [...] tj. działki [...] posiadają zlokalizowane wjazdy na nieruchomości właśnie od tej drogi. Gdyby organ przyjął tę argumentację skarżącej uznałby, ze złożony projekt budowlany i projekt zagospodarowania działki są zgodne z planem miejscowym i przepisami techniczno- budowlanymi.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267 ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143, dalej jako "p.p.s.a.") sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Zgodnie zaś z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych rozstrzygnięć stanowią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ("Pr.bud.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ("r.w.t.").

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pr. bud., przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno- budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno- budowlanego z:

a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,

b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,

c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno- budowlanymi;

3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:

a) (uchylona),

b) (uchylona),

c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,

d) (uchylona); 3a) dołączenie:

a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

b) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10;

4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych na podstawie:

a) kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 1 - w przypadku uprawnień niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,

b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku uprawnień wpisanych do tego rejestru;

4a) przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego na podstawie:

a) zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 - w przypadku osób niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,

b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku osób wpisanych do tego rejestru.

W myśl zaś art. 35 ust. 3 Pr.bud., w razie stwierdzenia nieprawidłowości w powyższym zakresie organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia (art. 35 ust. 3 pr.bud.). W przypadku niewykonania tego postanowienia w wyznaczonym terminie, organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 5 pkt 1 pr.bud.).

Decyzja odmowna wydana w sytuacji określonej w art. 35 ust. 5 pkt 1 pr. bud. może być uznana za prawidłową jedynie wówczas, gdy stanowi konsekwencję niewykonania obowiązku mającego oparcie w przepisach prawa.

W niniejszej sprawie powodem orzeczonej odmowy udzielenia skarżącej wnioskowanego pozwolenia na budowę jest niewykonanie nałożonego na inwestora w trybie art. 35 ust. 3 Pr.bud. obowiązku doprowadzenia projektu zagospodarowania terenu do zgodności z § 12 ust. 1 pkt 2 r.w.t., a więc zmiany lokalizacji projektowanego budynku w taki sposób, by jego odległość od granic działki budowlanej spełniała wymogi określone w tym przepisie. Skarżąca kwestionuje natomiast zasadność nałożenia powyższego obowiązku, a w konsekwencji zasadność odmowy udzielenia pozwolenia na budowę, stojąc na stanowisku, że projektowany budynek jest zwolniony z wymogów określonych w ww. przepisie, bowiem z uwagi na parametry (szerokość) działki inwestycyjnej, dopuszczalne jest jego posadowienie w sposób przewidziany w § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t. W ocenie Sądu, stanowisko skarżącej nie jest prawidłowe.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w § 12 ust. 1 r.w.t., jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

W dalszej części § 12 r.w.t. przewidziano wyjątki od powyższej zasady. Jeden z tych wyjątków określony został w ustępie 4 pkt 1, który stanowi, że w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej.

Rozstrzygany w sprawie spór co do tego, czy w odniesieniu do projektowanej inwestycji ma zastosowanie wyjątek przewidziany w § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t., a więc czy dopuszczalne jest usytuowanie planowanego budynku mieszalnego w sposób przewidziany w przedstawionym przez inwestora projekcie zagospodarowania terenu (ścianami bez okien i drzwi w odległości 1,5 m od granicy z działką nr ewid [...] obręb ewidencyjny [...]), wynika z odmiennego przyjmowania przez organ i inwestorkę, z której strony (boku) działki należy przyjmować jej szerokość. W planie zagospodarowania działki żółtą linią oznaczono "granicę terenu opracowania", obejmującą wyodrębnioną część działki nr [...]. Wymiary tego obszaru określono jako około 12,5 m na około 45 m. Organ uznały, że wartość 45 m dotyczy szerokości terenu mierzonej od strony drogi wewnętrznej (działka nr [...]), z której przewidziano wjazd na nieruchomość, natomiast 12,5 m stanowi jego długość (głębokość). Co istotne, do projektu dołączono kopię pisma Burmistrza [...] z dnia 5 marca 2025 r., nr [...], w którym organ ten pozytywnie zaopiniował lokalizację zjazdu o szerokości 5,0 m z drogi wewnętrznej stanowiącej własność Gminy [...] – ul. [...] w M. (działka nr ew. [...], obręb [...]) – na działkę nr ew. [...] obręb [...] (budynek mieszkalny jednorodzinny), zgodnie z przedstawionym planem zagospodarowania działki.

W orzecznictwie sądów administracyjnych zarysowała się rozbieżność co do rozumienia pojęcia szerokość działki. Prawo budowlane nie wprowadziło definicji legalnej tego pojęcia. Z kolei obecnie obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym posługuje się w art. 61 ust. 5a zd. 2 pojęciem szerokości łącząc je z pojęciem frontu terenu tj. tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Niemniej jednak art. 61 u.p.z.p. odnosi się do ustalania warunków zabudowy a ust. 5a do zasad wyznaczania obszaru analizowanego.

W ocenie Sądu w składzie obecnie orzekającym "szerokością działki" o której mowa w § 12 ust. 1 pkt 4 r.w.t. nie jest jakikolwiek bok działki, który ma długość 16 m lub mniej, lecz stanowi ją ta granica działki, która znajduje się od strony frontowej, rozumianej jako ta część działki budowlanej, która przylega do drogi i z której strony odbywać się będzie na nią wjazd. Sąd podziela w szczególności stanowisko wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 czerwca 2022 r., II OSK 1331/21 (orzeczenia. nsa.gov.pl), w którym wskazano: "Skarżący kasacyjnie uważają, że szerokość działki budowlanej winna być określona według pojęcia geometrycznego i odnosić się do prostokąta, bo taki kształt ma ich nieruchomość. Zatem szerokość (prostokąta/działki) to zawsze wielkość mniejsza od długości. Takiej wykładni nie sposób jednak zaakceptować z prostej przyczyny – działki budowlane mają różne kształty geometryczne, nie są tylko prostokątne. Z tych powodów pojęcie szerokości działki musi być ujednolicone, bo inaczej to projektant mógłby dobrowolnie wyznaczać szerokość działki, w celu zastosowania warunków określonych w § 12 ust. 4 pkt 1) rozporządzenia, a taka sytuacja jest niedopuszczalna. Mając zatem na względzie, że szerokość definiuje się jako poprzeczny wymiar liniowy figury lub bryły to szerokością działki jest ten jej bok, który przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd na nieruchomość."

Zwyczajowo w geodezji oraz dziedzinach pokrewnych przyjęto, że szerokością działki określa się odległość między dwoma skrajnymi punktami granicy. Długością lub głębokością działki określa się odległość między każdym punktem na granicy frontowej, a punktem leżącym na granicy przeciwległej zlokalizowanym pod kątem prostym do granicy frontowej.

Działka inwestorki nr [...] nie kwalifikuje się do tzw. działek "wąskich" o w rozumieniu § 12 ust. 1 pkt 4 r.w.t., ponieważ szerokość terenu inwestycji, mierząc od strony drogi, z której odbywać się będzie wjazd wynosi niecałe 45 m, zaś głębokość (długość) terenu wnioskowanej inwestycji wynosi około 12,5 m. Na takim terenie inwestor planuje usytuować wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi. Inwestor sam zdecydował od której strony o0dbywac się będzie wjazd na nieruchomość oraz przedłożył odpowiednią decyzję o lokalizacji zjazdu. Z tego względu w ocenie Sądu nie może obecnie wysuwać twierdzeń odwrotnych i skorzystać z wyjątku określonego w § 12 ust. 1 pkt 4 r.w.t.

W cytowanym już powyżej wyroku z dnia 1 czerwca 2022 r., sygn. akt II OSK 1331/21, Naczelny Sąd Administracyjny – wskazując na konieczność ujednolicenia pojęcia "szerokości działki" – stwierdził, że ze względu na to, iż szerokość definiuje się jako poprzeczny wymiar liniowy figury lub bryły, to szerokością działki jest ten bok, który przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd na nieruchomość. W ramach tej interpretacji NSA uwzględnił przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130), nawiązując do parametru szerokości elewacji frontowej.

Odmienne stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny wyraził w wyroku z dnia 20 listopada 2024 r., sygn. akt II OSK 2048/23, uznając, iż brak jest przekonujących powodów, by przyjąć, że pojęcie szerokości działki budowlanej podlegało na płaszczyźnie wyznaczonej oceną zgodności projektu budowlanego z przepisami techniczno-budowlanymi (art. 35 ust. 1 pkt 2 Pr.bud. w zw. z § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t.) interpretacji determinowanej przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według stanowiska wyrażonego w tym orzeczeniu, § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t. nie odwołuje się do szerokości działki od strony jej frontu, ale wymiaru geometrycznego tejże działki odpowiadającego - uwzględniając jej prostokątny kształt - krótszemu (mniejszemu) jej wymiarowi.

Na gruncie niniejszej sprawy zasadnie organy przyjęły, że za "szerokość działki" należy przyjąć bok działki o długości 45 m, tj. od przewidzianego w projekcie boku przeznaczonego do obsługi komunikacyjnej planowanej przez skarżącą inwestycji. Wobec tego nie można było uznać za dopuszczalne usytuowanie projektowanego budynku w sposób przewidziany w § 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t. i zbliżenia go do granicy z działką sąsiednią na odległość 1,5m. Rozwiązania wynikające z tego przepisu mają charakter odstępstwa od generalnej zasady nakazującej lokalizację nowych obiektów w oddaleniu od nieruchomości sąsiednich i jako takie powinny być interpretowane w sposób zawężający, a nie rozszerzający. Mogą one znajdować zastosowanie tylko wówczas, gdy na konkretnej nieruchomości z uwagi na jej powierzchnię nie ma możliwości usytuowania konkretnego obiektu oraz gdy takie usytuowanie nie będzie w sposób nadmierny ograniczało wykonywania praw rzeczowych do nieruchomości sąsiednich.

Z powyższych względów w sprawie prawidłowo odmówiono projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno -budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi w rejonie ul. [...] w M., gmina [...] (działka nr [...] obręb ewidencyjny [...]), projektowanego w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką nr [...] obręb ewidencyjny [...] z uwagi na brak zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami techniczno-budowlanymi.

W tych okolicznościach skarga B. A. nie zasługiwała na uwzględnienie. W ocenie Sądu, organy w sposób wystarczający wykazały, że przedłożony przez inwestora projekt budowlany spełnia wszystkich wymagań wynikających z art. 35 pr.bud. Organom nie można również zarzucić naruszenia art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Organy przeanalizowały w sposób wystarczający i poprawny zebrany materiał dowodowy. Dały temu wyraz w prawidłowo sporządzonym uzasadnieniu decyzji.

W tych okolicznościach Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.