Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Paweł Miładowski Sędziowie sędzia NSA Tomasz Zbrojewski sędzia del. WSA Anna Szymańska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 2 lipca 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej P. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 29 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Rz 705/22 w sprawie ze skargi P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 22 marca 2022 r., nr SKO.415/480/2021 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną

Wyrokiem z 29 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Rz 705/22, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie (dalej: "WSA w Rzeszowie", "Sąd wojewódzki", "Sąd I instancji") po rozpoznaniu skargi P. K. (dalej: "skarżący", "skarżący kasacyjnie") na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: "Kolegium", "SKO") z 22 marca 2022 r., nr SKO.415/480/2021 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy – oddalił skargę.

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Wnioskiem z 20 stycznia 2021 r. A. (dalej: "inwestor") wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą "Osiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej" na działce nr [...], obr. [...] położonej w R. w rejonie ul. [...], w liniach rozgraniczających określonych na załączniku graficznym.

Prezydent Miasta Rzeszowa (dalej: "Prezydent", "organ pierwszej instancji") decyzją z 16 grudnia 2021 r., nr AR.6730.71.3.2021.AS71 - ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Wskazano, że zostały spełnione warunki wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), dalej: "u.p.z.p.".

Kolegium, zaskarżoną decyzją utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Zdaniem Kolegium, obszar analizowany został ustalony prawidłowo. Wszystkie wskaźniki znajdują uzasadnienie w analizie urbanistycznej oraz w decyzji organu pierwszej instancji. W dalszej kolejności Kolegium zaznaczyło, że teren ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej od ul. [...]. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Poza tym, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 - położony w granicach miasta R. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi - nie narusza żadnego przepisu.

WSA w Rzeszowie wskazanym na wstępie wyrokiem z 29 listopada 2022 r. nie uwzględnił skargi. Z uzasadnienia wynika, że decyzja Kolegium została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie zachodzą przesłanki uzasadniające jej uchylenie. W pierwszej kolejności podniesiono, że sporządzający analizę wskazał, że szerokość frontu działki wynosi 30 m, a obszar analizowany obejmuje teren wyznaczony w odległości ok. 90 m od granicy działki objętej wnioskiem. Zatem Sąd wojewódzki stwierdził, że nie doszło do poszerzenia obszaru analizowanego, a został on wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), dalej: "rozporządzenie". Sąd I instancji wskazał, że inwestycja polega na budowie ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, zaś sąsiednią zabudowę stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne wolnostojące oraz w zabudowie bliźniaczej. Zatem pełnią jednakową funkcję.

W kwestii obowiązującej linii zabudowy ustalonej jako 8 m od zachodniej granicy terenu inwestycji oznaczonej na załączniku graficznym A-B, przyjmując jako podstawę wyjątek określony w § 4 ust. 4 rozporządzenia, Sąd wojewódzki wskazał, że żadna z działek bezpośrednio sąsiadujących z działką inwestycyjną nie jest zabudowana - nie ma linii istniejącej zabudowy, którą można by przedłużyć, czy która byłaby sprzeczna z przepisami odrębnymi lub przebiegając tworzyła uskok. Zatem konieczne było wskazanie tej linii w inny sposób, uwzględniając potrzebę poszerzenia m. in. ul. [...].

W odniesieniu do intensywności zabudowy wskazano, że planowana zabudowa szeregowa, charakteryzuje się usytuowaniem budynków jeden przy drugim oraz wąską elewacją wejściową. Zatem, przy ustalaniu wskaźnika wielkości zabudowy należy uwzględnić wielkość działki inwestora i gabaryty planowanych obiektów. Zdaniem Sądu I instancji prawidłowo uznano, że uzasadnione jest odstąpienie od średniego wskaźnika wynoszącego 0,15 i przyjęcie wskaźnika wynoszącego od 0,22 do 0,29, który nie spowoduje zakłócenia istniejącego ładu przestrzennego (§ 5 ust. 2 rozporządzenia).

Następnie Sąd wojewódzki wskazał, że szerokość elewacji frontowej każdego z budynków, ustalono zgodnie z wymogiem § 6 ust. 1 rozporządzenia. Wyjaśniono, że średni parametr w przypadku budynków w obszarze analizowanym to 11,30 m. Planowane budynki mają zostać usytuowane prostopadle do kierunku dojazdu tak, że elewację frontową będzie stanowiła elewacja szczytowa. Prezydent ustalił, że szerokość takiej elewacji w odniesieniu do każdego z tych budynków to 11 m z tolerancją do 20 %. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono w wymiarze od 3,30 do 7 m, co odpowiada wysokościom zabudowy zastanej i zgodne jest z § 7 rozporządzenia. W zakresie geometrii dachów wysokość głównej kalenicy budynków ma wynieść od 7,50 m do 9,10 m i będzie to stanowiło kontynuację zabudowy już istniejącej, gdzie wysokość ta wynosi również od 7,50 m do 9,10 m. Kąt nachylenia głównych połaci dachowych wynoszący od 25° do 40° istnieje w zastanej zabudowie. Jako dopuszczalne dachy wskazano dachy dwuspadowe lub wielospadowe o jednakowym kącie nachylenia połaci dachowych posiadających wspólną kalenicę, przy czym, dopuszczono możliwość wykonania tarasów lub dachu płaskiego nad częścią budynku.

Podkreślono, że § 8 rozporządzenia nie narzuca w sposób sztywny zasad określenia szczegółów dotyczących geometrii dachu, nakazując tylko aby ustalić je odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (pozwala na pewną swobodę w tym zakresie). W kwestii przyjęcia, że główna kalenica ma być skierowana równolegle lub prostopadle do południowej lub północnej granicy terenu inwestycji to wyjaśniono, że w analizie zaznaczono, że kalenice winny być skierowane równolegle i prostopadle do kierunku dojazdu. Na mapie stanowiącej załącznik graficzny do analizy zaznaczony jest dojazd do działki.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł P. K. zaskarżając go w całości. Na podstawie art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), dalej: "p.p.s.a." zarzucając:

a) naruszenie przepisów prawa materialnego:

1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 7 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia - poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie (a w przypadku § 7 ust. 3 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie), polegające na uznaniu, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wyznaczona w decyzji Prezydenta jest zgodna z przepisem § 7 rozporządzenia;

2) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 8 rozporządzenia - poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie skutkujące ustaleniem, że geometria dachu (w tym wysokość głównej kalenicy i kierunek głównej kalenicy dachu) została w decyzji Prezydenta określona zgodnie z przepisem § 8 rozporządzenia;

3) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 6 rozporządzenia - poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie skutkujące ustaleniem, że szerokość elewacji frontowej została w decyzji Prezydenta określona zgodnie z przepisem § 6 rozporządzenia;

4) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 1 i § 8 rozporządzenia - poprzez jego niewłaściwe zastosowanie skutkujące uznaniem, że decyzja o warunkach zabudowy została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami, podczas gdy decyzja ta zawiera nieprawidłowe określenie parametrów nowej zabudowy, tj. posługuje się zwrotami nieprecyzyjnymi i nieskonkretyzowanymi;

5) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia - poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie skutkujące przyjęciem, że obszar analizowany wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, został wyznaczony zgodnie z przepisami rozporządzenia i nie został ustalony w sposób dowolny;

b) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:

1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. w zw. z art. 3 § 1 i art. 141 § 4 i art. 151 p.p.s.a. - poprzez niezasadne oddalenie skargi na decyzję Kolegium, pomimo naruszenia w toku postępowania administracyjnego przez organy przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, co miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.), dalej "k.p.a.";

2) art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 3 § 1, art. 134 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu rzutującym na wynik sprawy - poprzez zaniechanie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku:

1. wyjaśnienia podstawy prawnej, w oparciu o którą przyjęto, że wyznaczona w decyzji o warunkach zabudowy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jest zgodna z przepisami rozporządzenia, co uniemożliwia stronie dokonanie kontroli prawidłowości rozumowania WSA w Rzeszowie;

2. rozpoznania przez WSA w Rzeszowie zarzutu skarżącego dotyczącego kwestii dostępu działki, której dotyczy wniosek o wydanie warunków zabudowy, do drogi publicznej od ul. [...];

3) art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu rzutującym na wynik sprawy w związku z dowolnym ustaleniem, że:

1. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono w decyzji o warunkach zabudowy w sposób prawidłowy, podczas gdy: a) przy ustalaniu tego parametru uwzględniono jedynie niektóre działki sąsiednie z obszaru analizowanego, b) z analizy urbanistycznej wynika, że wzięto pod uwagę tylko jeden z budynków na działkach sąsiednich, mimo, że z materiału sprawy wynika, że znajdują się na nich po dwa budynki, c) z analizy urbanistycznej wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, co winno obligować organ do ustalenia średniej wielkości tego parametru;

2. geometria dachu została w decyzji o warunkach zabudowy ustalona w sposób prawidłowy, podczas gdy: a) przy ustalaniu tego parametru uwzględniono jedynie niektóre działki sąsiednie z obszaru analizowanego, b) kierunek głównej kalenicy dachu został określony w stosunku do kierunków geograficznych granicy terenu inwestycji, a nie do frontu działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy;

3. szerokość elewacji frontowej została w decyzji o warunkach zabudowy ustalona w sposób prawidłowy, podczas gdy: a) analiza urbanistyczna nie wskazuje, które działki i budynki sąsiednie uwzględniono przy ustalaniu tego parametru, b) przy ustalaniu tego parametru analiza urbanistyczna podaje szerokość elewacji frontowych w odniesieniu do działek, które według mapy, na której zakreślono obszar analizowany, nie są zabudowane;

4. nie zachodzą przesłanki do uchylenia decyzji o warunkach zabudowy, a analiza urbanistyczna została w niniejszej sprawie przygotowana należycie, podczas gdy parametry nowej zabudowy powinny być przyjęte zarówno w analizie urbanistycznej, jak i w decyzji o warunkach zabudowy, poprzez wskazanie dokładnych wartości, a określenie wymagań w decyzji o warunkach zabudowy dla planowej inwestycji powinno być jednoznaczne i precyzyjne;

5. obszar analizowany wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy został w analizie urbanistycznej prawidłowo wyznaczony, podczas gdy w sytuacji, kiedy organ granice obszaru analizowanego ustala ponad normy minimalne (wynikające z rozporządzenia), to takie rozszerzanie granic obszaru analizowanego powinno nastąpić z ważnych powodów i być gruntownie uzasadnione, czego jednak sporządzona analiza urbanistyczna nie spełnia.

Na podstawie przywołanych zarzutów, skarżący kasacyjnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz uchylenie decyzji Kolegium i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Jednocześnie oświadczył, że zrzeka się rozprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: "NSA") zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. NSA rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przesłanki enumeratywnie wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a. w niniejszej sprawie nie występują. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego wyroku determinują zakres kontroli dokonywanej przez NSA.

Skarga kasacyjna nie jest usprawiedliwiona.

Jako nieuzasadnione należało uznać zarzuty naruszenia przepisów, nakierowane na nieprawidłowości uzasadnienia (art. 141 § 1 p.p.s.a.). Skrótowe rozważania WSA w Rzeszowie podjęte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, co należy przyznać, w rezultacie nie miały żadnego wpływu na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 p.p.s.a.). Nieusprawiedliwione okazały się również zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3, § 6 ust. 1 i 2, § 7 ust. 1 oraz § 8 rozporządzenia.

Na wstępie należy podkreślić, że naczelnym celem planowania przestrzennego jest uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego (wyrok NSA z 21 października 2020 r. sygn. akt II OSK 1923/20; z 30 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 1515/17; z 13 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 336/18 oraz z 30 maja 2019 r. sygn. akt II OSK 1330/18).

Kluczowe dla prawidłowego przeprowadzenia analizy jest wyznaczenie obszaru analizowanego i przeprowadzenie na nim analizy funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Bowiem to właśnie w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną ustala się poszczególne warunki dla nowej zabudowy (linię zabudowy - § 4, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki - § 5, szerokość elewacji frontowej - § 6, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - § 7, geometrię dachu - § 8). Jeżeli zatem powołany § 3 ust. 1 rozporządzenia zobowiązuje organ do przeprowadzenia analizy to winna ona - stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. - znaleźć odzwierciedlenie w zgromadzonym przez ten organ materiale dowodowym (tak wyrok NSA z 29 listopada 2018 r. sygn. akt II OSK 50/17).

Nadto ustalenie zakresu terytorialnego tej analizy skutkuje wskazaniem, jaki rodzaj zabudowy i o jakich parametrach występuje wokół terenu inwestycyjnego, co z kolei nakazuje wziąć pod uwagę przy proponowaniu nowej zabudowy. Obszar analizowany, zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia ustalono wokół działki inwestycyjnej, zachowując odległość trzykrotności frontu tej działki, a ze względu na kształt działki, tj. prostokątu – wyznaczony obszar wpisuje się w przybliżeniu w kształt elipsy. Na ostateczny zasięg tego obszaru wpływ miał także wyznaczony teren inwestycji w granicach oznaczonych na załączniku graficznym literami BCDE. Nieznaczne odchylenia w poprowadzeniu linii granicznej obszaru nie dyskwalifikują w żaden sposób całej analizy. Dodać przy tym należy, że powyższa metodyka wyznaczania obszaru analizowanego winna być stosowana jako podstawowy wzorzec ustalania terenu analizy. Nie nastąpiło w żadnym zakresie poszerzenie granic tej analizy, co byłoby dopuszczalne jako odstępstwo od powyższego wzorca, gdyż rozporządzenie nie posługuje się sztywnymi wyznacznikami.

Odnośnie parametrów ustalonych w widełkach poprzez wskazanie najniższej i najwyższej wartości, bez ustalenia konkretnych wskaźników – jest to dopuszczalne. Na etapie ustalania warunków zabudowy nie jest bowiem konieczne wyznaczanie bardzo ścisłych parametrów przyszłej zabudowy, ponieważ dla zachowania zastanego ładu przestrzennego zazwyczaj nie jest to niezbędne. Szczegółowe parametry inwestycji ustalane są na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i uzyskiwania pozwolenia na budowę (vide wyroki NSA z 3 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 2802/19, z 5 października 2023 r. sygn. akt II OSK 347/22 i z 19 grudnia 2023 r. sygn. akt II OSK 810/21). Dokładne wyliczenia projektowe pozwolą dopiero ustalić w miarę precyzyjne wartości przewidzianej do realizacji zabudowy. Natomiast wyznaczone w granicach od - do parametry mają przede wszystkim na celu takie zaproponowanie nowej zabudowy, aby wpisywała się ona w istniejącą zabudowę. Temu służy nakaz statuowany w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W kwestii szerokości elewacji frontowej ze względu na zabudowę jednorodzinną w zabudowie szeregowej, każdy z budynków będzie położony nie od frontu działki, lecz prostopadle do tego frontu. Każdy z ośmiu planowanych budynków będzie miał szerokość elewacji frontowej na poziomie 11 m z tolerancją do 20%. Faktem jest, że z analizy expressis verbis nie wynika jaka jest średnia szerokość elewacji frontowej w analizowanym obszarze, ale podane dane jednostkowe w tabeli (str. 2 i 3 analizy) dla każdej z przyjętych do analizy działek pozwalają na wywiedzenie tej średniej na poziomie 11,3 m. Tym samym przyjęta w decyzji wartość wpisuje się dokładnie w rygory § 6 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym w/w parametr wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jak wynika z decyzji ustalona szerokość elewacji frontowej każdego z budynków w zabudowie to 11 m z tolerancją do 20 %. Odnośnie przyjęcia do analizy działek niezabudowanych, skarżący kasacyjnie nie podał tych działek, a rolą NSA nie jest poszukiwanie danych na potwierdzenie stanowiska skarżącego kasacyjnie.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość górnej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. Geometria dachu planowanej zabudowy powinna nawiązywać do form istniejących, występujących na obiektach o różnym przeznaczeniu (mieszkalnym, usługowym, handlowym), tworząc z nimi harmonijną całość w myśl zasad wynikających z u.p.z.p. Żaden przepis prawa nie uzależnia przyjęcia konkretnego rozwiązania w kwestii dachu od tego, czy na badanym obszarze dany kształt dachu jest dominujący i równocześnie nie nakazuje, by pod uwagę brać tylko budynki o tym samym przeznaczeniu (vide wyrok NSA z 11 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 761/16). Rację ma przy tym skarżący kasacyjnie, że rozporządzenie nie przewiduje ustalenia geometrii dachu wyłącznie w odniesieniu do dachów występujących na sąsiednich, bezpośrednio przylegających działkach. Taka sytuacja tutaj zresztą nie miała miejsca. W analizie urbanistyczno-architektonicznej autor posługuje się zbiorczym opisem występujących w obszarze dachów i są to dachy zarówno dwuspadowe, jak i wielospadowe, o kalenicach skierowanych zarówno równolegle, jak i prostopadle do kierunku dojazdu, a spadki połaci dachowych mają przedział od

25 ° do

40 °. Przedmiotem analizy autor poczynił zatem wszystkie dachy, nie tylko te w najbliższym otoczeniu.

Stwierdzona różnorodna forma tych dachów oraz kierunków kalenic dawała duże możliwości wykorzystania rozwiązań architektonicznych w tym zakresie. Kąt nachylenia połaci dachowych jest spójny z występującymi dachami w terenie analizy, także ilość spadków na tych dachach. Spornym natomiast jest zastrzeżenie wykonania nad częścią budynków tarasów lub dachu płaskiego. Oczekiwania skarżącego kasacyjnie sprowadzają się do tego, aby określić jaką część dachu stromego będzie zajmować taras, czy dach płaski. Zdaniem NSA ze względu na konstrukcję architektoniczną, która będzie dopiero opracowana w projekcie budowlanym, na tym etapie nie jest możliwe wskazanie precyzyjne takiej wartości. Również kwestia sformułowania w decyzji kierunku głównej kalenicy nie w odniesieniu do frontu działki tylko stron geograficznych świata, jest bez znaczenia. Teren inwestycji jest tak usytuowany (co widoczne jest na mapie), że front działki znajduje się dokładnie od zachodu. Posłużenie się zatem nie szerokością frontu działki, lecz jej północną czy południową granicą przy takim położeniu geograficznym terenu inwestycji nie zmienia istoty parametru, który został wyznaczony prawidłowo. Możliwe jest bowiem zastąpienie użytych w rozporządzeniu wyrażeń w taki sposób, aby nie zmienić sensu przepisu.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Skarżący kasacyjnie stawia zarzut, że tylko niektóre działki zostały uwzględnione przy tym wskaźniku, a nie wszystkie z obszaru analizowanego.

Kluczowe dla ustosunkowania się do tego zarzutu jest przeanalizowanie zasad ustalania cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Otóż rozporządzenie w zależności od rodzaju parametru przyjmuje zasadę: obowiązującej linii zabudowy (jako przedłużenie istniejącej linii), wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (średni wskaźnik dla terenu analizy), szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki (średni wskaźnik dla terenu analizy), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (przedłużenie odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich), geometrii dachu (dachy w obszarze analizowanym). O ile pewne parametry należy odnieść do istniejącej zabudowy w całym obszarze analizowanym i średniej wyliczonej w oparciu o wszystkie zabudowane działki, o tyle dwa parametry (linia zabudowy oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki) jednoznacznie mają nawiązywać do najbliższej zabudowy, aby zachować jednolitą kompozycję przestrzenną wysokości oraz odległości od pasa drogowego. Trudno bowiem założyć, aby ład przestrzenny był zachowany poprzez lokowanie budynku wyższego w zabudowie jednolicie niższej. Punkt ciężkości zatem jest położony na działki bezpośrednio sąsiadujące, najbliższe terytorialnie, bowiem wyrażenie "przedłużenie" sugeruje odniesienie się w ramach jednej linii do tego, co najbliżej. W sprawie niniejszej, gdzie teren nie jest zagospodarowany i podlega dopiero zagospodarowaniu, najbliższa zabudowa usytuowana jest nie przy ul. [...] (działka [...] znajduje się w oddaleniu od terenu inwestycji), lecz na działce nr [...], [...], [...] oraz [...]. Właśnie w stosunku do tej zabudowy nastąpiło owo przedłużenie wysokości, o którym mowa w § 7 ust. 1 rozporządzenia. Minimalna wysokość w pełni wpisuje się w wysokość górnej elewacji wszystkich tych zabudowanych działek, natomiast maksymalna nawiązuje do budynku na działce nr [...]. To samo dotyczy wyznaczonej wysokości głównej kalenicy budynku na poziomie od 7,50 m do 9,10 m. Wysokość planowanego budynku została zatem ustalona na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia.

W kwestii dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.) organy i WSA w Rzeszowie konsekwentnie przyjęły, że dostęp do drogi publicznej jest zapewniony od ul. [...] i zgodnie z tym ustaleniem został przyjęty front działki jako część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Mając powyższe na uwadze skarga kasacyjna została oddalona na podstawie art. 184 p.p.s.a.. NSA orzekał na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 182 § 2 p.p.s.a.