I SA/Wa 1659/19 - Wyrok

Data orzeczenia	2020-07-10	
Data wpływu	2019-08-08	
Sąd	Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie	
Sędziowie	Anna Wesołowska /przewodniczący sprawozdawca/
Elżbieta Sobielarska
Łukasz Trochym	
Symbol z opisem	6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę	
Hasła tematyczne	Nieruchomości	
Sygn. powiązane	I OSK 960/21	
Skarżony organ	Minister Rozwoju	
Treść wyniku	Uchylono decyzję I i II instancji	
Powołane przepisy	Dz.U. 2019 nr 0 poz 2325; art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c; Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.	
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Wesołowska (spr.) Sędziowie WSA Elżbieta Sobielarska WSA Łukasz Trochym Protokolant referent Aleksandra Cymerska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lipca 2020 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...].	
Uzasadnienie
Wojewoda [...] (Wojewoda) decyzją z [...] marca 2018 r. nr [...] orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha (Nieruchomość). Inwestycja ta polegała na budowie drogi ekspresowej S17 na odcinku węzeł "[...]" (bez węzła) – [...] (początek obwodnicy) Część [...] - km 5+650 -19+200.

Decyzją z [...] stycznia 2019 r. nr [...] Wojewoda orzekł w punkcie pierwszym o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] złotych rzecz M.R. W punkcie drugim decyzji powiększając o 5% kwotę przyznanego odszkodowania, tj. o [...] złotych z tytułu wydania nieruchomości zarządcy drogi w terminie uprawniającym do powiększenia wysokości odszkodowania. Natomiast w punkcie trzecim decyzji zobowiązał Skarb Państwa - Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad (Skarżący) do wypłaty odszkodowania ustalonego w ww. punktach w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja ustalająca odszkodowania stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Skarżący.

Minister Inwestycji i Rozwoju (Minister) rozpoznając powyższe odwołanie, decyzją z [...] czerwca 2019 r. nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Wojewoda wskazał art. 12 ust. 4a, 4c i 4f oraz art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474), powoływanej dalej jako "ustawa z 10 kwietnia 2003 r." oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204), powoływanej dalej jako "ustawa o gospodarce nieruchomościami".

Minister jako podstawę prawną swojej decyzji wskazał art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 poz. 2096), powoływanej dalej jako "K.p.a.".

Podstawą faktyczną rozstrzygnięcia organów obu instancji był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z.S. [...] czerwca 2018 r..

Organy wskazały, że z treści księgi wieczystej Nieruchomości wynika, że w dziale III księgi wieczystej ujawnione były następujące ograniczone prawa rzeczowe: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością w postaci nieodpłatnej i ustanowionej na czas nieokreślony służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu pasem szerokości 5 m przez działkę oznaczoną nr [...] na rzecz każdoczesnego właściciela działki oznaczonej nr [...] oraz polegającej na prawie ułożenia przez działkę [...] wszelkich mediów, tj. instalacji gazowej, wodnokanalizacyjnej, elektrycznej i telefonicznej; ograniczone prawa rzeczowe w postaci służebności przesyłu na rzecz Operator Gazociągów Przemysłowych GAZ-System S.A. w [...] oraz ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością w postaci nieodpłatnej i ustanowionej na czas nieokreślony służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu pasem szerokości 5 m przez działkę oznaczoną nr [...] na rzecz każdoczesnego właściciela działki oznaczonej nr [...] praz polegającej prawie ułożenia przez działkę [...] wszelkich mediów, tj. instalacji gazowej, wodnokanalizacyjnej, elektrycznej i telefonicznej, a także polegającej na prawie konserwacji, remontu i naprawy urządzeń media te doprowadzających.

Organy wskazały, że jak wynika z operatu przedmiotem wyceny jest nieruchomość o nr [...] usytuowana w części wschodniej miasta [...], w rejonie [...] przy trasie [...], po stronie północnej. Działka została wydzielona z nieruchomośći zabudowanej, w części środkowej z sięgaczem do drogi. Na działce nie występują naniesienia budowlane, a składniki roślinne wymieniono w tabeli nr [...] w załączniku nr [...] do operatu szacunkowego. Otoczenie stanowią tereny niezabudowane, leśne oraz rozproszona zabudowa zagrodowa. Dojazd możliwy jest drogą asfaltową, brak jest urządzeń infrastruktury technicznej.

Jednocześnie Minister wskazał, że rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił w operacie szacunkowym, że nie jest możliwe określenie wpływu ograniczonych praw rzeczowych na wartość nieruchomości przy zastosowaniu danych z rynku, ponieważ nie odnaleziono dostatecznej liczby transakcji rynkowych obiektami różniącymi się tylko ustanowieniem na nich tożsamego prawa i bez tego obciążenia. Zatem ustalenie wzajemnych relacji w warunkach rynkowych jest niemożliwe. Wobec czego wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się poprzez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa. Ponieważ jednak ograniczone prawa rzeczowe ujawnione w dziale [...] księgi wieczystej, jako służebności gruntowe zostały ustanowione nieodpłatnie, to koszty uzyskania tych praw wynoszą zero, a więc ich wartość wynosi również zero. Natomiast ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przesyłu jest wykonywane w części nieruchomości pozostającej przy właścicielu. W opinii więc autora operatu szacunkowego ograniczone prawa rzeczowe ujawnione w dziele III księgi wieczystej nie wpływają na oszacowaną wartość przedmiotu wyceny.

Badając przeznaczenie wycenianej działki rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na podstawie uchwały Rady Miejskiej [...] z [...] września 2002 r. nr [...] w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta [...] i uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego po obu stronach [...] na odcinku przebiegającym przez miasto [...], jest ona oznaczona symbolem [...] - jako tereny lasów oraz upraw rolnych. Jest to strefa przyrodniczo-krajobrazowa wchodząca w skład [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu obejmująca rezerwat rzeki [...], istniejące obszary leśne wraz z uzupełnieniami, siedlisko [...] oraz tereny śródleśne z prawem ekstensywnego inwestowania.

W omawianym operacie szacunkowym z uwagi na istniejące naniesienia roślinne zastosowano podejście kosztowe. W celu określenia wartości gruntu wykorzystano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę rynku nieruchomości rolno-leśnych i drogowego, zdefiniowanego jako gmina [...] i powiat [...], w zakresie nieruchomości drogowych, w okresie od 2016 r. do dnia wyceny. Biegły ustalił, że ceny nieruchomości leśnych kształtują się na poziomie od 13,08 zł/m2 do 36,32 zł/m2, gdzie średnia cena wyniosła 22,06 zł/m2. Natomiast ceny gruntów przeznaczonych pod drogi kształtują się na poziomie od 45,00 zł/m2 do 145,00 zł/m2 przy średniej cenie 94,42 zł/m2.

W związku z powyższym autor operatu, zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami określiła wartość nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenie jej wartości.

Do ostatecznej wyceny wartości gruntu przyjęto 15 transakcji nieruchomościami drogowymi. Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono następujące cechy rynkowe, które mają najbardziej istotny wpływ na kształtowanie się ceny: lokalizacja ogólna (w aspekcie wielkości i położenia w miejscowości) - waga 30%, sąsiedztwo (w aspekcie stopnia zurbanizowania otoczenia nieruchomości) - waga - 20%, położenie w terenie (w aspekcie przeważającego przeznaczenia terenu w jakim usytuowania jest nieruchomość) - waga 30% i jakość drogi dojazdowej - waga 20%. Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Z przyjętego zbioru transakcyjnego wybrano transakcje nieruchomościami o cenie minimalnej i cenie maksymalnej oraz dokonano ich charakterystyki, a następnie obliczono wartość gruntu działki nr [...] na kwotę [...] zł, czyli 95 zł/m2. Wartość naniesień roślinnych oszacowano jako wartość pojedynczego drzewostanu, który wytworzył sortymenty użytkowe na kwotę [...] zł.

Tak ustaloną kwotę powiększono o 5% wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w terminie ustawowym.

W ocenie organów obu instancji sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Organy wyjaśniły, że w związku z faktem, że przedmiotowa działka zgodnie z działka zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod tereny rolno-leśne, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe z uwagi na korzystniejsze ceny transakcyjne. Tym samym operat wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.), powoływane dalej jako "rozporządzenie", w związku z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Skarżący wniósł do tutejszego Sądu skargę, w której decyzji Ministra zarzucił naruszenie:

1. art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., polegające na wydaniu decyzji administracyjnej z zaniechaniem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz nierozpatrzeniu zgromadzonego materiału dowodowego, jak również wydanie decyzji w oparciu o dowody niemające oparcia w rzeczywistym stanie rzeczy oraz zawierające ewidentne niespójności, które dyskwalifikują ich walory dowodowe;

2. art. 11 i art. 107 K.p.a., polegające na lakonicznym i pobieżnym wskazaniu motywów rozstrzygnięcia oraz uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji.

3. § 38 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), polegające na nieuwzględnieniu obniżenia wartości przedmiotowej nieruchomości wynikającego z obciążenia jej służebnością gruntową i służebnością przesyłu.

W uzasadnieniu Skarżący wskazał, że sporządzony operat zawiera oczywiste niespójności polegające na nieprawidłowym oszacowaniu wartości ograniczonych praw rzeczowych przy ustalaniu wartości nieruchomości na potrzeby odszkodowania, co powoduje, że ww. operat szacunkowy nie może być uznany za wiarygodny dowód w postępowaniu administracyjnym. Z treści operatu wynika wprost, że wyceniana nieruchomość - na dzień wydania decyzji była obciążona prawem służebności gruntowej oraz służebności przesyłu. W związku z tym autor operatu powinien prawidłowo i rzetelnie ustalić kwotę odpowiadającą wartości ograniczonych praw rzeczowych, a następnie pomniejszyć wartość nieruchomości o wartość służebności. Skarżący nie kwestionuje, że w przedmiotowej sprawie jedynym sposobem ustalenia wartości służebności gruntowej było obliczenie kosztów uzyskania tego prawa zgodnie z § 38 ust. 3 Rozporządzenia z uwagi na brak możliwości określenia w tym przypadku wartości służebności w oparciu o dane z rynku nieruchomości. Jednakże autor operatu, w przekonaniu Skarżącego, podejmując próbę określenia wartości służebności gruntowej, ocenił wyłączenie warunki ustanowienia jednej, konkretnej służebności zupełnie pomijając obiektywne realia rynkowe. Uzyskanie prawa dziś obiektywnie na rynku nie równa się absolutnie ustanowieniu tego konkretnego prawa kiedyś dawno w konkretnym stanie faktycznym między danymi stronami, które mogły mieć szczególny interes w ustanowieniu prawa nieodpłatnie. Sformułowanie zaś "koszty uzyskania prawa" nie oznacza, że odliczeniu od wartości nieruchomości podlegają jedynie koszty ustanowienia tego prawa. Koszt uzyskania prawa należy rozumieć w taki sposób, że rzeczoznawca powinien obliczyć koszty uzyskania tego prawa rynkowo, na moment wyceny nieruchomości, a zatem w taki sposób, jakby było ono uzyskane dziś, a nie jak zostało ustanowione kiedyś, nierzadko w odległej przeszłości. Nie ma wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie ustanowiona służebność miała charakter nieodpłatny. Okoliczność, że w przypadku ustanowienia tej konkretnej służebności strony zdecydowały się ustanowić ją nieodpłatnie wcale nie oznacza, że aktualnie służebność nie ma wartości, która obiektywnie pomniejsza wartość nieruchomości. Przeciwnie służebność ta w pewien sposób ogranicza prawo własności, zatem ma wpływ na wartość prawa własności i właśnie ten wpływ oceniany w oparciu o realia rynkowe stanowi miarę wartości służebności. Zbyt daleko idące jest przyjęcie - jakiego dokonał autor operatu, że jeśli w konkretnej służebności strony zdecydowały się ustanowić ją nieodpłatnie to znaczy, że nie będzie ona miała wartości, która obiektywnie pomniejszy wartość nieruchomości.

Ponadto w ocenie Skarżącego, na szczególną uwagę zasługuje fakt, że przedmiotową nieruchomość obciąża nie tylko służebność gruntowa, ale i służebność przesyłu, zatem obciążają ją de facto dwa ograniczone prawa rzeczowe. Jak już powyżej wskazano, w związku z tym autor operatu powinien prawidłowo i rzetelnie ustalić kwotę odpowiadającą wartości ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość, a następnie pomniejszyć wartość nieruchomości o wartość służebności. Trudno zaakceptować twierdzenie, iż rzeczoznawca majątkowy nie był w stanie wyszacować wartości rynkowej służebności przesyłu, która jest prawem ustanawianym powszechnie oraz ocenić rzetelnie wpływ tego prawa na wartość szacowanej nieruchomości.

Skarżący wskazał również, że zwrócić uwagę należy na inną niespójność operatu szacunkowego polegającą na stwierdzeniu, że ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość nie wpływa na szacowaną wartość przedmiotu wyceny. Sposób określenia wartości nieruchomości na potrzeby odszkodowania wynikający z operatu szacunkowego wskazuje w ocenie Skarżącego, że rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia wartości służebności gruntowej dla celów ustalenia wysokości odszkodowania na podstawie § 38 ust. 1-3 Rozporządzenia, określając wpływ ograniczonego prawa rzeczowego na wartość nieruchomości. Autor operatu postępował w tej materii kolejno według przywołanego przepisu prawa. Po pierwsze, dokonał określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem obciążających ją ograniczonych praw rzeczowych. Wobec niemożliwości ustalenia wzajemnych relacji w warunkach rynkowych, spowodowanej brakiem dostatecznej liczby transakcji rynkowych nieruchomościami różniącymi się tylko ustanowieniem na nich tożsamego prawa i bez takiego obciążenia, autor operatu wskazał, że określenie wpływu ograniczonego prawa rzeczowego, ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości, przy zastosowaniu danych z rynku nie jest możliwe. Z operatu wynika, że wobec braku możliwości określenia wartości nieruchomości w sposób, o którym mowa w § 38 ust. 2 Rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy określił wartość ograniczonego prawa rzeczowego przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa na podstawie § 38 ust. 3 Rozporządzenia. W wyniku powyższego rzeczoznawca majątkowy uznał, że ponieważ ograniczone prawo rzeczowe ustanowione zostało nieodpłatnie, to koszty uzyskania tego prawa wynoszą zero, więc jego wartość również wynosi zero. Powyższe dowodzi, że stwierdzenie, iż służebność gruntowa nie ma wpływu na szacowaną nieruchomość jest niespójne z opisanymi powyżej działaniami podjętymi przez rzeczoznawcę majątkowego. Autor operatu niewątpliwie dokonał wyceny służebności gruntowej i oceny wpływu tego ograniczonego prawa rzeczowego na szacowaną nieruchomość – oceniając jednak te aspekty jedynie w oparciu o pierwotne warunki ustanowienia tego prawa, co Skarżący uważa za niesłuszne. Skoro rzeczoznawca majątkowy dokonuje w operacie oceny wpływu ograniczonego prawa rzeczowego oznacza to, że czynnik ten ma wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, gdzie kolejną kwestią jest, czy ocena wartości tego prawa została dokonana prawidłowo, tj. jest z uwzględnieniem wszystkich niezbędnych dla jej rzetelności aspektów. Tu podnieść należy, że wobec treści operatu szacunkowego aktualny pozostaje zarzut o niedokonaniu przez autora operatu obniżenia wartości przedmiotowej nieruchomości wynikającego z obciążenia jej służebnością gruntową w oparciu o § 38 ust. 3 Rozporządzenia z uwzględnieniem obiektywnych realiów rynkowych. Podsumowując ten aspekt, nie jest zasadne stanowisko Ministra ograniczające się do przytoczenia za autorem operatu, że ustanowiona służebność gruntowa w tym przypadku nie ma wpływu na wartość szacowanej nieruchomości. Jest to wprost sprzeczne z faktem, że w operacie szacunkowym dokonano wyceny służebności gruntowej i oceny jej wpływu na szacowaną nieruchomość na podstawie § 38 ust. 1-3 Rozporządzenia.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

W piśmie procesowym z [...] czerwca 2020 r. skarżący wniósł o przeprowadzenie przez sąd dowodu uzupełniającego z opinii [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z [...] lutego 2020 r. na okoliczność, że brak określenia w kwestionowanym operacie wartości ograniczonego prawa rzeczowego ma wpływ na wynik wyceny.

Na rozprawie 10 lipca 2020 r. sąd odmówił przeprowadzenia dowodu z opinii dołączonej do pisma skarżącego z [...] czerwca 2020 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje :

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie kontroli Sądu podlega decyzja Ministra Inwestycji i Rozwoju, którą organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przejętej z mocy prawa na własność Skarbu Państwa na realizację inwestycji drogowej.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474, zwana dalej "ustawą"), ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, dalej jako "u.g.n.") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109, ze zm., dalej jako "rozporządzenie").

Z powołanych przepisów wynika, między innymi, że jeżeli na przejmowanych pod inwestycję drogową nieruchomościach lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a ustawy). Ponadto, suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomości nie może przekroczyć wartości nieruchomości (art. 18 ust. 1b tej ustawy). Przepisy ustawy przewidują również, że jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, z dniem w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają (art. 12 ust. 4c, 4f i ust. 5 ustawy). Ponadto, odszkodowanie za przejmowane nieruchomości przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 18 ust. 4f ustawy). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za przejmowane nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 18 ust. 5 ustawy).

Szczegółowe regulacje dotyczące określania wartości nieruchomości przejmowanych pod inwestycje drogowe zawiera rozporządzenie z 21 września 2004 r. W myśl § 38 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości (ust. 1). Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (ust.2). W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa (ust. 3).

W niniejszej sprawie odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Z.S. [...] czerwca 2018 r..

Z treści tego operatu (str. 10) wynika, że określając wartość nieruchomości na dzień [...] czerwca 2018 r. biegły przyjął wartość zerową obciążającego wycenianą nieruchomość ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności gruntowej z uwagi na ustanowienie tego prawa nieodpłatnie. Biegły wyjaśnił, że określenie wpływu ograniczonego prawa rzeczowego na wartość nieruchomości jest niemożliwe, bowiem nie odnaleziono dostatecznej liczby transakcji rynkowych obiektami różniącymi się tylko ustanowieniem na nich tożsamego prawa i bez tego obciążenia. W takim przypadku wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów jego uzyskania. Ponieważ jednak w niniejszej sprawie ograniczone prawo rzeczowe zostało ustalone nieodpłatnie, to koszty uzyskania tych praw wynoszą zero, więc ich wartość również wynosi zero. W konsekwencji biegły uznał, że ograniczone prawo rzeczowe nie wpływa na szacowaną wartość przedmiotu wyceny.

Po analizie akt sprawy Sąd podzielił stanowisko skarżącego, że opisane działanie biegłego nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Brak określenia wartości służebności gruntowej nie uwzględnia bowiem natury ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność gruntowa, w ujęciu prawnorzeczowym. Wyjaśnić trzeba, że służebność gruntowa, stanowiąca formę ograniczonego prawa rzeczowego, jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w Kodeksie cywilnym (dalej jako "K.c."). Stosownie do art. 285 § 1 K.c., nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Przy tym, służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części (art. 285 § 2 K.c.). Z powyższego wynika, że obiektywnie rzecz ujmując służebność gruntowa zawsze będzie mieć ekonomiczną wartość, gdyż zapewnia właścicielowi nieruchomości władnącej możliwość korzystania w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Dlatego przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. oraz rozporządzenia z 21 września 2004 r. nakazują określenie wartości służebności gruntowej i następnie obniżenie wartości wycenianej nieruchomości, które wynika z obciążenia tej nieruchomości służebnością gruntową. Wbrew jednak tym wymogom, w kwestionowanym operacie biegły nie określił wartości służebności gruntowej powołując się na kryterium pierwotnych warunków ustanowienia tego prawa (służebność gruntowa ustanowiona nieodpłatnie), a w konsekwencji na aktualną wartość zerową ograniczonego prawa rzeczowego. Jak już jednak wyjaśniono powyżej, powołanie się przez biegłego na powyższe kryterium, a w konsekwencji brak określenia wartości służebności gruntowej i nie pomniejszenie o tę wartość wartości wycenianej nieruchomości, nie spełnia wymogów zarówno art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., jak i § 38 rozporządzenia z 21 września 2004 r.

Z tych przyczyn, nie można uznać, że biegły prawidłowo oszacował wartość ograniczonego prawa rzeczowego, które obciążało wycenianą nieruchomość. To zaś powoduje, że nie można dokonanej przez biegłego wyceny uznać za prawidłową. Wobec powyższego, Sąd uznał, że operat szacunkowy, który stanowił podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, jest dotknięty wadą, która pozbawia ten dokument pełnej mocy dowodowej, i której to wady nie dostrzegły organy obu instancji. W tej sytuacji za zasadny Sąd uznał zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji, konieczne stało się uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Wojewody [...] z [...] stycznia 2019 r.

Rację ma również skarżący, że z uwagi na brak określenia wartości służebności gruntowej w przedmiotowym postępowaniu o ustalenie odszkodowania pominięto osoby, którym ta służebność przysługiwała. Osoby te, których prawo wygasło na skutek wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej i którym z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego przysługuje odszkodowanie, powinny mieć zapewnioną możliwość udziału w postępowaniu odszkodowawczym, bez względu na to na jaką wartość ograniczone prawo rzeczowe zostało wycenione i jaka będzie ostatecznie przyznana kwota odszkodowania. Niezagwarantowanie tym osobom udziału w postępowaniu o ustalenie odszkodowania stanowi w tej sytuacji naruszenie art. 9 i art. 10 kpa, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Rozpoznając sprawę ponownie organ weźmie pod uwagę powyższe rozważania i po zleceniu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia operatu szacunkowego wyda decyzję odpowiadającą prawu.

Końcowo odnosząc się do zawartego w piśmie procesowym skarżącego z [...] czerwca 2020 r. wniosku o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z opinii stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych wyjaśnić trzeba, że sąd administracyjny może przeprowadzić jedynie dowody uzupełniające z dokumentów, co wynika wprost z treści art. 106 § 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.). Sąd administracyjny nie jest natomiast ani uprawniony ani też zobowiązany do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego. Niezależnie od powyższego zauważyć trzeba, że dołączona do pisma skarżącego z [...] lutego 2020 r. opinia dotyczy innej nieruchomości niż objęta zaskarżoną decyzją. Z tych przyczyn, Sąd nie uwzględnił wniosku skarżącego o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z ww. opinii.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji) orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy zasądzając na rzecz skarżącego od organu zwrot uiszczonego przez niego wpisu sądowego w kwocie 1500 złotych.