Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Łukaszewska - Macioch (spr.) Sędziowie NSA Joanna Banasiewicz del. WSA Stanisław Marek Pietras Protokolant Michał Zawadzki po rozpoznaniu w dniu 22 września 2009r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. T. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 24 września 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 515/08 w sprawie ze skargi J. T. na postanowienie Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia [...] maja 2008 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oddala skargę kasacyjną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 24 września 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 515/08 oddalił skargę J. T. na postanowienie Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia [...] maja 2008 r., nr [...] o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu.

W uzasadnieniu wyroku Sąd podał, że Prezydent Miasta Koszalin postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2006 r. nr [...] wydanym na podstawie art. 219 k.p.a. w związku z art. 217 k.p.a. i art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), odmówił wydania J. T. zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego położonego w Koszalinie przy ul. [...] (dz. nr [...] i [...] w obr. [...]). Jak stwierdził organ, z posiadanej ewidencji wynika, że wybudowany lokal użytkowy położony jest na dwóch działkach: nr [...], będącej własnością Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w Koszalinie oraz nr [...] będącej własnością Gminy Miasta Koszalin, w związku z czym nie jest dopuszczalne zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokalu, jak również nie jest uzasadnione wyłączenie Prezydenta Miasta Koszalin od udziału w niniejszym postępowaniu.

J. T. wniósł zażalenie na powyższe postanowienie zarzucając organowi pierwszej instancji naruszenie przepisów art. 24, 25 i 218 w związku z art. 6-9 oraz 107 k.p.a. Jego zdaniem Prezydent Miasta Koszalin powinien podlegać wyłączeniu.

Wojewoda Zachodniopomorski postanowieniem z dnia [...] maja 2008 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie wskazując w uzasadnieniu, że zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (lokale użytkowe). W ocenie organu odwoławczego, istotne znaczenie przy rozpatrywaniu zażalenia miało ustalenie, czy przedmiotowy lokal wraz z pomieszczeniem przynależnym (pomieszczenie magazynowe z węzłem sanitarnym) położone są w granicach tej samej nieruchomości, w której znajduje się budynek z wyodrębnionym lokalem użytkowym. Z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, że przedmiotowy lokal składa się z sali sprzedaży położonej w budynku nr [...] (nieruchomość nr [...]) oraz magazynu i węzła sanitarnego położonych w budynku nr [...] (nieruchomość nr [...]). Oznacza to, że lokal ten położony jest na dwóch odrębnych nieruchomościach, dla których założone są odrębne księgi wieczyste, zatem nie spełnia kryterium położenia w obrębie jednego budynku, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Równocześnie organ odwoławczy stwierdził brak przesłanek do wyłączenia organu pierwszej instancji od udziału w sprawie.

W skardze na powyższe postanowienie J. T. podniósł, że kryterium położenia lokalu w obrębie jednego budynku stanowiące, w ocenie organu odwoławczego, bezwzględną przesłankę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach ustawy o własności lokali.

Z ustawowej definicji pojęcia lokalu wynika, że o kryterium samodzielności lokalu decyduje wyłącznie spełnienie odpowiednich wymagań budowlano - technicznych oraz możliwość korzystania z niego bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Zachodniopomorski wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 24 września 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 515/08 oddalił skargę uznając, że zarówno organ pierwszej jak i drugiej instancji nie dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego, ani też przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał na regulację zawartą w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zaznaczając, że przepis ten wyraźnie wskazuje kryteria dopuszczalności uznania samodzielności lokalu mieszkalnego (lokalu wykorzystywanego na cele inne niż mieszkalne - lokalu użytkowego), jak również wprowadza pojęcie pomieszczeń pomocniczych oraz pomieszczeń przynależnych do lokalu, wymieniając przykładowych kilka z nich. Jak wynika z analizy przepisów wprowadzających te terminy należy przyjąć, że podział pomieszczeń na "izby" i "pomieszczenia pomocnicze" oparty został na kryterium funkcjonalnym, podczas gdy wyróżnienie "pomieszczeń przynależnych" opiera się na kryterium położenia. W ocenie Sądu, ze sformułowania "izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych", można wysnuć wniosek, że "izbami" są te pomieszczenia, w których mieszkańcy - co do zasady - stale przebywają, zaś "pomieszczeniami pomocniczymi" te z nich, które ten stały pobyt w izbach ułatwiają lub wręcz umożliwiają. Przy takim rozumieniu komentowanych przepisów izbami będą pokoje, zaś przedpokój i łazienka to pomieszczenia pomocnicze. W sytuacji natomiast, gdy pomieszczenie uznane za pomocnicze np. łazienka, położone jest poza obrębem lokalu, to przy założeniu, że do lokalu (mieszkalnego lub "użytkowego") mogą przynależeć pomieszczenia położone na różnych kondygnacjach, a nawet poza budynkiem, o ile tworzą z nim funkcjonalną całość i są usytuowane w granicach tej samej nieruchomości gruntowej, przyjąć należy, że bez znaczenia jest to, czy pomieszczenie jest zlokalizowane w budynku, czy poza budynkiem. Musi być ono jedynie położone, jak jasno wynika z art. 2 ust. 4 ustawy, w obrębie nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek.

W ocenie Sądu I instancji, powyższy warunek będzie się również odnosić do pomieszczeń pomocniczych. Jak już bowiem wyżej wskazano, z definicji pojęcia lokalu nie wynika bezwzględny wymóg lokalizacji wszystkich pomieszczeń pomocniczych w jego obrębie. A zatem przyjąć należy, że podobnie jak w przypadku pomieszczeń przynależnych, pomieszczenie pomocnicze może być zlokalizowane tak w budynku, jak i poza budynkiem, o ile jednak jest położone w granicach nieruchomości gruntowej.

Odnosząc powyższe do ustalonego w rozpatrywanej sprawie stanu faktycznego, Sąd stwierdził, że zarówno magazyn jak i węzeł sanitarny położone w budynku nr [...] (nieruchomość nr [...]) zakwalifikować należałoby jako pomieszczenia pomocnicze, czy też jako pomieszczenia przynależne, które jednak nie spełniają kryterium położenia w obrębie jednej nieruchomości gruntowej, o którym mowa w art. 2 ust. 4 ustawy.

J. T., reprezentowany przez radcę prawnego, wniósł skargę kasacyjną od powyższego wyroku. Wyrok Sądu I instancji zaskarżono w całości podnosząc zarzut naruszenia art. 2 ust. 2 i ust. 4 ustawy o własności lokali przez przyjęcie, że lokal skarżącego nie spełnia wymagań określonych dla samodzielnych lokali w związku z tym, że przedmiotowy lokal położony jest na więcej niż jednej nieruchomości. Wobec powyższego wniesiono o "zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części" i orzeczenie zgodnie z żądaniem skarżącej zawartym w skardze z dnia 9 czerwca 2008 r., ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji. Ponadto wniesiono o zasądzenie od uczestnika na rzecz skarżącego kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podniesionego zarzutu pełnomocnik skarżącego wskazał, że Sąd I instancji naruszył przepisy ustawy o własności lokali uzależniając możliwość stwierdzenia samodzielności lokalu od kryterium, jakim jest jego położenie w obrębie jednego budynku, pomimo że ustawa ta warunku takiego nie przewiduje. Jak wynika z ustawowej definicji lokalu mieszkalnego, o kryterium samodzielności decyduje spełnianie odpowiednich wymagań budowlano-technicznych oraz możliwość korzystania z niego bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu. Zakres wymogów dotyczących samodzielności lokali musi być przy tym dostosowany do tego pojęcia w rozumieniu przepisów o własności lokali, a nie w rozumieniu szeroko pojętych przepisów prawa, bowiem wyłącznie przepisy tej ustawy wyznaczają kryteria, jakie decydują o samodzielności lokalu. Przepisy prawa odwołując się do pojęcia "budynku" nie przewidują szczególnych uregulowań ani też nie przypisują temu pojęciu innego znaczenia niż takie, w jakim występuje to pojęcie w języku powszechnym. Uprawniony organ powinien zatem stwierdzić, że lokal skarżącego spełnia warunki lokalu samodzielnego w znaczeniu technicznym i funkcjonalnym. Kwestie prawne budynku nie mają znaczenia przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu. Mogą mieć one jedynie wpływ na ewentualne decyzje o sprzedaży lokalu, ale nie mają wpływu na stwierdzenie, czy lokal jest samodzielny czy też nie. Zdaniem skarżącego kwestie, gdzie znajdują się pomieszczenia pomocnicze, nie mają znaczenia w sprawie, są przecież lokale, w tym lokale mieszkalne, w których pomieszczenia do nich przynależne takie jak łazienka, czy kuchnia, znajdują się poza ich obrębem. Lokale te nie tracą jednak statusu samodzielnych lokali i mogą być przedmiotem obrotu jako samodzielne lokale mieszkalne.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie posiada usprawiedliwionych podstaw, ponieważ podniesiony w niej zarzut jest nieuzasadniony.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na brak spójności pomiędzy treścią zarzutu, który autor skargi kasacyjnej sformułował jako naruszenie art. 2 ust. 2 i ust. 4 ustawy o własności lokali poprzez odmówienie lokalowi skarżącego cechy samodzielności w związku z tym, że jest on położony na więcej niż jednej nieruchomości, podczas gdy uzasadnienie skargi kasacyjnej sprowadził do polemiki z poglądem, którego nota bene nie wyraził ani Sąd I instancji, ani orzekające w sprawie organy administracji, że możliwość stwierdzenia samodzielności lokalu uzależniona jest od położenia lokalu i jego części przynależnych w obrębie jednego budynku. Jest poza wszelką wątpliwością, że ustawa o własności lokali warunku takiego nie przewiduje. Jednak - jak jasno wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku - Sąd I instancji dokonując wykładni art. 2 ust. 2 i 4 ustawy o własności lokali stwierdził, że wprawdzie z definicji pojęcia lokalu nie wynika bezwzględny wymóg lokalizacji wszystkich pomieszczeń pomocniczych w obrębie jednego budynku, a zatem pomieszczenia pomocnicze (w tym wypadku magazyn i węzeł sanitarny) mogą być zlokalizowane tak w budynku, jak i poza budynkiem, warunkiem koniecznym jest jednak położenie ich w granicach jednej nieruchomości gruntowej.

Takiemu rozumieniu powołanych przepisów ustawowych nie można odmówić słuszności. W art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali ustawodawca określając znaczenie pojęcia "pomieszczenia przynależne" jako części składowe lokalu wyraźnie wskazał, iż należą do nich pomieszczenia, choćby nawet do tego lokalu nie przylegały, lub były położone - w granicach nieruchomości gruntowej - poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal. Wynika stąd, iż położenie w granicach tej samej nieruchomości gruntowej stanowi normatywne kryterium pozwalające na uznanie za lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 1 i 2 powołanej ustawy lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, o których mowa w ust. 4. Z niespornych ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie wynika, że warunku, o jakim mowa we wskazanych przepisach, wnioskowany lokal wraz ze związanymi z nim pomieszczeniami pomocnicze (magazyn i węzeł sanitarny) nie spełnia. Brak jest więc podstaw do wydania żądanego przez skarżącego zaświadczenia.

Nie można podzielić poglądu pełnomocnika skarżącego, że dla wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu organ winien ustalić jedynie, czy lokal skarżącego spełnia warunki samodzielnego lokalu w znaczeniu technicznym i funkcjonalnym. Odrębna własność lokalu stanowi kategorię prawną, a nie konstrukcję materialno-techniczną. W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu powstaje bowiem nowy przedmiot własności traktowany tak jak nieruchomość, a prawo odrębnej własności lokalu podlega ujawnieniu w księdze wieczystej.

Z przedstawionych względów podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut należało uznać za niezasadny, a wobec tego skargę kasacyjną należało oddalić jako pozbawioną usprawiedliwionych podstaw.

Z tej przyczyny Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.