Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędzia NSA Grzegorz Jankowski /spr./, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2008 r. sprawy ze skargi J. T. na postanowienie Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oddala skargę

Prezydent Miasta, postanowieniem z dnia [...] wydanym na podstawie art. 219 k.p.a. w związku z art. 217 k.p.a. i art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 92 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym, odmówił J. T. wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego przy ul. Z. (dz. nr X i Y w obr. [...]) w K.

W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że z ewidencji posiadanej przez organ wynika, że wybudowany lokal użytkowy położony jest na dwóch działkach:

nr X, będącej własnością Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy

ul. Z. w K. oraz nr Y będącej własnością Gminy Miasta K. W związku z tym nie jest dopuszczalne zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokalu, jak również nie jest uzasadnione wyłączenie Prezydenta Miasta K. od udziału w niniejszym postępowaniu.

W zażaleniu na powyższe postanowienie wnoszący zarzucił organowi pierwszej instancji naruszenie przepisów art. 24, 25 i 218 w związku z art. 6-9 oraz 107 k.p.a. Jego zdaniem Prezydent Miasta K. powinien podlegać wyłączeniu.

Postanowieniem z dnia [...], wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 k.p.a., Wojewoda utrzymał w mocy postanowienie Prezydenta Miasta z dnia [...].

Organ odwoławczy, uzasadniając swoje rozstrzygnięcie wskazał, że zgodnie

z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (tzw. lokale użytkowe).

Zdaniem organu odwoławczego istotne znaczenie przy rozpatrywaniu zażalenia miało ustalenie, czy przedmiotowy lokal wraz z jego przynależnym pomieszczeniem (pomieszczenie magazynowe z węzłem sanitarnym) położone są

w granicach tej samej nieruchomości, w której znajduje się budynek

z wyodrębnionym lokalem użytkowym. Z materiału dowodowego zebranego

w sprawie wynika, że lokal ten składa się z sali sprzedaży położonej w budynku

nr A (nieruchomość nr Y) oraz magazynu i węzła sanitarnego położonych

w budynku nr B (nieruchomość nr X). Oznacza to, że lokal ten położony jest na dwóch odrębnych nieruchomościach, dla których założone są odrębne księgi wieczyste i nie spełnia tym samym kryterium położenia w obrębie jednego budynku, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Jednocześnie organ odwoławczy stwierdził brak przesłanek do wyłączenia organu pierwszej instancji od udziału w sprawie.

W skardze na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego pełnomocnik J. T. wniósł o jego uchylenie. Pełnomocnik skarżącego wskazał, że kryterium położenia lokalu w obrębie jednego budynku, stanowiące, w ocenie organu odwoławczego, bezwzględną przesłankę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach ustawy o własności lokali. Zdaniem wnoszącego skargę, mając na względzie ustawową definicję pojęcia lokalu, o kryterium samodzielności lokalu decyduje wyłącznie spełnienie odpowiednich wymagań budowlano – technicznych oraz możliwość korzystania z niego bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu.

W odpowiedzi na skargę, Wojewoda, wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż rozstrzygając sprawę dotyczącą wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, zarówno organ pierwszej, jak

i drugiej instancji, nie dopuściły się naruszenia przepisów prawa materialnego, ani też przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem niniejszej sprawy jest rozstrzygnięcie o samodzielności lokalu "użytkowego" w budynku położonym przy ul. Z. w K. w kontekście unormowania zawartego w przepisie art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) zwanej dalej ustawą, stanowiącego ustawową definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z tą regulacją, samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, przy czym przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (ust. 3). Stosownie zaś do unormowania zawartego w ust. 4 cyt. art. 2 ustawy, do lokalu mogą przynależeć - jako jego części składowe - inne pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym dany lokal wyodrębniono, a w szczególności: piwnica, strych, komórka i garaż.

Przywołana podstawa prawna stanowi więc wyraźnie wskazanie kryteriów dopuszczalności uznania samodzielności lokalu mieszkalnego (lokalu wykorzystywanego na cele inne niż mieszkalne – tzw. lokalu "użytkowego"), jak również wprowadza pojęcie pomieszczeń pomocniczych oraz pomieszczeń przynależnych do lokalu, wymieniając kilka przykładowych.

Analiza wyżej wskazanych przepisów, wprowadzających te terminy pozwala przyjąć, że podział pomieszczeń na "izby" i "pomieszczenia pomocnicze" oparty został na kryterium funkcjonalnym, podczas gdy wyróżnienie "pomieszczeń przynależnych" opiera się na kryterium położenia. W ocenie Sądu ze sformułowania: "izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz

z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych" można wysnuć wniosek, że "izbami" są te pomieszczenia, w których mieszkańcy - co do zasady - stale przebywają, zaś "pomieszczeniami pomocniczymi" te z nich, które ten stały pobyt w izbach ułatwiają lub wręcz umożliwiają. Przy takim rozumieniu komentowanych przepisów izbami będą pokoje, zaś przedpokój i łazienka to pomieszczenia pomocnicze (...)(vide: R. Strzelczyk, A. Turlej "Własność lokali. Komentarz." C.H. Beck, Warszawa 2007, s. 56-58).

Problem pojawia się, gdy pomieszczenie uznane za pomocnicze, np. łazienka, położone jest poza obrębem lokalu. Zarówno w literaturze przedmiotu, jak

i orzecznictwie nie ma jednolitości, czy w takim przypadku należy uznać tego rodzaju pomieszczenie, znajdujące się poza lokalem, za pomieszczenie przynależne, czy też za pomieszczenie pomocnicze.

Mając na uwadze treść cytowanych przepisów oraz powyższe rozważania, które w odpowiednim zakresie dotyczą także lokali "użytkowych", nie przesądzając jednocześnie jakie konkretnie pomieszczenia stanowią pomieszczenia pomocnicze,

a jakie przynależne, uznać należy, że do lokalu (mieszkalnego lub "użytkowego") mogą przynależeć pomieszczenia położone na różnych kondygnacjach, a nawet poza budynkiem, o ile tworzą z nim funkcjonalną całość i są usytuowane w granicach tej samej nieruchomości gruntowej. Bez znaczenia więc jest to, czy pomieszczenie jest zlokalizowane w budynku, czy poza budynkiem. Musi być ono jedynie położone, jak jasno wynika z art. 2 ust. 4 ustawy, w obrębie nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek. (vide: G. Bieniek, Z. Marmaj "Własność lokali. Komentarz" C.H. Beck Warszawa 2008, s. 62).

W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie powyższy warunek będzie się również odnosić do pomieszczeń pomocniczych. Jak już bowiem wyżej wskazano z definicji pojęcia lokalu nie wynika bezwzględny wymóg lokalizacji wszystkich pomieszczeń pomocniczych w jego obrębie. A zatem przyjąć należy, że podobnie jak w przypadku pomieszczeń przynależnych, pomieszczenie pomocnicze może być zlokalizowane tak w budynku, jak i poza budynkiem. W konsekwencji uzasadnionym wydaje się być pogląd, że również pomieszczenie pomocnicze, jeżeli znajduje się poza budynkiem, musi być położone w granicach nieruchomości gruntowej.

Ustalony w rozpatrywanej sprawie stan faktyczny nakazuje przyjąć, że przedmiotowy lokal składa się z sali sprzedaży położonej w budynku nr A (nieruchomość nr Y) oraz magazynu i węzła sanitarnego położonych w budynku nr B (nieruchomość nr X). Niezależnie od tego, czy wskazany magazyn i węzeł sanitarny zakwalifikować należałoby jako pomieszczenia pomocnicze, czy też jako pomieszczenia przynależne, uznać należy, że przedmiotowy lokal nie spełnia kryterium położenia w obrębie jednej nieruchomości gruntowej, o którym mowa w art. 2 ust. 4 ustawy.

Mając na względzie przedstawione okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, na mocy art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.