Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Gabriela Nowak Protokolant ref. staż. Ewa Czarnota po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 listopada 2010 r. sprawy ze skargi E.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oddala skargę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., decyzją z dnia [...] marca 2010 r. [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z [...] lutego 2010 r. nr [...] odmawiającą zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej przy ul. [...] na terenie dzielnicy [...] W., oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] w obrębie [...] w sposób przedstawiony na wstępnym projekcie podziału.

Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że zakwestionowana decyzja Nr [...] Prezydenta W. z dnia [...].02.2010 r., odmawiająca zatwierdzenia projektu podziału przedmiotowej działki, została wydana na podstawie art. 95 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność W.C., E.W., M.W. i R.W..

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Z akt wynika, że w trakcie prowadzonego postępowania, wnioskodawcy pismami z dnia 10.11.2009 r. i z dnia 12.11.2009 r. wnieśli o umożliwienie wyjścia ze współwłasności zgodnie z art. 95 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 95 ust. 1 ww. ustawy, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Powyższy przepis wskazuje, że aby można było dokonać podziału nieruchomości w myśl tego przepisu, nieruchomość podlegająca podziałowi musi być zabudowana co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę.

W niniejszej sprawie przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana dwoma budynkami, które jednakże zostały zrealizowane bez uzyskania pozwolenia na budowę, co wynika z decyzji nr [...] z dnia [...].02.2003 r. Prezydenta W. dot. zezwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego przy ul. [...] w W. oraz z decyzji Nr [...] z dnia [...].07.2007 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla W. dot. udzielenia pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego usytuowanego na działce przy ul. [...] w W..

Wskazać należy, iż ww. decyzje dotyczące zezwolenia na użytkowanie, nie stanowią pozwolenia na budowę, a są jedynie jednym z etapów legalizacji samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego.

Skoro zatem budynki usytuowane na obecnej działce nr [...], będącej przedmiotem postępowania, zostały wybudowane bez pozwolenia na budowę, wskazać należy, iż w sprawie nie zostały spełnione przesłanki wskazane w ww. art. 95 ust. 1, a w związku z tym podział przedmiotowej nieruchomości nie może zostać zatwierdzony w trybie ww. art. 95 ust. 1.

Organ odwoławczy wskazał, iż w piśmie Urzędu Miasta W. z dnia 29.10.2009 r. podano, że wstępny projekt podziału jest niezgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie wielkości powierzchni projektowanych działek pod istniejące wolno stojące budynki oraz projektowana działka nr [...] nie posiada co najmniej 60 % powierzchni biologicznie czynnej, co wskazuje na możliwość rozważenia sporządzenia projektu podziału spełniającego zapisy planu zagospodarowania przestrzennego i wystąpienia o zatwierdzenie innego sposobu podziału spełniającego zapisy planu.

W skardze na decyzję Samorządowego kolegium Odwoławczego E.W. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonym decyzjom skarżąca zarzuciła naruszenie art. 7,8,10 i 77 kpa.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że przy podejmowaniu decyzji organy nie wzięły pod uwagę całości akt sprawy. Zdaniem skarżącej decyzje o pozwoleniu na dokończenie budowy są uznawane za równoważne z decyzją o zezwoleniu na budowę. W dacie orzekania oba budynki na działce objętej zaskarżoną decyzją miały więc status budynków legalnych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje;

Skarga jest bezzasadna gdyż decyzje organów obu instancji nie naruszają prawa, a szczególnie nie naruszają przepisów powołanych w zarzutach skargi.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) podziału nieruchomości można dokonać jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

W rozpatrywanej sprawie, wynika z materiału dokumentacyjnego, że wnioskowany przez współwłaścicieli działki nr [...] jej podział, w sposób przedstawiony na mapie z projektem podziału sporządzonej przez geodetę uprawnionego mgr inż. G.P., jest niezgodny z ustaleniami planu miejscowego chociażby z uwagi na powierzchnię działki powstałej w wyniku podziału i oznaczonej nr [...]. Zgodnie z ustaleniami planu wielkość nowo tworzonej działki pod budynek wolnostojący nie może być mniejsza niż [...] m2. Działka nr [...], która powstałaby w wyniku podziału miałaby powierzchnię znacznie mniejszą. Wobec tego współwłaściciele sprecyzowali wniosek o podział wnosząc o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotowa działka wprawdzie jest zabudowana dwoma budynkami, ale wynika z akt sprawy, że współwłaściciele nie legitymują się pozwoleniami na ich budowę. Nie można uznać, że uzyskane przez inwestorów decyzje dotyczące zezwolenia na użytkowanie obu tych budynków są równoważne z decyzjami o pozwoleniu na budowę.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.) roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29-31, które to zastrzeżenie nie odnosi się do sytuacji mającej miejsce w niniejszej sprawie. Tak więc ustawodawca umożliwił dokonanie podziału nieruchomości z odstępstwem od ustaleń planu miejscowego, w celu określonym w art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tylko w sytuacji gdy znajdujące się na niej budynki wzniesiono na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na ich budowę, czyli wzniesiono legalnie. Ten warunek w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości nie jest spełniony. Wydane decyzje zezwalające na użytkowanie tych budynków nie stanowią o tym, że były wydane decyzje o pozwoleniu na budowę.

Tylko w sytuacji gdy zostały wydane pozwolenia na budowę podział nieruchomości w sposób określony w art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest dopuszczalny. Nie jest przy tym istotne z jakich powodów budynki wybudowano bez pozwolenia na budowę. Prawidłowo więc organy obu instancji dokonały wykładni prawa materialnego mającego zastosowanie w sprawie tj. przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie zostały także naruszone przepisy postępowania administracyjnego wskazane w skardze.

Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.