Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Monika Nowicka sędzia NSA Joanna Runge – Lissowska (spr.) sędzia del. WSA Dorota Jadwiszczok Protokolant Karolina Kubik po rozpoznaniu w dniu 12 kwietnia 2012 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej E.W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 listopada 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 1050/10 w sprawie ze skargi E.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżony wyrok oraz decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] i utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z dnia [...] lutego 2010 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz E.W. kwotę 460 (czterysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Wyrokiem z dnia 23 listopada 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 1050/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę E. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] marca 2010 r. nr [...], którą utrzymana została w mocy decyzja Prezydenta m.st. Warszawa z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...].

Decyzjami tymi odmówiono zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w Warszawie, stanowiącej współwłasność W. C., E. W., M. W. i R. W., jako podstawę powołując art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odmowę organy uzasadniły tym, że wprawdzie na nieruchomości znajdują się dwa budynki, jak tego wymaga ww. przepis, jednak zostały one wzniesione bez pozwolenia na budowę, a uzyskane w roku 2003 i 2007 zezwolenia na użytkowanie pozwoleniami na budowę nie są, zaś ww. art. 95 pkt 1 mówi o pozwoleniu na budowę. Organy wskazały też, że projekt podziału jest niezgodny z ustaleniami planu tak co do powierzchni jednej z działek, jak i powierzchni biologicznie czynnej na niej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podniósł, ze z dokumentacji sprawy wynika, że projekt podziału jest niezgodny z planem zagospodarowania, zatem współwłaściciele wnieśli o dokonanie podziału w trybie art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. W tej kwestii Sąd podzielił stanowisko organów, podkreślając, że wymagany tym przepisem warunek wzniesienia budynków na podstawie pozwolenia na budowę nie został spełniony, zatem decyzje są zgodne z prawem.

Reprezentowana przez radcę prawnego, E. W. wniosła skargę kasacyjną od tego wyroku, domagając się jego uchylenia i uwzględnienia skargi i zarzucając naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i zastosowanie art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sprzeczną z intencjami ustawodawcy i radio legis przepisów ustawy – Prawo budowlane, dopuszczających możliwość legalizacji samowoli budowlanej, co w sprawie ma miejsce, tym samym pozwolenie na użytkowanie zastępuje pozwolenie na budowę, o którym mówi wskazany przepis.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zarówno Wojewódzki Sąd Administracyjny jak i organy obu instancji błędnie zinterpretowały art. 95 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Podziału nieruchomości można dokonać o ile jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu, jak stanowi art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednak od tej zasady przewidziane są wyjątki. Jeden z nich jest zawarty w art. 95 pkt 1 tej ustawy. Przepis ten stanowi, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

W niniejszej sprawie podział nieruchomości stanowiącej współwłasność W. C., E. W., M. W. i R. W. miał nastąpić w celu wskazanym w tym przepisie, nieruchomość zabudowana jest dwoma budynkami, jednak organy i Wojewódzki Sąd Administracyjny uznały, że budynki te nie zostały wzniesione na podstawie pozwolenia na budowę.

W sprawie nie jest sprzeczne, iż budynki znajdujące się na nieruchomości zostały wzniesione przez poprzedników prawnych współwłaścicieli samowolnie. Jednak, jak z akt sprawy wynika, dostawszy takie dziedzictwo współwłaściciele postanowili doprowadzić swoją własność do stanu zgodnego z prawem. Tak też się stało. Oba budynki uzyskały stosowne zezwolenia na ich użytkowanie. Zezwolenia te zostały wydane na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane, do którego odsyła art. 103 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, gdyż budynki na nieruchomości zostały wzniesione w latach 60-tych. Z zezwolenia na użytkowanie wynika, że obiekty nie podlegają rozbiórce, a wobec tego mogą być użytkowane. Skoro przepisy Prawa budowlanego przewidują możliwość zalegalizowania tzw. samowoli budowlanej, przewidując warunki pod którymi ta legalizacja jest dopuszczalna, to takie rozstrzygnięcie władzy, tj. zezwolenie na użytkowanie, a nie nakazanie rozbiórki nie może być traktowane inaczej, jak tylko tak jakby budowa odbywała się zgodnie z wydanym pozwoleniem na nią. Inne rozumienie przepisów Prawa budowlanego – przewidujących legalizację byłoby sprzeczne z ratio legis takiego unormowania. Gdyby było inaczej ustawodawca nie dawałby takiej możliwości, a nakazywałby wyłącznie rozbiórkę samowolnie wzniesionych obiektów.

Artykuł 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o pozwoleniu na budowę. Jednak jest to pojęcie ustawy – Prawo budowlane i do jej unormowań należy sięgnąć interpretując wyrażenia "pozwolenie na budowę". Jak powiedziano wyżej Prawo budowlane przewiduje możliwość użytkowania budynków wzniesionych na podstawie pozwolenia na budowę a także samowolnie, następnie zalegalizowanych. Dokonując zatem wykładni art. 95 pkt 1 należy posłużyć się nie wyłącznie wykładnią gramatyczną, ale celowościową, wynikającą z ustawy – Prawo budowlane. W powyższym wypadku, tj. oparciu się tylko na wykładni gramatycznej art. 95 pkt 1 interpretuje się go wbrew Prawu budowlanemu. Taka sytuacja miała właśnie miejsc w sprawie, a doprowadziło to do naruszenia art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prawidłowa wykładnia tego przepisu powinna prowadzić do wniosku, iż podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności można dokonać jeżeli budynki wzniesione zostały bez pozwolenia na budowę to jednak uzyskały przed wystąpieniem z wnioskiem o podział, zezwolenie na użytkowanie. Zezwolenie takie musi być traktowane na równi z pozwoleniem na budowę, skoro Prawo budowlane taką możliwość dopuszcza.

Wobec powyższego orzeczono jak na wstępie, na podstawie art. 188 oraz art. 203 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).