Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Nowak, , Asesor WSA Karolina Kisielewicz (spr.), Sędzia WSA Ewa Machlejd, Protokolant spec. Piotr Bibrowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę

Wspólnota Mieszkaniowa [...] zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z [...] listopada 2016 r. (nr [...]). Zaskarżoną decyzją organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Powiatowego inspektora Nadzoru Budowlanego dla m[...] z [...] września 2016 r. (nr [...] ) którą nakazano skarżącej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r., poz. 290), usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym tarasów i balkonów budynku mieszkalnego, wielorodzinnego położonego przy ul. [...].

Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że [...] (współwłaściciele lokalu nr [...] w tym budynku mieszkalnym wielorodzinnym) piśmie z 8 marca 2016 r. oraz [...] i [...] współwłaściciel lokalu nr [...]), w piśmie z 18 marca 2016 r. zwrócili się do organu I instancji o podjęcie interwencji w związku z zawilgoceniem ścian ich mieszkań i całego budynku z uwagi na nieprawidłową izolację balkonów (tarasów) znajdujących się na wyższej kondygnacji budynku. Wnioskodawcy podali, że zacieki nad oknami i na ścianach powodują postępującą degradację ich mieszkań.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. [...] na podstawie oględzin tych lokali mieszkalnych przeprowadzonych w dniu [...] kwietnia 2016 r. ustalił, że nad lokalem nr [...] (znajdującym się na siódmej kondygnacji) jest usytuowany taras, z którego woda jest odprowadzana do rynny odprowadzającej, znajdującej się nad tarasem lokalu nr [...]. W mieszkaniu są zacieki przy oknach w dużym pokoju, w miejscu wpustu tarasu kondygnacji wyższej. Płytki na tarasie przy barierkach są popękane w wyniku ruchów termicznych stalowej barierki. Sposób mocowania barierki może powodować nieszczelności izolacji tarasu lokalu nr [...]. W mieszkaniu nr [...] (na piątej kondygnacji budynku) widoczne są uszkodzenia na ścianie zewnętrznej przy wejściu na balkon, zaś zawilgocenie na ścianie może być wynikiem nieodpowiedniej izolacji na balkonie przynależnym do tego lokalu.

Organ I instancji w piśmie z 27 kwietnia 2016 r. zawiadomił współwłaściciel wymienionych lokali oraz Wspólnotę Mieszkaniową [...] o wszczęciu postępowania w sprawie stanu technicznego tarasów i balkonów budynku mieszkalnego, wielorodzinnego przy ul. [...] i na podstawie art. 62 ust. 3 w zw. z art. 61 prawa budowlanego, nałożył na Wspólnotę obowiązek wykonania i przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego tarasów i balkonów budynku mieszkalnego w zakresie ustalenia przyczyn oraz sposobu usunięcia zalewania wodami opadowymi, ze szczególnym uwzględnieniem lokali mieszkalnych nr [...] i [...] (postanowienie nr [...] ). W dniu 27 czerwca 2016 r. Wspólnota przedłożyła ekspertyzę techniczną dotyczącą przyczyn przecieków wody opadowej i odprowadzenia wody z powierzchni balkonów i tarasów w budynku ze szczególnym uwzględnieniem lokali nr [...] i [...]

Z ekspertyzy technicznej wynika, że w praktycznie wszystkich lokalach mieszkalnych pod tarasami i większości lokali pod balonami woda przedostaje się poza warstwy ociepleniowo - wykończeniowe wzdłuż tarasów i balkonów, co jest spowodowane nieprawidłowościami w sposobie wykonania warstw izolacyjnych i wykończeniowych, źle wykonanego odprowadzenia wody z tarasów i balkonów oraz nieprawidłowo wykonanych obróbek blacharskich. Kostka betonowa na tarasach jak i płyty gresowe na balonach ułożone przez wykonawcę obiektu mają uszkodzone fugowanie a najczęściej jego całkowity brak i wymagają wymiany. Przyczynami zacieków i zawilgoceń ścian zewnętrznych budynku wzdłuż tarasów i balkonów są także: zbyt mały spadek wykończeniowych warstw na tarasie i balkonie; niewłaściwie zaprojektowanie i wykonanie warstwy wykończeniowe, zastosowanie wpustów odprowadzających wodę niewłaściwego rodzaju (użyte spusty projektowane są do innych zastosowań), w dodatku nie połączonych z podstawową warstwą izolacji wodochronnej, źle wykonane obróbki blacharskie lub ich całkowity brak (na znacznej części balkonów i tarasów obróbki są zbyt małe, rynny umieszczone nie w tych miejscach, w których być powinny, balustrady pełne żelbetowe nie mają w ogóle obróbek). Najpilniejszą pracą do wykonania jest wymiana warstw wykończeniowych na tarasach budynku; w następnej kolejności winny być podjęte prace napraw izolacji na balkonach.

W tych okolicznościach faktycznych Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. [...] stwierdził, że obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym i decyzją z [...] września 2016 r. wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego, nakazał Wspólnocie usunięcie – w terminie 12 miesięcy od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna - nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym tarasów i balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] przez:

a) rozebranie wszystkich warstw wykończeniowych ułożonych na płytach balkonowych i tarasach aż do betonu konstrukcyjnego płyt tarasowych i balkonowych,

b) wycięcie pasa tynku strukturalnego wraz z występującymi płytami styropianowymi na wysokość 25-30 cm ponad planowanym poziomem tarasu lub balkonu po wykończeniu,

c) wykonanie na płytach tarasów i balkonów dylatacji, warstwy ze szlichty, formującej spadek min. 2 % do odpływu, odpływu w postaci wpustu z kratek odprowadzających wodę typu ACO, warstwy hydroizolacyjnej, termoizolacyjnej (ze styroduru), hydroizolacyjnej i warstwy rozdzielającej oraz warstwy wykończeniowej tarasów i balkonów, ułożonej na odpowiednio przygotowanym podkładzie, zgodnie z zaleceniami producenta wybranego sposobu wykończenia,

d) wykonanie obróbek blacharskich, odprowadzających wody opadowe w postaci układu rynien i rur spustowych oraz rozwiązań systemowych (kielichy przyścienne, kosze spustowe);

e) zmianę sposobu mocowania balustrad balkonowych i tarasowych na mocowanie do czoła lub spodu płyty konstrukcyjnej,

f) zastąpienie kielichem przyściennym zastosowanego na tarasie w poziomie parteru nad garażem od strony wschodniej tymczasowego odpływu wody.

Organ podał, że roboty budowlane należy wykonać pod nadzorem osób uprawnionych, posiadających odpowiednie uprawnienia budowlane oraz zgodnie z zaleceniami zawartymi w przedłożonej ekspertyzie technicznej.

W odwołaniu od tej decyzji Wspólnota [...] wniosła o jej uchylenie oraz "orzeczenie przez organ II instancji co do istoty sprawy przez doprecyzowanie obowiązku nałożonego przez organ I instancji oraz wydłużenie terminu wyznaczonego do wykonania prac naprawczych do 36 miesięcy, licząc od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna".

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpoznaniu odwołania skarżącej decyzją z [...] listopada 2016 r. (sprostowaną postanowieniem z [...] listopada 2016 r.) na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy podał, że budynek mieszkalny wielorodzinny znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. W związku z tym nałożenie na zarządcę obiektu budowlanego na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego, obowiązku wykonania określonych robót było prawidłowe. Odnosząc się do zarzutów odwołania, [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że z treści sentencji zaskarżonej decyzji wynika, że prace naprawcze mają dotyczyć wszystkich balkonów i tarasów budynku mieszkalnego, w których występują opisane nieprawidłowości, a nie ograniczać się tylko do naprawy tych elementów, które powodują zalewanie i zawilgocenie ścian lokali mieszkalnych nr [...] i [...].

Organ odwoławczy podał, że nie ma podstaw do zmiany terminu wyznaczonego przez organ powiatowy na wykonanie obowiązków nałożonych zaskarżoną decyzją z 12 miesięcy na 36 miesiące. [...]Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że skarżąca, a zarazem zleceniodawca opracowania technicznego była świadoma zakresu prac, jakie zalecili do wykonania jego autorzy. Zdaniem organu nakazane do wykonania roboty budowlane nie mają charakteru konstrukcyjnego, nie są rozlegle i zbyt skomplikowane z technicznego punktu widzenia. Brak odpowiednich środków finansowych nie jest również wystarczającym powodem do wydłużenia o dodatkowe 24 miesięcy terminu na wykonanie prac naprawczych. Zdaniem organu, jeżeli przyczyny zawilgocenia ścian budynku nie zostaną jak najszybciej usunięte, to może on prowadzić dalszego pogorszenia się i tak nieodpowiedniego stanu substancji budowlanej, a w rezultacie do wystąpienia realnego zagrożenia dla zdrowia jego mieszkańców.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w skardze na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego zarzuciła naruszenie art. 8, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a. i art. 51 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi Wspólnota Mieszkaniowa podniosła, że nie kwestionuje nałożonego na nią obowiązku, ale zbyt termin w którym obowiązek ten ma zostać wykonany.

Zdaniem skarżącej organ pominął, że wykonanie niektórych prac ze względu na ich charakter jest zależne od warunków atmosferycznych (deszcz, mróz, słońce, gwałtowne zmiany temperatury) oraz że nie wszystkie roboty budowlane są "tak samo pilne" od pozostałych. Wspólnota nie zgodziła się, że zakres nakazanych do wykonania robót budowlanych nie jest zbyt rozległy ani prace te nie są zbyt skomplikowane z technicznego punktu widzenia oraz stwierdziła, że "wymagają one dużej staranności w wykonaniu oraz przy doborze wyspecjalizowanego podmiotu". Skarżąca zarzuciła, że organ nie wziął pod uwagę kosztów nakazanych robot budowlanych (ok. 750.000 zł.) i nie uwzględnił "realiów gospodarczych wspólnot mieszkaniowych". [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego nie wziął pod uwagę, że Wspólnota nie ma możliwości uzyskania środków finansowych w tak krótkim czasie. W związku z tym nieuwzględnienie wniosku skarżącej o wydłużenie terminu do 24 lub 36 miesięcy i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji nakładającej na skarżącą obowiązek wykonania robót budowalnych w terminie 12 miesięcy od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna, narusza prawo.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest nieuzasadniona.

Zaskarżona decyzja została wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości. W przepisie tym jest mowa o nieprawidłowościach powstałych w trakcie użytkowania obiektu budowlanego, które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym zwraca się uwagę, że przepis art. 66 powinien mieć zastosowanie, wtedy, gdy obiekt budowlany jest nieprawidłowo eksploatowany, a jego stan jest wynikiem zaniechania, niedbalstwa, bierności właściciela lub zarządcy, zużycia obiektu budowlanego, do którego dochodzi w miarę upływu czasu, a niekiedy nieodpowiedniego użytkowania. Stan ten może być także wynikiem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych (np. wyroki NSA z dnia: 20 listopada 2012 r., II OSK 1279/11, Lex nr 1291888; 5 stycznia 2011 r., II OSK 1980/09, Lex nr 952992; 17 czerwca 2011 r., II OSK 1100/10, Lex nr 992473). Należy dodać, że decyzja wydana w oparciu o art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane jest decyzją związaną tzn. zaistnienie przesłanek wskazanych w tym przepisie, w niniejszej sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku wielorodzinnego, obliguje organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji o nakazaniu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

W rozpoznawanej sprawie skarżąca nie kwestionuje, że budynek mieszkalny wielorodzinny znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. Wynika to zresztą z ekspertyzy technicznej przedstawionej przez Wspólnotę w postępowaniu w tej sprawie. Kwestią sporną jest natomiast termin usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym tarasów i balkonów znajdujących się w tym budynku. W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu I instancji zgodnie z którą nakazane roboty budowlane miały być wykonane w terminie 12 miesięcy od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (termin ten upłynął w listopadzie 2017 r.).

Zdaniem Sądu termin na wykonanie nałożonych obowiązku został ustalony prawidłowo. Należy przede wszystkim zauważyć, że skarżąca Wspólnota nie została "zaskoczona" tym obowiązkiem. Mieszkańcy budynku wielorodzinnego w marcu 2016 r. podnosili, że od dwóch lat ich mieszkania wymagają pilnie napraw, w dniu [...] kwietnia 2016 r. organ I instancji nałożył na Wspólnotę obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego. Nie ma podstaw do tego, aby obowiązki wymienione w decyzji (rozebranie tarasów i balkonów oraz wykonanie nowej, obróbki blacharskie) zostały nie tylko "odroczone", ale również "rozłożone w czasie". Sąd podziela stanowisko organów, że nakazane do wykonania roboty budowlane nie są rozlegle i zbyt skomplikowane z technicznego punktu widzenia. Zawarte w opinii technicznej stwierdzenie, że "najpilniejszą pracą do wykonania jest wymiana warstw wykończeniowych na tarasach budynku, w następnej kolejności winny być podjęte naprawy izolacji na balkonach" nie daje podstaw do odroczenia wykonania prac nie uznanych za najpilniejsze na termin późniejszy (za 36 miesięcy).

Także powoływanie się na "realia gospodarcze wspólnot mieszkaniowych" nie może odnieść skutku oczekiwanego przez skarżącą. Skarżąca nie wywiązuje się z ustawowego obowiązku utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym mimo, że ten stan jest niezwykle uciążliwy dla mieszkańców i jego dalsze utrzymywanie grozi pogłębiającą się degradacją nieruchomości.

Brak środków finansowych jest co prawda istotnym ograniczeniem w zakresie podejmowania takich prac, niemniej jednak Wspólnota powinna podjąć wszelkie możliwe działania aby te środki uzyskać i wywiązać się z ciążących na niej obowiązków w zakresie należytego utrzymywania obiektu. Ze stanowiska Wspólnoty nie wynika zaś, że takie starania o zdobycie środków finansowych podejmowała. Należy dodać, że spory związane z rozliczeniem kosztów poniesionych w związku z wykonaniem robót nakazanych decyzją o której mowa w art. 66 ust. 1 prawa budowlanego, są rozstrzygane przez sądy powszechne w postępowaniu cywilnym. Sposób dokonania rozliczeń i rozłożenia ciężaru kosztów remontów i napraw, a także przeprowadzenia poszczególnych prac to sprawa współwłaścicieli budynku, a w razie sporu ta sprawa może być rozstrzygnięta w postępowaniu cywilnym. Nie ma więc znaczenia w postępowaniu prowadzonym przed organami nadzoru budowlanego (por. wyrok NSA z 6 czerwca 2000 r., II SA/Lu 398/99 dostępny na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Odnosząc się do sugestii skarżącej, że nieodpowiedni stan techniczny wynika z wad budynku powstałych na etapie budowy, należy wyjaśnić, że odpowiedzialności właściciela (współwłaściciela) w trybie przepisów prawa budowlanego nie wyłącza dobra wiara nabywcy nieruchomości (por. wyrok NSA z 20 maja 2011 r., II OSK 906/10, dostępny na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W postępowaniu w przedmiocie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, organ nadzoru budowlanego nie bada przyczyn powstania nieodpowiedniego stanu technicznego budynku ani nie ustala podmiotu za to odpowiedzialnego.

Na zakończenie Sąd zwraca uwagę, że nakazane roboty budowlane dotyczą elementów architektonicznej konstrukcji balkonów i tarasów trwale połączonych z bryłą budynku, w związku z tym ich wykonanie ciąży na właścicielach lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (por. wyrok NSA z ....II OSK 838/14 i powołane tam orzecznictwo).

Sąd nie podziela zarzutów procesowych podniesionych w skardze. W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. należy zauważyć, że w myśl tego przepisu, uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Ten przepis określa niezbędne elementy uzasadnienia decyzji, które ma służyć wyjaśnieniu stronom powodów rozstrzygnięcia. Strona skarżąca w istocie nie zarzuca, by uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie zawierało któregoś z niezbędnych elementów lub że sporządzono je w sposób uniemożliwiający kontrolę sądową. Zarzut ten zmierza bowiem w gruncie rzeczy do podjęcia polemiki z rozstrzygnięciami organów. W istocie treść tego zarzutu i jego uzasadnienie nie koresponduje z treścią powołanego przepisu. Niemniej jednak analiza pisemnych motywów zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, ze uzasadnienie zawiera wszystkie wymienione przez ustawodawcę elementy, a przeprowadzenie kontroli orzeczenia jest w pełni możliwe.

Z powyższego wynika, że skarga Wspólnoty Mieszkaniowej [...] jest nieuzasadniona. Sąd kontrolując zaskarżoną decyzję w zakresie wykraczającym poza granice wyznaczone zarzutami skargi (art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), stwierdził, że nie ma podstaw do jej uchylenia lub stwierdzenia nieważności, które Wojewódzki Sąd Administracyjny byłby zobowiązany uwzględnić w tym postępowaniu.

Biorąc powyższe pod uwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 powołanej ustawy, orzekł jak w sentencji.