Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz,, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Starszy asystent sędziego Anna Ostrowska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 marca 2012 r. sprawy ze skargi T. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Decyzją z dnia [...] listopada 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. utrzymało w mocy decyzję wydaną w dniu [...] lipca 2011 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta L., w oparciu o treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., zwanej dalej u.p.z.p.), ustalającą T. S. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] m², położoną w L. przy al. S. P. [...], w wysokości [...] złotych na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta L.

Rozpatrując niniejszą sprawę, Kolegium ustaliło, iż należąca do T. S. działka nr [...] o pow. [...] m², położona w L. przy al. S. P. [...], została objęta uchwałą Rady Miasta Lublin nr 825/XXXV/2005 z dnia 17 listopada 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin - część III (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z dnia 9 stycznia 2006 r. Nr 2, póz. 17). W § 76 przedmiotowej uchwały ustalono stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., tj. opłaty planistycznej, na 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Według ustaleń organu drugiej instancji, przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana, grunt nie był użytkowany i, zgodnie z ewidencją gruntów, stanowił rodzaj użytków R IlIa, R Illb. Faktyczny sposób wykorzystania gruntu został określony jako grunt rolny stanowiący potencjalny teren inwestycyjny w oczekiwaniu na usankcjonowanie prawem miejscowym - planem zagospodarowania. Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość przeznaczona jest pod tereny usług komercyjnych z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego i inne usługi komercyjne, z możliwością realizacji dużych obiektów handlowych (U) oraz drogę gminną (KDD-G). Obszar obejmujący działkę nr [...] znajduje się w strefach polityki przestrzennej: strefa podmiejska Y3, strefa ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka doliny B. (SOK 4).

Organ odwoławczy wskazał ponadto, iż do dnia 31 grudnia 2003 r. przeznaczenie przedmiotowej działki określone było w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego Lubelskiego Zespołu Miejskiego zatwierdzonego Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Lublinie Nr XV/91/86 z dnia 30 grudnia 1986 r. (stary plan), według którego działka położona była w obszarze oznaczonym symbolem: III D 211 - tereny upraw polowych i ogrodniczych o zróżnicowanej strukturze użytkowania; ustalenia realizacyjne - kontynuacja produkcji rolnej i ogrodniczej z adaptacją i możliwością powiększenia istniejących oraz stworzenia nowych ogródków działkowych.

Po wejściu w życie planu miejscowego z dnia 17 listopada 2005 r. T. S. zbył stanowiącą jego własność działkę położoną w L. przy al. S. P. [...], oznaczoną numerem [...]. Powyższe wynika z przesłanego Prezydentowi Miasta L. odpisu aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia [...] maja 2008 r., Rep. A Nr [...]. Zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin - część III. Został zatem spełniony, zdaniem Kolegium, warunek konieczny do podjęcia postępowania administracyjnego o ustalenie wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p.).

Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 20 września 2010 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. ustalono, że wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej 30 %, daje kwotę tej opłaty w wysokości [...] zł.

Po przeanalizowaniu operatu szacunkowego z dnia 20 września 2010 r., jak również rozpatrzeniu podniesionych przez stronę zarzutów dotyczących tego operatu oraz zapoznaniu się z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego, organ drugiej instancji uznał, że wycena przedmiotowej nieruchomości sporządzona została zgodnie z przepisami u.p.z.p. oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., zwanej dalej u.g.n.). Operat szacunkowy, w ocenie Kolegium, może zatem stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej w niniejszej sprawie. Operat wykonany został celem określenia rynkowej wartości przedmiotowej działki przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście i metoda szacowania (podejście porównawcze, metodą porównywania parami) zostały, w ocenie Kolegium, wyczerpująco przez rzeczoznawcę uzasadnione, zaś przyjęte do porównania z nieruchomością wycenianą nieruchomości (zarówno grunty rolne nieużytkowane i użytkowane rolniczo, jak i grunty o przeznaczeniu U w strefie X3 i Y3) są nieruchomościami do niej podobnymi, tj. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób wykorzystywania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Istniejące natomiast pomiędzy nieruchomościami porównawczymi a nieruchomością wycenianą różnice zostały skorygowane poprzez zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiednich współczynników.

Oszacowanie przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu nastąpiło, zdaniem Kolegium, w wyniku wnikliwej analizy rynku lokalnego, co znajduje potwierdzenie w treści przedmiotowego operatu. Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego (zgodnie z art. 37 ust. 1 zd. 2 u.p.z.p.) rzeczoznawca majątkowy ustalił na podstawie oględzin oraz w oparciu o dane z ewidencji gruntów i budynków (rodzaj użytków RIlIa, Rlllb). Dobór nieruchomości podobnych (przed i po uchwaleniu planu), ich ilość, przyjęty obszar rynku i okres jego badania oraz dobór obrębów świadczą o obiektywnym podejściu rzeczoznawcy majątkowego do szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Udzielone natomiast przez rzeczoznawcę majątkowego obszerne wyjaśnienia co do sporządzonej wyceny (stanowiące ustosunkowanie się do podniesionych przez pełnomocnika strony zarzutów) Kolegium uznało za wystarczające dla ustalenia istotnych dla potrzeb niniejszego postępowania okoliczności w tym zakresie oraz wyjaśnienia podnoszonych przez stronę wątpliwości. Przyjęcie omawianego operatu szacunkowego, z ustaloną w nim wartością przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, za podstawę do ustalenia opłaty planistycznej nie budzi, zdaniem Kolegium, wątpliwości. Operat został sporządzony w sposób przejrzysty, a zawarte w nim wnioski są spójne, logiczne oraz wyczerpująco uzasadnione.

Kolegium podniosło, iż operat powyższy, mimo kwestionowania prawidłowości jego sporządzenia przez stronę, nie został poddany ocenie organizacji rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Z prawa powyższego strona nie skorzystała, błędnie uznając, iż to organ administracji winien wystąpić do tej organizacji o poddanie ocenie operatu szacunkowego.

Jednocześnie organ odwoławczy wskazał, iż z roszczeniem o uiszczenie opłaty planistycznej organ pierwszej instancji wystąpił w terminie, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. (zawiadomienie o wszczęciu postępowania z dnia 16 czerwca 2008 r.).

Mając powyższe na uwadze, Kolegium stwierdziło, iż wszelkie istotne dla potrzeb niniejszego postępowania okoliczności zostały wyjaśnione, a ustalająca opłatę planistyczną decyzja organu pierwszej instancji odpowiada prawu. Przeprowadzone przez organ pierwszej instancji postępowanie i wydana w jego wyniku decyzja odpowiadają przepisom u.p.z.p. oraz przepisom k.p.a., natomiast operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia opłaty planistycznej sporządzony został zgodnie z przepisami u.g.n. oraz u.p.z.p. Jednocześnie Kolegium podkreśliło, iż wszelkie podnoszone przez skarżącego wątpliwości dotyczące wyceny zostały w toku postępowania wyjaśnione. Udzielone przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia uznane zostały przez Kolegium za spójne i wyczerpujące, sam zaś operat szacunkowy został oceniony pozytywnie.

Organ odwoławczy podkreślił zarazem, iż zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a., organy administracji obu instancji zapewniły stronie czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwiły jej wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Na marginesie niniejszej sprawy, Kolegium zwróciło uwagę, iż wprawdzie rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz. 985), które weszło w życie w dniu 26 sierpnia 2011 r., uchylony został przepis § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109), który został przywołany przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, jednakże okoliczność ta nie miała wpływu na dokonaną wycenę. Kolegium podkreśliło, iż w niniejszej sprawie mamy do czynienia z wyceną nieruchomości na potrzeby określenia renty planistycznej uregulowanej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 37 ust. 1 tej ustawy, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że dla ustalenia renty planistycznej należy określić wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego i wartość, jaką miała ta nieruchomość przed zmianą planu miejscowego lub jego uchwaleniem, przy czym jeśli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy, to należy przyjąć faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Taki właśnie sposób został przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do wycenianej nieruchomości. Podnieść zarazem należy, iż obowiązujące przepisy prawa nie przewidują innego sposobu określenia wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej niż wskazany powyżej. Co prawda, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych stosuje się ustawę o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 u.p.z.p.), to jednak nie ma ona pierwszeństwa przed regulacjami szczególnymi zawartymi w u.p.z.p., w tym dotyczącymi zasad określania wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. zawiera wyczerpującą regulację, która - w sprawach dotyczących renty planistycznej - całkowicie zastępuje art. 154 ust. 2 u.g.n. (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 maja 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 1914/09).

Zatem dla prawidłowego wyliczenia wartości nieruchomości niezbędnym było prawidłowe ustalenie wcześniejszego faktycznego wykorzystywania przedmiotowej działki (wobec braku obowiązującego przeznaczenia terenu przed zmianą planu), co zostało poczynione w niniejszym postępowaniu sposób nie budzący wątpliwości. Z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszym postępowaniu (oględziny oraz dane z ewidencji gruntów i budynków) wynika, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła grunt rolny nieużytkowany i niezabudowany (stanowiący jedynie potencjalny teren inwestycyjny w oczekiwaniu na usankcjonowanie prawem miejscowym — planem zagospodarowania), tj. teren użytków R IlIa i R IIIb i jako taki została przez rzeczoznawcę majątkowego wyceniona, co uznać należy za prawidłowe.

Jednocześnie Kolegium wzięło pod uwagę treść art. 87 ust. 3a u.p.z.p., dodanego przez art. 1 ustawy z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901), który wszedł w życie w dniu 10 sierpnia 2011 r., uznając jednak, iż nie ma on zastosowania w niniejszej sprawie. W myśl powyższego przepisu, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 5 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Kolegium wskazało, iż zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego Lubelskiego Zespołu Miejskiego, zatwierdzonym Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Lublinie Nr XV/91/86 z dnia 30.12.1986 r. (stary plan), działka oznaczona nr [...] położona była w obszarze oznaczonym symbolem: III D 2R - tereny upraw polowych i ogrodniczych o zróżnicowanej strukturze użytkowania; ustalenia realizacyjne - kontynuacja produkcji rolnej i ogrodniczej z adaptacją i możliwością powiększenia istniejących oraz stworzenia nowych ogródków działkowych. Powyższe przeznaczenie mieści się w definicji gruntu rolnego, wskazanej w art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.), jak również w definicji nieruchomości rolnej zawartej w art. 46 Kodeksu cywilnego. Wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w tym planie nie jest zatem większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu, tj. jako gruntu rolnego stanowiącego potencjalny teren inwestycyjny w oczekiwaniu na usankcjonowanie prawem miejscowym - planem zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego, ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (obecnie obowiązującego), tj. przy zastosowaniu sposobu określania wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 37 ust. 1 zd. 2 u.p.z.p., uznać należy za prawidłowe.

W skardze na decyzję organu drugiej instancji T. S. wniósł o jej uchylenie w całości oraz o uchylenie utrzymanej nią w mocy decyzji nr [...] z dnia [...] lipca 2011 r., zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1) art. 7, 8, 11, 15 i 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie oceny merytorycznej warstwy operatu szacunkowego stanowiącego podstawę określenia wysokości opłaty planistycznej, przy równoczesnym bezkrytycznym przyjęciu za zasadne twierdzeń autorki operatu odnośnie do formułowanych przez stronę zarzutów co do jego treści oraz poprzez nieuchylenie decyzji organu pierwszej instancji pomimo nieprzeprowadzenia przez ten organ w sposób należyty postępowania dowodowego i bezpodstawnego zaniechania oceny merytorycznej warstwy operatu szacunkowego,

2) art. 7, 8 i 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie poddania operatu szacunkowego badaniu przez uprawnioną organizację rzeczoznawców majątkowych, przy równoczesnym bezpodstawnym "przerzuceniu" na stronę spoczywającego na organie administracji obowiązku zebrania całego materiału dowodowego,

3) art. 7, 8, 11, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez całkowite pominięcie przy rozpoznawaniu sprawy dostarczonych przez stronę dowodów w postaci operatów szacunkowych dotyczących innych nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości i nieodniesienie się do ich treści w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji,

4) art. 7 i 11 k.p.a. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez nieuzasadnione uznanie, że przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania przy sporządzaniu operatu szacunkowego nieruchomości stanowią nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoją wcześniejszą argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna. Zarówno zaskarżona decyzja, jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają prawu.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei, w myśl art. 37 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (ust. 4).

W świetle ust. 11 powołanego przepisu, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwanej dalej u.g.n.).

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Natomiast stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych,

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie (ust. 1a).

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest wysokość jednorazowej opłaty, nałożonej na T. S. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] m², położoną w L. przy al. S. P. [...], w wysokości [...] złotych na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Lublin.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, iż do dnia 31 grudnia 2003 r. przeznaczenie działki nr [...] określone było w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego Lubelskiego Zespołu Miejskiego zatwierdzonego Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Lublinie Nr XV/91/86 z dnia 30 grudnia 1986 r., według którego działka położona była w obszarze oznaczonym symbolem: III D 211 - tereny upraw polowych i ogrodniczych o zróżnicowanej strukturze użytkowania; ustalenia realizacyjne - kontynuacja produkcji rolnej i ogrodniczej z adaptacją i możliwością powiększenia istniejących oraz stworzenia nowych ogródków działkowych.

Nie ulega również wątpliwości, że działka ta została objęta uchwałą Rady Miasta Lublin nr 825/XXXV/2005 z dnia 17 listopada 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin - część III (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z dnia 9 stycznia 2006 r. Nr 2, póz. 17). Przed uchwaleniem tego planu przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana, grunt nie był użytkowany i, zgodnie z ewidencją gruntów, stanowił rodzaj użytków R IlIa, R Illb.

Z treści uchwały w sprawie planu miejscowego z dnia 17 listopada 2005 r. wynika, iż działka nr [...] przeznaczona jest pod tereny usług komercyjnych z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego i inne usługi komercyjne, z możliwością realizacji dużych obiektów handlowych (U) oraz drogę gminną (KDD-G). Obszar obejmujący przedmiotową działkę znajduje się w strefach polityki przestrzennej: strefa podmiejska Y3, strefa ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka doliny B. (SOK 4a).

W § 76 przedmiotowej uchwały ustalono stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., tj. opłaty planistycznej, na 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z zamieszczonego w aktach administracyjnych niniejszej sprawy odpisu aktu notarialnego umowy sprzedaży Rep. A Nr [...] wynika, iż T. S. w dniu [...] maja 2008 r. zbył działkę nr [...] za kwotę [...] złotych. Zatem zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin - część III.

Ze sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego T. J. na zlecenie Gminy L. operatu szacunkowego z dnia 20 września 2010 r., wynika, że wartość rynkowa przedmiotowej działki przed uchwaleniem planu miejscowego wynosiła [...] zł, natomiast po jego uchwaleniu wynosi [...] zł. Zatem wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej 30 % daje kwotę tej opłaty w wysokości [...] zł.

W ocenie Sądu, dokonana przez Kolegium ocena prawidłowości sporządzenia tego operatu szacunkowego nie nosi znamion dowolności.

W świetle art. 84 § 1 k.p.a., gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. Organ ocenia opinię biegłego swobodnie na podstawie zasad wiedzy, nie jest zatem związany tą opinią. Może ją przyjąć, jeśli uzna ją za trafną, ale może ją całkowicie lub częściowo zdyskwalifikować i przyjąć odmienną, własną, opartą na nauce lub doświadczeniu. Organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego (E. Iserzon, J. Starościak, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, teksty, wzory i formularze, Warszawa 1970, s. 178 i 179). Dowód z opinii biegłego podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (wyrok NSA z dnia 5 października 2009 r., I OSK 1444/08, niepubl.).

Zdaniem Sądu, ocena operatu dokonana przez Kolegium przeprowadzona została właściwie, także pod kątem formalnych wymogów wynikających z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a stanowisko organu uzasadnione zostało w sposób odpowiadający standardom określonym w art. 107 § 3 k.p.a.

Biorąc pod uwagę zarzuty skargi co do nieprzeprowadzenia przez organy w sposób należyty postępowania dowodowego, bezpodstawnego zaniechania oceny merytorycznej warstwy operatu szacunkowego oraz nieuzasadnionego uznania, że przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania przy sporządzaniu operatu szacunkowego nieruchomości stanowią nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., wskazać należy, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. Jego zadaniem, jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy, metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. W tym kontekście przyjęcie podejścia porównawczego i metody porównywania parami nie mogło zostać uznane za wadliwe.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do § 4 ust. 3 powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów, obowiązującego w dacie orzekania o opłacie, wycena nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami, polega na określeniu wartości nieruchomości przez porównanie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (art. 4 pkt 16 u.g.n.).

W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość.

Z operatu przyjętego jako podstawa ustalenia wysokości opłaty planistycznej w niniejszej sprawie jasno wynika, jakimi kryteriami posługiwała się biegła, przyjmując określone nieruchomości do porównania z nieruchomością skarżącego, zarówno przed jak i po zmianie planu (s. 21 – 22 operatu). Biegła wskazała również na klasyfikację przyjętych nieruchomości i określiła czynniki korygujące wartość nieruchomości: położenie, dostęp do infrastruktury drogowej, uzbrojenie terenu oraz wielkość działki i ukształtowanie terenu, przydając im odpowiednią wagę i zakres kwotowy, a także podała sposób korygowania. Dane te zostały zamieszczone w tabelach pozwalających uchwycić podobieństwa i różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi dla celów sporządzenia operatu szacunkowego. Biegła wskazała także na konkretne źródła pozyskania tych informacji. Stosując odpowiednie algorytmy, biegła wyliczyła wzrost wartości sprzedanej nieruchomości.

Przypomnieć w tym miejscu należy, że do organów ustalających wysokość opłaty należy obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem również obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ nie może jednak dokonywać merytorycznej oceny operatu. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności, m.in. żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści, co też w niniejszej sprawie organ uczynił (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/2005, LEX nr 206473).

Nie budzi wątpliwości, że przed uchwaleniem planu, działka nr [...] była niezabudowana, grunt nie był użytkowany i, zgodnie z ewidencją gruntów, stanowił rodzaj użytków rolnych klasy R IlIa, R Illb. W treści uchwały w sprawie planu miejscowego z dnia 17 listopada 2005 r. działka ta przeznaczona została pod tereny usług komercyjnych z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego i inne usługi komercyjne, z możliwością realizacji dużych obiektów handlowych (U) oraz drogę gminną (KDD-G). Według planu, obszar obejmujący przedmiotową działkę znajduje się w strefach polityki przestrzennej: strefa podmiejska (Y3), strefa ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka doliny B. (SOK 4a).

Wskazana wyżej zmiana przeznaczenia przedmiotowej działki przed i po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 17 listopada 2005 r., spowodowała reakcję rynku obrotu nieruchomościami, polegającą na jego uaktywnieniu, ostatecznie przekładającym się na popyt i cenę działki nr [...]. Kwota [...] złotych, za jaką skarżący T. S. sprzedał nieruchomość o powierzchni [...] m², jest dobitnym potwierdzeniem zasadności wywodów dotyczących tej kwestii, zawartych zarówno w operacie, jak i wspomnianym piśmie uzupełniającym.

Podsumowując ten wątek rozważań, wskazać należy, iż w niniejszej sprawie organ administracji drugiej instancji dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadał, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, a także czy nie zawiera niejasności, pomyłek, bądź braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W wyniku tej oceny organ odwoławczy prawidłowo przyjął, iż treść omawianego operatu szacunkowego jest logiczna i spójna, a wnioski w nim zawarte są prawidłowe. Zatem Sąd podziela stanowisko organu, iż operat ten może stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej.

W związku z powyższym za niezasadne należy uznać podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania poprzez zaniechanie poddania operatu szacunkowego badaniu przez uprawnioną organizację rzeczoznawców majątkowych, oraz poprzez całkowite pominięcie przy rozpoznawaniu sprawy dostarczonych przez stronę dowodów w postaci operatów szacunkowych dotyczących innych nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości i nieodniesienie się do ich treści w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Skoro w myśl art. 157 ust. 2 u.g.n., sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu, to tym bardziej, dokonując oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu, organ nie ma obowiązku brać pod uwagę operatów dotyczących innych nieruchomości – nawet takich, które znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie. Każda nieruchomość jest bowiem inna, każda charakteryzuje się innymi cechami rynkowymi i sam fakt położenia w sąsiedztwie nie musi powodować ich porównywalnej wartości.

Z kolei, stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu może dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, przy czym organom administracji nie można postawić zarzutu braku inicjatywy w zakresie skorzystania z urzędu z możliwości przewidzianej wskazanym powyżej przepisem, skoro w administracyjnym postępowaniu dowodowym dokonano prawidłowej oceny operatu szacunkowego rzeczoznawcy (tak m. in. wyrok NSA z dnia 23 listopada 2010 r., II OSK 1752/09, LEX nr 746767).

Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględniania skargi, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., Poz. 1270) skargę oddalił.