Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Julia Szczygielska (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia NSA Halina Kremis Sędzia WSA Alicja Palus Protokolant Małgorzata Boaro po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 listopada 2010 r. sprawy ze skargi R.W. i S.P. na decyzję Wojewody z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oddala skargę.

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją z dnia [...]r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 3 ust. 1a ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości /Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm./ - po rozpatrzeniu odwołania R.W. od decyzji Starosty J. z dnia [...]r., Nr [...] odmawiającej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w S. w gminie M., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 106/1, AM-1 o powierzchni 0,1273ha, obręb 0009 S., stanowiącej własność Skarbu Państwa, będącej w użytkowaniu wieczystym w udziale 4881/10000 S.P. właściciela lokalu mieszkalnego nr 1, oraz w udziale 5119/10000 R.W. właściciela lokalu mieszkalnego nr 2, Wojewoda utrzymał w mocy w/w decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że nie stwierdził zaistnienia naruszenia tak przepisów prawa materialnego, jak i procedury administracyjnej. Nie znalazły więc potwierdzenia zarzuty naruszenia przepisów prawa podniesione przez R.W. w odwołaniu. Zgodnie z ustawą z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może skorzystać wyłącznie użytkownik, którego prawo zostało ustanowione przed datą 13 października 2005r.. Ustalenia w trakcie trwającego postępowania o przekształceniu winny więc dotyczyć stanu faktycznego w w/w dacie. Jedyny wyjątek zawiera ust. 4, który stanowi, że przepis ust. 2 pkt 1, czyli możliwość przekształcenia dla właścicieli lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, stosuje się również do osób, które nabyły udział w użytkowaniu wieczystym po dniu wejścia w życie ustawy. Z formalnoprawnego punktu widzenia zasadniczą rzeczą w rozpatrywanej sprawie jest – zdaniem Wojewody - ustalenie czy uprawnienie użytkowników wieczystych nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, spełnia przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 w/w ustawy. Przepis ust. 4 nie tworzy – zdaniem Wojewody - samodzielnej podstawy do żądania przekształcenia, musi być odczytywany w powiązaniu z treścią ust. 1, który wymaga, aby prawo użytkowania wieczystego istniało w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu z 2005r.. Samo prawo użytkowania wieczystego musi więc istnieć w dniu wejścia w życie ustawy, czyli co najmniej jeden lokal musiał zostać wyodrębniony i zbyty wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego przed tą datą. Jeżeli prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione po dniu 13 października 2005r., to roszczenie o przekształcenie nie będzie przysługiwało.

Nadto organ nadmienił, że dodanie nowelą z 2007 r. do ust. 4 odwołania także do nieruchomości, o których mowa w ust. 1a pkt. 2, miało w zamyśle projektodawców umożliwić przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów warszawskich, co do których nie został jeszcze zakończony proces ich przekazywania w użytkowanie wieczyste co potwierdza uzasadnienie projektu tej nowelizacji z 2007 r. (Sejm RP V kadencji, druk nr 2095).

W przedmiotowej sprawie stwierdzenie nabycia z mocy prawa własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na działce nr 106 oraz prawa użytkowania wieczystego na okres 99 lat w/w gruntu zabudowanego, stanowiącego własność Skarbu Państwa, na rzecz przedsiębiorstwa państwowego [...], zostało potwierdzone decyzją Wojewody z dnia [...]r., Nr [...]. Nabycie użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w S. w gminie M. oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 106/1, AM-1 o powierzchni 0,1273 ha, nastąpiło na rzecz S.P. w udziale 4881/10000 części aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z dnia 6 października 2009r., zaś na rzecz R.W. w udziale 5119/10000 części aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z dnia 6 października 2009r.. Przedmiotowe lokale mieszkalne nr 1 i nr 2 zlokalizowane w budynku nr 22 położonym w S. na działce nr 106/1 zostały wyodrębnione na wniosek [...] dnia 10 grudnia 2008r. poprzez wydanie przez Starostę J. zaświadczenia nr [...] i [...] o samodzielności w/w lokali mieszkalnych.

W dalszej części uzasadnienia organ podkreślił, że zgodnie z art. 1 ust. 3 w/w ustawy z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2. Ust. 3 odnosi się również do osób fizycznych i prawnych będących właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego.

[...] nie wyodrębniły wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ani jednego lokalu mieszkalnego z budynku położonego na działce będącej przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego.

W ocenie organu odwoławczego, zastosowanie art.1 ust. 4 w/w ustawy mogłoby mieć miejsce w przypadku gdyby spełnione zostały łącznie dwie przesłanki: istnienie użytkowania wieczystego w dniu wejścia w życie ustawy, tj. w dniu 13 października 2005r. oraz wyodrębnienie i zbycie wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego co najmniej jednego lokalu. W tej konkretnej sprawie brak jest jednak łącznego wystąpienia dwóch pozytywnych przesłanek niezbędnych do dokonania przekształcenia, co oznacza zdaniem organu, że wnioskodawcy nie spełniają warunków przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

W skardze na powyższą decyzję R.W. i S.P. wnieśli o jej uchylenia w całości jako naruszającej prawo i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu skargi strony wskazały, że zakres przedmiotowy i podmiotowy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zawiera jej art. 1. W przypadku skarżących o dokonanie przekształcenia w zakresie podmiotowym wnosili w oparciu o ust. 4, a dotyczący momentu, w którym zostało nabyte prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie /udział uzyskali po dniu wejścia w życie ustawy/ w związku z ust. 2 pkt 1 /skarżący są właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego/. Wymóg odnoszący się do zakresu przedmiotowego określony w ust. 1 jest również spełniony - nieruchomość zabudowana jest na cele mieszkaniowe. Ponadto skarżący zakwestionowali utożsamianie przez Wojewodę istnienia prawa użytkowania wieczystego z koniecznością wyodrębnienia i zbycia wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego co najmniej jednego lokalu. Przedsiębiorstwo państwowe [...] prawo użytkowania wieczystego gruntu na działce nr 106 nabyło z dniem 5 grudnia 1990r.. Art.1 ust. 4 rozszerza zaś zakres podmiotowy i zgodnie z jego treścią należy go rozpatrywać - w przypadku skarżących - w szczególności łącznie z ust. 2 pkt 1.

Art.1 ust. 1 ma w tym przypadku zastosowanie tylko do zakresu przedmiotowego. Powrót do tego ustępu w zakresie podmiotowym - co czyni Wojewoda - jest zdaniem skarżących niezasadny.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie podkreślić należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie orzeka o istocie sprawy administracyjnej, czyli nie przyznaje określonych uprawnień, jak i nie odmawia ich przyznania, lecz rozstrzyga o legalności decyzji, to jest o ich zgodności z prawem na podstawie stanu prawnego i faktycznego istniejącego w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Działając zatem w granicach kompetencji wynikających z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. Nr 153, poz. 1269/ w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./, Wojewódzki Sąd Administracyjny jest obowiązany skontrolować, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, czy też to prawo narusza i w zależności od tej oceny orzec w sposób przewidziany w art. 145 lub art. 151 w/w ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, Sąd stosownie do zapisu art. 134 powołanej wyżej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, nie jest związany granicami skargi. Przepis ten umożliwia Sądowi wszechstronne i obiektywne zbadanie sprawy niezależnie od podniesionych zarzutów.

Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy, Sąd stwierdził, że skarga nie może być uwzględniona, jako że ocena przeprowadzonego postępowania oraz stanowisko organu odwoławczego nie daje podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Podstawą materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości /Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm./, zwanej dalej "ustawą o przekształceniu". W art. 1 tej ustawy zostały określone warunki do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jakie powinna spełniać osoba ubiegająca się o takie przekształcenie.

I tak ust. 1 art. 1 ustawa o przekształceniu stanowi, że osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić

1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;

2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży

/ art.1 ust. 2 ustawy/.

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą także w myśl art.1 ust.3 ustawy - wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2.

Zgodnie z ust. 4 - przepisy ust. 1a pkt 2 i ust. 2 pkt 1 stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu wejścia w życie ustawy.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że pierwszą grupę podmiotów, które mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia, stanowią osoby fizyczne, będące w dniu 13 października 2005r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych /art. 1 ust. 1/.

Druga kategoria podmiotów uprawnionych do przekształcenia określona jest w art. 1 ust. 1a.

Do trzeciej kategorii należą osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego /art. 1 ust. 2 pkt 1/, gdzie jest bez znaczenia, czy jest to lokal mieszkalny czy użytkowy [por. A. Cisek (w:) E. Gniewek (red.), System prawa prywatnego, s. 221]. W tym miejscu przytoczyć należy pogląd w/w A. Ciska, podzielany przez skład orzekający w niniejszej sprawie, że zestawienie art. 1 ust. 1 z ust. 2 ustawy - pozwala wyróżnić dwa rodzaje współużytkowania wieczystego: współużytkowanie wieczyste o charakterze samoistnym oraz współużytkowanie wieczyste związane z odrębną własnością lokali . Pierwsza postać prawa współużytkowania wieczystego powstaje w przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego przez kilka osób i takiej właśnie sytuacji dotyczy art. 1 ust. 1. Natomiast do współużytkowania wieczystego związanego z odrębną własnością lokali odwołuje się art. 1 ust. 2 ustawy.

Wskazać przy tym należy, że z brzmienia art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy wynika, iż osoba prawna posiadająca budynek mieszkalny na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, w którym nie wyodrębniono jeszcze samodzielnych lokali, nie może wystąpić o przekształcenie tego prawa w prawo własności nieruchomości. W odniesieniu do osób prawnych możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma zatem charakter ograniczony, gdyż nie dotyczy nieruchomości gruntowych i nieruchomości budynkowych, a jedynie udziałów w prawie użytkowania wieczystego związanych z odrębną własnością lokali . /zob. B. Jelonek-Jarco, A. Józefiak, Komentarz do ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, System Informacji Prawnej Lex/.

Kolejną kategorię podmiotów, które mogą wnosić o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, tworzą osoby prawne oraz fizyczne będące następcami prawnymi podmiotów określonych m.in. w art. 1 ust. 2 pkt 1 /art. 1 ust. 3/. Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności została więc przyznana przez ustawodawcę nie tylko podmiotom, które były użytkownikami wieczystymi w dniu wejścia w życie ustawy, lecz również ich następcom prawnym.

W komentowanym artykule ustawa odwołuje się do następstwa prawnego, nie określając jednak, o jaki rodzaj następstwa prawnego chodzi. Sukcesja (następstwo prawne) może być sukcesją pod tytułem ogólnym (sukcesja uniwersalna) albo sukcesją pod tytułem szczególnym (sukcesja singularna) [A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 2001, s. 146]. Jako przykłady następstwa prawnego uniwersalnego można wskazać spadkobranie oraz łączenie się i przekształcenia osób prawnych. Zgodnie z dyrektywą wykładni lege non distinguende należy przyjąć, że w art. 1 ust. 3 ustawy z 2005 r. chodzi o każdy rodzaj następstwa prawnego - tak pod tytułem ogólnym, jak i szczególnym - nie ma bowiem żadnych podstaw do innej wykładni tego pojęcia [tak też A. Cisek (w:) E. Gniewek (red.), System prawa prywatnego. Prawo rzeczowe, tom 4, Warszawa 2007, s. 222; M. Wolanin, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, cz. II, Nieruchomości 2005, nr 12].

Pod pojęciem następstwa prawnego, o którym mowa w w/w przepisie, należy zatem rozumieć zarówno następców prawnych na zasadzie sukcesji generalnej, jak i sukcesji syngularnej /por. wyrok NSA z dnia 27 listopada 2008r., sygn. akt I OSK 1687/07, publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl/. Aby jednak osoba, która nabyła prawo użytkowania wieczystego w drodze sukcesji syngularnej, mogła żądać przekształcenia nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, podmiot, od którego prawo to nabyła musi spełniać kryteria określone w art. 1 ust. 1, ust. 1a lub ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wówczas dopiero bowiem można uznać, że jest ona następcą prawnym w rozumieniu art. 1 ust. 3 tejże ustawy i przysługuje jej prawo żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności.

Niesporne jest w niniejszej sprawie, że skarżący w dniu 1 lutego 2010r. złożyli wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonej w S. w gminie M., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 106/1, AM-1 o powierzchni 0,1273ha, obręb 0009 S., stanowiącej własność Skarbu Państwa.

Z akt sprawy niewątpliwie wynika, że uwłaszczenie [...] z siedzibą w W. stosunku do nieruchomości oznaczonej jako działka nr 106, nastąpiło decyzją Wojewody z dnia [...]r., Nr [...], wydaną m. innymi na podstawie art.200 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz.2603 ze zm./. W pkt. I tejże decyzji stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990r. przez PKP prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego oznaczonego jako działka 106 oraz prawa własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na tej działce. Równocześnie stwierdzono, że przedmiotowa nieruchomość nie posiada urządzonej księgi wieczystej.

Z protokołu z badania księgi wieczystej Nr [...] w dniu 15 lutego 2009r. w Sądzie Rejonowym w J. wynika, że Spółka A wniosek o urządzenie księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości złożyły w dniu 11 lipca 2008r..

Z powyższych ustaleń wynika zatem, że w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu, tj. w dniu 13 października 2005r., działka nr 106 /z której decyzją Wójta Gminy M. z dnia [....]r., Nr [...] wydzielono opisaną wyżej działkę Nr 106/1/ - nie posiadała urządzonej księgi wieczystej.

Niesporne jest także w sprawie, że nabycie użytkowania wieczystego w/w nieruchomości w udziale 4881/10000 i własności lokalu mieszkalnego nr 1, znajdującego się na tej działce, nastąpiło na rzecz S.P. aktem notarialnym z dnia 6 października 2009r. /Rep. A Nr [...]/, zaś na rzecz R.W. - w udziale 5119/10000 i własności lokalu mieszkalnego nr 2 - aktem notarialnym z dnia 6 października 2009r. /Rep. A Nr [...]/. Lokale mieszkalne nr 1 i nr 2 zlokalizowane w budynku nr 22 położonym w S. na działce nr 106/1 zostały wyodrębnione na wniosek [...] dnia 10 grudnia 2008r. poprzez wydanie przez Starostę J. zaświadczeń nr [...] i [...] o samodzielności w/w lokali mieszkalnych.

Niewątpliwe jest zatem w rozpoznawanej sprawie, że prawo wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed nabyciem go przez skarżących, przysługiwało [...], będącej osobą prawną.

Wprawdzie w art.1 ust.2 pkt.1 omawianej ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wymienione zostały osoby prawne, lecz uprawnienie to ustawodawca przyznał jedynie osobom prawnym będących właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego.

Lektura akt sprawy wskazuje, że [...] były wyłącznym użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości gruntowej oraz właścicielem nieruchomości budynkowej usytuowanej na tymże gruncie. Natomiast [...] nie posiadały prawa własności wyodrębnionych lokali położonych w tym budynku, z którym to prawem związany byłby udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu.

W związku z tym, nie można było uznać skarżących za następców prawnych w rozumieniu cyt. wyżej art. 1 ust. 3 ustawy o przekształceniu.

W świetle powyższych ustaleń, zgodzić się należy ze stanowiskiem orzekających w niniejszej sprawie organów, że skarżący nie spełnili warunków do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości objętej ich wnioskiem.

W konsekwencji stwierdzić należy, że kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a do czego ograniczają się kompetencje Sądu, nie wykazała, by decyzja ta jak i poprzedzająca ją decyzja Starosty J. z dnia [...]r., Nr [...] - wydana została z naruszeniem przepisów, o którym stanowi art. 145 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a to zaś uzasadniało oddalenie skargi na podstawie art. 151 tejże ustawy.

Stąd orzeczono jak w sentencji.