Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędzia WSA Sławomir Pauter (spr.) Protokolant sekr. sąd. Elżbieta Dzięcielewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2013 r. sprawy ze skargi M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.

1.Wójt Gminy po rozpatrzeniu wniosku J.S. decyzją nr [...] z dnia [...] października 2012 r., wydaną na podstawie art. 4, ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 oraz art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 – dalej jako "u.p.z.p."), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie w [...] budynku handlowo – usługowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną w tym parkingu, bilbordu reklamowego i 3 masztów flagowych na części działki o numerze ewidencyjnym [...].

Od powyższej decyzji odwołanie złożył uczestnik postępowania M.S. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zarzucając organowi naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), poprzez ich błędne zastosowanie i wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, w sytuacji gdy przedmiotowa inwestycja jest sprzeczna z funkcjami, parametrami, cechami i wskaźnikami kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytami i formą architektoniczną obiektów budowlanych, linią zabudowy oraz intensywnością wykorzystania terenu odejmującego działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, a ponadto jest sprzeczna z interesami właścicieli sąsiednich działek. Ponadto w ocenie odwołującego się decyzja narusza art. 9 ust. 4 u.p.z.p. bowiem jest niezgodna z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Zdaniem odwołującego organ naruszył także art. 7 i 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 267, dalej k.p.a.) nie uwzględniając faktu występowania na działce nr [...] kosów i ptaków, które jak przypuszcza są słowikami rdzawymi, a także art. 107 § 4 w zw. z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588 – dalej jako "rozporządzenie Ministra Infrastruktury"), poprzez brak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśnienia ustaleń dotyczących wysokości kaletnicy.

2. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania M.S., decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] orzekło o utrzymaniu zaskarżonej decyzji w mocy. W jej uzasadnieniu po przytoczeniu przepisów regulujących postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy organ wskazał, że jego zadaniem było przeprowadzenie oceny, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Temu celowi służyło postępowanie wyjaśniające w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury .

Odnosząc się do poszczególnych przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji, gdyż w trenie analizowanym znajduje się zabudowa usługowa i handlowa. Ponadto istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego przedsięwzięcia. W tym zakresie inwestor przedstawił niezbędne promesy pochodzące od gestorów sieci. Teren, na którym ma być zrealizowana inwestycja nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, bowiem jest to grunt sklasyfikowany jako klasa B-RIVA. W toku postępowania natomiast uzyskano pozytywne uzgodnienia Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w odniesieniu do obszaru pasa drogowego oraz Starosty, w zakresie ochrony gruntów rolnych. Projekt podlegał także uzgodnieniu z zarządcą drogi gminnej, którym w tym przypadku jest Wójt Gminy, w tym zakresie jednak nie wydano odrębnego aktu administracyjnego.

Analizując zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Kolegium stwierdziło również, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany, czyniąc zadość dyspozycji § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Podkreślono, że organ I instancji wyznaczając linię zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej a także wysokość górnej krawędzi elewacji i geometrię dachu postępował zgodnie z przepisami § 4 – 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, uwzględniając wartości średnie wyznaczone dla obszaru analizowanego, z dopuszczalnym ich zwiększeniem w określonej wysokości, co uzasadnione zostało charakterystyką innych obiektów, znajdujących się w tym obszarze.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, że ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust.4 u.p.z.p.) jednakże dokument ten nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust.5 u.p.z.p.) wiążącym organ przy wydaniu przedmiotowej decyzji. Dalej, że działka nr [...] nie leży na obszarze parku narodowego, ani jego otuliny, ani na obszarze Natura 2000, ani w obszarze krajobrazu chronionego, stąd brak podstaw do uwzględnienia wynikających z takich form ochrony środowiska naturalnego ograniczeń w zakresie korzystania z nieruchomości.

Powołując się na treść art. 6 u.p.z.p. organ wyjaśnił, że wynikająca z tego przepisu wolność zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, jest elementem prawa własności nieruchomości, w które to prawo ingerencje stanowią wyjątek, i tym samym zawarte w ustawie niejasne, niejednoznaczne sformułowania należy interpretować na korzyść uprawnień właścicielskich. Podkreślono przy tym, że ochronę tą należy oceniać w kategoriach obiektywnych, co oznacza, że odnosi się ona do uprawnień wynikających z przepisów ustawowych. Dlatego osoba, która domaga się ochrony swojego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych powinna wykazać istnienie po swojej stronie konkretnego interesu prawnego, który ma podlegać tej ochronie, gdyż prawo do ochrony własnego interesu przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób, dotyczy zatem interesu prawnego, a nie faktycznego Ponadto domagając się stosownej ochrony swego interesu prawnego konieczne jest dokonanie niezbędnej konkretyzacji i indywidualizacji dobra prawnego zagrożonego zmianami planu bądź wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, a nie powołanie się jedynie na potencjalne i hipotetyczne zagrożenia.

W ocenie Kolegium w przedmiotowej sprawie skarżący posłużył się właśnie potencjalnymi i hipotetycznymi zagrożeniami, antycypując zdarzenia przyszłe, które być może nie będą miały miejsca. Podkreślono również, że ochrona w zakresie dóbr wskazanych przez skarżącego realizowana jest na etapie postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę.

3. Na wskazaną decyzję M.S. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. skargę zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik postępowania , tj. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 6, 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 i 4 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej odwołaniem decyzji organu I instancji, pomimo nie rozpatrzenia zgłoszonego przez skarżącego zarzutu naruszenia przez ten organ art. 107 § 4 k.p.a. w zw. z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także nie wyjaśnienia przy podejmowaniu decyzji przez ten organ kwestii występowania na działce nr [...] ptaków podlegających ochronie.

Dalej skarżący zarzucił organowi naruszenie przepisów prawa materialnego, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, pomimo błędnego zastosowania przez ten organ wyżej wskazanych przepisów i wydania na rzecz wnioskodawcy decyzji ustalającej warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, w sytuacji gdy przedmiotowa inwestycja jest sprzeczna z funkcjami, parametrami, cechami i wskaźnikami kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytami i formą architektoniczną obiektów budowlanych, linią zabudowy oraz intensywnością wykorzystania terenu obejmującego działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, a ponadto jest sprzeczna z interesami właścicieli sąsiednich działek, a także art. 9 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a, poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, pomimo niezgodności przedmiotowej decyzji z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Nadto zarzucił organowi naruszenie § 6 ust 2 w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, pomimo bezzasadnego odstąpienia przez ten organ od ustalenia szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym.

Na tych podstawach skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, a także decyzji Wójta Gminy z dnia [...] października 2012 r. oraz zasądzenie od organu administracyjnego na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Jednocześnie organ podtrzymał swoje stanowisko w sprawie, wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

4. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153 poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W przypadku złożenia skargi ocenie sądu podlega zatem zgodność zaskarżonego aktu, w tym wypadku decyzji administracyjnej, zarówno z przepisami prawa materialnego jak i procesowego. W myśl art. 134 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., zwanej dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Oceniając w tym aspekcie legalność kontrolowanej decyzji należy wskazać, że jej podstawy stanowią przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast zgodnie z brzmieniem art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami prawa (art. 60 ust. 1 u.p.z.p.). Z kolei sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.).

5. W przedmiotowej sprawie dla terenu, na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji, zgodnie z wyżej wskazanymi przepisami, ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu wymaga wydania decyzji. Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalne w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z treści powołanych przepisów wyprowadzić należy wniosek, że ustawa nie wprowadza wymogu uzgadniania warunków zabudowy ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego danej gminy. Przyjmuje się zatem, że niedopuszczalne jest uzgadnianie projektu decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy z treścią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Kształtowanie warunków zabudowy ma bowiem charakter rozłączny, albo warunki te ustalane są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo w decyzji ustalającej warunki zabudowy wydawanej tylko wówczas, gdy w danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy. Pogląd ten dominuje w orzecznictwie sądowym (por. wyroki NSA Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 marca 2008 r., II OSK 317/07, Lex nr 490164; 23 czerwca 2010 r., II OSK 1025/09, Lex nr 706910; 26 sierpnia 2011 r., II OSK 1027/11, Lex nr 969575; 7 czerwca 2011 r., II OSK 952/10, Lex nr 992669 oraz wyroki WSA w Warszawie z dnia 6 maja 2011 r., IV SA/Wa 1887/09, Lex nr 995510 i WSA w Krakowie z dnia 28 listopada 2011 r., II SA/Kr 1551/11, publ. w bazie orzeczeń na stronie internetowej NSA).

Wskazać również należy, że ze względu na uzupełniający charakter zabudowy zarzut skarżącego powołującego się na ustalenia studium traci na ostrości.

6. Ustawodawca w wyczerpujący sposób określił zasady ustalania warunków zabudowy w art. 61 u.p.z.p. oraz w powołanym wyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury. Rozporządzenie to określa w sposób szczegółowy ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie mniejszej jednak niż 50 m.

W myśl § 3 ust. 1 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zgodnie z ust. 2 tego paragrafu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego (w formie graficznej oraz tekstowej) pozwala na zbadanie funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu objętego wnioskiem, czyli spełnienia przesłanki - zasady "dobrego sąsiedztwa". Obejmuje ona dwa zasadnicze pojęcia "działki sąsiedniej" oraz "działki dostępnej z tej samej drogi publicznej". Pierwsze z nich interpretuje się szeroko podkreślając, że nie może być ono ograniczone do działki przyległej do działki inwestora, lecz należy odnieść je do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy (por. wyroki NSA z 3 października 2006 r., II OSK 196/06; 17 kwietnia 2007 r., II OSK 646/06 i 21 października 2011 r., OSK 1481/10, dostępne w powołanej wyżej bazie orzeczeń). Również pojęcie "działki dostępnej z tej samej drogi publicznej" nie ogranicza się do się tylko do bezpośredniego dostępu, a więc do przypadku, gdy działka budowlana graniczy z drogą zaliczoną do jednej z kategorii dróg publicznych. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 14 ustawy przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć zarówno bezpośredni dostęp do tej drogi, jak i dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

7. Przechodząc od powyższych rozważań na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że przeprowadzona przez organ analiza zachowania przez planowaną inwestycję zasady "dobrego sąsiedztwa" spełnia wymogi ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia. Obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. Jego powiększenie w stosunku do minimalnego wymogu było w pełni uzasadnione bowiem zapobiegło to "sztucznemu" podziałowi działek, na których terenie przebiegały granice analizy (por. pkt 1 na s. 2 części tekstowej analizy). W tej właśnie części szczegółowo wyjaśniono wszystkie istotne parametry przemawiające za kontynuacyjną funkcją planowanej na działce nr [...] zabudowy, dotyczące wskaźników zabudowy, szerokości elewacji i wysokości budynków, typów dachów i ich pokrycia. Jeśli chodzi o kalenicę jej wysokość została wyznaczona w sposób prawidłowy przez odniesienie do budynków sąsiednich o podobnej funkcji (pkt 6 na s. 4 analizy tekstowej). Należy również wskazać, że w analizie podano wskaźniki średnie umożliwiające odniesienie planowanej inwestycji do charakterystyki analizowanego terenu.

W nawiązaniu do stanowiska skarżącego podkreślić należy, że zarówno analiza graficzna, jak i tekstowa są integralną częścią wydanej w sprawie decyzji stąd niezasadny jest zarzut, że kwestie będące podstawą rozstrzygnięcia nie zostały szczegółowo rozważone i uzasadnione. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowią wraz z mapą, integralną część decyzji warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, stosownie do § 9 rozporządzenia. W niniejszej sprawie zostały one sporządzone zgodnie z wymogami formalnymi i merytorycznymi.

Z załącznika graficznego wynika, że przedmiotowa działka, jak i analizowany teren stanowi centrum miejscowości, w którym znajduje się zróżnicowana zabudowa o różnorodnej charakterystyce i funkcjach prywatnych, publicznych, mieszkalnych, garażowych i usługowych, a nawet cmentarnych. W bezpośrednim sąsiedztwie działki znajduje się skrzyżowanie dróg krajowej i gminnej (rondo). Obok niej zaś budynek nieczynnej zlewni mleka (działka [...]). Przeczy to twierdzeniom skarżącego o innym otoczeniu jego nieruchomości.

8. Wszystkie prawidłowo ustalone i przeanalizowane przez organy okoliczności wskazują, że planowana inwestycja odpowiada charakterystyce zabudowy analizowanego terenu i nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa. W postępowaniu dokonano wszelkich niezbędnych uzgodnień oraz określono wymogi w zakresie ochrony środowiska, ochrony konserwatorskiej oraz zdrowia i higieny. W decyzji w sposób prawidłowy i odpowiadający wynikom analizy określono wymogi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji.

Nie sposób też doszukać się w planowanej inwestycji istotnie większych uciążliwości, niż te które związane są dotychczasowym zamieszkiwaniem skarżącego w centrum miejscowości. Cześć z kwestii podnoszonych w tej mierze przez skarżącego nie dotyczy tej fazy procesu inwestycyjnego, lecz związana jest z postępowaniem w przedmiocie pozwolenia na budowę. Inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje bowiem tylko ogólną informację, że możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora i uprawnia go jedynie do ubiegania się o pozwolenie na budowę, przy czym nie przesądza o realizacji zamierzenia i nie narzuca przyszłych rozwiązań technicznych inwestycji, które muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami. Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją szczególną, określającą jedynie możliwość realizacji inwestycji zgodnej z obowiązującymi przepisami prawa w zakresie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi, której precyzyjne warunki określa się dopiero w pozwoleniu na budowę.

Odnosząc się do tej kwestii wskazać należy, że te przyczyny mogłyby być powodem odmowy wydania przedmiotowej decyzji tylko w przypadku, w którym rodzaj planowanej inwestycji uniemożliwiałby zachowanie poziomu hałasu właściwego dla istniejącego obecnie układu urbanistycznego. W przypadku jeżeli planowany rodzaj inwestycji odpowiada dotychczasowej funkcji zabudowy, a także prowadzonej przez inwestora działalności, dochodzenie konkretnej ochrony przed hałasem powinno nastąpić na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 23 stycznia 2008 r., II SA/Bd 800/07, dostępny w powołanej wyżej bazie orzeczeń).

Zatem kwestie hałasu jak również konieczność podjęcia odpowiednich środków w celu uniemożliwienia ewentualnego przenikania nieczystości do gruntu i wód nie podlegają ocenie w niniejszym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, a dopiero na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Podobnie planowana inwestycja nie leży w obszarze objętym szczególną ochroną i jej funkcja nie zagraża środowisku naturalnemu i jego mieszkańcom (ptakom) w większym stopniu, niż zabudowa występująca w analizowanym terenie.

10. Jeśli zaś chodzi o problem ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta zakresem regulacji prawa budowlanego. Nadto ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może mieć miejsce tylko w takim zakresie, w jakim nie wkracza w kognicję organów architektoniczno-budowlanych. Może dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem regulacji decyzji o warunkach zabudowy, a jej zakres nie może być szerszy niż przedmiot tej decyzji. Zakres konkretyzacji ochrony interesów osób trzecich nie może być bowiem większy niż konkretność osnowy decyzji o warunkach zabudowy, która rozstrzyga tylko o tym, czy planowane zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na konkretnym terenie.

Nadto trafnie organ wskazuje, że na gruncie postępowania sądowoadministracyjnego pierwszoplanowe znaczenie ma kwestia naruszenia indywidualnego interesu prawnego skarżącego, związana z jego sferą praw i obowiązków. W świetle wskazanych wyżej okoliczności takiego naruszenia nie da się stwierdzić.

Niezasadne są również zarzuty dotyczące nieodniesienia się przez organ odwoławczy do twierdzeń skarżącego. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawiera bowiem wszelkie elementy wymagane przez art. 107 § 4 k.p.a. Trzeba przy tym podkreślić, że kontroli sądowej podlega sprawa, zatem obie wydane w sprawie decyzje wraz z stanowiącą ich część analizą graficzną i tekstową. Przeprowadzona w perspektywie art. 134 § 1 i 135 p.p.s.a. kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z prawem, nie narusza bowiem przepisów proceduralnych związanych z ustalaniem i oceną stanu faktycznego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz przepisów materialnych na podstawie, których nastąpiła analiza przedmiotowego terenu oraz wydane zostało pozytywne dla inwestora rozstrzygnięcie, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Nie stwierdzono również wystąpienia przesłanek kwalifikowanych skutkujących uchyleniem decyzji. Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.