Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Nowak (spr.), , Sędzia WSA Mirosława Kowalska, Sędzia WSA Bogusław Cieśla, Protokolant spec. Sylwia Kruszyńska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości skargę oddala

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla [...] decyzją z dnia [...].07.2014 r. na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3, oraz art. 83 ust.1 ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) oraz art. 104 i art. 108 Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm.) po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego położnego przy ul. [...] w [...] , z uwzględnieniem lokali mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...], nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...] z siedzibą przy ul. [...] w [...] usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez:

wykonanie obróbki blacharskiej ścian attykowych,

wykonanie prawidłowych spadków tarasów przynależnych do lokali nr [...],[...],

[...],[...],

wykonanie izolacji poziomej tarasów przynależnych do lokali nr [...],[...],[...],[...]

udrożnienie instalacji odprowadzającej wody opadowe z tarasów przynależnych

do lokali nr [...],[...],[...],[...], w tym wymianę koszy odwadniających z zastosowaniem osadnika,

- zgodnie z zaleceniami zawartymi w "Ekspertyzie technicznej" sporządzonej przez mgr inż. R W, posiadającego uprawnienie nr [...] (legitymującego się przynależnością do [...] Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa pod nr [...] ).

Postępowanie wszczęte zostało na skutek pism właścicieli lokali nr [...],[...],[...],[...] usytuowanych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w [...] , dotyczących nieodpowiedniego stanu technicznego lokali spowodowanego m. in. nieszczelnością fasad słupowo - ryglowych, pękaniem szyb oraz zawilgoceniem okolicznych szyb.

W trakcie kontroli lokalu nr [...] stwierdzono: pęknięcie szyb w naświetlach szklanych, w konstrukcji aluminiowej oraz częściowe parowanie szyb zespolonych nad salonem, silne zacieki wokół naświetla oraz przy drzwiach wejściowych na taras, poziome' zacieki na wysokości 15 cm ponad podłogą wzdłuż ścian zewnętrznych lokalu (przy balkonie - salon). Ponadto, w pokoju przy tarasie występują "purchle" na górnej krawędzi ściany przy drzwiach przesuwanych.

W lokalu nr [...] stwierdzono występowanie usterek takich jak w lokalu nr [...] tzn. nieszczelność ślusarki aluminiowo - szklanej, pęknięcia szyb w naświetlu, zacieki na suficie (narożnik pokoju, poziom poniżej tarasu).

Kontrola lokalu nr [...] wykazała: pęknięcia szyb w naświetlach, częściowe parowanie szyb oraz zaleganie wody opadowej, ponadto silne zacieki wokół krawędzi szyb oraz na ścianie szczytowej. Zacieki występują również w lokalu mieszkalnym na wysokości ok. 40 cm od poziomu posadzki.

Opisywane powyżej naświetla są elementem stałym, nieotwieralnym, stanowiącym przeszkloną ścianę okienno - dachową.

Organ wskazał, ze z protokołu okresowej pięcioletniej kontroli stanu technicznego budynku z listopada 2012 r. oraz protokołu okresowej półrocznej kontroli budynku z maja 2013 r. wynika, że właściciele lokali mieszkalnych nr [...],[...],[...] zgłaszali usterki takie jak: przecieki przez aluminiową stolarkę, nieszczelność połączenia stolarki aluminiowej z obróbkami attyki (lokal nr [...]), zawilgocenia tynku wewnętrznego w kuchni oraz w pokoju dziennym, nad cokołami posadzki, po obu stronach drzwi wejściowych na loggię III piętra, zawilgocenie tynku wewnętrznego na podeście, nad cokołem posadzki oraz w glifach, przy progu drzwi na taras IV piętra, zawilgocenia tynku wewnętrznego w glifach naświetla nad pokojem dziennym, przenikanie wody przez uszczelnienia profili naświetla nad pokojem dziennym, pęknięcie szyby naświetla nad pokojem dziennym, przenikanie wody opadowej na zewnątrz rury spustowej kanalizacji deszczowej, odwadniającej taras IV piętra, zamarzanie wody podczas silnych mrozów i w konsekwencji tworzenie się nawisów lodowych (rura spustowa przebiega w przestrzeni loggii piętra III i przestrzeni loggii piętra II) - dot. lokalu nr [...], zamarzanie wody w pionie odwadniającym taras ostatniej kondygnacji (piętro +4)... - dot. lokalu nr [...].

Wobec powyższego, w celu oceny stanu technicznego lokali mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...], postanowieniem nr [...] z dnia [...].01.2014 r. nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową [...] z siedzibą przy ul. [...] w [...] obowiązek przedstawienia ekspertyzy technicznej określającej stan techniczny lokali mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...] usytuowanych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w [...] , z uwzględnieniem stanu technicznego naświetli (przeszklonych ścian okienno - dachowych), izolacji przeciwwodnej tarasów "górnych" oraz obróbek blacharskich dachu.

W dniu [...] 07.2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa przedłożyła do akt sprawy "Ekspertyzę techniczną" sporządzoną przez mgr inż. R W, posiadającego uprawnienie nr [...] (legitymującego się przynależnością do [...] Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa pod nr [...]). Z w/w ekspertyzy wynika, m. in., iż: stan techniczny fasad szklanych antresoli powoduje "możliwość wystąpienia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa użytkowania budynku i zagrożenia dla zdrowia mieszkańców prace naprawcze należy przeprowadzić bez zbędnej zwłoki". Ponadto, stwierdzono, że "nieszczelność stropodachu nad ostatnią kondygnacją spowodowana jest nieprawidłowo wykonaną obróbką blacharską ścian attykowych i przesiąkaniem wilgoci pomiędzy obróbkami blacharskimi a pokryciem dachu, powstawanie zacieków od strony wewnętrznej ścian w poziomie tarasu spowodowane jest niewłaściwie wykonaną izolacją poziomą i wadliwym odprowadzaniem wód opadowych poprzez rynny wewnętrzne. Przy niewłaściwie wykonanych spadkach tarasów, barku prawidłowo wykonanej izolacji przeciw wodnej - poziomej oraz przewodach nie zapewniających właściwego przepływu wód opadowych z powierzchni tarasu następuje penetracja wód opadowych do lokali mieszkalnych i nawilgocenie ściany. Należy również wskazać, że poziom tarasów znajduje się powyżej poziomu podłogi antresoli, co dodatkowo wpływa na możliwość wpływu wód opadowych oraz topniejącego śniegu".

[...] Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] września 2014 r. Nr [...] , po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] , utrzymał w mocy zaskarżoną w/w decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego .

W ocenie organu odwoławczego, zaskarżona decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla [...] jest prawidłowa.

Organ odwoławczy wskazał, że przeprowadzona przez organ I instancji kontrole obiektu oraz ekspertyza techniczna przedłożona w sprawie jak również protokoły z okresowych kontroli budynku wskazały na liczne nieprawidłowości w/w budynku mieszkalnego wielorodzinnego w ostatniej kondygnacji odnośnie obróbki blacharskiej, odprowadzania wód opadowych oraz spadków tarasów przynależnych do lokali o nr [...],[...],[...] i [...] w budynku wielorodzinnym położnym przy ul. [...] w [...] . W treści dokumentacji technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia (mgr inż. R W [upr budowlane nr [...] ] legitymujący się przynależnością do [...] Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa pod nr [...] ) zawarto zalecenia wykonania określonych robót budowlanych, które doprowadzą budynek w w/w części do odpowiedniego stanu technicznego. Ponadto wskazano, przyczyny powstania nieprawidłowości w części ostatniej kondygnacji w/w budynku.

Zdaniem autora ekspertyzy technicznej znajdującej się w aktach sprawy wynika, iż stan techniczny fasad szklanych antresoli powoduje " możliwość wystąpienia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa użytkowania budynku i zagrożenia dla zdrowia mieszkańców prace naprawcze należy przeprowadzić bez zbędnej zwłoki." Ponadto stwierdzono, że "nieszczelność stropodachu nad ostatnią kondygnacją spowodowana jest nieprawidłowo wykonaną obróbką blacharską ścian attykowych i przesiąkaniem wilgoci pomiędzy obróbkami blacharskimi a pokryciem dachu, powstawanie zacieków od strony wewnętrznej ścian w poziomie tarasu spowodowane jest niewłaściwie wykonaną izolacją poziomą i wadliwym odprowadzaniem wód opadowych poprzez rynny wewnętrzne. Przy niewłaściwie wykonanych spadkach tarasów, barku prawidłowo wykonanej izolacji przeciwwodnej - poziomej oraz przewodach nie zapewniających właściwego przepływu wód opadowych z powierzchni tarasu następuje penetracja wód opadowych do lokali mieszkalnych i nawilgocenie ściany. Należy również wskazać, że poziom tarasów znajduje się powyżej poziomu podłogi antresoli, co dodatkowo wpływa na możliwość wpływu wód opadowych oraz topniejącego śniegu "

Organ odwoławczy wskazał ponadto, że decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dotyczy jedynie części wspólnych budynku. Nie reguluje obowiązków dotyczących poszczególnych lokali. Jakkolwiek utrzymanie tarasów należy do obowiązków właścicieli do których dany taras przynależy, to nie dotyczy to części konstrukcyjnych tarasów, które stanowią część budynku, konstrukcyjnie powiązaną z obiektem. Zagadnienia związane z prawidłowym odprowadzaniem wód opadowych i szeroko pojętą instalacją odwodnieniową nie należy do zadań poszczególnych właścicieli, lecz Wspólnoty Mieszkaniowej jako zarządcy nad częścią wspólną obiektu budowlanego. Zarzut zawarty w odwołaniu w powyższym zakresie jest niezasadny.

W skardze skierowanej do sądu Wspólnota Mieszkaniowa wskazała na naruszenie przez organ:

art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. poprzez uznanie, iż tarasy stanowią nieruchomość wspólną i winny być naprawione przez Wspólnotę Mieszkaniową [...] , podczas gdy tarasy te służą wyłącznie do właścicieli poszczególnych lokali,

W związku z powyższym, Wspólnota wniosła o uchylenie w całości decyzji [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego Nr [...] z dnia [...] września 2014 r..

Zdaniem Wspólnoty organ, wydając decyzję zupełnie pominął kwestie związane ze zbadaniem do kogo należy odpowiedzialność za remont tarasu, kto powinien być adresatem decyzji, nie badając kwestii co należy do nieruchomości wspólnej a co do wyodrębnionego lokalu. Zupełnie jednostronnie przyjął, iż taras należy do nieruchomości wspólnej. Takie informacje specjalne wymagają, powołania biegłego, który wskaże czy tarasy należą do nieruchomości wspólnej czy też są częścią przynależącą do lokali. Sporządzona byłe jedynie ekspertyza techniczna, która wskazała na rodzaje (od technicznej strony) nieprawidłowości i drogę ich ewentualnych zabezpieczeń, tymczasem z ekspertyzy tej nie wynika, kto ponosi odpowiedzialność za dokonanie tych napraw. Aby decyzję wydać w sposób zgodny z prawem należało dojść do przekonania o zakresie nieruchomości wspólnej, co wymagało wiadomości specjalnych, które z urzędu organ winien uzyskać w trakcie prowadzonego postępowania, czego poniechał naruszając przepisy postępowania administracyjnego.

Wspólnota wskazała, iż taras jako powierzchnia służąca tylko i wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu. Dlatego też nakładanie obowiązków na wspólnotę jest uchybieniem Organu, który wydał decyzję, gdyż adresatem tego obowiązku powinni być właściciele poszczególnych lokali a nie Wspólnota Mieszkaniowa.

Zdaniem Wspólnoty, pominięta została w tej materii uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej Nr [...] , która określa co należy do nieruchomości wspólnej a co leży w zakresie obowiązków właścicieli poszczególnych lokali a która to uchwała wyraźnie wyłącza balkony (tarasy), wnęki balkonowe, barierki, Itp. z części nieruchomości wspólnej, co tylko potwierdza, iż stanowią one części lokali i wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku ich naprawy czy konserwacji.

Na potwierdzenie powyższego Wspólnota wskazuje uchwałę z 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08) w którym Sąd Najwyższy potwierdził, że balkon jest częścią składową danego lokalu oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w [...] z dnia [...] grudnia 2013 r., [...] , w którym potwierdza się, iż "z art. 3 ust. 2 u.w.l. a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 u.w.l. należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 u.w.l., z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej."

Dodatkowo przytoczyła wyrok Sądu Apelacyjnego w [...] z dnia [...] maja 2011 r. i [...] , w którym podkreśla się, iż "Urządzenia i części budynku w tym balkony czy [arasy służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu (z reguły są to podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit) stanowią część składową lokalu."

Przenosząc powyższe na grunt tej sprawy wskazała, iż taras i wszystko co jest związane z jego utrzymaniem stanowi powierzchnię, która służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Właściciele lokali nr [...],[...],[...], i [...] powinni pokryć w całości remonty związane z ich tarasami. Organ wydając zaskarżaną decyzję nie ustalił w żadnej mierze zakresu obowiązków lokatorów w tym zakresie obciążając wszystkimi obowiązkami wspólnotę mieszkaniową, co stanowi naruszenie art. 66 w związku z art. 61 PB.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dna 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że wykonywana kontrola polega na weryfikacji decyzji lub postanowienia organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

Biorąc pod uwagę powyższe kryteria Sąd uznał, iż skarga powinna zostać oddalona, gdyż zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z prawem.

Sąd kontrolował decyzję z dnia [...] września 2014 r., którą to [...] Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lipca 2014 r. , którą nakazano Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w [...] -jako zarządcy obiektu budowlanego – usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez:

wykonanie obróbki blacharskiej ścian attykowych,

wykonanie prawidłowych spadków tarasów przynależnych do lokali nr [...],[...]

[...],[...]

wykonanie izolacji poziomej tarasów przynależnych do lokali nr [...],[...],[...],[...]

udrożnienie instalacji odprowadzającej wody opadowe z tarasów przynależnych

do lokali nr [...],[...],[...],[...],, w tym wymianę koszy odwadniających z zastosowaniem osadnika,

zgodnie z zaleceniami zawartymi w "Ekspertyzie technicznej"

Podstawowym problemem wymagającym rozstrzygnięcia w tej sprawie była nie tyle ocena dopuszczalności i zasadności nałożenia przez organy nadzoru budowlanego opisanych obowiązków co ustalenie podmiotu zobowiązanego do wykonania wskazanych w decyzji czynności.

Odnosząc się do argumentacji skargi oraz wskazanych przez stronę wyroków sądowych w tym stanowiska Sądu Najwyższego zauważyć należy, że interpretacja art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali przy ustalaniu wspólnych elementów budynku wymaga każdorazowo dokładnego ustalenia stanu faktycznego.

Stosownie do treści art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Trafnie zwraca uwagę skarżący, że przepis ten decyduje o zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej

Podnieść również należy, że tarasy znajdującymi się na ostatnim piętrze budynku będące jednocześnie stropo-dachami dla niżej położonych lokali wprawdzie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, lecz z uwagi na swą istotę stanowią element nieruchomości wspólnej. W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa poszczególnych lokatorów będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie. Przykładem zachodzenia na siebie praw są choćby elementy instalacji wodnych, kanalizacyjnych czy elektrycznych, które choć znajdują się wewnątrz lokali, to jednak w znacznej części stanowią nieruchomość wspólną i koszty związane z ich eksploatacją ponosi Wspólnota. Podobne, choć nie tożsame uwagi poczynić można odnośnie stropodachów, dlatego nie można wyprowadzić sztywnych reguł, który określą granice, gdzie kończy się nieruchomość wspólna a gdzie zaczyna część składowa wyodrębnionego lokalu, którą jest balkon.

Jeśli chodzi o mieszkańców lokali do których przynależą opisane w sprawie tarasy i antresole, to tylko pozornie wyłącznie oni odnoszą korzyść z ich. Te części budynku stanowią bowiem widoczny i dość istotny element elewacji budynku, odmiennie niż np. posadzka balkonowa. Z uwagi na powiązanie funkcjonalnie z konstrukcją i elewacją budynku można stwierdzić, że stanowią element nieruchomości wspólnej.

Trudno sobie wyobrazić sytuację, w której lokatorzy prowadziliby rozbiórkę istniejących w tym budynku fasad szklanych czy naprawę części budynku (stropodachu) w sposób przez siebie wybrany, prowadziliby remonty elementów konstrukcyjnych budynku we własnym zakresie i w dowolnym czasie, co niewątpliwie wiązałoby się z niemożnością utrzymania odpowiedniego stanu tych części budynku i całego budynku. Ponadto, gdyby uznać, iż remont daszków leży tylko w gestii właścicieli poszczególnych , to do takich czynności mogłoby nigdy nie dojść.

Podnieść również należy, iż zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali na właścicielach jako członkach Wspólnoty ciąży obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem części wspólnej. Obowiązek ten polega m.in. na zapobieganiu sytuacji, w których nieruchomość mogłaby stwarzać niebezpieczeństwo dla osób lub mienia. Takim niebezpieczeństwem z całą pewnością są nieszczelne elewacje i stropodachy wraz z obróbką blacharską. W razie wyrządzenia szkody w wyniku zaniedbań w należytym utrzymaniu budynku, zgodnie z art. 17 cytowanej ustawy, odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Tym samym, w interesie wszystkich lokatorów leży doprowadzenie nieruchomości do należytego stanu.

Słusznie więc organ wskazał na wyrok sądu apelacyjnego w [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. [...]

Zauważyć należy, ze wady i uszkodzenia stropodach czy przegrody budowlanej mają wpływ nie tylko na konkretny lokal właściciela, który korzysta z tarasu, lecz również na lokale usytuowane poniżej.

Odspojenie się tarasu od budynku, skutkujące np. pęknięciem stropu w lokalu usytuowanym poniżej nie byłaby problemem istniejącym wyłącznie między dwoma właścicielami lokali sąsiadujących w pionie. Tego rodzaju wada konstrukcyjna nie może obciążać wyłącznie osoby, która użytkuje lokal z tarasem, gdyż nie byłaby ona związana wyłącznie z użytkowaniem danego lokalu. W określonej więc sytuacji, stanie faktycznym części te winny być traktowane jako elementy wspólne, a nie tylko lokalu przynależnego danemu właścicielowi. ( patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w [...] z [...] sierpnia 2013 r. [...] )

Organ wskazany w decyzji obowiązek Wspólnoty nałożył na podstawie art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.)

Przepis ten obliguje właściwy organ nadzoru budowlanego do wszczęcia postępowania administracyjnego w przypadku zaistnienia jednej z wymienionych w tym przepisie przesłanek a mianowicie wówczas, gdy obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, środowisku lub bezpieczeństwu mienia, albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia. Jednak pomimo tego, że ww. przepis stanowi materialnoprawną podstawę wydania decyzji organu nadzoru budowlanego, to przepis ten nie określa precyzyjnie treści takiej decyzji.

Należy zatem przyjąć, że rodzaj nałożonych obowiązków będzie każdorazowo zależał od skali i formy stwierdzonych nieprawidłowości, przy czym granicę będzie wyznaczać wykładania celowościowa art. 66, który ma za zadanie zapewnić odpowiedni stan techniczny i estetyczny obiektu budowlanego.

Celem przepisu art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane jest utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, dlatego decyzja wydana w celu korygowania stwierdzonych nieprawidłowości powinna dokładnie określać czynności, które właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany wykonać.

Nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego o którym jest mowa w tymże przepisie jest nie tylko wynikiem zużycia technicznego obiektu lub zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania lecz także wynikiem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych, o ile stan taki nie został zaakceptowany w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Biorąc pod uwagę, ze przepisy art. 66 Prawa budowlanego zostały zamieszczone w rozdziale zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych", to podnieść należy, że przepisy te powinny mieć zastosowanie w przypadkach, kiedy obiekt budowlany jest nieprawidłowo eksploatowany, nie remontowany, nie konserwowany, przez zaniechanie, niedbalstwo, brak kontroli, przez bierność właściciela lub zarządcy, doprowadzony do stanu opisanego w hipotezie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego co zdaniem Sądu ma miejsce w niniejszej sprawie. Organy nadzoru budowlanego w sposób właściwy ustaliły stan faktyczny sprawy. Zgodzić się należy z twierdzeniem organu, że w tej sytuacji uzasadnione było zastosowanie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623), zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W ocenie Sądu zakres zastosowanego nakazu jest zgodny z dyspozycja przepisu art. 66 Prawa budowlanego i jest adekwatny do skali i formy stwierdzonych nieprawidłowości. Przepis ten służy usunięciu nieprawidłowości (nieodpowiedniego stanu technicznego) powstałych w trakcie użytkowania obiektu, które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania.

Sąd przypomina, że zgodnie zaś z art. 5 Prawa budowlanego obiekty należy projektować, budować i użytkować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając spełnienie wymagań podstawowych. Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa nie tylko w art. 66 lecz również w art. 5 Prawa budowlanego.

Należy również zauważyć, że przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane nie tworzy dla właściciela czy zarządcy obiektu nowego obowiązku, lecz tylko precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 przywołanej ustawy. Roboty budowlane objęte nakazem wydanym na tej podstawie nie wymagają wydania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

W przypadku złego stanu obiektu budowlanego art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane zezwala wyłącznie na doprowadzenie obiektu do odpowiedniego stanu.

Wydanie zaskarżonej decyzji należy zatem uznać za uzasadnione i znajdujące oparcie w obowiązujących przepisach Prawa budowlanego

Odnosząc się do podniesionych w skardze dotyczących naruszenia przepisów kodeksu postępowania administracyjnego stwierdzić należy, że stan faktyczny sprawy został przez organy administracji publicznej w sposób dostateczny wyjaśniony i ustalony. Na tyle dostateczny, by organ mógł jednoznacznie stwierdzić konieczność usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł o oddaleniu skargi.