Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Masternak Kubiak Sędziowie NSA Andrzej Jurkiewicz (spr.) del WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Protokolant starszy asystent sędziego Katarzyna Miller po rozpoznaniu w dniu 28 marca 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Wspólnoty [...] w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2015 r. sygn. akt VII SA/Wa 2476/14 w sprawie ze skargi Wspólnoty [...] w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę kasacyjną.

Wyrokiem z dnia 23 kwietnia 2015 r. sygn. akt VII SA/Wa 2476/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Wyrok ten został wydany w następującym stanie sprawy:

Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r., na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust.1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj.: Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) oraz art. 104 i art. 108 Kodeks postępowania administracyjnego (tj.: Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), zwanej dalej "k.p.a.", Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego położnego przy ul. [...] w W., z uwzględnieniem lokali mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...], nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...] w W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez: wykonanie obróbki blacharskiej ścian attykowych; wykonanie prawidłowych spadków tarasów przynależnych do lokali nr [...], [...],[...],[...]; wykonanie izolacji poziomej tarasów przynależnych do lokali nr [...],[...],[...],[...]; udrożnienie instalacji odprowadzającej wody opadowe z tarasów przynależnych do lokali nr [...],[...],[...],[...], w tym wymianę koszy odwadniających z zastosowaniem osadnika, zgodnie z zaleceniami zawartymi w "Ekspertyzie technicznej" sporządzonej przez mgr inż. R.W..

W uzasadnieniu organ ten wskazał, iż stan faktyczny sprawy uzasadniał nałożenie na Wspólnotę ww. obowiązków. W trakcie kontroli lokalu nr [...] stwierdzono: pęknięcie szyb w naświetlach szklanych, w konstrukcji aluminiowej oraz częściowe parowanie szyb zespolonych nad salonem, silne zacieki wokół naświetla oraz przy drzwiach wejściowych na taras, poziome zacieki na wysokości 15 cm ponad podłogą wzdłuż ścian zewnętrznych lokalu (przy balkonie - salon). Ponadto, w pokoju przy tarasie występują "purchle" na górnej krawędzi ściany przy drzwiach przesuwanych. W lokalu nr [...] stwierdzono występowanie usterek takich jak w lokalu nr [...], tzn. nieszczelność ślusarki aluminiowo - szklanej, pęknięcia szyb w naświetlu, zacieki na suficie (narożnik pokoju, poziom poniżej tarasu). Kontrola lokalu nr [...] wykazała: pęknięcia szyb w naświetlach, częściowe parowanie szyb oraz zaleganie wody opadowej, ponadto silne zacieki wokół krawędzi szyb oraz na ścianie szczytowej. Zacieki występują również w lokalu mieszkalnym na wysokości ok. 40 cm od poziomu posadzki. Takie same usterki występują również i w lokalu nr [...].

Opisywane powyżej naświetla są elementem stałym, nieotwieralnym, stanowiącym przeszkloną ścianę okienno-dachową.

Dodatkowo organ wskazał, iż z protokołu pięcioletniej kontroli budynku wynika m.in., iż w tym zakresie właściciele lokali nr [...],[...] i [...] zgłaszali usterki. Dodatkowo wskazywano m.in. na nieszczelność stolarki aluminiowej z obróbkami attyki (lokal nr [...]).

Z przedłożonej, na żądanie organu, przez Wspólnotę Mieszkaniowa [...] w W. (zwaną dalej "Wspólnotą Mieszkaniową") ekspertyza techniczna sporządzona przez posiadającego stosowne uprawnienia R.W. wynika, iż stan techniczny fasad szklanych antresoli powoduje "możliwość wystąpienia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa użytkowania budynku i zagrożenia dla zdrowia mieszkańców prace naprawcze należy przeprowadzić bez zbędnej zwłoki". Ponadto, stwierdzono, że "nieszczelność stropodachu nad ostatnią kondygnacją spowodowana jest nieprawidłowo wykonaną obróbką blacharską ścian attykowych i przesiąkaniem wilgoci pomiędzy obróbkami blacharskimi a pokryciem dachu, powstawanie zacieków od strony wewnętrznej ścian w poziomie tarasu spowodowane jest niewłaściwie wykonaną izolacją poziomą i wadliwym odprowadzaniem wód opadowych poprzez rynny wewnętrzne. Przy niewłaściwie wykonanych spadkach tarasów, barku prawidłowo wykonanej izolacji przeciw wodnej - poziomej oraz przewodach nie zapewniających właściwego przepływu wód opadowych z powierzchni tarasu następuje penetracja wód opadowych do lokali mieszkalnych i nawilgocenie ściany. Należy również wskazać, że poziom tarasów znajduje się powyżej poziomu podłogi antresoli, co dodatkowo wpływa na możliwość wpływu wód opadowych oraz topniejącego śniegu".

Na skutek wniesionego przez Wspólnotę Mieszkaniową odwołania decyzją z dnia [...] września 2014 r. Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielił ustalenia zawarte w zaskarżonej decyzji, iż przedmiotowy budynek mieszkalny wymaga wykonania nakazanych robót budowlanych celem doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem. W ocenie organu zaskarżona decyzja dotyczy jedynie części wspólnych budynku. Jakkolwiek utrzymanie tarasów należy do obowiązków właścicieli do których dany taras przynależy, to nie dotyczy to części konstrukcyjnych tarasów, które stanowią część budynku, konstrukcyjnie powiązaną z obiektem. Zagadnienia związane z prawidłowym odprowadzaniem wód opadowych i szeroko pojętą instalacją odwodnieniową nie należą do zadań poszczególnych właścicieli, lecz Wspólnoty Mieszkaniowej jako zarządcy nad częścią wspólną obiektu budowlanego.

W skardze na powyższą decyzję Wspólnota Mieszkaniowa zarzuciła naruszenie przez organ art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez uznanie, iż tarasy stanowią nieruchomość wspólną i winny być naprawione przez Wspólnotę, podczas gdy tarasy te służą wyłącznie do właścicieli poszczególnych lokali.

W odpowiedzi na skargę Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie.

W ocenie Sądu wniesiona skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, dlatego też na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", została oddalona.

W uzasadnieniu Sąd wskazał, iż podstawowym problemem w tej sprawie jest ustalenie podmiotu właściwego do wykonania wskazanych w decyzji czynności. W jego ocenie interpretacja art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali przy ustalaniu wspólnych elementów budynku wymaga każdorazowo dokładnego ustalenia stanu faktycznego. Tarasy znajdujące się na ostatnim piętrze budynku, będące jednocześnie stropo-dachami dla niżej położonych lokali, wprawdzie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, lecz z uwagi na swą istotę stanowią element nieruchomości wspólnej. W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa poszczególnych lokatorów będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie.

Jeśli chodzi o mieszkańców lokali do których przynależą opisane w sprawie tarasy i antresole, to tylko pozornie wyłącznie oni odnoszą korzyść z ich. Te części budynku stanowią bowiem widoczny i dość istotny element elewacji budynku, odmiennie niż np. posadzka balkonowa. Z uwagi na powiązanie funkcjonalne z konstrukcją i elewacją budynku można stwierdzić, że stanowią element nieruchomości wspólnej.

Ponadto Sąd wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali na właścicielach jako członkach Wspólnoty ciąży obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem części wspólnej. Obowiązek ten polega m.in. na zapobieganiu sytuacji, w których nieruchomość mogłaby stwarzać niebezpieczeństwo dla osób lub mienia. Takim niebezpieczeństwem z całą pewnością są nieszczelne elewacje i stropodachy wraz z obróbką blacharską. W razie wyrządzenia szkody w wyniku zaniedbań w należytym utrzymaniu budynku, zgodnie z art. 17 cytowanej ustawy, odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Tym samym, w interesie wszystkich lokatorów leży doprowadzenie nieruchomości do należytego stanu.

Wady i uszkodzenia stropodachów czy przegród budowlanych mają wpływ nie tylko na konkretny lokal właściciela, który korzysta z tarasu, lecz również na lokale usytuowane poniżej.

Podsumowując Sąd wskazał, że organy nadzoru budowlanego prawidłowo zastosowały art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623).

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiodła skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, kwestionując wydany wyrok w całości. Orzeczeniu temu zarzucono naruszenie:

1. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 105 § 1 k.p.a. w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) poprzez uznanie, iż tarasy w lokalach [...]-[...] stanowią nieruchomość wspólną i winny być naprawione przez Wspólnotę, "podczas gdy tarasy służą wyłącznie do właścicieli poszczególnych lokali", co wyłącza możliwość korzystania przez pozostałych właścicieli z tych pomieszczeń i obowiązki związane z tymi lokalami spoczywają na ich właścicielach, gdyż nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej;

2. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 105 § 1 k.p.a. w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali zw. z art. 13 ustawy o własności lokali poprzez uznanie, że taras należy do części nieruchomości wspólnej, podczas gdy zgodnie z utartą już judykaturą i piśmiennictwem tarasy stanowią pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu do których taras przynależy i koszty ich utrzymania winny obciążać właścicieli lokali;

3. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 105 § 1 k.p.a. w zw. z art. 3 ust. 2 w zw. z art. 13 ustawy o własności lokali poprzez ich niezastosowanie i nieobciążenie kosztami i wydatkami związanymi z usunięciem stwierdzonych nieprawidłowości wskazanych w decyzji właścicieli tych lokali, co spowodowało obciążenie Wspólnoty kosztami związanymi z utrzymaniem lokali nienależących do nieruchomości wspólnej, do czego zgodnie z ustawą Wspólnota zobowiązana nie jest;

4. art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 105 § 1 k.p.a. w zw. art. 66 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 61 tej ustawy polegające na błędnym wskazaniu adresata zaskarżonej decyzji, gdyż winna być skierowana do właścicieli poszczególnych lokali, tj. [...]-[...], a nie do Wspólnoty Mieszkaniowej, gdyż obowiązek ich naprawy należy do właścicieli poszczególnych lokali, a nie do Wspólnoty, z uwagi na fakt, iż lokale te nie stanowią nieruchomości wspólnej, a są to samodzielne, wyodrębnione lokale wraz z ich pomieszczeniami przynależnymi i pomocniczymi;

5. naruszenie prawa materialnego – art. 66 ustawy Prawo budowlane – przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na:

a) błędnym przyjęciu przez Sąd, że organ nadzoru budowlanego prawidłowo określił adresatów decyzji, bowiem w sytuacji gdy tarasy należą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, którzy przeprowadzają na nim odpowiednie prace o charakterze remontowym i estetycznym, stanowiąc część składową każdego lokalu i służą do ich wyłącznego użytku i uznanie, że dopuszczalne było skierowanie zobowiązania do Wspólnoty Mieszkaniowej, mimo że w okolicznościach niniejszej sprawy nieprawidłowości dotyczą jedynie nieprawidłowej izolacji, które służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, zatem decyzja nakazująca usunięcie nieprawidłowości powinna być skierowana do właścicieli poszczególnych lokali – a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy, gdyż wobec niewłaściwego zastosowanie przez Sąd art. 66 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 3 ustawy o własności lokali nakaz sformułowany w zaskarżonej decyzji organu odwoławczego nie został zaadresowany do właściwego adresata;

b) bezzasadnym przyjęciu przez Sąd, iż art. 66 ustawy Prawo budowlane – który odnosi się do nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego – jest prawidłową podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji organu odwoławczego,

mimo że z ustaleń faktycznych organów obu instancji wynika, iż w niewłaściwym

stanie technicznym jest tylko element budynku w postaci warstwy izolacyjnej

(przecieki, nieszczelność), a nie obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, co nie pozwala stwierdzić, iż nieszczelność w poszczególnych lokalach była wadą obiektu budowlanego i jedynie potwierdza, że ta wada izolacji płyty tarasu powodowała nieodpowiedni stan techniczny poszczególnego lokalu, co miało wpływ na wynik sprawy, bowiem zaskarżona decyzja organu odwoławczego oraz wyrok Sądu zostały wydane w oparciu o przepis prawa materialnego, niemający zastosowania w niniejszej sprawie;

c) pominięciu istotnych okoliczności niniejszej sprawy, mających kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia, a dotyczących tego, iż istota sprawy dotyczy nieszczelności fasad słupowo-ryglowych, zawilgocenia szyb, parowania szyb zespolonych, nieszczelności ślusarki aluminiowo szklanej, co jednoznacznie wskazuje na wadliwą izolację, co w żadnej mierze nie ma związku z wadą konstrukcyjną budynku i tym samym nie może być traktowane jako część nieruchomości wspólnej;

d) błędnym przyjęciu, że wady i uszkodzenia stropodachu czy przegrody budowlanej

mają wpływ nie tylko na konkretny lokal właściciela, który korzysta z tarasu, lecz

również na lokale usytuowane poniżej, podczas gdy wskazane w decyzji

nieprawidłowości dotyczą głównie nieszczelności fasad szklanych, co w żadnej mierze nie oddziałuje na lokale położone poniżej przedmiotowych lokali, gdyż dotyczy tylko tych lokali;

6. pominięciu przez Sąd istotnej okoliczności w niniejszej sprawie dotyczącej problemu izolacji tarasów, a nie wad konstrukcyjnych obiektu budowlanego, i co za tym idzie wskazanie, iż adresatem obowiązków związanych z uszczelnieniem tych fasad winni być właściciele poszczególnych lokali, a nie Wspólnota Mieszkaniowa;

7. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 151 p.p.s.a. w zw. z 105 § 1 k.p.a. w zw. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z 80 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przejawiające się brakiem podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do ustalenia kluczowej dla wydania decyzji czynności w postaci dowodu z opinii biegłego określającego, co należy do nieruchomości wspólnej, a co do niej nie należy, lub przeprowadzenie innych dowodów jasno określających co stanowi nieruchomość wspólną, co jest istotne dla określenia adresata decyzji i zastosowania odpowiednich przepisów prawa materialnego;

W oparciu o powyższe zarzuty Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania oraz zwrot kosztów postępowania wg norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną P.K., R.S., W.W. i A.S. wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania wg norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Z uwagi na to, że niedostrzeżono w niniejszej sprawie wystąpienia przesłanek mogących skutkować stwierdzeniem nieważności postępowania, Naczelny Sąd Administracyjny przeszedł do rozpoznania wniesionej skargi kasacyjnej. W ocenie Sądu wywiedziona skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

Kwestię sporną w niniejszej sprawie stanowi prawidłowość ustalenia przez organy podmiotu zobowiązanego do wykonania obowiązków nałożonych decyzją organu pierwszej instancji z dnia [...] lipca 2014 r., utrzymaną w mocy decyzją Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]września 2014 r. Zdaniem tego organu decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust. 1 ustawy Prawo budowlane prawidłowo została skierowana do Wspólnoty Mieszkaniowej, gdyż nakazane nią obowiązki dotyczą części wspólnych budynku. Ocenę tę podzielił Sąd pierwszej instancji uznając, że zarówno ściany attykowe jak i tarasy, ze względu na swą istotę, stanowią elementy części wspólnej budynku. Stąd też prawidłowo zobowiązano skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową do usunięcia nieprawidłowości. Stanowisko powyższe strona wnosząca skargę kasacyjną zakwestionowała zarzucając naruszenie szeregu przepisów ustawy o własności lokali, ustawy Prawo budowlane i Kodeksu postępowania administracyjnego wskazanych w punktach 1-5 i 7 petitum skargi kasacyjnej. W ocenie Wspólnoty Mieszkaniowej wszystkie stwierdzone przez organ nieprawidłowości winny być usunięte przez poszczególnych właścicieli lokali, gdyż nie mają one związku z konstrukcją budynku.

Powyższego stanowiska Wspólnoty Mieszkaniowej Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela.

Adresatami przepisów art. 61–70 ustawy Prawo budowlane są właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Tak więc organy administracji publicznej wydając decyzje w oparciu o te przepisy, zobligowane są do wyjaśnienia sprawy także i pod względem podmiotowym. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 ww. ustawy, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (zobacz: wyrok NSA z 7.09.2016 r. II OSK 466/15, LEX nr 2143551). Zgodnie z treścią art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. A zatem zasadniczo obowiązek prawidłowego utrzymania i użytkowania budynku jako całości spoczywa na wszystkich właścicielach. Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko zarówno Sądu pierwszej instancji jak i organów co do tego, że ściany attykowe stanowią część wspólną nieruchomości. Zresztą skarga kasacyjna nie zawiera w tym zakresie żadnej argumentacji, a zatem ogólne wskazanie, że obowiązki objęte kontrolowaną w sprawie decyzją, nie dotyczą nieruchomości wspólnej (ściany attykowej), stanowi jedynie polemikę ze stanowiskiem zawartym w zaskarżonym wyroku co do tych ścian attykowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W orzeczeniu z dnia 21 listopada 2008 r. II OSK 1442/07 (dostępny LEX nr 527008) Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, który w tej sprawie Sąd orzekający podziela, iż prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają – wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali – obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie. Podobne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08 (opubl. Biuletyn SN 2008/3/6), w której stwierdzono: "właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową". W związku z tym, że tarasy pełnią podobną funkcję jak balkony, przynależne do konkretnych lokali mieszkalnych, wyrażoną w tej uchwale tezę należy analogicznie odnieść do stanu faktycznego niniejszej sprawy. W uzasadnieniu powołanej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, iż pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

W niniejszej sprawie przedmiotowe tarasy stanowią jednocześnie stropodach. A płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element za którego stan ponosi odpowiedzialność Wspólnota Mieszkaniowa. Jest to element architektoniczny konstrukcji tarasu trwale połączony z bryłą budynku i nie jest od niej oddylatowany. Z ekspertyzy technicznej wykonanej na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej bezsprzecznie wynika, iż powstawanie zacieków od strony wewnętrznej ścian w poziomie tarasów spowodowane jest niewłaściwie wykonanym spadkiem tych tarasów, brakiem prawidłowej izolacji przeciwwodnej poziomej, niezapewnieniem właściwego przepływu wód z powierzchni tarasów przez przewody. Mając zatem na uwadze powyższe nie można przyjąć, by objęte decyzją obowiązki dotyczące tarasów dotyczyły tych ich części, które wykorzystywane są tylko do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalach do których te tarasy przynależą. Są to bowiem elementy konstrukcji architektonicznej budynku, które winny być zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Odmiennej w tym zakresie oceny skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił. W tej sytuacji stanowisko skargi kasacyjnej, że "jest to problem izolacyjny, a nie dotyczy wad konstrukcyjnych", nie mógł zostać uwzględniony. W konsekwencji przyjąć trzeba, że prawidłowo organy administracji uczyniły skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową adresatem decyzji wydanej w trybie art. 66 ustawy Prawo budowlane.

Mając na uwadze powyższe Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił zarzutów skargi kasacyjnej zawartych w punktach 1, 2, 4 i 5 jej petitum, zmierzających do wykazania, że organy wadliwie określiły adresata wydanej w sprawie decyzji, a co niezasadnie zaakceptował Sąd pierwszej instancji, gdyż nałożone obowiązki winny obciążać poszczególnych właścicieli lokali do których przynależą przedmiotowe tarasy, albowiem – zdaniem skarżącej – obowiązki te nie dotyczą części wspólnych nieruchomości.

Na uwzględnienie nie zasługiwał też zarzut sformułowany w punkcie 3 petitum skargi kasacyjnej, a to dlatego, że nałożenie obowiązku w trybie art. 66 ustawy Prawo budowlane na określony podmiot nie przesądza kogo będą obciążały koszty doprowadzenia obiektu budowlanego do należytego stanu (zobacz: wyrok NSA z 15.03.2006 r. II OSK 637/05). Kwestia ewentualnych rozliczeń nie została rozstrzygnięta w drodze decyzji administracyjnej.

Odnosząc się zaś do zarzutu naruszenia art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 105 § 1 w zw. z art. 7, 77 § 1 i w zw. z art. 80 k.p.a. podnieść trzeba, że skarga kasacyjna nie wykazała, by w tej sprawie zaistniała potrzeba powołania przez organ biegłego celem ustalenia, co należy do nieruchomości wspólnej lub przeprowadzenia "innych dowodów" jasno określających co stanowi nieruchomość wspólną. Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego w sprawie należy do organu prowadzącego postępowanie i to do niego należy dobór środków dowodowych, w tym również ocena, czy jest potrzebna i w jakim zakresie opinia biegłego. W niniejszej sprawie takiej potrzeby organy nie stwierdziły, a Naczelny Sąd Administracyjny nie dostrzegł by ocena organu i Sądu pierwszej instancji w tym zakresie była wadliwa. Stąd też trudno przyjąć, by niepowołanie biegłego w tej sprawie na okoliczność wskazaną w omawianym zarzucie stanowiło uchybienie art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a.

Natomiast norma art. 105 § 1 k.p.a. powołana w zarzutach od 1 do 4 oraz 7 dotyczy kwestii umorzenia postępowania i nie miała ona zastosowania w sprawie. Również i skarga kasacyjna nie wskazuje jaka to przesłanka miałaby przemawiać za umorzeniem postępowania administracyjnego w tej sprawie.

Zaś zarzut zawarty w punkcie 6 petitum skargi kasacyjnej nie mógł być rozpoznany, gdyż nie wskazuje jakiegokolwiek przepisu, który – zdaniem skarżącej – został przez Sąd pierwszej instancji naruszony.

Reasumując podnieść należy, że skarga kasacyjna nie podważyła stanowiska Sądu pierwszej instancji zajętego w zaskarżonym orzeczeniu. A zatem zakwestionowane rozstrzygnięcie, podjęte na podstawie art. 151 p.p.s.a., odpowiada prawu. Dlatego też, na mocy art. 184 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.