Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2018 r. sprawy ze skargi M. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę

Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Burmistrz [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 oraz art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.; dalej: "u.p.z.p."), po rozpatrzeniu wniosku W. K. i K. K. z dnia [...] r., ustalił na ich rzecz warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem na działce nr [...], przy ul. [...] w [...]

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ I instancji wyjaśnił, że na potrzeby wydania decyzji o warunkach zabudowy urbanista przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy wyznaczono wokół działki, której dotyczy wniosek, obszar analizowany. W tym przypadku za front działki przyjęto wspólną granicę działki inwestycyjnej nr [...] z działką nr [...], stanowiącą drogę gminną - ul. [...], której szerokość wynosi 12,0 m. Ze względu na to, że trzykrotność szerokość frontu działki wynosi mniej niż 50,0 m, przyjęto odległość 50 m jako promień do wyznaczenia zasięgu obszaru analizowanego.

Dalej wyjaśniono, że na podstawie sporządzonej analizy przyjęto, że realizacja zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy spełnia zasadę kontynuacji i uzupełnienia funkcji istniejącej zabudowy. Nieprzekraczalną linia zabudowy ustalono w odległości 5,0 m od granicy z działką nr [...], stanowiącą ul. [...]. Ze względu na różny układ zabudowy odstąpiono od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy. Ponadto, w obszarze analizowanym istnieją budynki zlokalizowane w granicy z sąsiednimi działkami, wobec czego dopuszczono możliwość realizacji inwestycji w odległości 1,5 m od granicy z działką oznaczoną numerem ewid. [...].

Natomiast dla wyznaczenia wskaźnika zabudowy w stosunku do powierzchni działki objętej wnioskiem porównano powierzchnię zabudowy z powierzchnią działek oznaczonych numerami [...] oraz z powierzchnią nieruchomości składających się z działek oznaczonych numerami ewid.: ([...]. Wnioskodawca zadeklarował, że na działce objętej wnioskiem znajduje się budynek gospodarczy przewidziany do rozbiórki o powierzchni 64,0 m2. Wobec tego wskaźnik istniejącej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki objętej wnioskiem po dokonaniu rozbiórki wskazanego budynku będzie wynosił 0%, przy powierzchni działki równej 0,0439 ha. Wobec tego wskaźnik powierzchni zabudowy, po realizacji wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego na działce oznaczonej nr ewid. [...] przyjmie wartość 44,4%. Zatem jest on niezgodny ze średnim wskaźnikiem obliczonym dla obszaru analizowanego. Jednak przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy wzięto pod uwagę obawy strony postępowania M. C., że gdy wnioskodawca nie rozbierze istniejącego budynku gospodarczego, i jeśli by był ustalony wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, to wówczas wraz z istniejącym nierozebranym budynkiem gospodarczym przekroczy on maksymalny wskaźnik obliczony w obszarze analizowanym. W związku z tym ustalono wskaźnik powierzchni zabudowy dla całej działki do 44,4%, bez ustalenia wskaźnika powierzchni nowej zabudowy, który nie przekroczy maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy. Dlatego jeśli wnioskodawca będzie chciał zrealizować planowany budynek o powierzchni 195 m2, to budynek który został wskazany do rozbiórki będzie musiał zostać rozebrany.

Dalej wyjaśniono, że wnioskowana szerokość elewacji frontowej różni się od obliczonej średniej szerokości, która wynosi 10,2 m. Jednakże, wnioskowana wartość szerokości elewacji frontowej budynku nie przekracza maksymalnej wartości parametru na obszarze objętym analizą, wobec czego odstąpiono od wyznaczenia średniej wartości szerokości elewacji frontowej i ustalono szerokość elewacji frontowej dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem od strony działki oznaczonej nr ewid. [...], stanowiącej ul. [...] wynoszącą 10,0 m z tolerancją do 20%, tj. od 8,0 m do 12,0 m.

Reasumując, po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej organ I instancji stwierdził, iż istnieją przesłanki do ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji. Stwierdzono, że zamierzenie inwestycyjne przedstawione przez wnioskodawcę znajduje analogię w obszarze analizowanym, jest spełniony warunek art. 61 ust. 1 pkt u.p.z.p. – kontynuacja funkcji w stosunku do istniejącej zabudowy, istnieje możliwość wyznaczenia linii zabudowy oraz wnioskowanej szerokości elewacji frontowej budynku, ponadto inwestycja nawiązuje do wielkości powierzchni zabudowy stwierdzonej w obszarze analizowanym. Jest możliwe zapewnienie dostępu do drogi publicznej oraz do niezbędnych mediów. Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W odwołaniu z dnia [...] r., uzupełnionym w dniu [...] r., do Samorządowego Kolegium Odwoławczego M. C. podniosła, że średni wskaźnik zabudowy dla analizowanego obszaru wynosi 22,2%. Tymczasem wskaźnik zabudowy po realizacji wnioskowanego zamierzenia przyjmie wartość 44,4%. Stanowi to wartość dwukrotnie wyższą niż średni wskaźnik zabudowy. Jedynym argumentem jaki przedstawił Burmistrz w decyzji w tym zakresie jest to, iż wskaźnik na poziomie 44,4% nie przekracza maksymalnego wskaźnika obliczonego dla terenu analizowanego, który wynosi 44,5%. W tym miejscu należy wskazać, iż jest to rozumowanie błędne, gdyż uwzględnia interes tylko jednej ze stron postępowania, a ponadto wskaźnik maksymalnej zabudowy na poziomie 44,5% powstał wyłącznie poprzez działanie jednej ze stron postępowania, co oznacza, iż nie może on nieść za sobą negatywnych konsekwencji dla drugiej strony. Maksymalny wskaźnik zabudowy w wysokości 44,5%, który tak znacząco odbiega od średniego wskaźnika wynoszącego 22,2%, występuje tylko na jednej działce w analizowanym obszarze - jest to jedna z działek, która powstała w wyniku podziału pierwotnej działki nr [...]. Wskazano, że drugą z działek powstałych w wyniku tego podziału jest działka, na której planowana jest przedmiotowa inwestycja. Powyższe oznacza, iż maksymalny wskaźnik zabudowy na poziomie 44,5% został sztucznie wykreowany przez właściciela pierwotnej działki nr [...], który tak tą działkę podzielił, aby na jej części występował o ponad 100% wyższy wskaźnik zabudowy niż w całym sąsiedztwie, co w dalszej kolejności da podstawę do wydania korzystnej decyzji o warunkach zabudowy - z uwzględnieniem tego sztucznie zawyżonego wskaźnika. Brak wzięcia powyższego pod uwagę stanowi bardzo poważne uchybienie ze strony organu, gdyż wskazuje, że celem działania organu było wyłącznie przychylenie się do wniosku inwestora z pominięciem słusznych interesów i argumentów właścicieli działek - a temu służą przepisy wyznaczające wskaźniki zabudowy.

Dalej odwołująca podniosła, że błędnie wyliczono wskaźnik zabudowy po realizacji wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego jako 44,4%. Przy wyliczeniu tego wskaźnika przyjęto, całkowicie bezpodstawnie, iż podstawą do wyliczenia tego wskaźnika jest zerowy wskaźnik zabudowy przyjmowany jako stan początkowy. Przyjęto tak tylko i wyłącznie na podstawie wskazanej w uzasadnieniu deklaracji wnioskodawcy, iż zamierza on rozebrać znajdujący się na przedmiotowej działce budynek gospodarczy o powierzchni 64 m2. Brak jest jakichkolwiek podstaw dla przyjęcia takiego założenia. W chwili obecnej budynek gospodarczy znajduje się na przedmiotowej działce i nie jest nawet w trakcie rozbiórki. Brak jest także informacji, że wnioskodawca wystąpił o zgodę na rozbiórkę. W związku z powyższym nie można przyjąć, iż podstawa wskaźnika dla zabudowy w chwili obecnej wynosi 0%, gdyż jest to niezgodne ze stanem faktycznym. Uwzględnienie natomiast aktualnego i rzeczywistego wskaźnika zabudowy na chwilę obecną powoduje, iż przekroczona zostanie najwyższa wartość wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym, który wynosi 44,5%.

Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257; dalej: "K.p.a."), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza [...].

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zaskarżona decyzja spełnia warunki wskazane w przepisach prawa materialnego, a w toku postępowania organ pierwszej instancji zachował się w zgodzie z przepisami prawa procesowego.

Odnosząc się z kolei do zarzutów odwołania wskazano, że okoliczność, że K. K. prowadzi od wielu lat działalność gospodarczą na swojej nieruchomości jest bez znaczenia, bowiem przedmiotem postępowania jest planowany budynek mieszkalny jednorodzinny, nie zaś jakikolwiek budynek usługowy. Podkreślono, że inwestor zwrócił się o możliwość ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem i organ odwoławczy nie ma podstaw do twierdzenia, iż inwestor ma inny zamiar inwestorski. Nie ma również podstaw do twierdzenia, iż wnioskodawca, mimo deklaracji, nie dokona planowanej rozbiórki istniejącego budynku. Zdaniem organu odwoławczego, gdyby inwestor zaniechał rozbiórki istniejącego budynku, miałby trudność z realizacją planowanego budynku mieszkalnego, garażowego i miejsc parkingowych i to przy określeniu na tym etapie postępowania konieczności zachowania na działce objętej wnioskiem 30% powierzchni biologicznie czynnej.

W skardze z dnia [...] r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. C. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie § 5 ust. 2 i § 7 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588 ze zm.; dalej: "R.w.n.z.") oraz naruszenie art. 107 § 1 i 138 § 1 pkt 1 K.p.a.

W uzasadnieniu skarżąca powtórzyła argumenty zawarte w odwołaniu. Ponadto podniosła, że organ II instancji pominął w swoich rozważaniach kwestię sposobu ustalenia w decyzji organu I instancji wskaźników powierzchni zabudowy oraz wysokości zabudowy. Wskaźniki te ustalono w sposób niejednoznaczny, albowiem dopuszczają one możliwość realizacji inwestycji o parametrach znacznie niższych od ustalonych w obszarze analizowanym średnich, co godzi w podstawowe cele ustalania zasad ładu przestrzennego. W obu przypadkach pominięto wartości minimalne, odpowiednio: minimalną powierzchnię zabudowy oraz minimalną wysokość budynku.

Dalej wskazano, że za sprzeczne z literalną wykładnią § 5 ust. 2 R.w.n.z. uznać należy ustalenie przez organy "powierzchni zabudowy", zamiast "powierzchni nowej zabudowy".

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Uczestnik postępowania K. K. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie wskazując, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji są prawidłowe zarówno pod względem faktycznym, jak i prawnym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Badając zaskarżoną decyzję według kryteriów przewidzianych w ustawie z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1302; dalej: "P.p.s.a.") Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja wbrew zarzutom skargi nie narusza prawa materialnego i jej wydanie poprzedziło postępowanie, w którym nie uchybiono regułom prawa procesowego w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza [...] z dnia [...] r., nr [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem na działce nr [...], położonej w [...] przy ul. [...].

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.; dalej: "u.p.z.p."). Stosownie do art. 4 ust. 2 pkt 2 tej ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 u.p.z.p., w myśl którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Jak przy tym wynika z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; (2) teren ma dostęp do drogi publicznej; (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., dotyczą warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. Zatem w przypadku braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest kontynuacja. Nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno jeżeli chodzi o funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz co bardzo ważne, intensywności wykorzystania terenu. Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy, są zdefiniowane w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588; dalej: "R.w.n.z.").

W celu stwierdzenia czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego, obowiązkiem organu jest przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. (§ 3 ust. 1 R.w.n.z.). Stosownie do § 3 ust. 2 R.w.z.n., granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów.

W rozpoznawanej sprawie obszar analizowany wokół działki nr [...] został wyznaczony w sposób prawidłowy. W tym przypadku za front działki przyjęto wspólną granicę terenu inwestycji – działki nr [...] z działką oznaczoną nr ewid. [...], stanowiącą drogę gminną – ul. [...], której szerokość wynosi 12,0 m. Ze względu na to, że trzykrotność szerokość frontu działki wynosi mniej niż 50,0 m, stosownie do § 3 ust. 2 R.w.n.z. zasadnie przyjęto odległość 50 m jako promień do wyznaczenia zasięgu obszaru analizowanego.

Zdaniem Sądu należy zgodzić się ze stanowiskiem organu odwoławczego, że sporządzona przez organ I instancji analiza jest prawidłowa, a ustalenia dokonane w oparciu o analizę są wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy i określenia w decyzji wymagań dla nowej zabudowy. Analiza zawiera opis wszystkich działek znajdujących się w obszarze analizowanym (ich funkcji i istotnych parametrów zlokalizowanej na nich zabudowy), co pozwoliło na dostosowanie nowej zabudowy do wyznaczonych - przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy - cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru), a w dalszej kolejności architektonicznym (ukształtowanie obiektów). Jej wyniki stanowią więc podstawę dla rozstrzygnięcia obejmującego wymagania dla nowej zabudowy w zakresie: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a także geometrii dachu.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zdaniem Sądu prawidłowo przyjęto w wynikach przeprowadzonej analizy, że funkcja projektowanej inwestycji jest zgodna z zainwestowaniem terenów sąsiednich, albowiem w rozpoznawanej sprawie w obrębie obszaru analizowanego znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej, budynki garażowe i gospodarcze, a także budynki usługowe, wobec czego, jak słusznie zauważyły organy rozstrzygające w niniejszej sprawie, realizacja zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy spełnia zasadę kontynuacji i uzupełniania funkcji oraz zasad zagospodarowania istniejącej zabudowy.

Dalej wyjaśnić należy, że organy administracji publicznej nie dysponują pełną swobodą w zakresie ustalania warunków zabudowy obejmujących określenie parametrów charakteryzujących nową zabudowę (§ 1 rozporządzenia). Podkreślić jednak należy, iż mimo że przepisy rozporządzenia wskazują jako zasadę nawiązanie do wartości średnich występujących na obszarze analizowanym (§ 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 3), to dopuszczają jednak w tej kwestii, w pewnym zakresie, uznanie administracyjne. Wyraża się ono w tym, iż organ może odstąpić od nawiązywania do wartości średnich (§ 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 3), o ile wynika to z przeprowadzonej analizy. Dopuszczalna jest więc pewna elastyczność przy określaniu warunków zabudowy, niezbędna w sytuacjach, w których m.in. w obszarze analizowanym występuje duże zróżnicowanie zabudowy.

W kontekście powyższego należy kolejności wskazać, że w rozpatrywanej sprawie ze względu na zróżnicowany układ zabudowy odstąpiono od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 1 R.w.z.n. i korzystając z § 4 ust. 4 tego rozporządzenia, dla nowej zabudowy ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 5,0 m od granicy z działką nr [...], stanowiącą ul. [...]. Z uwagi na występowanie w obszarze analizowanym budynków zlokalizowanych w granicy z sąsiednimi działkami (działka nr [...]), dopuszczono przy tym możliwość realizacji inwestycji w odległości 1,5 m od granicy z działką nr [...]. Zdaniem Sądu organ w sposób przekonujący uzasadnił zastosowane odstępstwo, które wynika z przeprowadzonej analizy.

Dalej wyjaśnić należy, że podobnie rzecz ma się w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, albowiem w tym przypadku organ zdecydował się na odstępstwo od średniego wskaźnika na obszarze analizowanym. W rozpoznawanej sprawie z przeprowadzonej analizy wynika, że średnia wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek na obszarze objętym analizą wyniosła 22 %. Najwyższa wartość wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym wyniosła 44,5 % (działka nr [...]), a najniższa 5,4 % (działka nr [...]). Uznano zatem, że możliwe jest dopuszczenie wartości tego wskaźnika dla planowanej inwestycji w wielkości wynoszącej 44,4 %, albowiem wartość ta nie przekracza maksymalnego wskaźnika z obszaru analizowanego, a także nie stanowi naruszenia sposobu zagospodarowania nieruchomości z obszaru analizowanego i nie zakłóci ładu przestrzennego.

Odnosząc się w tym zakresie do zarzutów skarżącej należy wyjaśnić, że w sprawie zasadnie wyznaczono wskaźnik powierzchni całej zabudowy działki zamiast wskaźnika powierzchni nowej zabudowy na działce. Należy bowiem zauważyć, że na działce objętej wnioskiem znajduje się budynek gospodarczy przewidziany do rozbiórki o powierzchni 64,0 m2. Przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy wzięto więc pod uwagę, że gdyby wnioskodawca nie rozebrał istniejącego budynku gospodarczego, i jeśli by był ustalony wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, to wówczas wraz z istniejącym nierozebranym budynkiem gospodarczym przekroczyłby on maksymalny wskaźnik obliczony w obszarze analizowanym. W związku z tym ustalono wskaźnik powierzchni zabudowy dla całej działki do 44,4%, bez ustalenia wskaźnika powierzchni nowej zabudowy, który nie przekroczy maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy. Dlatego jeśli wnioskodawca będzie chciał zrealizować planowany budynek o powierzchni 195 m2, to budynek gospodarczy - wskazany przez inwestora do rozbiórki – będzie musiał zostać rozebrany.

Zdaniem Sądu, wbrew twierdzeniom skarżącej, odstępstwo od średniego wskaźnika wielkości zabudowy dla obszaru analizowanego wynika z przeprowadzonej w sprawie analizy. Zauważyć należy, że oprócz wskazywanej przez skarżącą należącej do inwestora działki [...], w obszarze analizowanym znajduje się również działka nr [...], ze wskaźnikiem zabudowy zbliżonym do wskaźnika maksymalnego, bo wynoszącym 41,6 %. Nie jest więc tak, że wysoki wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym jest jedynie konsekwencją działań inwestora, który dokonał podziału należącej do niego działki.

Dodatkowo wskazać należy, że w obszarze analizowanym występuje bardzo duża rozbieżność w kwestii wielkości powierzchni zabudowy działek. Nie można przy tym nie zauważyć, że wynika to w znacznej mierze z dużych różnic w powierzchniach analizowanych działek, albowiem sama powierzchnia budynków na tych działkach nie jest już tak zróżnicowana. Sąd zwraca uwagę, że w obszarze analizowanym znajdują się działki o powierzchniach oscylujących pomiędzy 300 – 500 m2 (zob. działki nr [...]), jak również działki w przedziale 1000 – 1100 m2 (zob. działki nr [...]), w przedziale 1400 – 1700 m2 (zob. działki nr [...], [...]), a nawet o powierzchni przekraczającej 2000 m2 (zob. działki [...] i [...]). Natomiast powierzchnia budynków na tych wszystkich działkach, z nielicznymi wyjątkami, oscyluje w granicach 150 – 200 m2. Wobec tego planowany przez inwestora budynek o powierzchni 195 m2, jak słusznie zauważyły organy w rozpatrywanej sprawie, nie stanowi naruszenia sposobu zagospodarowania nieruchomości z obszaru analizowanego i nie zakłóci ładu przestrzennego.

Na aprobatę Sądu zasługuje także określenie przez organ średniej szerokości elewacji frontowej i zastosowanie w tej sytuacji odstępstwa z § 6 ust. 2 R.w.n.z. Jak zauważono, średnia szerokość elewacji frontowej analizowanych budynków wynosi 10,2 m, a wnioskowana wartość szerokości elewacji frontowej nie przekracza maksymalnej wartości parametru na obszarze analizowanym. Wobec tego organ wyznaczył szerokość elewacji frontowej planowanego budynku wynoszącą 10,0 m, z tolerancją do 20 %, tj. od 8,0 m do 12,0 m.

Dalej wskazać należy, że stosownie do § 7 ust. 1 R.w.n.z., wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Na działce sąsiedniej, tj. działce [...], wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi 9,0 m, wobec czego dla planowanego budynku słusznie ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do 9,0 m.

Odnośnie geometrii dachu wskazano, że w obszarze analizowanym budynki pokryte są dachami stromymi oraz płaskimi, a maksymalna wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi 10,5 m. Dla planowanej inwestycji ustalono więc realizację dachu płaskiego, o nachyleniu połaci dachowych do 18° oraz wysokością wnioskowanego budynku maksymalnie 9,5 m do najwyższego punktu konstrukcyjnego dachu. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania analizy w tym zakresie.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi Sąd zauważa, że w przypadku ustalania powierzchni zabudowy i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej faktycznie pominięto ich minimalne wskaźniki, wskazując jedynie górną granicę ("do 44,4 %", "do 9,0 m"). Należy zauważyć, że, co do zasady, za akceptowalny sposób określania parametrów nowej zabudowy, oprócz podania konkretnej wielkości (liczby) ustalanego parametru, Sąd uznaje jedynie określenie parametrów nowej zabudowy poprzez podanie konkretnej wielkości (liczby) z jednoczesnym wskazaniem dopuszczalnej tolerancji (odchyłki in plus lub in minus), a także określenie konkretnego przedziału wartości ("widełek": od - do). Jednakże, w okolicznościach rozpatrywanej sprawy, dopuszczono wyjątkowo także wskazanie jedynie maksymalnej wielkości, albowiem w tym konkretnym przypadku nie będzie to zagrażać zachowaniu ładu przestrzennego na danym obszarze, z powodów wskazanych już powyżej, co wynika jednoznacznie ze sporządzonej w sprawie analizy. Nadto, wskazane przez organ I instancji wielkości tych wskaźników są tożsame z wnioskiem inwestora. Wobec tego naruszenie przez organy § 5 ust. 2 i § 7 ust. 1 R.w.n.z. nie miało wpływu na wynik sprawy.

Co zaś się tyczy obaw skarżącej, że projektowany budynek posłuży inwestorowi do powiększenia prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (usługi stolarskie) należy wskazać, że inwestor zwrócił się z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem i w tym zakresie procedowały organy rozstrzygające w niniejszej sprawie. Wobec tego na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydanej w tej sprawie inwestor nie będzie mógł wystąpić o pozwolenie na budowę innego obiektu (np. warsztatu stolarskiego).

Reasumując, zdaniem Sądu przeprowadzone przez organy administracji postępowanie wykazało, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., albowiem istnieją działki sąsiednie dostępne do tej samej drogi publicznej o tej samej funkcji jaką ma spełniać projektowana inwestycja, działka ma dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla tego zamierzenia budowlanego. Ponadto, teren przyszłej inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Okoliczności te organy ustaliły w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną, sporządzoną przez uprawnionego urbanistę. Wobec tego organy obu instancji nie miały podstaw prawnych do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla omawianej inwestycji.

Zważywszy na powyższe należało uznać, iż organ I instancji prawidłowo ustalił istotne elementy stanu faktycznego i dokonał prawidłowej oceny, że projektowana inwestycja może zostać zrealizowana, a decyzja przez niego wydana zawiera wszystkie wymagane elementy stosownie do art. 107 § 1 i 3 K.p.a. Z tego też względu postępowanie i rozstrzygnięcie wydane przez organ odwoławczy należało uznać za prawidłowe.

Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 P.p.s.a oddalił skargę.